Арбитражный суд Челябинской области

Воровского ул., дом 2, Челябинск, 454091, www.chelarbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-4118/2020

05 мая 2021 года

г. Челябинск

 

 Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2021 года

 Решение в полном объеме изготовлено 05 мая 2021 года

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Добронравов В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилгражданстрой», г. Чебаркуль (ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконным решения,

при участии в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ООО «ПромСитиСтрой», АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки»,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя - ФИО3, действующего по доверенности от 01.10.2019, от заинтересованного лица: ФИО4, действующего по доверенности № 12 от 18.01.2021, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилгражданстрой» (далее – ООО СЗ «Жилгражданстрой», общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области, регистрационный орган) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома № Ч1/03/2013-7 от 06.09.2013, выраженное в уведомлении№ 74/038/200/2019-2077 как не соответствующее требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», об обязании  осуществить регистрационные действия по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома № Ч1/03/2013-7, зарегистрированного 16.09.2013 за номером регистрации 74-74-38/059/2013-58.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2, ООО «ПромСитиСтрой», АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки».

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом с соблюдением требований статей 121-123 АПК РФ посредством направления в их адрес копий определений суда заказными письмами с уведомлениями,  а также размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определении суда.

Дело рассмотрено по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, по имеющимся в деле доказательствам.

Присутствующие в судебном заседании представитель заявителя заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении и дополнения к нему, представитель заинтересованного лица поддержал возражения, изложенные им в отзыве на заявление.

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 06.09.2013 между ООО «ПромСитиСтрой» (заказчик-застройщик) и ФИО2 (участник) был заключен договор № 41/03/2013-7 участия в долевом строительстве жилого дома, согласно условиям которого заказчик-застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику однокомнатную квартиру № 7 общей проектной площадью без учета площади лоджии 38,46 кв.м., находящуюся на 3 этаже в первом подъезде Дома (жилой дом №1 (строительный) в 3-м микрорайоне г. Чебаркуль, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, в границах улиц Октябрьская - 9 Мая - ФИО5 - ФИО6 - ФИО7, на земельном участке с кадастровым номером 74:38:0123004:26), а участник обязался оплатить стоимость в размере 1 359 000  руб.

Согласно пункту 4.1.1 договора № 41/03/2013-7 участия в долевом строительстве жилого дома от 06.09.2013 платеж в размере 1 359 000 руб. осуществляется участником заказчику-застройщику денежными средствами в безналичном порядке путем их перечисления на расчетный счет заказчика-застройщика либо путем зачета встречных однородных требований в течение 5 дней после государственной регистрации договора.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

В связи с наличием задолженности ООО «ПромСитиСтрой» перед АО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки», невозможности продолжения строительства дома силами ООО «ПромСитиСтрой» стороны расторгли договор уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 74:38:0123004:26, на котором возводился многоквартирный жилой дом. Арендатором земельного участка стало АО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки».

02.04.2018 между Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа (арендодатель), АО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» (арендатор) и ООО «Жилгражданстрой» (новый арендатор) заключён договор № 04-01/15-06-18 передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, согласно которому ООО «Жилгражданстрой» (ООО СЗ «Жилгражданстрой») становится арендатором земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 74:38:0123004:26, при передаче прав и обязанностей по договорам аренды к ООО СЗ «Жилгражданстрой» переходят также все обременения правами третьих лиц в виде права требования квартир в многоквартирном доме № 1 (разрешение на строительство № RU 74314000-026 от 13.06.2013), установленные на земельном участке с кадастровым номером 74:38:0123004:26 общей площадью 1 837, кв.м. Обязательства перед участниками долевого строительства исполняются силами и за счет средств ООО Группа компаний «Строительство, инвестиции и технологии» (пункты 1, 3 договор № 04-01/15-06-18 передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 02.04.2018).

27.04.2018 Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа (арендодатель) и ООО «Жилгражданстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду следующие земельные участки, образованные на основании проекта планировки территории, утвержденного Постановлением от 18.03.2013 г. № 208 «Об утверждении корректировки проекта планировки территории 3-го микрорайона в границах улиц ФИО5-9 Мая-Октябрьская-ФИО6-ФИО7 г. Чебаркуль» Администрации Чебаркульского городского округа, в том числе земельного участка с кадастровым номером 74:38:0123004:26, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, г.Чебаркуль в границах улиц Октябрьская-9Мая-ФИО5-ФИО6-ФИО7 площадью 1837 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора аренды земельных участков от 27.04.2018 срок аренды составляет 5 лет.

