ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-18276/2022

г. Красноярск

13 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «06» июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен          «13» июля 2023 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Хабибулиной Ю.В.,

судей: Инхиреевой М.Н., Яковенко И.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Максиол»: ФИО2, генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ,

от общества с ограниченной ответственностью «Сибирские Городки»: ФИО3, представителя по доверенности от 18.11.2022 № 02/2022, диплом,

от акционерного общества «АМК-Фарма»: ФИО3, представителя по доверенности от 26.12.2022 № 022/2022, диплом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Максиол» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

на решение Арбитражного суда Красноярского края от «10» апреля 2023 года по делу  № А33-18276/2022,

установил:

акционерное общество «АМК-Фарма» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу  с ограниченной ответственностью «Максиол» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ответчик) о взыскании (с учетом уточнений принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации): задолженности по арендной плате по Договору № А-Жл. 1.2015/52 от 01.11.2015 в размере 167 233 рублей 96 копеек; неустойки за просрочку уплаты арендной платы по Договору № А-Жл. 1.2015/52 от 01.11.2015 по ставке 0,5 % за каждый день просрочки в сумме 400 802 рублей 97 копеек.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 25.07.2022 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства. Определением Арбитражного суда Красноярского края от 20.09.2022  суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 12.10.2022 для рассмотрения совместно с первоначальным иском принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Максиол» к акционерному обществу «АМК-Фарма» о взыскании 190 017 рублей 21 копейки переплаченной суммы арендной платы за неиспользованные квадратные метры.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 13.02.2023 произведена замена стороны истца по первоначальному иску акционерного общества «АМК-Фарма» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на правопреемника общество с ограниченной ответственностью «Сибирские Городки» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено акционерное общество «АМК-Фарма»(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10.04.2023 иск общества с ограниченной ответственностью «Сибирские Городки» удовлетворен частично, с общества  с ограниченной ответственностью «Максиол» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибирские Городки» взыскано 167 233 рубля 96 копеек долга, 50 000 рублей неустойки, 14 361 рубль судебных расходов по государственной пошлине. В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Сибирские Городки» в остальной части отказано. В удовлетворении встречного иска общества  с ограниченной ответственностью «Максиол» отказано. 

Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Максиол» обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе общество с ограниченной ответственностью «Максиол» указывает на то, что при определении размера задолженности суд не учел переплату которая образовалась в результате неправильного определения площади помещения при расчете ежемесячного размера арендной платы. Фактическая площадь переданного в аренду объекта меньше, указанной в договоре. Переплата ООО «Максиол» на дату 31.05.2020 по арендной плате составила 216 652 рубля при расчете арендной платы по площади 33,6 кв.м. Указывает на приостановление его деятельности и фактическое неиспользование спорного помещения в связи с пандемией коронавируса. Никаких соглашений об уменьшении арендной платы на период апрель-август 2020 года не было предложено и не было подписано ни истцом, ни ответчиком.

От общества с ограниченной ответственностью «Сибирские Городки» в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просит  решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.05.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 06.07.2023.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 26.05.2023, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/) 27.05.2023 10:57:27 МСК.

Таким образом, лица, участвующие в деле, и не явившиеся в судебное заседание, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом в порядке главы 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В судебном заседании до начала исследования доказательств, судом апелляционной инстанции установлено, что

- в материалы дела от ответчика поступило ходатайство о привлечении представителя «Восточно-Сибирского Филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Железногорского отделения (662970 

<

...>.) к участию в данном деле в качестве специалиста, обладающего необходимыми знаниями для разъяснения суду методики расчета площади согласно Приказу Министерства Экономического Развития Российской Федерации от 30.09.2011 №531.

Представитель ответчика поддержал ходатайство о привлечении представителя «Восточно-Сибирского Филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Железногорского отделения, к участию в данном деле в качестве специалиста.

Представитель истца, третьего лица возразил против удовлетворения заявленного ходатайства ответчика о привлечении представителя «Восточно-Сибирского Филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Железногорского отделения к участию в данном деле в качестве специалиста.

В пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», даны разъяснения, что в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, суд, рассматривающий дело в качестве суда первой инстанции, может привлекать специалиста (часть 1 статьи 87.1 АПК РФ).

