ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А54-1606/2016

20АП-6988/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09.01.2018

Постановление в полном объеме изготовлено  16.01.2018

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Афанасьевой Е.И., судей Волковой Ю.А. и Сентюриной И.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии в судебном заседании до перерыва (25.12.2017) от общества с ограниченной ответственностью «Авиаль» – ФИО2 (доверенность от 18.08.2017), ФИО3 (паспорт, решение от 25.05.2017), ФИО4 (доверенность от 04.07.2017); от администрации города Рязани – ФИО5 (доверенность № 03/1/1-44-102 от 16.12.2016), в отсутствие  иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; после перерыва (09.01.2018) от общества с ограниченной ответственностью «Авиаль» – ФИО2 (доверенность от 18.08.2017), ФИО3 (паспорт, решение от 25.05.2017), ФИО4 (доверенность от 04.07.2017); от администрации города Рязани – ФИО5 (доверенность от 27.12.2017), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авиаль» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.09.2016 по делу № А54-1606/2016 (судья Сельдемирова В.А.), установил следующее.

Администрация города Рязани (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Авиаль» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору о развитии застроенной территории № 20/1-12-05 от 28.02.2013 в сумме 6 210 154 рублей 24 копеек (с учетом уточнения). 

Определением суда от 08.06.2016 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО6, ФИО7 и ФИО8. 

Определением от 22.06.2016 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оценка и экспертиза».

Решением суда от 23.09.2016 с ООО «Авиаль» в доход бюджета муниципального образования – городской округ город Рязань взыскана задолженность в сумме                     6 210 154 рублей 24 копейки.

В жалобе ООО «Авиаль» просит решение суда от 23.09.2016  отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование своей позиции ссылается на нарушение норм процессуального и материального права, неполное исследование доказательств по делу. Указывает на то, что разрешение вопроса о размере суммы возмещения за изымаемое помещение (выкупной стоимости за изымаемое имущество) имеет существенное значение для принятия правильного решения, в связи с чем для определения действительного размера суммы возмещения требовалось проведение судебной экспертизы. Полагает, что суд необоснованно отклонил ходатайство о назначении экспертизы и не дел оценки доказательствам, представленным ответчиком – отчетам о выкупной стоимости изымаемых квартир № 4 и № 11, выполненным независимым оценщиком (ФИО9). Считает, что Соглашения об изъятии имущества для муниципальных нужд, заключенные Администрацией города Рязани с собственниками помещений,  постановление Администрации города Рязани № 4939 от 26.10.2015 не могут быть применены к рассматриваемым правоотношениям. Отмечает, что обязательство по оплате выкупной стоимости изымаемых квартир может быть исполнено в срок до истечения действия договора (пункт 5.1 договора). По мнению заявителя жалобы, принятие решения о взыскании с ООО «Авиаль» задолженности в размере 6 210 154, 24 рублей приводит к безосновательному обогащению муниципального образования городской округ город Рязань за счет средств общества.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 по делу № А54-1606/2016 назначена судебная экспертиза, производство по апелляционной жалобе ООО «Авиаль» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.09.2016 по делу № А54-1606/2016  приостановлено до получения экспертного заключения.

21.08.2017 в адрес Двадцатого арбитражного апелляционного суда поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «Триумф» ФИО10 № 07-17/92 от 10.08.2017.

Определением суда от 23.08.2017 производство по апелляционной жалобе ООО «Авиаль» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.09.2016 по делу              № А54-1606/2016 возобновлено с 17.10.2017, назначено судебное разбирательство.

В судебном заседании апелляционной инстанции 26.12.2017 в порядке статья 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 09.01.2018. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседание апелляционной инстанции 09.01.2018 представители ООО «Авиаль», ссылаясь на необоснованность и противоречивость выводов эксперта ООО «Экспертно-оценочная компания «Триумф» ФИО10,  поддержали ходатайство о назначении по делу в порядке статьи 82 АПК РФ судебной экспертизы на предмет определения выкупной цены квартир № 1, 7 и 8 в доме 74 Б по ул. Свободы в г. Рязани по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, поставив перед экспертом  следующие вопросы: какова выкупная цена подлежащих изъятию в соответствии с распоряжением администрации города Рязани от 04.09.2013 № 1883-р «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> аварийным и подлежащим сносу» жилых помещений: квартиры № 4, общей площадью 48,8 кв.м, кадастровый номер 62:29:0080043:355, квартиры № 11, общей площадью 50,8 кв.м, кадастровый номер 62:29:0080043:360, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВС РФ от 29.04.2014?

В качестве экспертного учреждения просили определить одну из следующих экспертных организаций: общество с ограниченной ответственностью «АварКом Плюс» (срок проведения экспертизы - в течение 10 рабочих дней с момента поступления документов в экспертную организацию, стоимость экспертизы - 10 000 рублей за каждый объект оценки, эксперт ФИО11);  общество с ограниченной ответственностью «Оценка собственности» (срок проведения экспертизы - в течение 20 рабочих дней с момента поступления документов в экспертную организацию, стоимость экспертизы -      20 000 рублей, эксперт ФИО12).

Представитель Администрации города Рязани возражал против ходатайства о назначении экспертизы. 

Суд апелляционной инстанции рассмотрел заявленное ходатайство и отклонил в соответствии со статьями 82, 87 АПК РФ, так как не установлено оснований для его удовлетворения.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе (часть 1 статьи 82 АПК РФ).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Определение достаточности экспертного заключения является прерогативой суда.