В результате данных сделок застройщиком земельного участка с кадастровым номером 74:38:0123004:26 стало ООО «Жилгражданстрой».

Пунктом 1.6 договора аренды земельных участков от 27.04.2018 предусмотрено, что настоящий договор заключается с согласия лиц, в пользу которых установлены обременения/ограничения участков (Приложение № 2 к настоящему договору).

Поскольку в распоряжении ООО СЗ «Жилгражданстрой» отсутствовали документы, подтверждающие исполнение обязанности по оплате цены договора долевого участия ФИО2, обществом  СЗ «Жилгражданстрой» 08.05.2019 в адрес ФИО2 направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора № № 41/03/2013-7 участия в долевом строительстве жилого дома.

В связи отсутствием оплаты ФИО2 задолженности по уплате цены по договору № № 41/03/2013-7 участия в долевом строительстве жилого дома, ООО СЗ «Жилгражданстрой» 05.07.2019 в адрес ФИО2 направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.

В связи с отказом от исполнения договора, ООО СЗ «Жилгражданстрой»  обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома от 06.09.2013 № 41/03/2013-7. К заявлению обществом были приложены следующие документы: уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 04.07.2019 № 186 с описью вложения в форме заказного письма с отметкой об отправке от 05.07.2019, предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора от 08.05.2019 № 117 с описью вложения в форме заказного письма и уведомлением о вручении с отметкой об отправке от 08.05.2019, справка от 04.07.2019 № 188 о том, что расчет по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 06.09.2013 № 41/03/2013-7 по состоянию на 04.07.2019 не произведен.

08.07.2019 государственным регистратором в адрес ФИО2 направлено уведомление № 74/038/200/2019-2077 о том, что от ООО СЗ «Жилгражданстрой» поступило заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве жилого дома от 06.09.2013 № 41/03/2013-7.

15.07.2019 от ФИО2 в регистрационный орган поступили документы: договор уступки права требования от 11.07.2017 № 1/07, договор займа от 25.03.2014 № 05/03, акт взаимозачета от 11.07.2017.

Из представленных документов следует, что ФИО2 уступил долг ИП ФИО8 перед ФИО2 в размере 1 359 000,00 руб. по договору займа от 25.03.2014 № 05/03 застройщику ООО «ПромСитиСтрой», о чем 11.07.2017 составлен акт взаимозачета задолженности ФИО2 перед ООО «ПромСитиСтрой» по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 06.09.2013 № 41/03/2013-7 (л.д. 76 том 1).

По результатам рассмотрения заявления и представленных документов Управлением Росреестра по Челябинской области принято решение о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) в связи с тем, что не представлены документы необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Заявителю было рекомендовано предоставить документы об отсутствии оплаты по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 06.09.2013 № 41/03/2013-7 (решение суда, документы, подтверждающие недействительность представленных платежных документов).

05.11.2019 после возобновления государственной регистрации по заявлению от 23.10.2019  № 74/038/2019-3406, приостановленной до 16.10.2019 по заявлению заявителя № 74/038/200/2019-3318 сроком до 16.04.2020, и в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации погашения записи о регистрации договора долевого участия в строительстве, Управлением Росреестра по Челябинской области принято решение об отказе в государственной регистрации на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ, о чем заявителю было сообщено уведомлением № 74/038/200/2019-2077.

Полагая, что решение Управление Росреестра по Челябинской области об отказе в государственной регистрации внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома № Ч1/03/2013-7 от 06.09.2013, выраженное в уведомлении № 74/038/200/2019-2077 не соответствует требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ООО СЗ «Жилгражданстрой» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Такое заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, а также исходя из пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в предмет доказывания по настоящему делу входит установление совокупности двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, и нарушение таким решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом при рассмотрении требования о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права в порядке главы 24 АПК РФ, надлежит оценивать законность оспариваемого акта, исходя из тех документов и сведений, которые были представлены заявителем непосредственно регистратору.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости в настоящее время регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 данного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального  закона № 218-ФЗ).

На основании пункта 3 статьи 3 Федерального закона № 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав. 

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Таким образом, из совокупного анализа вышеприведенных положений следует, что одной из обязательных процедур осуществления государственной регистрация является правовая экспертиза документов, поданных для осуществления государственной регистрации, проводимая, в том числе, с целью установления оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с действующим законодательством.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Неустранение в течение срока приостановления причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, служит основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий (статьи 26 и 27 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьёй 9 настоящего Федерального закона.

