ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

13.07.2021

Дело № А40-144816/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06.07.2021 

Полный текст постановления изготовлен  13.07.2021

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи  Голобородько В.Я.,

судей Кольцовой Н.Н., Колмаковой Н.Н.

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 по дов от 13.03.2021

от ответчика: не явился

рассмотрев 06.07.2021 в судебном заседании кассационную жалобу ООО "АЛЬФА ОБРАЗОВАНИЕ ОБЛАСТЬ" 

на решение от 18.01.2021

Арбитражного суда города Москвы

на постановление от 13.04.2021

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску ООО "Альфа образование область" к АО «Сбербанк управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Сбербанк-арендный бизнес 2» о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа образование область» обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу «Сбербанк управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Сбербанк-арендный бизнес 2» о расторжении договора № НЕД- 0041/19 от 01.05.2019 с 30.04.2020.

Решением арбитражного суда от 18.01.2021 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2021 решение Арбитражного суда города Москвы оставлено без изменения.

ООО "АЛЬФА ОБРАЗОВАНИЕ ОБЛАСТЬ" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить вышеуказанные судебные акты, направить дело на новое рассмотрение.

В обосновании кассационной жалобы заявитель ссылался на то, что при разрешении спора судами не были учтены, разъяснения вышестоящей инстанции относительно порядка регулирования взаимоотношений сторон в период действия ограничительных мер, связанных с распространением коронавирусной инфекции, а также на то, что судами не приняты во внимание неравные переговорные возможности сторон.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, изложенные выше. Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения которого был извещен надлежащим образом. Суд провел судебное заседание в порядке ст. 284АПК РФ

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не подлежат отмене, по следующим мотивам.

Как установлено судами, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды № НЕД-0041/19 от 01.05.2019, по условиям которого арендодатель обязался на условиях договора передать во временное владение и пользование арендатору помещение площадью 31,8 кв.м по адресу: Московская обл., г. Че- хов, Московская ул., вл. 96, этаж 4, пом. № 233.

Объект аренды передан по акту от 01.05.2019, копия которого представлена в материалы дела.

Суд первой инстанции посчитал, что основания расторжения договора с 30.04.2020 в соответствии с положениями ст.ст. 450, 620 ГК РФ отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд округа находит выводы судебных инстанций обоснованными.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2, ч. 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвеча- ет за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаруже- ны арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016 изложена правовая позиция в части применения пунктов 2, 4 ст. 620 ГК РФ, в соответствии с которой, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с п. 9.9 договора, арендатор обязан в течение 30 календарных дней со дня подписания договора сторонами за свой счет обеспечить государственную регистрацию договора.

Судами установлено, что сведений о государственной регистрации договора в материалах дела не имеется. 

При этом истцом не представлено отказа регистрирующего органа в регистрации договора по причине отсутствия каких-либо документов, не представлено доказательств обращения к ответчику за такими документами, в связи с чем, доводы истца о неосуществлении регистрации договора по вине ответчика являются необоснованными.

В материалы дела не представлено доказательств обращения истца к ответчику с требованием об уменьшении арендной платы, в связи с чем ссылка на п. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ не имеет правового значения для разрешения данного спора.

Постановлением Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ в Московской области введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некото- рых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID- 2019) на территории Московской области.

Истец не обращался к ответчику с целью предоставления отсрочки (рассрочки) внесения арендной платы, как это предусмотрено п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, а также уменьшения арендной платы в порядке, установленном п. 4 указанной статьи.

Таким образом, выводы судов о том, что указанные истцом обстоятельства со ссылкой на введение в Московской области режима повышенной готовности не свидетельствует о наличии существенного изменения обстоятельств., правомерны.

Иных существенных изменений обстоятельств судом при рассмотрении дела также не установлено.

В части доводов о невозможности использования помещения, в связи с отсутствием государственной регистрации, суд первой инстанции установил, что истцом не представлено отказа регистрирующего органа в регистрации договора по причине отсутствия каких-либо документов, не представлено доказательств обращения к ответчику за такими документами, в связи с чем доводы истца о неосуществлении регистрации договора по вине ответчика являются необоснованными и подлежат отклонению.

Более того, истец не указал, каким образом отсутствие государственной регистрации препятствует в использовании помещения.

На основании части 3 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием орга- ном государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Документальных доказательств того, что арендатор на основании ч. 3 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ заявлял об уменьшении арендной платы, не представлено. Равным образом, истец не представил доказательств того, что обращался к арендодателю с заявлением в порядке ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ как субъект малого предпринимательства.

Следовательно, положения, предусмотренные ст. 19 Закона № 98-ФЗ, не могут быть применены к настоящим правоотношениям, и разъяснения, указанные в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции № 2", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, в рамках настоящего спора также не применимы.

Доводы кассационной жалобы в части наличия обстоятельств,  свидетельствующих о неравных переговорных возможностях у сторон подлежат отклонению, поскольку истцом не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих об отклонении протоколов разногласий, проектов договора истца на стадии ведения переговоров.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. При этом выводы судов об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.01.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2021 по делу № А40-144816/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий-судьяВ.Я. Голобородько

 

Судьи:Н.Н. Кольцова

Н.Н. Колмакова