Проанализировав заключение эксперта № 07-17/92 от 10.08.2017, суд апелляционной инстанции установил, что данное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертном заключении суд не усматривает. Какие-либо недостатки в заключении эксперта судом не установлены. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для назначения экспертизы для определения выкупной цены квартир № 4 и 11 в доме 74 Б по ул. Свободы в г. Рязани по состоянию на дату проведения судебной экспертизы. Судом второй инстанции экспертиза проведена на ретроспективную дату (дату заключения соглашений). Оснований для установления выкупной цены на сегодняшний день  с учетом предмета рассмотрения,  суд апелляционной инстанции не усматривает. Ссылка ответчика в обоснование своей позиции на Определение Верховного суда Российской Федерации  от 23.06.2015 № 89-КГ15-4, не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку при рассмотрении  указанного дела судами были установлены иные обстоятельства, обусловившие иное правовое регулирование. Кроме того, в определение ВС РФ речь идет о выкупе земельного участка, в настоящем же деле предметом выкупа выступают жилые помещения, имеющие иное правовое регулирование.

Представители ООО «Авиаль» поддержали доводы жалобы, представитель Администрации  против доводов жалобы возражал. 

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, явившихся в судебное заседание, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда не подлежит отмене, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления администрации г. Рязани от 11.12.2012 № 6455 администрацией города Рязани был проведен аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани.

Согласно протоколу приема заявок на участие в аукционе от 29.01.2013, на участие в аукционе была подана одна заявка от ООО «Авиаль» от 23.01.2013.

Поскольку ООО «Авиаль» признан единственным участником аукциона, аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани был признан несостоявшимся.

В соответствии с постановлением администрации города Рязани от 11.12.2012         № 6455 и протоколом приема заявок на участие в аукционе от 29.01.2013 между администрацией города Рязани (администрация) и обществом с ограниченной ответственностью «Авиаль» (застройщик) 28.02.2013 заключен договор о развитии застроенной территории № 20/1-12-05, предметом которого является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,23 га, расположенной в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани, решение о развитии которой принято в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 01.08.2012 № 4025 «О развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 746, в Советском районе города Рязани» (в редакции постановления администрации города Рязани от 19.10.2012 № 5361 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора, на территории, подлежащей развитию, находится многоквартирный жилой дом, подлежащий сносу или реконструкции и расположенный по адресу: ул. Свободы, д.74б.

В соответствии с пунктом 3.1 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3.1.2-3.1.8.

Согласно пункту 3.1.4 договора застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.3 договора, не позднее окончания срока действия договора.

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора, администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территорий, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2-3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

Договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором, но не более 4 лет. Исполнение сторонами обязательств и условий договора оформляется соответствующим актом (пункт 5.1 договора).

Дополнительным соглашением от 22.02.2017 № 03/1/1-16-3 к договору о развитии застроенной территории  № 20/1-12-05 от 28.02.2013 пункты 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 5.1 договора изложены в следующей редакции: 

3.1.5. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной и социально инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, подлежащей развитию, перечень которых определяется в соответствии с утвержденной в установленном порядке документацией по планировке застроенной территории в следующие сроки:

- для социальной инфраструктуры – не позднее 6 лет с момента подписания договора;

- для инженерной инфраструктуры – не позднее окончания срока действия договора.

3.1.6. Осуществить безвозмездную передачу в муниципальную собственность объектов социальной инфраструктуры (детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы) и инженерной инфраструктуры, предназначенные для обеспечения застроенной территории, подлежащей развитию в следующие сроки:

- для социальной инфраструктуры – не позднее окончания   срока действия договора.

3.1.7 Осуществить строительство на застроенной территории, подлежащей развитию, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории не позднее 7 лет с момента заключения договора.

5.1 Договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором, но не более 7 лет.

В связи с признанием многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, аварийным и подлежащим сносу администрацией города Рязани принято постановление от 13.08.2015 № 3737 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786 и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, для муниципальных нужд. Приложением № 1 к постановлению определен перечень изымаемых объектов недвижимого имущества, в том числе, квартиры № 4 и № 11.

Обществом с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка» на основании задания заказчика - Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани области подготовлены отчеты от 20.10.2015 № 10-15/11р и № 10-15/17р об определении рыночной и выкупной стоимости квартир № 4 и № 11 по адресу: 

<

...>, и доли в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры) на земельный участок, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома, площадью 921 кв.м, кадастровый номер: 62:29:0080043:786, адрес: 

<

...> (Советский район).

Согласно отчету № 10-15/11р от 20.10.2015 стоимость квартиры № 4, назначение - жилое, общей площадью 48,8 кв.м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, и доли в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры 4) на земельный участок, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома, площадь 921 кв.м, кадастровый номер: 62:29:0080043:786, адрес: 

<

...> (Советский район) составила: рыночная - 3 031 768 рублей 30 копеек, выкупная - 3 044 668 рублей 30 копеек.

Согласно отчету № 10-15/17р от 20.10.2015 стоимость 2-комнатной квартиры, назначение - жилое, общей площадью 50,8 кв.м, этаж подвал, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, и доля в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры 11) на земельный участок, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома, площадь 921кв.м, кадастровый номер: 62:29:0080043:786, адрес: 

<

...> (Советский район), составила: рыночная - 3 154 585 рублей 94 копейки, выкупная - 3 165 485 рублей 94 копейки.

