Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-12533/2022

26 сентября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  15 сентября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  26 сентября 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Жбанова В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Товарищество собственников жилья «Коломяги-эко-запад»

Ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «Тест»

Третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Дворцовая»

Об обязании устранить дефекты 

при участии

от истца: ФИО2 по доверенности от 11.01.2021

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 14.04.2021

от третьего лица: не явилось (извещено)

установил:

Товарищество собственников жилья «Коломяги-эко-запад» (далее по тексту – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «Тест» (далее по тексту – ответчик), в котором просит:

- обязать общество в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу произвести ремонт/устранить дефекты в жилом МКД по адресу: Санкт-Петербург, ул.Афанасьевская, д.3, стр.1;

- установить судебную неустойку на случай просрочки исполнения обязанности по выполнению ремонта в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки.

Определением от 15.02.2022 исковое заявление принято судом к производству.

От ответчика поступил отзыв на иск, содержащий заявление о пропуске срока исковой давности.

В судебном заседании 26.04.2022 представитель ответчика передал суду ответ на претензию, доказательства направления ответа истцу.

Представитель истца передал суду копию решения по делу А56-62673/2020 от 23.12.2020 по иску ТСЖ «Коломяги-эко-запад» к ООО «Управляющая компания Дворцовая» об обязании передать документы.

Из пояснений сторон и представленных документов следует, что  на основании разрешения Службы государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Санкт-Петербурга от 30 августа 2016 года введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, ул.Афанасьева, д.3, стр.1. По результатам конкурса по отбору организации для управления многоквартирными домами ООО «Управляющая компания Дворцовая» осуществляло управление многоквартирным домом. 09.06.2019 внеочередным общим собранием собственников помещений МКД было принято решение о смене способа управления многоквартирным домом и выборе истца в качестве лица, которое будет осуществлять управление домом. Распоряжением Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (ГЖИ) № 1140-п от 03.12.2019 в реестр лицензий субъекта Российской Федерации – Санкт-Петербурга с 01.01.2020 были внесены изменения: сведения о МКД исключены из раздела реестра, содержащего перечень адресов многоквартирных домов, в отношении которых ООО «Управляющая компания Дворцовая» осуществляется предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами.

Кроме этого, представители истца и ответчика пояснили, что не возражают против проведения повторного осмотра МКД.

Суд приобщил к материалам дела документы, поступившие от сторон, в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Управляющая компания Дворцовая», в порядке статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание.

01.06.2022 от истца поступил акт осмотра от 23.05.2022 с приложениями, а также акт от 31.05.2022 о несостоявшемся осмотре.

30.06.2022 от истца поступили возражения на отзыв.

В судебном заседании 05.07.2022 представитель ответчика передал суду дополнение к отзыву, содержащий ходатайство о назначении по делу строительной экспертизы, поставив перед экспертом следующие вопросы:

1. присутствует ли неоднородная окраска стены и трещины в окрасочном слое стен на 3 этаже в 3 парадной и неоднородная окраска стен, нарушение ЛКП в 1 парадной на всех этажах;

2. причины возникновения неоднородной окраски стен и трещин в окрасочном слое стен на 3 этаже в 3 парадной и неоднородной окраски стен, нарушения ЛКП в 1 парадной на всех этажах;

3. Являются ли указанные дефекты гарантийными или возникшими вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Проведение экспертизы просил поручить АНО «Региональная организация судебных экспертиз».

Суд приобщил к материалам дела документы, поступившие от ответчика.

28.07.2022 от истца поступил перечень вопросов и экспертных организаций.

29.07.2022 от истца поступили возражения №2 на дополнения к отзыву ответчика.

В судебном заседании 02.08.2022 представитель ответчика передал суду дополнение №2 к отзыву.

Из экспертных организаций поступили ответы на запрос суда.

В судебном заседании 08.09.2022 представитель ответчика передал суду дополнение к отзыву.

Представитель третьего лица передал суду ходатайство о применении срока исковой давности.

В судебном заседании 15.09.2022 представитель истца передал суду письменную позицию на дополнения ответчика.

Представитель ответчика передал суду дополнение к вопросам экспертам, возражал против проведения экспертизы по вопросам, указанным судом в запросе, пояснил, что не будет оплачивать расходы по проведению экспертизы по вопросам указанным судом, также заявил ходатайство об истребовании из Государственной жилищной инспекции актов проверки МКД за период с 01.01.2020 по настоящее время.

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства об истребовании документов, пояснил, что полагает возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства об истребовании документов и назначении экспертизы по делу.

Исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, ООО «НПФ «ТЕСТ» является застройщиком многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1 (далее - МКД).

По результатам конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами в соответствии с протоколом №13-16/НС-03 от 06 декабря 2016 года, УК «Дворцовая» осуществляла управление многоквартирным домом, находящимся по адресу: 197375 Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1.

09.06.2019 внеочередным общим собранием собственников помещений МКД было принято решение о смене способа управления многоквартирным домом и выборе ТСЖ «Коломяги-Эко-Запад» в качестве лица, которое будет осуществлять управление домом.

Распоряжением Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга №1140-п от 03.12.2019 в реестр лицензий субъекта РФ - Санкт-Петербурга с 01 января 2020 года были внесены изменения: сведения о МКД исключены из раздела реестра, содержащего перечень адресов многоквартирных домов, в отношении которых лицензиатом (УК «Дворцовая») осуществляется предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что в связи с жалобами жильцов МКД комиссией в составе председателя ТСЖ «Коломяги-Эко-Юг», представителя ТСЖ «Коломяги-Эко-Запад», а также председателя совета многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Десятинная, дом 36 стр.1, был произведен осмотр многоквартирных домов (с фотофиксацией) по адресу: ул. Афанасьевская, дом 3 стр.1.

В соответствии с Протоколом обследования многоквартирных домов от 29 августа 2019 года были выявлены дефекты МКД:

•трещины и неровности стен лестничных клеток, тамбуров, общих коридоров и потолков МКД;

•окраска стен лестничных клеток, тамбуров, общих коридоров краской разных оттенков;

•по поверхностям стен лестничных клеток, тамбуров, общих коридоров - неполная покраска, следы белесого вещества;

•локальные вспучивания поверхности стен, отслоение плитки около лифтов; дефекты тротуарной плитки у водосточных труб;

•отслоение покрытия и следы плесени, сетчатые трещины в полу в паркинге, повсеместные следы белесого вещества на кирпичной кладке внешних стен;

•разная высота бетонных плит потолка паркинга;

•провисающие кабели в техническом этаже и другие строительные дефекты.

На основании указанного протокола осмотра ответчику была направлена претензия от 11.11.2019.

Кроме этого, согласно акту проверки от 21.10.2021 ГЖИ и предписанию ГЖИ от 22.10.2021 в МКД имеются следующие повреждения: отслоение и разрушение окрасочного слоя оконных коробок между 1 и 2 этажом в 1 парадной, 2) неоднородная окраска стен в парадной №1, трещина в окрасочном слое стен на всех этажах парадной № 1, трещина в окрасочном слое стен и неоднородная окраска стен на 3 этаже в парадной №3.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик и третье лицо указывают, что общедомовое имущество было передано от застройщика Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Дворцовая» в отсутствие претензий по качеству выполненных работ; Осмотр (обследование) многоквартирного дома был выполнен в отсутствие представителей Застройщика и Управляющей компании, а также независимых технических экспертов. 

Кроме этого, ответчик и третье лицо заявляют о пропуске срока исковой давности, поскольку МКД введен в эксплуатацию 30.08.2016 года Разрешением №78-15-45.2-2016 на ввод объекта в эксплуатацию.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч.2 ст. 7 Федерального закона №214 в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии со ст. 10 Федерального Закона №214 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Представитель ООО «УК Дворцовая» пояснил, что компания управляла МКД с 02.09.2016. Однако недостатки, на которые ссылается истец, были выявлены после передачи МКД от ООО «НПФ ТЕСТ» (застройщика) в ООО «УК Дворцовая». Кроме этого, из анализа выписок ЕГРЮЛ следует, что ООО «НПФ ТЕСТ» и ООО «УК Дворцовая» являются аффилированными лицами, в связи с чем суд соглашается с позицией истца, что ни ответчик, ни третье лицо не были заинтересованы отражать в актах о передачи МКД его реальное состояние.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, а также соответствие построенного объекта установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

Таким образом, разрешение о вводе объекта в эксплуатацию подтверждает только соответствие строительства требованиям градостроительного плана, но не отсутствие каких-либо дефектов. Факт того, что МКД был введен в эксплуатацию сам по себе не означает, что в нем нет строительных недостатков, поскольку они могли быть как скрытыми, так и проявиться после подписания соответствующего акта.

