Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-27212/23

25 декабря 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Системы комплексной безопасности 01» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: Администрация городского округа Реутов (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о признании незаконным отказа, обязании заключить договор купли-продажи помещения,

 

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Системы комплексной безопасности 01» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов (далее – комитет, ответчик) о признании незаконным отказа в выкупе помещения, обязании заключить договор купли-продажи помещения с кадастровым номером 50:48:0010206:1434 на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа Реутов, Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, просил удовлетворить.

Судом, в порядке статьи 163 АПК РФ, в судебном заседании объявлялся перерыв до 27.11.2023, после перерыва явку в судебное заседание обеспечили представители истца, ответчика, Администрации городского округа Реутов которые дали пояснения по предмету спора.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, письменных пояснениях истца, заслушав пояснения представителей истца, ответчика, третьего лица, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) были заключены договоры аренды (далее – договоры) помещения площадью 151,8 кв.м., расположенного по адресу: МО, 

<

...> (далее – помещение).

Указанное помещение находилось во временном владении и пользовании истца на основании договоров аренды № 041/19 от 27.12.2019, № 019/20 от 17.12.2020, № 024/21 от 29.12.2021, заключенных последовательно.

Таким образом, совокупный срок аренды помещения составляет более 2 лет. 

Истец указал, что в период аренды помещения истец надлежащим образом выполнял обязательства по оплате арендной платы и коммунальных услуг, были заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено преимущественное право на выкуп  арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

Истцом указано, что он соответствует указанным критериям, в связи с чем в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов 19.05.2022 было передано заявление о соответствии заявителя вышеуказанным критериям и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. По результатам рассмотрения заявления был получен ответ № Исх-459/04-03 от 16.06.2022 о невозможности рассмотрения заявления в связи с  рассмотрением Арбитражным судом Московской области дела по иску комитета о расторжении договора аренды. Решением Арбитражного суда Московской области от 19.07.2022 по делу № А41-38329/22 в иске отказано полностью, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2022 решение оставлено в силе. 

Вместе с тем, после вступления в законную силу решения суда, комитет не приступил к рассмотрению заявления, о чем было сообщено заявителю в письме № 741/04-02 от 19.10.2022.

22.12.2022 истцом передана ответчику досудебная претензия и повторное заявление о реализации преимущественного права на выкуп помещения. Однако комитет продолжил задерживать рассмотрение заявления о выкупе, ссылаясь на факт подачи кассационной жалобы по делу № А41-38329/22.

25.01.2023 суд кассационной инстанции постановил решение  первой и второй инстанции оставить без изменений, а жалобу комитета без удовлетворения.

Как указывает истец, в ходе судебного разбирательства по делу № А41-38329/22, срок договора истек, истец был вынужден вернуть помещение ответчику, стороны подписали передаточный акт.

27.02.2023 истец получил уведомление от комитета об отказе в реализации преимущественного права на выкуп помещения в связи с тем, что договор аренды расторгнут (прекратил свое действие в связи с истечением срока).

Не согласившись с указанным решением об отказе, истец обратился в Арбитражный суд с заявлением о его оспаривании.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Срок на обращение в арбитражный суд с заявлением об оспаривании решения государственного органа, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем соблюден. 

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178- ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона N 178-ФЗ порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с порядком разработки прогнозных планов (программ) приватизации государственного и муниципального имущества, установленным Правительством Российской Федерации. 

Частью 5 ст. 3 закона N 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества. 

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

 Согласно ч. 2, ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: 

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления. 

Частью 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

 Из материалов дела следует и судом установлено, что между истцом и ответчиком заключены договоры аренды № 041/19 от 27.12.2019, № 019/20 от 17.12.2020, № 024/21 от 29.12.2021  последовательно.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, истец соответствует требованиям, указанным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и обладает преимущественным правом выкупа арендуемого помещения на основании указанного закона.

Доводы ответчика о том, что в срок аренды по заключенным с истцом договорам не включены 31.12.2020 и 31.12.2021, что свидетельствует об отсутствии непрерывности владения, отклоняются судом как необоснованные, поскольку помещения в указанные даты из владения истца не возвращались и находились в пользовании истца, истец пользовался арендованным помещением непрерывно, оплачивая стоимость аренды без каких-либо задержек в периодах оплаты и обращался с заявлениями к ответчику о продлении договора аренды. Указанные заявления подавались истцом заблаговременно до прекращения договоров аренды, заявления были рассмотрены также до прекращения договоров аренды. 

Для целей реализации преимущественного права выкупа владение и пользование по договорам аренды должно рассматриваться как непрерывное, а 31.12.2020 и 31.12.2021 рассматривается судом как незначительный промежуток времени, не влияющий на правоотношения сторон.

Так, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Как следует из материалов дела, комитет  отказал истцу в реализации преимущественного права на выкуп помещения в связи с тем, что договор аренды расторгнут (прекратил свое действие в связи с истечением срока).

Вместе с тем, суд отмечает, что прекращение действия договора аренды не препятствует истцу в выкупе помещения. Кроме того, данное обстоятельство не имеет правового значения, поскольку договор действовал на дату подачи заявления о выкупе. Данный вывод также отражен в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 февраля 2017 г. N 305-ЭС16-19991.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления истца и признания незаконным решение Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов, оформленное письмом от 27.02.2023.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя. 

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что, признав решение государственного органа незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. 

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. 

Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. 

Учитывая изложенное, суд полагает, что в данном случае необходимо обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО «Системы комплексной безопасности 01» путем совершения в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:48:0010206:1434 действий, определенных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки  рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 50:48:0010206:1434 в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации данного имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации объекта недвижимости с кадастровым номером 50:48:0010206:1434 направить ООО «Системы комплексной безопасности 01» проект договора купли-продажи указанного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. 

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

На основании изложенного, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению. 

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

При этом уплаченная истцом государственная пошлина в размере 3 000 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить в следующем порядке.

Признать незаконным решение Комитета по управлению муниципальным  имуществом администрации города Реутов, оформленное письмом от 27.02.2023.

Обязать Комитет по управлению муниципальным  имуществом администрации города Реутов устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО «Системы комплексной безопасности 01» путем совершения в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:48:0010206:1434 действий, определенных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 50:48:0010206:1434 в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации данного имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации объекта недвижимости с кадастровым номером 50:48:0010206:1434, направить ООО «Системы комплексной безопасности 01» проект договора купли-продажи этого объекта недвижимости.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным  имуществом администрации города Реутов в пользу ООО «Системы комплексной безопасности 01» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Возвратить ООО «Системы комплексной безопасности 01» из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 17.03.2023 № 44.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                                                                 А.А. Летяго