28.12.2015 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1),  ФИО6 и ФИО7 (сторона 2, собственники квартиры № 4) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд № 03/1/1-14-16, согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани № 3737 от 13.08.2015 сторона 1 изымает жилое помещение: квартиру, общей площадью 48,8 кв.м., этаж 1, по адресу: 

<

...> и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв.м. 

Согласно пункту 5 соглашения, размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета № 10-15/11р от 20.10.2015 и составляет 3 044 668,30 рублей, в том числе: размер возмещения ФИО6 - 1 522 334,15 рублей; размер возмещения ФИО7 - 1 522 334,15 рублей.

22.03.2016 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО8 (сторона 2, собственник квартиры № 11) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд № 03/1/1-18-04, согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани № 3737 от 13.08.2015 сторона 1 изымает жилое помещение: 2-комнатную квартиру, общей площадью 50,8 кв.м., этаж подвал, по адресу: 

<

...> и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв.м.

Согласно пункту 5 соглашения, размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета № 10-15/17р от 20.10.2015 и составляет 3 165 485, 94 рубля.

Согласно пунктам 6 соглашений, сторона 1 обязуется возместить стороне 2 изъятие помещения и земельного участка путем перечисления денежных средств лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение 5 банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет.

Постановлением администрации города Рязани от 26.10.2015 № 4939 утвержден порядок уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В соответствии с пунктом 4 постановления администрации города Рязани от 26.10.2015 № 4939 лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, перечисляет денежные средства, вносимые в качестве возмещения, в течение 5 рабочих дней со дня получения уведомления о заключении соглашения или о вступлении в законную силу решения суда.

Указанные соглашения были направлены истцом ответчику письмами от 15.02.2016 и от 29.03.2016 с указанием на необходимость перечислить денежные средства, указанные в соглашениях.

Ссылаясь на то, что ответчик не оплатил выкупную стоимость изымаемых объектов недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора о развитии застроенной территории № 20/1-12-05 от 28.02.2013.

Деятельность по развитию застроенной территории регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации в части вопросов, связанных с изъятием жилых помещений и земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно части 3 данной нормы закона существенными условиями договора о развитии застроенной территории (в редакции, действующей на дату заключения договора от 28.02.2013) являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Договор о развитии застроенной территории № 20/1-12-05 от 28.02.2013, заключенный между администрацией города Рязани и ООО «Авиаль», соответствует требованиям статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории № 20/1-12-05 от 28.02.2013 стороны установили обязанность застройщика (ООО «Авиаль») уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, не позднее окончания срока действия договора.

Порядок изъятия жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд определяется статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), земельным и гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ (в редакции, действующей на дату заключения договора) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Согласно части 7 данной нормы закона при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с частью 2 статьи 32 ЖК РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Из положений ЖК РФ, разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» следует, что нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственников помещений.

Частью 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно части 2 данной нормы закона в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Выкупная стоимость объектов недвижимости - жилых помещений - квартир № 4 и № 11 и доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786 определена отчетами независимого оценщика от 20.10.2015 №10-15/17р (3 165 485, 94 рублей) и  №10-15/11р  (3 044 668,30 рублей), выполненными в соответствии с требованиями закона об оценочной деятельности.

В суде апелляционной инстанции по ходатайству ответчика была проведена экспертиза, согласно которой выкупная цена (размер возмещения) подлежащих изъятию в соответствии с распоряжением Администрации города Рязани от 04.09.2013  № 1883-р «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> аварийным и подлежащим сносу» жилых помещений, с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВС РФ от 29.04.2014:

– квартиры № 4, общей площадью 48,8 кв.м, кадастровый номер 62:29:0080043:355, по состоянию на 28.12.2015 составляет 3 068 102 рублей 35 копеек;

– квартиры № 11, общей площадью 50,8 кв.м, кадастровый номер 62:29:0080043:360, по состоянию на 22.03.2016 составляет 3 038 015 рублей 88 копеек.

Вышеуказанное позволяет сделать вывод о том, что размер возмещения, установленный в имеющихся в материалах дела отчетах независимого оценщика от 20.10.2015 №10-15/17р  и  №10-15/11р, незначительно отличается от размера возмещения, установленного заключением эксперта.

Соответственно, суд первой инстанции правомерно принял во внимание отчеты независимого оценщика от 20.10.2015 №10-15/17р и №10-15/11р при определении размера выкупной цены за изымаемые имущество.

Доводы ООО «Авиаль» о том, что экспертное заключение № 07-17/92 от 10.08.2017 вызывает сомнения и содержит серьезные противоречия (т.8, л. 

<

...>), судом апелляционной инстанции отклоняются.

Согласно пункту II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом ВС РФ 29.04.2014, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения суды руководствуются частью 7 статьи 32 ЖК РФ, согласно которой выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как видно, настоящая экспертиза проведена с учетом названных выше положений Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом ВС РФ 29.04.2014.

В пункте 24 приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) указано, что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Таким образом, применение всех подходов к оценке не является обязательным. Оценщик (эксперт) вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых оправданно, или возможно для оценки конкретных объектов, имеющихся данных и сформированного назначения оценки (предполагаемого использования результата оценки).