Согласно положениям части 2 статьи 55.1, части 1 статьи 87.1 АПК РФ специалист может быть привлечен в процесс как по ходатайству лиц, участвующих в деле, так и по инициативе арбитражного суда.

Задача специалиста в судебном заседании состоит в оказании содействия суду и лицам, участвующим в деле, в исследовании доказательств.

Ходатайство ответчика рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 159 АПК РФ, и отклонено в связи с отсутствием оснований для вызова специалиста, поскольку заявитель жалобы обосновывает необходимость  привлечения специалиста возможностью дачи разъяснений по методике расчета, установленной нормативным актом, что не отвечает смыслу ст. 87.1 АПК РФ.

- к апелляционной жалобе ответчика приложены дополнительные документы в копиях, а именно: договор аренды от 01.11.2015 № А-Жл. 1.2015/52 с копией плана;  письмо от 13.10.2020; справка БТИ + выкипировка; расчет по начислению аренды; встречный расчет; письмо от 18.05.2020; распечатка с сайта Почта России.

Представитель ответчика пояснил, что документы, приложенные к апелляционной жалобе, имеются в материалах дела, ходатайство о повторном приобщении их к материалам дела не заявляет.

В связи, с чем суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не рассматривает вопрос о приобщении к материалам дела дополнительных документов, приложенных к  апелляционной жалобе ответчика.

Представитель ответчика поддержал требования апелляционной жалобы.

Представитель истца, третьего лица отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном суду апелляционной инстанции отзыве. Полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между АО «АМК-Фарма» (арендодатель) и ООО «Максиол» (арендатор) заключен договор аренды № А-Жл.1.2015/52 нежилого помещения от 01.11.2015, согласно пункту 2.1 которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, указанное в пункте 2.2 договора, а арендатор обязуется принять данное нежилое помещение и уплачивать арендную плату в размере, установленном договором.

По договору арендодатель обязуется передать арендатору часть комнаты № 114 на втором этаже здания площадью 37,23 (тридцать семь целых и 23/100) кв.м. (далее - «Помещение»). Передаваемое в аренду помещение, определено путем штриховки в поэтажном плане, прилагаемом к договору в качестве приложения № 1, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.2 договора).

Пунктом 3.1 договора установлен срок аренды по договору: с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по 30 сентября 2016 года.

В силу пункта 4.1 договора арендатор за пользование помещением в течение срока аренды производит уплату арендной платы. Арендная плата по договору состоит из постоянной составляющей арендной платы, переменной составляющей арендной платы и дополнительной составляющей арендной платы.

Согласно пункту 4.2 договора размер и условия оплаты постоянной, переменной и дополнительной составляющих арендной платы, подлежащих выплате по договору, определяются следующим образом:

Постоянная составляющая арендной платы.

Базовая арендная плата составляет 20,38 (двадцать целых и 38/100) у.е. за 1 кв.м. арендуемой площади в месяц без НДС.

Постоянная составляющая арендной платы рассчитывается как произведение Базовой арендной платы за 1 кв.м. в месяц без НДС на арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующей периметр помещения без учета внутренних перегородок и стен, и составляет 758,74 (семьсот пятьдесят восемь целых и 74/100) у.е. в месяц без НДС.

Постоянная составляющая арендной платы начисляется арендатору с даты начала арендатором коммерческой деятельности, указанной в пункте 2.6 договора.

Постоянная составляющая арендной платы выплачивается ежемесячно авансом не позднее 20 (двадцатого) числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца. Постоянную составляющую арендной платы за первый месяц арендатор выплачивает в течение 5 (пяти) календарных дней после подписания настоящего договора (пункт 4.2.1 договора).

Согласно пункту 4.2.2 договора переменная составляющая арендной платы

4.2.2.1.     Переменная составляющая арендной платы равна стоимости потребленной в помещении за месяц электроэнергии.

4.2.2.2.     Расчет стоимости потребленной электроэнергии осуществляется одним из следующих способов:

Способ №1. Применяется в случае, если Помещение Арендатора оборудовано прибором учета электроэнергии

(счетчиком), в том числе освещение Помещения учитывается установленным в Помещении прибором учета.