Согласно положениям части 3 статьи 9 Закона №214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. 

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Частью 8 статьи 48 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

Из материалов дела следует, что ООО СЗ «Жилгражданстрой» к заявлению о погашении записи о регистрации договора долевого участия в строительстве от 06.09.2013 № 41/03/2013-7 приложены следующие документы: уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 04.07.2019 № 186 с описью вложения в форме заказного письма с отметкой об отправке от 05.07.2019, предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора от 08.05.2019 №117 с описью вложения в форме заказного письма и уведомлением о вручении с отметкой об отправке от 08.05.2019, справка от 04.07.2019 № 188 о том, что расчет по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 06.09.2013 № 41/03/2013-7 по состоянию на 04.07.2019 не произведен.

Заявитель со ссылкой на представленные документы указывает на соблюдение порядка одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве в связи с отсутствием доказательств оплаты по договору со стороны ФИО2

В качестве подтверждения порядка отказа от исполнения договора, заявителем представлены доказательства направления указанных документов ФИО2 и их возвращения без вручения по причинам, зависящим от адресата.

Из материалов дела следует, что 31.03.2017 между Управлением муниципальной собственности Чебаркульского городского округа, обществом с ограниченной ответственностью «ПромСитиСтрой», АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства» и ООО «Жилгражданстрой» заключено соглашение о расторжении договора №ЧБ/2012/04-01/15-12 от 19.07.2012 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №6 от 19.07.2007.

Согласно указанному соглашению, в связи с неисполнением ООО «ПромСитиСтрой» обязательств по оплате цены договора стороны договорились в добровольном порядке расторгнуть договор путем подписания настоящего соглашения. Согласно пункту 7 соглашения, обязательства ООО «ПромСитиСтрой» перед третьими лицами, указанными в приложении №1 к договору, с согласия участников долевого строительства исполняются силами и за счет средств ООО «Жилгражданстрой» путем замены права требования квартир, указанных в договорах долевого участия на право требования квартир в строящемся многоквартирном доме №27Б по ул. Заря в г. Чебаркуль.

К указанному Соглашению приложен список участников долевого строительства, предоставивших согласие на заключение сделок на передачу обязательств по договорам долевого участия в строительстве (л.д. 136 том 1).

При этом к заявлению также приложено заявление участников долевого строительства: ФИО9 и ФИО2 на заключение сделок на передачу обязательств по договорам долевого участия в строительстве. 

Указанные документы были направленны в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации сделок, которое поступило в орган государственной регистрации 28.04.2018.

В связи с отсутствием информации об оплате по договору долевого участия в строительстве, ФИО2 направлено предупреждение о необходимости уплаты по договору. Предупреждение направлено по адресу ФИО2, указанному в договоре участия в долевом строительстве. 

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с идентификатором 45644134583751, предупреждение не вручено ФИО2 по иным обстоятельствам и почтовое отправление 13.06.2019 возвращено в адрес отправителя. 

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора направлено в адрес ФИО2 05.07.2019 и также не было вручено адресату по иным обстоятельствам, возвращено отправителю 14.08.2019. 

Исходя из отчетов об отслеживании почтового отправления с идентификаторами 45644134583751 и 45644134777471, Порядок приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, установленный Приказом ФГУП «Почта России» от 07.03.2019 № 98-п не нарушен. В частности, соблюдён срок хранения почтовой корреспонденции при невозможности ее вручения адресату (уполномоченному представителю) в объектах почтовой связи места назначения - в течение 30 дней (пункт 11.1. Порядка). Иного адреса местонахождения ФИО2 материалы дела не содержат.

Согласно ответу Чебаркульского почтамта УФПС  Челябинской области от 29.06.2020, направленная ФИО2 почтовая корреспонденция была возвращена по причине «отсутствие адресата по адресу» (л.д. 144 том 1).

Указанные документы свидетельствуют о соблюдении порядка направления участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от договора. 

Возврат корреспонденции по причине отсутствия адресата по адресу является надлежащим доказательством извещения участника долевого строительства в соответствии с частью 3 статьи 9 Закона №214-ФЗ. 

Возврат предупреждения оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения предусмотрен и для случаев, когда адресат не является за получением почтовой корреспонденции в течение одного месяца.