По результатам изучения аргументов ООО «Авиаль» относительно недостатков допущенных экспертом, суд в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ вызвал в судебное заседание эксперта, при этом эксперт представил пояснения в письменном виде, составленные с учетом возникших у ответчика вопросов.

В частности, в письменных вопросах к эксперту ФИО10 ООО «Авиаль» было указано:

1.Поскольку в разделе экспертизы "Согласование результатов" экспертом сделан вывод о том, что результат полученный сравнительным подходом имеет ряд допущений, потому что, якобы, удалось выявить очень мало информации по продаже сопоставимых объектов, какое количество аналогов было бы достаточным для применения сравнительного подхода и указано ли в каком-нибудь документе - сколько необходимо объектов - аналогов при сравнительном подходе для того чтобы получить однозначно достоверные о результаты:

2.На каком основании эксперт рассчитал затратным подходом стоимость строительства встроенных помещений - квартир, которые являются частью многоквартирного дома, учитывая содержание п. 24 ФСО № 7 "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ", в котором указано, что: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости -... объектов капитального строительства, но не их частей... в) затратный подход рекомендуется использовать ... для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют)?

Чем однозначно регламентируются допущения принятые экспертом   и может ли в данном случае получен точный результат (+15% к площади и т.п.).

3.Даже если допустить возможность применение затратного подхода, почему эксперт рассчитал стоимость спорных квартир без расчета стоимости строительства всего здания, ведь невозможно построить встроенное помещение - квартиру в многоквартирном доме отдельно от остального здания, а также учитывая, что сам эксперт ФИО10 в заключении № 470-06/2011 по делу № А54-332/2011 указал, что невозможно применение затратного подхода к встроенными помещениями, так как "не возможно заменить объект оценки другим объектом, то есть невозможно построить встроенное помещение без строительства всего здания, в котором это помещение и должно находиться.

Определить рыночную стоимость встроенного помещения затратным подходом можно путем расчета стоимости строительства всего здания"?

4.Поскольку в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, считает ли эксперт, что было бы возможным реализовать спорные аварийные квартиры по определенной им стоимости в 3 млн. руб. в условиях свободного рынка?

5.На каком основании эксперт определил величину износа квартир в 34,42 %, при том, что фактически износ составляет 78 %, осмотр не проводился, а некоторые сведения относительно состояния оцениваемых квартир в материалах дела отсутствовали (стр. 8 заключения)?

6.Какие принимались меры для надлежащего расчета износа по сбору информации об объектах оценки, включая информацию о физических свойствах, их технических и эксплуатационных характеристиках, сведения об обременениях и т.д.?

7.Каким нормативными актами, методическими рекомендациями или справочниками руководствовался эксперт при определении величины износа?

8.Чем эксперт может обосновать существенную разницу результатов, полученных разными методами (почти в два раза), при том, что стоимость полученная сравнительным подходом соответствует стоимости подобранных экспертом аналогов в г. Рязани (около 1,5 -1,6 млн.руб.), а на стр. 22 заключения указано, что самым дорогим жильем на вторичном рынке остаются квартиры повышенной комфортности стоимостью 54,53 тыс. руб./кв.м. (стоимость спорных квартир затратным подходом составила 3 млн. руб., т.е. около 60 тыс.руб./кв.м.)?

9.Почему экспертом при применении затратного подхода включена в расчет прибыль предпринимателя 26%, учитывая, что прибыль предпринимателя 26% используется для «активного рынка», а для «неактивного» используется 19% (Справочник оценщика недвижимости, ФИО13 т 2. стр.111), при том, что эксперт в заключении указывает на "падение ВВП, рецессию в экономике (стр. 10), на отсутствие роста в секторе экономического деятельности "строительство", валовая добавленная стоимость которого сократилась (стр. 11,12), объем работ выполненных в секторе "строительство" снизился на 6,1 %, . объем работ сократился на 10,3 %, динамика строительства отрицательная, что является результатом рукотворного кризиса, ... сокращение спроса, который выступал основной инвестицией в секторе "строительство" (стр. 15) и при этом эксперт сделал необоснованный вывод, признав рынок "активным".

10. Каким нормативно-правовыми актами (ФЗ №135-Ф3, НК РФ  ФСО и ФСО или др.) методическими рекомендациями руководствовался эксперт при использовании затратного подхода, умножая всю стоимость строительства квартир на НДС 18%, в том числе и стоимость материалов?

11. Почему в рамках сравнительного подхода не указано определение процента снижения стоимости земельного участка при отсутствии коммуникации, при том, что приведенные экспертом данные из Справочника оценщика предполагают приведение коэффициентов к каждому элемент например: нет газа -1,17, нет света -1,17 и т.д ?

12. Почему при расчете коэффициента на торг при определении стоимости земельного участка используются Справочник оценщика, а при определении стоимости квартиры другой сборник, хотя все остальные коэффициенты из Справочника оценщика?

13. Почему экспертом не применены корректировки на вид разрешенного использования земельного участка (стр.39), в нарушение требований п. 22 ФСО № 7?

14.Почему экспертом не определены градостроительные зоны, в которых расположены оцениваемый земельный участок и выбранные им аналоги, а также назначение земельного участка и   объектов аналогов?