Стоимость потребленной в Помещении электроэнергии определяется как произведение натурального потребления электроэнергии за расчетный период (показания счетчика на последнюю дату расчетного периода либо дату расторжения договора аренды - показания счетчика на последнюю дату предыдущего расчетного периода либо дату подписания акта приемки-передачи Помещения) и тарифа, установленного энергоснабжающей организацией (на основании расчетных документов).

Стоимость потребленной электроэнергии = Натуральное потребление электроэнергии * Тариф энергоснабжающей организации.

Способ № 2. Применяется в случаях, если Помещение оборудовано приборами учета электроэнергии (счетчиками) на розетки, а освещение осуществляется от общей осветительной системы Здания.

Стоимость потребленной в Помещении электроэнергии определяется как произведение натурального потребления электроэнергии и тарифа, установленного энергоснабжающей организацией (на основании расчетных документов). Стоимость потребленной в Помещении электроэнергии будет равна сумме стоимости электроэнергии потребленной по приборам учета электроэнергии (счетчикам) на розетки и стоимости натурального потребления электроэнергии за освещение.

При этом натуральное потребление электроэнергии за освещение рассчитывается по формуле:

V  ээ = (S арендуемая) / (S gla - S gla счетчики) * (V Здания - V gla счетчики) * t * k, Где:

V  ээ - натуральное потребление электроэнергии в помещении Арендатора, кВт/час

S арендуемая - площадь помещения, занятая Арендатором в соответствии с настоящим договором. ' Sgla - Общая арендуемая площадь Здания, кв.м., размер которой указывается в п. 4.2.2.3. настоящего договора.

S gla счетчики - площади помещений с установленными приборами учета, арендованные на последнюю дату расчетного периода, кв. м. Площади, на которых установлены приборы учета только для потребления электроэнергии оборудованием Арендатора, а освещение осуществляется без использования приборов учета, в расчете не участвуют.

V  Здания - объем потребленной в Здании электроэнергии в целом за расчетный период, кВт/час.

V  gla счетчики - объем потребленной электроэнергии в помещениях и на арендованных площадях с установленными приборами учета потребления электроэнергии (счетчиками), кВт/час.

t - коэффициент времени действия договора аренды в расчетном периоде, определяемый как отношение количества дней действия договора в расчетном периоде к календарному количеству дней в расчетном периоде (день начала действия договора и дата расторжения включаются в расчетный период).

к - коэффициент занятости площадей, определяемый как отношение количества арендованных площадей в Здании на последнюю дату расчетного периода к Общей арендуемой площади Здания.

Стоимость потребленной электроэнергии = (Натуральное потребление электроэнергии на розетки по приборам учета + Уээ) * Тариф энергоснабжающей организации.

Способ № 3. Применяется в случаях, если Помещение не оборудовано приборами учета электроэнергии (счетчиками).

Стоимость потребленной в Помещении электроэнергии определяется как произведение натурального потребления электроэнергии и тарифа, установленного энергоснабжающей организацией (на основании расчетных документов). При этом натуральное потребление электроэнергии рассчитывается по формуле:

V  ээ = (S арендуемая) / (S gla - S gla счетчики) * (V Здания - V gla счетчики) * t * к, Где:

V  ээ - натуральное потребление электроэнергии в Помещении Арендатора, кВт/час.

S арендуемая - площадь Помещения, занятая Арендатором в соответствии с настоящим договором.

Sgla - Общая арендуемая площадь Здания, кв.м., размер которой указывается в п. 4.2.2.3. настоящего договора.

S gla счетчики - площади помещений с установленными приборами учета, арендованные на последнюю дату расчетного периода, кв. м. Площади, на которых установлены приборы учета только для потребления электроэнергии оборудованием Арендатора, а освещение осуществляется без использования приборов учета, в расчете не участвуют.

V  Здания - объем потребленной в Здании электроэнергии в целом за расчетный период, кВт/час.

V  gla счетчики - объем потребленной электроэнергии в помещениях и на арендованных площадях с установленными

приборами учета потребления электроэнергии (счетчиками), кВт/час.

t- коэффициент времени действия договора аренды в расчетном периоде, определяемый как отношение количества дней действия договора в расчетном периоде к календарному количеству дней в расчетном периоде (день начала действия договора и дата расторжения включаются в расчетный период).

