Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-79745/22

19 июня 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2023 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Реутов Арена" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП 312774613300871, ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО6 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО7 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды от 24.10.2019, обязании освободить нежилое здание, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

 

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели ФИО2, ФИО3, ФИО4 (далее – предприниматели, ФИО2, ФИО3, ФИО4) обратились в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реутов Арена" (далее – ООО "Реутов Арена", ответчик) о расторжении договора аренды от 24.10.2019, обязании освободить нежилое здание - физкультурно-оздоровительный комплекс с крытым катком площадью 8495,6 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, городской округ Реутов, проспект Юбилейный, д.43, взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальные предприниматели ФИО5, ФИО6, ФИО7. 

Ответчик и третьи лица представили отзывы, в которых просят в удовлетворении требований отказать.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей предпринимателей ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме. Представитель общества против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в  отзыве. 

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, отзывах, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24.10.2019 предпринимателями ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО4, ФИО2, ФИО7 (арендодатели) и ООО «Реутов Арена» (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатели передали, а арендатор принял во временное пользование и владение (аренду) нежилое здание – физкультурно-оздоровительный комплекс с крытым катком площадью 8 495,6 кв.м, кадастровый номер 50:48:0030203:6144, расположенное по адресу: Московская область, городской округ Реутов, проспект Юбилейный, д. 43, на срок 10 лет и 1 месяц.

По акту приема-передачи от 24.10.2019 имущество передано ответчику.

Согласно пункту 4.1. договора аренды, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества доходов.

Размер Арендной платы за весь объект определяется из расчета 65% от дохода ООО «Реутов Арена» от использования арендуемого имущества за месяц аренды, НДС не облагается. 

В соответствии с пунктом 4.3. договора аренды, оплата осуществляется арендатором ежемесячно путем перечисления суммы арендной платы за один месяц на расчетные банковские счета арендодателей в следующем порядке:

4.3.1. Арендодателю 1 – 1/6 доли от общего размера арендной платы в срок не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца (оплачиваемого месяца);

4.3.2. Арендодателю 2 – 1/8 доли от общего размера арендной платы в срок не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца (оплачиваемого месяца);

4.3.3. Арендодателю 3 – 1/8 доли от общего размера арендной платы в срок не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца (оплачиваемого месяца);

4.3.4. Арендодателю 4 – 1/4 доли от общего размера арендной платы в срок не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца (оплачиваемого месяца);

4.3.5. Арендодателю 5 – 1/6 доли от общего размера арендной платы в срок не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца (оплачиваемого месяца);

4.3.6. Арендодателю 6 – 1/6 доли от общего размера арендной платы в срок не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца (оплачиваемого месяца).

Согласно пунктам 6.1.6., 6.1.11. договора аренды, арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать арендодателям установленную настоящим договором и последующими изменениями, и дополнениями к нему арендную плату, а также не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору аренды имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал и др. 

Арендатор имеет право заключать договоры субаренды на объект или помещения только с письменного согласия арендодателей.

Пунктами 9.2.3, 9.2.5 договора аренды, стороны предусмотрели право арендодателей отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, в том числе, в случае, если арендатор допустил неуплату и (или) просрочку внесения арендной платы свыше 5 (пять) банковских дней и более двух раз в течение одного года, при этом частичное (неполное) внесение арендной платы приравнивается к ее неуплате, а также в случае, если арендатором в нарушение п. 6.1.11. договора переданы права (часть прав) на объект третьим лицам без согласия арендодателей.

Истцы указали, что арендатор перечислил на расчетный счет арендодателя 1 арендную плату за январь 2022 года – 1 164 945 рублей, за февраль 2022 года – 1 145 716,83 рублей, за март 2022 года – 1 036 594 рублей, за апрель 2022 года – 1 219 575 рублей, за май 2022 года – 712 584 рублей.

Арендатор перечислил на расчетный счет Арендодателя 5 арендную плату за январь 2022 года – 1 164 945 рублей, за февраль 2022 года – 1 145 716,83 рублей, за март 2022 года – 1 036 594 рублей, за апрель 2022 года – 1 219 575 рублей, за май 2022 года – 712 584 рублей.

Задолженность арендатора по арендным платежам перед арендодателем 1 составляет: за январь 2022 года – 109 314,36 рублей, за февраль 2022 года – 127 277,56 рублей, за март 2022 года – 286 147,71 рублей, за апрель 2022 года – 79 829,72 рублей, за май 2022 года – 456 118 рублей.

Задолженность арендатора по арендным платежам перед арендодателем 5 составляет: за январь 2022 года – 109 314,36 рублей, за февраль 2022 года – 127 277,56 рублей, за март 2022 года – 286 147,71 рублей, за апрель 2022 года – 79 829,72 рублей, за май 2022 года – 456 118 рублей.

Кроме того, в нарушение п. 6.1.11 договора аренды, арендатором не было получено письменное согласие арендодателей на заключение договоров с ИП ФИО8, ФИО9 и ООО «Айс Про».