15.Почему экспертиза была проведена без осмотра квартир при отсутствии некоторЬ1Х  сведений   о   состоянии  дома   и   оцениваемых  квартир (стр. 8,49,53), при том, что в соответствии с п.5 ФСО №7 "при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки" (в указанном пункте ФСО нет указаний, что если оценка проводится на ретроспективную дату осмотр может не проводится?

16. Учитывалась ли экспертом цель изъятия недвижимого имущества, в том виде в котором она изложена в материалах дела, в соответствии с целями и задачами развития застроенных территорий, улучшения условий жизни людей проживающих в аварийном доме?

17. Почем эксперт при расчете выкупной стоимости за изымаемые помещения не берет в расчет опыт и величины сделок, совершаемых Администрацией по расселению аналогичных аварийных домов в рамках адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» ?

Из письменных пояснений эксперта ООО «Экспертно-оценочная компания «Триумф» ФИО10  следует: 

По первому вопросу: в пункте 22 ФСО №7 пп. а указано: «сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений».

В пункте 13 ФСО 1 указано: «Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений».

Согласно пункту 10 ФСО №1: «Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Таким образом, количество аналогов не регламентировано, эксперт должен сам оценить ситуацию с аналогами: насколько она достаточна для анализа информации. При этом в качестве аналогов должны выступать объекты с аналогичными характеристиками, предусмотренными стандартом. Провести анализ информации при наличии 3-5 предложений нельзя.

Необходимо от 10-20 аналогов со схожими характеристиками, лучше 30-50.

По второму вопросу: Ответчик не учитывает, что в пп.а пункта 24 ФСО №7 указано: «рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений», но нигде не указано, что применять для определения стоимости квартир данный подход запрещено. Напротив, в пункте 11 ФСО №1 указано, что «Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком». С учетом сравнительно небольшого объема предложений по жилью в старом фонде, существующей нестабильной экономической ситуации на рынке на дату оценки, Эксперт считает обоснованным применение затратного подхода в данном случае. Кроме того, пп.в п.24 ФСО №7 это прямо рекомендовано.

Утверждения ответчика, что «затратный подход не применим» являются необоснованными, не имеющими под собой каких-либо фактов. Кроме того, ответчик частично приводит нормы ФСО №7 в своих вопросах, что меняет их смысл.

Таким образом, основание для применения затратного подхода являются федеральные стандарты оценки (ФСО).

Методология затратного подхода при расчетах учитывает объем всего построенного объекта (воспроизводство или замещение пп.г п.24 ФСО №7), то есть тот объем, который включает в себя все границы объекта: при расчете стоимости помещения на 1 этаже необходимо учесть для каждого этажа соответствующие доли (по 0,5) перекрытий или 1 целое перекрытие; производится учет внешних стен, если эти стены являются стенами других объектов - это учитывается в величине площади соразмерно. Если нет возможности точно рассчитать площадь, вводится обоснованный коэффициент (10-20% - в оценочной практике). Именно так поступил эксперт.

По третьему вопросу: Эксперт определял стоимость строительства 1 куб.м аналогичного здания. Далее умножал на имеющийся объем оцениваемого объекта: расценка сборников дана на 1 куб.м конечного объекта, что предусмотрено методикой затратного подхода,.

По четвертому вопросу: Эксперт считает, что на дату оценки оцененные объекты можно было реализовать на рынке в соответствии с определенной ценой +/-10% с учетом срока экспозиции данных объектов.

По пятому вопросу: В материалах дела, с которыми имел возможность ознакомиться эксперт, имелись отчеты других оценщиков, а также иные документы по квартирам. В отчетах других оценщиков имеется описание квартир (данные об использованных листах дела приведены в разделе «Описание объектов экспертизы (оценки)»), там же имеются фото объектов. Таким образом, эксперт использовал материалы дела для определения состояния квартир. Осмотр эксперту судом не поручался. Эксперт использовал материалы дела в рамках АПК. Эксперт не ходатайствовал о предоставлении ему возможности осмотра квартир при проведении экспертизы, так как состояние квартир могло быть значительно хуже (если жильцы их уже освободили/переехали), чем на дату оценки, либо мог быть произведен какой-либо ремонт и т.п., в этом случае! полученные путем осмотра данные не могли бы быть Экспертом проверены и использованы в качестве достоверных. Таким данные могли значительно исказить результат экспертизы, так как дата определения стоимости является ретроспективной, достаточно сильно отстоит по времени от даты экспертизы.

Эксперт рассчитывал износ поэлементно экспертным методом: рассчитывался износ как «потеря стоимости» по каждому конструктивному элементу в составе объекта с учетом пп.и п.24 ФСО №7, методика приведена в источнике, указанном на стр.3 заключения: Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Книга 2. Учебное пособие под ред. ФИО14, стр. 134-136. Сначала определяется удельный вес каждого элемента в конструкции объекта. В данном случае сборники Ко-Инвест, имеющиеся у Эксперта, не содержали информации об удельных весовых коэффициентах конструкций. С учетом этого, элементный весовой состав определен с учетом сборников УПВС (сборники использовались в данной части, так как у Эксперта нет более актуальной информации) на подобные объекты. Далее определен процент износа в соответствии с ВСН ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Весовой коэффициент элемента умножен на процент износа, получен показатель, все показатели просуммированы, приведены к 100% имеющихся конструкций (так как необходимо рассматривать стоимость тех конструкций, которые имеются, и износ, приходящийся на них). Получена соответствующая величина физического износа.