к - коэффициент занятости площадей, определяемый как отношение количества арендованных площадей в Здании на последнюю дату расчетного периода к Общей арендуемой площади Здания.

Стоимость потребленной электроэнергии =  Vээ * Тариф энергоснабжающей организации.

Стороны договорились общей арендуемой площадью здания считать 16 093,4 (шестнадцать тысяч девяносто три целых и 4/10) кв.м. (пункт 4.2.2.3 договора).

Согласно пункту 4.2.2.3 договора переменная составляющая арендной платы начисляется арендатору с даты подписания акта приема-передачи помещения. Арендатор ежемесячно производит уплату переменной составляющей арендной платы в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты выставления арендодателем счета на оплату.

В силу пункта 4.2.3 договора дополнительная составляющая арендной платы включает в себя:

А) Эксплуатационные Расходы в размере 9,59 (девять целых и 59/100) у.е. без НДС в месяц за 1 кв.м. Арендуемой площади;

Б) Маркетинговые расходы в размере 0,63 (ноль целых и 63/100) у.е. без НДС в месяц за 1 кв.м. Арендуемой площади.

Дополнительная составляющая Арендной платы рассчитывается как произведение суммы Эксплуатационных расходов и Маркетинговых расходов за 1 кв.м. без НДС в месяц на Арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующей периметр Помещения без учета внутренних перегородок и стен, и составляет 380,49 (триста восемьдесят целых и 49/100) у.е. без НДС в месяц.

Дополнительная составляющая арендной платы выплачивается ежемесячно авансом не позднее 20 (двадцатого) числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца. Дополнительную составляющую арендной платы за первый месяц срока аренды арендатор выплачивает не позднее 5 (пяти) календарных дней после подписания акта приема-передачи помещения по договору аренды.

Дополнительная составляющая арендной платы начисляется арендатору с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Согласно пункту 4.3 договора арендатор в течение 5 (пяти) календарных дней после подписания настоящего договора выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 1 177,95 (одна тысяча сто семьдесят семь целых и 95/100) у.е. без НДС.

Обеспечительный платеж считается переданным арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения арендатором всех принятых на себя обязательств по договору, и находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды. На сумму обеспечительного платежа не подлежат начислению проценты за время нахождения его у арендодателя.

В случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, предусмотренных договором, в случае повреждения помещения и/или здания и/или иного имущества арендодателя, произошедшего по вине арендатора, или иного нарушения арендатором своих обязательств по договору, арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа суммы ненадлежащим образом осуществленных арендатором платежей, суммы, необходимые для устранения повреждений помещения и/или здания и/или иного имущества арендодателя, а также иные суммы, необходимые для восстановления нарушенного права арендодателя.

После такого удержания Арендодатель направляет письменное уведомление Арендатору с приложением расчета удержанных сумм и с приложением документов, подтверждающих указанные расходы. Арендодатель вправе потребовать от Арендатора восстановления обеспечительного платежа до установленного в договоре размера, которое Арендатор обязан осуществить в течение 10 календарных дней с даты получения такого требования Арендодателя, если иной срок не будет указан в требовании.

В случае увеличения размера арендной платы, пропорционально такому увеличению увеличивается размер обеспечительного платежа. После такого увеличения арендодатель направляет письменное уведомление арендатору. Арендатор обязан пополнить обеспечительный платеж до установленного размера в течение 10  календарных дней с даты получения такого уведомления арендодателя.

Если иное не предусмотрено договором, в случае надлежащего исполнения Арендатором принятых на себя обязательств по договору, обеспечительный платеж зачитывается Арендодателем в счет оплаты арендной платы за последний месяц или иной соответствующий период до окончания срока аренды по договору. 4.4.Размер платежей, установленных договором в условных единицах (у.е.), определяется, а оплата осуществляется Арендатором в рублях по фиксированному курсу Арендодателя, равному на дату заключения настоящего договора 32,5 рубля за 1 у.е. (далее по тексту - Курс Арендодателя).