В связи с наличием вышеуказанных нарушений со стороны ООО «Реутов Арена» ФИО2 было инициировано общее собрание собственников на праве общей долевой собственности в нежилом здании, расположенном по адресу: Московская область, городской округ Реутов, проспект Юбилейный, дом 43, о проведении которого всем собственникам было направлено уведомление от 19.07.2022. 

Данное собрание было проведено в форме очного голосования в период с 15 ч. 00 мин. «25» июля 2022 г. по 16 ч. 00 мин. «25» июля 2022 г. по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Граничная, д. 18, кв. 65.

Итоги вышеуказанного общего собрания собственников были зафиксированы в протоколе № 1 от 25.07.2022,, согласно которому в собрании приняли участие собственники и их представители в количестве 3-х человек, владеющие 4 955,756 кв. м нежилых помещений в здании, что составило 58% голосов. 

Полагая, что доля истцов, принявших участие во внеочередном собрании собственников, превышает 50% голосов, является достаточной для принятия решений на собрании собственников, истцами принято решение о расторжении спорного договора аренды, заключенного между предпринимателями ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО4, ФИО2, ФИО7 (собственниками долей в праве общей долевой собственности) со стороны арендодателей и ООО «Реутов Арена». 

На основании принятого решения, 03.08.2022 ответчику вручено уведомление о досрочном расторжении в одностороннем порядке договора аренды, с предложением по истечении 15 суток с момента отправления уведомления возвратить объект по акту приема-передачи с предварительным уведомлением арендодателей. 

В ответ на претензию, общество сообщило, что арендатором полностью исполнены обязательства по договору аренды в части выплаты арендной платы в полном объеме, а заключенные с ИП ФИО8, ФИО9 и ООО «Айс Про» договоры соответствовали целевому назначению объекта и гарантировали получение прибыли, обязательства, предусмотренные пунктом 6.1.11 договора, в части согласования с арендодателями, исполнены арендатором, в связи с чем общество сочло отказ арендодателей от договора неправомерным.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в суд с настоящими требованиями. 

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В обоснование наличия оснований для одностороннего отказа от договора, истцы ссылаются на нарушение арендатором порядка внесения арендной платы и отсутствие согласования с арендодателями договоров субаренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды от 24.10.2019, всеми участниками долевой собственности на здание с кадастровым номером 50:48:0030203:6144 было достигнуто соглашение о порядке пользования общим имуществом - сдача его в аренду ООО «Реутов Арена» на длительный срок на условиях, установленных договором. 

Применительно к положениям статьи 247 ГК РФ, договор аренды от 24.10.2019, является соглашением о порядке владения и пользования находящимся в долевой собственности имуществом.

В соответствии с п. 8.3. договора аренды, любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. 

В рассматриваемом случае, арендодателями по договору выступают одновременно 6 собственников физкультурно-оздоровительного комплекса в соответствии с принадлежащими им долями: ИП ФИО3 с 1/6 доли; ИП ФИО5 с 1/8 доли; ИП ФИО6 с 1/8 доли; ИП ФИО4 с 1/4 доли; ИП ФИО2 с 1/6 доли; ИП ФИО7 с 1/6 доли. 

Соответственно, на стороне арендодателя по договору аренды от 24.10.2019 имеет место множественность лиц с равными правами.

В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как следует из уведомления о досрочном расторжении договора, оно подписано только тремя арендодателями – ФИО3, ФИО4 и ФИО2, остальными арендодателями - ФИО5, ФИО6,  ФИО7 уведомление не подписано.

Как следует из пояснений третьих лиц - ФИО5, ФИО6,  ФИО7, они не давали согласия на расторжение договора аренды, заключенного с ООО «Реутов Арена», претензий к ответчику по исполнению им обязательств по договору аренды не имеют. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что, обратившись с иском о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое здание, истцы фактически распространили свое волеизъявление на распоряжение долями в праве на физкультурно-оздоровительный комплекс, принадлежащими, в том числе, иным собственникам, в нарушение положений п. 1 ст. 246 ГК РФ, а также прав и законных интересов других арендодателей.

Указанных обстоятельства, учитывая, что арендодателями по договору выступают все шесть собственников здания, которые не давали своего согласия на расторжение договора, по мнению суда, не позволяют признать такое уведомление надлежащим. 

Доводы истца о легитимности проведенного общего собрания и законности принятого на общем собрании решения о расторжении договора большинством голосов, отклоняются судом, как неоснованные на положениях статей 246, 247 ГК РФ, а также условий договора аренды.

Кроме того, суд отмечает, что согласно пункту 12.2 договора аренды, требования о взыскании задолженности по оплате арендной платы, а также договорной неустойке в связи с просрочкой оплаты арендной платы, могут быть заявлены любым из арендодателей в части, причитающейся такому арендодателю в соответствии с п. 4.1 — 4.3. договора, самостоятельно.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального значения условий заключенного договора аренды от 24.10.2019 в их взаимосвязи, суд приходит к выводу об отсутствии у истцов ФИО2, ФИО3 и ФИО4 права требования расторжения договора по основанию невнесения арендной платы в отношении кого-либо из арендодателей без одновременного предъявления таких требований остальными арендодателями.