Ответы на шестой и седьмой вопросы, содержатся в ответе на пятый вопрос.

По восьмому вопросу: Существенная разница между подходами может возникать из-за недостаточного количества или качества информации, также может быть обусловлена ситуацией на рынке (например, спрос меньше предложения) и т.п. Эксперт уже пояснял (в том числе в заключении), что подобная разница в заключении имела под собой отсутствие достаточной достоверной информации о продажах аналогов.

Ответчик искажает написанное к заключении: Эксперт в заключении пишет о средней стоимости квартир разных ценовых групп, в том числе повышенной комфортности, а не о самых "дорогих ценах", составляющих 54,53 тыс.руб. за кв.м. Наиболее высокая стоимость 1 кв.м жилья в Рязани существенного выше: в пределах 100 тыс.руб. В данном случае рассматривались квартиры повышенной комфортности на территории всей Рязани, в том числе в таких районах, как Песочня, Канищево, Московский, а не только в центре города. Сравнивать среднюю стоимость по данному виду жилья в пределах всего города с оцениваемыми квартирами в центре города не корректно. Для такого сравнения необходима выборка цен по квартирам повышенной комфортности в центре города. По этой выборке цены будут значительно выше от 80 тыс. и более, то есть значительно выше полученных стоимостей.

По девятому вопросу: Действительно на рынке жилой недвижимости на дату определения стоимости имелась очень непростая ситуация, которая заключалась в спаде строительства, кризисе и т.п. При этом сам рынок продажи жилой недвижимости все равно оставался активным: квартиры продавались, предложений много. Его нельзя назвать неактивным, его можно считать не объективным по ценам на момент определения стоимости. Но это отражается на ценах, по которым продавали квартиры, а не стоимости их строительства. Издержки на строительства вряд ли станут меньше оттого, что люди не покупают из-за кризиса. Изменится спрос, будут меньше строить. Но если за кредитные или инвестированные деньги нужно заплатить 26%, то вряд ли из-за снижения спроса снизится этот процент. При наличии большого количества продаж в жилом сегменте (хоть и меньшем, чем ранее), рынок нельзя считать неактивным. Поэтому Эксперт, руководствуясь пп.з п.24 ФСО №7, определил данный показатель с учетом Справочника оценщика недвижимости.

При этом, данный показатель рынка нельзя соотносить с тем, что не было выявлено достаточно сделок для понимания общей достоверной картины по стоимости на рынке аварийного жилья, то есть в этом сегменте рынка, нельзя связывать с общим падением рынка и неопределенными прогнозными тенденциями. Этот показатель определяется только в отношении понимания, активен ли рынок вообще на данный момент времени.

По десятому вопросу: Эксперт руководствовался тем, что стоимость строительства должна включать в себя НДС, так как добавленная стоимость; в соответствии со ст. 146 НК РФ облагается НДС. Сборники Ко-Инвест учитывают стоимость без учета НДС. Насколько понимает Эксперт, если написано «без учета НДС», значит вся указанная стоимость не учитывает НДС, в том числе материалы. То есть необходимо включить НДС в стоимость конечного объекта реализации: в данном случае, жилого дома или его частей.

По одиннадцатому вопросу: Эксперту не ясен вопрос: там, где коммуникации имеются на границе участка, то есть рядом дома, офисы и т.п., имеется возможность подключения (а в центральной части города это так повсеместно), не требуется введение данной корректировки. Такая корректировка вводится, если коммуникации необходимо подводить к участку.

По двенадцатому вопросу: Справочник оценщика не содержит информации об удельной стоимости воспроизводства зданий. Он содержит только корректировки к ценам. При этом, данный сборник (сборники) основаны на экспертной оценке факторов, в соответствии с ФСО приоритетной является использование рыночной аналитики. Поэтому, если есть возможность использовать сборники |СРД или СРК, основанные на рыночной аналитике, или иные аналогичные сборники, эксперт (оценщик) выберет данные из сборников, основанных на анализе рыночной информации.

По тринадцатому вопросу: В качестве аналогов использовались сопоставимые аналоги, так как рынок участков ограничен: многие доступные участки расположены на окраине города, что не сопоставимо с оцениваемым участком. Кроме того, доступная информация ограничена из-за ретроспективной даты оценки. При этом, по землям населенных пунктов собственник может свободно поменять назначение земельного участка в пределах существующих видов данной градостроительной зоны. По отобранным аналогам с учетом их расположения можно поменять использование, и использовать их под застройку многоквартирным домом. Поэтому данные участки сопоставимы. В заключении есть указание на данный факт при анализе ценообразующих факторов. Например, улица Татарская г.Рязани и близлежащие застраиваются именно таким образом.

Ограниченность информации связана с ретроспективной датой оценки, что было указано ранее. С учетом этого, Эксперт старался максимально расширить объем имеющейся информации, использовал все доступные данные.

По четырнадцатому вопросу: Определение градостроительных зон не является условием определения рыночной стоимости, не предусмотрено нормативными актами. Кроме того, определить градостроительные зоны (и разрешенное использование) часто не представляется возможным с учетом той информации, которая имеется в открытых источниках.

По пятнадцатому вопросу: Ответ на первую часть вопроса изложен в ответе на пятый вопрос. 