Стороны договорились о том, что в случае, если официальный курс доллара США по отношению к российскому рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации (далее по тексту - ЦБ РФ) на 10 число месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу аренды, отклоняется от Курса Арендодателя более чем на 10% в большую или меньшую сторону, то курс у.е. на оплачиваемый месяц аренды устанавливается на уровне курса доллара США по отношению к рублю, установленного ЦБ РФ на 10-ое число месяца, предшествующего оплачиваемому.

В случае установления ЦБ РФ официального курса доллара США по отношению к российскому рублю на 10 число месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу аренды, на уровне 36  и более рублей за 1 доллар США, курс у.е. на оплачиваемый месяц аренды устанавливается равным 36,00 рублей за 1 у.е.

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя по договору обязательств в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и условиями договора (пункт 8.1 договора).

В соответствии с пункт 8.2 договора в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по осуществлению платежей, установленных договором, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,5 процента от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. Стороны особо оговорили, что предусмотренная настоящим пунктом неустойка (пеня) является отдельным охранительным обязательством, которое не прекращается в связи с истечением срока аренды по договору и/или сдачей помещения арендодателю по акту сдачи-приема и начисляется по день уплаты суммы платежей арендодателю.

Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, если это неисполнение является результатом действия форс-мажорных обстоятельств. Форс-мажорные обстоятельства определяются в соответствии с Гражданским кодексом РФ (пункт 12.1 договора).

По акту приема-передачи от 01.11.2015 объект аренды принят арендатором.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.09.2016 срок аренды продлен с 01.10.2016 по 30.11.2016.  Также на период сентябрь - ноябрь 2016 года постоянная составляющая арендной платы установлена в размере 15,79 у.е. (Базовая арендная плата за 1 кв.м.) * 37,23 (Площадь помещения) = 587,8617 у.е. в месяц без НДС.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.12.2016 срок аренды продлен с 01.12.2016 по 31.08.2017.  Арендная плата начислялась в размере, предусмотренном договором.

Дополнительным соглашением № 3 от 01.09.2017 срок аренды продлен с 01.09.2017 по 31.07.2018.  Был изменен пункт 4.4. Договора, согласно которому все платежи, установленные договором, определяются и осуществляются в рублях.

С 01.09.2017 Постоянная составляющая арендной платы установлена в размере 843,80 (Базовая арендная плата за 1 кв.м.) * 37,23 (Площадь помещения) = 31 414,674 рублей в месяц без НДС. С 01.09.2017 Эксплуатационные расходы - 345,24 рублей в месяц без НДС за 1 кв.м., Маркетинговые расходы - 22,68 рублей в месяц без НДС за 1 кв.м. Дополнительная составляющая арендной платы установлена в размере ((345,24 + 22,68) * 37,23) = 13 697,6616 рублей в месяц без НДС.

Дополнительным соглашением № 4 от 01.08.2018 срок аренды продлен с 01.08.2018 по 30.06.2019. С 01.08.2018 Эксплуатационные расходы - 379,76 рублей в месяц без НДС, Маркетинговые расходы - 24,95 рублей в месяц без НДС. Дополнительная составляющая арендной платы установлена в размере ((379,76 + 24,95) * 37,23) = 15 067,3533 рублей в месяц без НДС.

Дополнительным соглашением № 5 от 23.04.2019 срок аренды продлен с 01.07.2019 по 31.05.2020. С 01.07.2019 Постоянная составляющая арендной платы установлена в размере 868,78 (Базовая арендная плата за 1 кв.м.) * 37,23 (Площадь помещения) = 32 344,6794 рублей в месяц без НДС.

В материалы дела представлены платежные поручения на оплату по договору аренды № 7 от 30.01.2020, № 16 от 17.02.2020, № 19 от 28.02.2020, № 27 от 13.03.2020,              № 40 от 29.09.2020, а также счета на оплату № 2659 от 18.02.2020, № 3991 от 20.03.2020, № 5327 от 17.04.2020.

Из иска и пояснений  истца следует, что стороны пришли к соглашению об уменьшении арендной платы на период апрель - август 2020 года до 17 070,25 рублей в месяц с учетом НДС (в том числе Постоянная составляющая арендной платы: 11,90 (Базовая арендная плата за 1 кв.м.) * 37,23 + 20%> (НДС) = 531,64 рублей и Дополнительная составляющая арендной платы: 370,19 (сумма Эксплуатационных и Маркетинговых расходов) * 37,23 + 20% (НДС) = 16 538,61 руб., несмотря на отказ ответчика подписать дополнительное соглашение в письменной форме.