Довод ответчика об отсутствии претензий при передаче объекта от застройщика управляющей компании опровергается представленным в материалы дела актом осмотра МКД от 29.08.2019 и претензией истца в адрес ответчика. Законодательно закрепленных требований к форме и содержанию акта осмотра не предъявляется, в связи с чем довод ответчика, что акт составлен неуполномоченным лицами отклоняется судом.

Ответчик указывает, что в рамках дела А56-3058/2021 судом дана оценка протоколу осмотра МКД от 29.09.2019 года, однако данный довод не относится к предмету рассматриваемого спора.

В ходе исполнения решения от 23.12.2020 по делу А56-62673/2020 (об истребовании у ООО «УК Дворцовая» документов, необходимых для управления домом), истец получил копии актов общего сезонного осмотра МКД от 20.10.2018, 17.05.2019, 15.10.2019, подписанных ООО «УК Дворцовая». В указанных актах зафиксировано, что в местах общего пользования требуется частичная штукатурка и окраска стен, в паркинге — также требуется частичная штукатурка и окраска стен. Таким образом, большая часть недостатков, на которые ссылается истец, возникла до того, как истец приступил к управлению домом.

В силу части 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В силу п.2 ст.476 ГК РФ в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

 Таким образом, действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем, бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.

В нарушение статьи 65 АПК РФ обществом соответствующих доказательств не представлено.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Правила о гарантийном сроке, установленные ГК РФ для договоров купли-продажи, применяются к отношениям по договору участия в долевом строительстве.

Согласно п.3 ст.477 ГК РФ если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

Как указал Верховный суд РФ в определении от 17 июля 2020 года № 305-ЭС19-20516 (5) по делу №А40-217303/2016 в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет).

МКД введен в эксплуатацию 30.08.2016, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку право собственности первых дольщиков было зарегистрировано 01.12.2016, то первая квартира МКД была передана застройщиком дольщику до 01.12.2016. Таким образом, пятилетний гарантийный срок, с учетом положений частей 5 и 5.1 ст.7 Закона №214-ФЗ истек 01.12.2021.

Поскольку недостатки, выявленные в ходе эксплуатации объекта, выявлены 29.08.2019, недостатки выявлены в пределах гарантийного срока.

Согласно ст.200 ГК РФ срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении его права.

После обнаружения недостатков считается, что покупатель должен узнать о нарушении его права, поэтому с данного момента начинает течь срок исковой давности по требованию к продавцу (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). С этого же момента покупатель обязан в разумный срок известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара (пункт 1 статьи 483 Кодекса). Так как недостатки выявлены 29.08.2019, то о нарушении своих прав истцу стало известно 29.08.2019, и именно с этой даты начал течь срок исковой давности. С учетом даты предъявления иска (08.02.2022), трехлетний срок исковой давности не пропущен.

В соответствии со ст. 308.3 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).

В соответствии с п. 31 Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее - «Постановление Пленума ВС РФ №7»), суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Согласно п. 32 Постановления Пленума ВС РФ №7 в результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

С учетом обстоятельств дела суд полагает справедливой судебную неустойку в размере 1 000 рублей.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «ТЕСТ» в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести ремонт в жилом доме по адресу Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1, а именно:

1) устранить трещины и неровности стен лестничных клеток, тамбуров, общих коридоров и потолков МКД;

2) окрасить стены лестничных клеток и площадок, тамбуров, общих коридоров МКД краской одного оттенка согласно проекту;

3) очистить поверхности стен лестничных клеток, тамбуров, общих коридоров МКД от следов белесого вещества;

4) устранить локальные вспучивания поверхности внутренних стен, отслоение плитки около лифтов МКД;

5) устранить дефекты тротуарной плитки у водосточных труб;

6) устранить отслоение покрытия и следы плесени, сетчатые трещины в полу в паркинге (нежилое помещение №1-Н, расположенного по адресу Санкт-Петербург ул.Афанасьевская, д.3 площадью 387,7 кв.м.)

7) устранить повсеместные следы белесого вещества на кирпичной кладке внешних стен МКД;

8) восстановить окрасочный слой оконных коробок между 1 и 2 этажом в 1 парадной путем нанесения штукатурки и покраски

Присудить в пользу ТСЖ «Коломяги-Эко-Запад» на случай неисполнения общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «ТЕСТ» судебного акта в установленный срок денежную сумму в размере 1 000 рублей за каждый день, начиная со дня, следующего за днем окончания установленного судом срока исполнения данного решения до дня исполнения судебного акта.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «ТЕСТ» в пользу ТСЖ «Коломяги-Эко-Запад» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Жбанов В.Б.