Отсутствие осмотра не способствовало невозможности подбора аналогов. Невозможность качественного подбора аналогов обусловлена отсутствием достаточной информации в открытых источниках.

По шестнадцатому вопросу: Эксперт отвечал на поставленный судом вопрос в том контексте, в каком был поставлен вопрос. Если бы вопрос содержал отсылку к таким сведениям, о которых пишет Ответчик, Эксперт должен был бы изучить действие данного обстоятельства на стоимость объекта экспертизы. При этом указанный фактор, по мнению эксперта, не оказывает влияния на рыночную или выкупную стоимость квартир.

По семнадцатому вопросу: Эксперт не берет данную информацию в расчет, так как данная информация не является рыночной. Кроме того, у Эксперта нет полной информации об этих сделках. В связи с чем, информация может быть использована в качестве дополнительной, если размещена в открытых источниках (чего эксперт не обнаружен).

Оценив представленное суду экспертное заключение № 07-17/92 от 10.08.2017 в совокупности с письменными пояснениями эксперта на замечания ответчика, суд апелляционной инстанции признает его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ. Какие-либо противоречия и неясности судом апелляционной инстанции в представленном экспертном заключении не установлены.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Соответственно, в отсутствие доказательств исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013, об уплате администрации города Рязани выкупной цены за изымаемые жилые помещения и земельный участок, не котором они расположены, суд первой инстанции обоснованно признал требования о взыскании с ответчика задолженности в сумме 6 210 154,24 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы заявителя жалобы о завышении стоимости выкупаемых объектов недвижимого имущества не принимаются судом апелляционной инстанции, как необоснованные, исходя из смысла статьи 2 ГК РФ и целей заключенного между сторонами договора развития застроенной территории.

В данной ситуации собственники изымаемых нежилых помещений-физические лица, являющиеся слабой стороной, не могут быть лишены права на  получение компенсации за отчуждаемое право в меньшем размере, по  сравнению с размером, согласованном в отдельных соглашениях между администрацией и третьими лицами, т.к. их право подлежит такой же защите, как и права частного застройщика, являющегося в данном случае более сильной стороной.

Таким образом, денежные средства в виде выкупной цены, определенной администрацией в соответствии с нормами жилищного законодательства с конкретными собственниками, в любом случае подлежат оплате ответчиком, поскольку иное бы означало нарушение прав физических лиц,  как собственников спорного имущества, находящегося на предоставляемом истцу земельном участке для застройки территории.

Доводы заявителя жалобы о том, что обязательство по оплате выкупной стоимости изымаемых квартир может быть исполнено в срок до истечения действия договора (пункт 5.1 договора) и преждевременности исковых требований, не могут быть приняты во внимание.

Действительно, согласно пункту 3.1.4 договора ответчик обязался уплатить выкупную стоимость за изымаемые помещения и земельный участок не позднее окончания срока действия договора, который, в силу пункта 5.1 договора.

Вместе с тем, в указанный срок ответчик также обязался выполнить условия, предусмотренные пунктами 3.1.2-3.1.8 договора, в том числе, осуществить строительство и реконструкцию объектов инженерной и социальной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, подлежащей развитию; осуществить безвозмездную передачу в муниципальную собственность указанных объектов социальной и инженерной инфраструктуры; осуществить строительство на застроенной территории, подлежащей развитию, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Следует отметить, что пунктом 3.3.4 договора о развитии застроенной территории № 20/1-12-05 от 28.02.2013 также предусмотрена обязанность администрации предоставить земельный участок после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2-3.1.4 договора.

При этом обязанность администрации по предоставлению ответчику земельного участка напрямую зависит от исполнения администрацией города Рязани своих обязательств перед собственниками изымаемых помещений по возмещению им стоимости изымаемых квартир и земельного участка в целях возможности приобрести жилье взамен изъятого.

В соответствии с соглашениями об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенными между администрацией и собственниками спорных жилых помещений, администрация обязуется возместить собственникам изъятие помещения и земельного участка путем перечисления денежных средств, внесенных в качестве возмещения лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение 5 банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет. Собственники обязуется передать по акту приёма-передачи помещения, а администрация обязуется принять указанные помещения. С момента государственной регистрации перехода права собственности по соглашению помещения и земельный участок переходят в собственность муниципального образования – город Рязань.

Согласно пункту 4 Порядка уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, утвержденного постановлением администрации города Рязани от 26.10.2015 № 4939, лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, перечисляет денежные средства, вносимые в качестве возмещения, в течение пяти рабочих дней со дня заключения соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд.

Соответственно, с учетом главной цели рассматриваемого договора, которая заключается  в достижении положительного социально-значимого интереса, позиция ответчика о том, что его обязанность по уплате выкупной цены за жилые помещения, подлежащие сносу, наступает в дату окончания срока действия договора, то есть  28.02.2020 (с учетом продления договора дополнительным соглашением), нельзя признать отвечающей принципу добросовестности  и разумности.

Согласно  пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении,  осуществлении и защите  гражданских прав и при исполнении обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 стати 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество их своего незаконного или недобросовестного поведения.

В данном случае, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией  администрации, согласно которой  право требования к ответчику об уплате выкупной цены  у последней возникает с момента  осуществления с ее стороны ряда мероприятий, связанных с исполнением с ее стороны спорного договора, а именно: заключения соответствующих договоров с собственниками жилых помещений,  направления уведомлений об этом вместе с соглашениями о выкупе в адрес застройщика (ответчика) с указанием сроков  перечисления денежных средств в бюджет муниципального образования (5 дней).