Как следует из иска, задолженность по арендной плате по договору № А-Жл. 1.2015/52 от 01.11.2015  за период действия договора составила 167 233 руб. 96 коп. (с учетом уточнений, принятых  в порядке статьи 49 АПК РФ).

Истец на основании пнкта 8.2 договора начислил неустойку за просрочку уплаты арендной платы по договору № А-Жл. 1.2015/52 от 01.11.2015 по ставке 0,5 % за каждый день просрочки в сумме 400 802 руб. 97 коп.

Истец обращался к ответчику с претензией, в которой просил оплатить образовавшуюся задолженность. Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ответчик, ссылаясь на то, что арендодателем передано в аренду помещение площадью меньше оговоренной в договоре, арендатором переплачены денежные средства за неиспользованные квадратные метры, обратился в суд со встречным иском о взыскании 190 017 рублей 21 копейки переплаченной суммы арендной платы за неиспользованные квадратные метры.

В подтверждение иной площади спорного помещения истцом в материалы дела представлены: акт от 01.10.2020, справка и выкопировка из поэтажного  плана здания на дату обследования от 16.10.2020, письмо к АО «АМК-Фарма» от 13.10.2020.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемое вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику и возврат помещения из аренды подтверждается материалами дела, сторонами в ходе судебного разбирательства указанные обстоятельства не оспаривались.

В рассматриваемом случае предметом рассмотрения настоящего дела является разногласия сторон относительно размера арендной платы, подлежащей начислению, возможность уменьшения размера арендной платы.

Как уже было отмечено ранее, истец числит за ответчиком задолженность по арендной плате в размере 167 233 рублей 96 копеек, согласно представленному уточненному расчету. Вместе с тем, ответчик в свою очередь, указывает на наличие переплаты арендных платежей, с учетом фактически занимаемой площади (в договоре аренды неверно указана площадь арендованного помещения),  также ответчик полагает, что арендная плата за период с апреля по сентябрь 2020 года не подлежит взысканию в связи с невозможностью использования арендованного помещения.

Повторно проверив уточненный расчет задолженности за спорный период, суд первой инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, о том, что  истцом по первоначальному иску расчет произведен верно, в соответствии с условиями договора, действующего законодательства и фактическими обстоятельствами дела.

Довод ответчика о наличии оснований для освобождения его от арендных платежей в период апрель – сентябрь 2020 года, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции в силу следующего.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ).

Частью 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

На основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»(в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно абзацу первому части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Также в абзаце втором части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ указано, что в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Следовательно, введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы за период 2020 года в случае, если введение указанного режима привело к невозможности использования соответствующих помещений по изначально согласованному назначению.

Как следует из материалов дела, с 28.03.2020 деятельность арендатора на территории арендованного помещения фактически была приостановлена, помещение не использовалось, доходы не приносило. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 2.4. договора, арендатор обязался использовать помещение только для осуществления коммерческой деятельности: размещение кинотеатра 7D.

В абзаце 3 ответа на вопрос 5 Обзора судебной практики № 2 от 30.04.2020 сформулирована правовая позиция, согласно которой арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы и в таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из иска и пояснений  истца следует, что стороны пришли к соглашению об уменьшении арендной платы на период апрель - август 2020 года до 17 070 рублей 25 копеек в месяц с учетом НДС (в том числе постоянная составляющая арендной платы: 11,90 (Базовая арендная плата за 1 кв.м.) * 37,23 + 20%> (НДС) = 531,64 рублей и дополнительная составляющая арендной платы: 370,19 (сумма Эксплуатационных и Маркетинговых расходов) * 37,23 + 20% (НДС) = 16 538,61 руб.), несмотря на отказ ответчика подписать дополнительное соглашение в письменной форме. Ответчик данные обстоятельства не оспорил.

Из представленного истцом расчета следует, что за обозначенный период арендные платежи начислены в размере 17 070 рублей 25 копеек, что в три раза менее размера предусмотренной договором арендной платы.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для еще большего снижения размера арендной платы.