Согласно условиям договора, каждый из истцов вправе самостоятельно предъявлять требования к арендатору лишь в части взыскания задолженности по оплате арендной платы (при ее наличии) и в части, причитающейся такому арендодателю.

Согласно пункту 4.1. договора аренды, размер арендной платы за весь объект определяется из расчета 65 % от дохода ООО «Реутов Арена» от использования арендуемого имущества за месяц аренды.

В соответствии со ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей настоящей главы в соответствии со статьей 271 или статьей 273 настоящего Кодекса.

Особенности определения доходов от реализации для отдельных категорий налогоплательщиков либо доходов от реализации, полученных в связи с особыми обстоятельствами, устанавливаются положениями настоящей главы.

В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

Таким образом, доход арендатора определяется исходя из размера полученного дохода от использования арендуемого имущества.

Исходя из буквального толкования пункта 2 статьи 614 ГК РФ применительно к договору аренды от 24.10.2019г. доход, исчисляемый сторонами по договору аренды, определяется из расчета 65 % от дохода ООО «Реутов Арена» от использования арендуемого здания за месяц, НДС не облагается.

Согласно п. 4.4. Договора аренды от 24.10.2019г. арендная плата не включает в себя расходы по оплате коммунальных услуг. Арендатор самостоятельно заключает договоры на оказание коммунальных услуг, а также оплачивает их за свой счет.

Пунктом 4.1. договора аренды от 24.10.2019г. определен размер арендной платы, который является расчетной величиной и зависит от дохода Арендатора от используемого имущества. Расчет подлежащей перечислению арендодателям арендной платы осуществлялся ООО «Реутов Арена» исходя из фактических ежемесячных поступлений в кассу и на расчетный счет предприятия денежных средств, исключая возмещения коммунальных платежей субарендаторов, которые не являются по законодательству доходом ООО «Реутов Арена» так как не являются доходом организации, приводящим к увеличению экономических выгод.

Судом установлено, что арендатором ежемесячно предоставляется в адрес арендодателей отчет по доходам, исходя из которого арендатор производит оплату арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 4.3 договора.

По итогам 2022 года в адрес арендодателей направлены Акты сверки взаиморасчетов по договору аренды от 24.10.2019. Арендодатели ФИО6., ФИО5 и ФИО7 подписали акты, согласившись с представленными ООО «Реутов Арена» данными. Арендодатели ФИО2., ФИО3 и ФИО4 акты не подписали, возражений не представили.

При таких установленных по делу обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ООО «Реутов Аренда» исполнены обязательства по разделу 4 договора аренды в части выплаты арендных платежей в полном объёме, что исключает отказ арендодателей от исполнения договора по п. 9.2.3. договора аренды.

Оценив представленные ответчиком договоры с ИП ФИО8, ИП ФИО9, ООО «Айс Про», суд считает их соответствующими целевому назначению объекта, заключенными с целью получения дохода ООО «Реутов Арена» от общей величины которого исчисляется арендная плата. Договоры были отражены в отчетах, доход от них поступил в адрес арендатора, а арендная плата - арендодателям с учетом платежей по договорам с пользователями помещений. 

Материалами дела подтверждено, что запрос на получение согласия арендодателей на заключение этих договоров был направлен в адрес всех арендодателей, однако ответ получен только от троих - ФИО5, ФИО6, ФИО7 

При этом, отсутствие возражений со стороны части арендодателей на запрос о согласовании заключения договоров субаренды, а также дальнейшее согласие на получение ими арендных платежей, формируемых из доходов от заключенных договоров субаренды, расцениваются судом как конклюдентные действия со стороны истцов, свидетельствующие о согласии на заключение договоров.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ООО «Реутов Арена» исполнены обязательства по п. 6.1.11 договора аренды в части согласования с арендодателями договоров субаренды, что также исключает основания для отказа арендодателей от исполнения договора по п. 9.2.5. договора аренды.

Ссылки истцов на аудиторское заключение по итогам деятельности ООО «Реутов Арена» за 2021 г., а также документы, связанные с обращением истцов в правоохранительные органы с заявлением о проведении проверки в порядке статей 144-145 УПК РФ в отношении генерального директора ООО «Реутов Арена», отклоняются судом как необоснованные и не имеющие отношения к предмету рассматриваемого спора, связанного с исполнением договора аренды ответчиком. 

При таких установленных по делу фактических обстоятельств спора, представленных в материалы дела доказательств, исходя из предмета и оснований заявленных требований, суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды от 24.10.2019, в связи с чем в удовлетворении иска в указанной части следует отказать.

В связи с этим, поскольку в удовлетворении требования о расторжении договора судом отказано, также не подлежит удовлетворению, как производное от основного,  требование об обязании общества освободить нежилое здание физкультурно-оздоровительного комплекса. 

Таким образом, заявленные требования не подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на истцов. 

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

 

Судья                                                                                                            А.А. Летяго