Материалы дела свидетельствуют и не оспаривается ответчиком, что все эти действия были совершены со стороны администрации.

Кроме того, судебной коллегией принято во внимание, что ранее установленный договором срок его действия истек и был продлен сторонами дополнительным соглашением от 22.02.2017, однако в указанный срок обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.4 договора, ООО «Авиаль» так и не были исполнены.

Согласно представленным в материалы дела документам: постановлению о развитии застроенной территории от 01.08.2012, заданию на разработку документации по планировке территории, проекта планировки территории, постановлению об утверждении данного проекта от 26.02.2015 объем работ предполагается значительным, ответчик - застройщик должен осуществить строительство и реконструкцию объектов инженерной и социальной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, подлежащей развитию с учетом срока действия договора  (2020 год).

Доводы заявителя жалобы о том, что Соглашения об изъятии имущества для муниципальных нужд, заключенные Администрацией города Рязани с собственниками помещений,  постановление Администрации города Рязани № 4939 от 26.10.2015 не могут быть применены к рассматриваемым правоотношениям и том, что взыскание задолженности приводит к неосновательному обогащению муниципального образования за счет средств общества, не заслуживают внимания.

В силу части 6 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Предметом заявленных и впоследствии удовлетворенных судом первой инстанции исковых требования, являлось неисполнения ответчиком, обязанности уплатить выкупную цену за изымаемые жилые и земельные участки, основанной на пункте 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, а не соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенных с собственниками выкупаемых жилых помещений.

Пункт 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013                               соответствует подпункту 5 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительному кодекса РФ.

Апелляционная инстанция также обращает внимание на то, что обязанности застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые помещения, подлежащие сносу  на основании решения органа местного самоуправления, и расположенных на территории, в отношении которой принято решение   о развитии, установленной в подпункте 5 пункта 3 статьи 46.2 ГрК РФ, корреспондирует обязанность  органа местного самоуправления, закрепленная в подп.. 8 статьи 3 этой же статьи о принятии в установленном порядке  решения об изъятии путем выкупа соответствующих жилых помещений и земельных  участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд жилого помещения  на основании статьи 32 ЖК РФ принимается органом местного самоуправления  или органом государственной власти, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка в порядке статьей 279-283 ГК РФ и статей 9-11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ.

Выкуп земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в таком доме  при изъятии их для государственных или муниципальных нужд, но, возложение на застройщика обязанности по уплате выкупной цены собственникам жилых помещений невозможно было бы в рамках административного права, так как означало бы передачу юридическому лицу, административных функций. Нормы жилищного законодательства, которые позволяли бы подобного рода перераспределение полномочий, также отсутствуют.

Однако статья 7 ЖК РФ закрепляет, что  в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения к ним, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В свою очередь статья 313 ГК РФ предусматривает, что исполнение обязательства  может быть возложено  должником на третье лицо, если из закона и  иных правовых актов,   условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Следовательно, нормы подпункта 5 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ, корреспондирует нормам статьи 313 ГК РФ, в соответствии с которой  исполнение обязательства  может быть возложено должником на третье лицо. Регулирование деятельности застройщика в данном случае осуществляется посредством норм гражданского законодательства, соответствующими нормами Градостроительного кодекса РФ и положениями спорного договора.

Иные доводы заявителя, содержащиеся в жалобе, не влияют на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой суда установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО «Авиаль» и отмены вынесенного решения.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно части 1 статьи 111 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу статьи 110 АПК РФ госпошлина за подачу жалобы подлежит отнесению на заявителя жалобы.

В ходе судебного разбирательства ООО «Авиаль» заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, в связи с чем на депозитный счет апелляционной инстанции обществом были перечислены денежные средства в размере  20 000 рублей по платежному поручению № 14 от 05.12.2016 (т.6, л. д. 89) и в размере 10 000 рублей по платежному поручению № 10 от 13.10.2017 (т.8, л. д. 213), администрацией города Рязани – 20 000 рублей по платежному поручению № 2019 от 05.05.2017. 

Учитывая вышеизложенное и результаты рассмотрения апелляционной жалобы, расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 5 000 рублей относятся на ООО «Авиаль» и подлежат перечислению с депозитного счета Двадцатого арбитражного апелляционного суда на счет экспертной организации, излишне уплаченные денежные средства за проведение экспертизы подлежат возврату сторонам: ООО «Авиаль» – 25 000 рублей, Администрации города Рязани – 20 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Рязанской области от 23.09.2016 по делу № А54-1606/2016    оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Авиаль» с депозитного счета Двадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме                     25 000 рублей, перечисленные на проведение судебной экспертизы. 

Возвратить Администрации города Рязани с депозитного счета Двадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 20 000 рублей, перечисленные на проведение судебной экспертизы.

Перечислить с депозитного счета Двадцатого арбитражного апелляционного суда   обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «Триумф» денежные средства в размере 5 000 рублей за проведение экспертизы по следующим банковским реквизитам: ИНН 

<

***>, КПП 623001001, ООО МКБ им. С. Живаго, г. Рязань, БИК 046126744, р/с 

<

***>, к/с 30101810700000000744.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  

В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Е.И. Афанасьева

Ю.А. Волкова

И.Г. Сентюрина