Апелляционный суд, вопреки доводам ООО «Максиол», отмечает, что законом не предусмотрено правил для полного освобождения арендатора от уплаты аренды, по основанию связанному с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. (Вопросы 3 - 6 обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Помимо этого, апелляционный суд обращает внимание на то, что в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности ответчика является «Разработка компьютерного программного обеспечения, консультационные услуги в данной области и  другие сопутствующие услуг» (ОКВЭД 62,0), который не входит в перечень пострадавших от коронавируса отраслей российской экономики, установленный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что фактическая площадь спорного помещения переданного арендатору меньше указанной в договоре, что влияет на размер арендной платы, также подлежит отклонению судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В силу пункта 2.2 договора арендодатель обязуется передать арендатору часть комнаты № 114 на втором этаже здания площадью 37,23 (тридцать семь целых и 23/100) кв.м. (далее - помещение). Передаваемое в аренду помещение определено путем штриховки в поэтажном плане, прилагаемом к настоящему договору в качестве приложения № 1, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

Апелляционный суд отмечает, что спорное помещение принято по акту приема-передачи помещения от 01.11.2015 без замечаний и возражений. При заключении договора с арендодателем арендатор мог осмотреть и измерить арендуемое помещение, что сделано арендатором не было.

Надлежащих доказательств, подтверждающих изменение площади спорного помещения в период действия договора аренды, в материалы дела не представлено. До рассмотрения настоящего судебного дела, арендатором об иной площади спорного помещения, нежели указанной в договоре, не заявлялось.

Более того, пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что постоянная составляющая арендной платы рассчитывается как произведение Базовой арендной платы за 1 кв.м. в месяц без НДС на арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующей периметр помещения без учета внутренних перегородок и стен, и составляет 758,74 (семьсот пятьдесят восемь целых и 74/100) у.е. в месяц без НДС. Данное обстоятельство ответчиком не учтено.

Кроме того, из пояснений сторон следует, что конфигурация помещения в настоящее время изменена, проверить размер помещения, переданного по спорному договору аренды,  в настоящее не представляется возможным.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Так, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия спорного договора аренды, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности требований истца (арендодателя) о взыскании с ответчика 167 233 рублей 96 копеек задолженности по арендной плате, а также об отсутствии оснований удовлетворения встречных исковых требований.

Оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доказательства оплаты  долга по арендным платежам в заявленном размере ответчиком в материалы дела не представлены.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку уплаты арендной платы по договору № А-Жл. 1.2015/52 от 01.11.2015 по ставке 0,5 % за каждый день просрочки в сумме 400 802 рублей 97 копеек.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться пеней, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 8.2. договора стороны согласовали, что в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по осуществлению платежей, установленных настоящим договором, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,5 процента от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Повторно проверив выполненный истцом уточненный расчет неустойки, суд признает его верным, составленным в соответствии с обстоятельствами и материалами дела, а также условиями спорного договора аренды.

Ответчик доказательства оплаты неустойки не представил, заявил о снижении размера неустойки на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Учитывая обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, установив характер нарушений со стороны ответчика, по своей сути не повлекший каких-либо неблагоприятных последствий для арендодателя, отсутствие в деле доказательств о размере убытков арендодателя, а также то, что начисленная сумма санкции является значительной, суд первой инстанции пришел к выводу о применении положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшении размера начисленной суммы неустойки до 50 000 рублей. Данная сумма неустойки, по мнению суда, адекватна и соизмерима с нарушенным интересом, а также обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон, стимулируя стороны избегать подобных нарушений и исполнять обязательства надлежащим образом, и, в то же время, не позволяя арендодателю получить несоразмерное удовлетворение за нарушенное право.

Оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводов (возражений) относительно снижения размера неустойки на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба не содержит.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выводов суда первой инстанции не опровергают, подлежат отклонению, поскольку по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судом на основании произведенной им оценки имеющихся в деле доказательств, по причине несогласия заявителя жалобы с результатами указанной оценки суда. Несогласие заявителя жалобы с выводами суда не свидетельствует о нарушении норм права.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «10» апреля 2023 года по делу № А33-18276/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

Ю.В. Хабибулина

Судьи:

М.Н. Инхиреева

 

И.В. Яковенко