Соответственно доводы заинтересованного лица о непредставлении надлежащих доказательств соблюдения застройщиком требований части 3 статьи 9 Закона №214-ФЗ являются необоснованными. 

Между тем, 08.07.2019 государственным регистратором в адрес ФИО2 направлено уведомление № 74/038/200/2019-2077 о том, что застройщиком ООО СЗ «Жилгражданстрой» подано заявление о внесении изменений в ЕГРН записи о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве жилого дома от 06.09.2013 № 41/03/2013-7.

15.07.2019 от ФИО2 в регистрационный орган поступили документы: договор уступки права требования от 11.07.2017 № 1/07, договор займа от 25.03.2014 № 05/03, акт взаимозачета от 11.07.2017.

Из представленных документов следует, что между застройщиком ООО «ПромСитиСтрой» и участником долевого строительства ФИО2 подписан акт взаимозачёта, по тексту которого погашается задолженность участника долевого строительства перед застройщиком по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 06.09.2013 № 41/03/2013-7 на сумму 1 359 000,00 руб.

В силу статье 382 Гражданского кодекса РФ, право требования, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке или перейти к другому лицу на основании закона. При переходе прав кредитора к другому лицу согласие должника не требуется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 382 Гражданского кодекса РФ, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

О поступлении указанных документов застройщик был поставлен в известность в уведомлении о приостановлении государственной регистрации. 

Заявитель с указанными документами не согласился, указав, что представленный акт взаимозачёта не подтверждает погашение задолженности по договору долевого участия в строительстве, поскольку акт подписан после заключения 31.03.2017 соглашения о расторжении договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №6 от 19.07.2007.

Заявителем в материалы дела представлены документы, свидетельствующие о смене застройщика и передаче прав и обязанностей по договору долевого участия от ООО «ПромСитиСтрой» к ООО СЗ «Жилгражданстрой», в частности: соглашение от 31.03.2017 о расторжении договора №ЧБ/2012/04-01/15-12 от 19.07.2012 с приложениями №1 и №2, содержащими: список участников долевого строительства, давших согласие на заключение сделок, а также отдельное заявление участников долевого строительства о согласии на заключении сделок, подписанное, в том числе ФИО2

Указанные документы были представлены в Управление Росреестра вместе с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 28.04.2018, что подтверждено описью документов, принятых государственным регистратором 28.04.2018 (л.д. 128 том 1).

Вместе с тем, суд соглашается с выводом заинтересованного лица о том, что указанные документы не позволяют установить дату подписания приложения №2 к соглашению о расторжении договора №ЧБ/2012/04-01/15-12 от 19.07.2012, содержащего согласие ФИО2 на заключение сделок.

В тексте Соглашения о расторжении договора №ЧБ/2012/04-01/15-12 от 19.07.2012 содержится указание на приложение №1 – информация об участниках долевого строительства (л.д. 133-134 том 1) и на приложение №2 – согласие участников долевого строительства на заключение настоящего соглашения.

При этом к соглашению фактически приложено два документа, содержащих согласие на заключение сделок: перечень с указанием на согласие 13 участников долевого строительства (л.д. 136 том 1) и отдельное заявление двух участников долевого строительства о согласии на заключение сделок (л.д. 137 том 1). 

Указанные документы отличаются по форме, при этом Приложение №2 даты его составления не содержит.

Учитывая, что приложение №2 составлено отдельным документом, оно должно быть датировано, принимая во внимание составление двух разных по форме приложений с согласием на заключение сделок.

Отсутствие в тексте Приложения № 2 даты его составления не позволяет сделать однозначный вывод о дате его подписания ФИО2 

Иных доказательств уведомления ФИО2 о смене застройщика и передаче прав и обязанностей по договору долевого участия «к ООО СЗ «Жилгражданстрой» до 11.07.2017, заявителем не представлено.

Учитывая, что заявление о государственной регистрации указанного Соглашения подано только 28.04.2018, суд полагает, что у регистрирующего органа обоснованно возникли сомнения в правомерности одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве МКД. 

При этом указанные противоречия не могут быть разрешены в рамках проведения правовой экспертизы, поскольку из имеющихся у регистрирующего органа документов не представляется возможным установить дату подписания согласия ФИО2 на заключение сделки по передаче обязательств по договору долевого участия ООО СЗ «Жилгражданстрой».

В такой ситуации, соблюдение порядка одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве, не свидетельствует о незаконности действий регистрирующего органа в приостановлении государственной регистрации и отказе в совершении регистрационных действий. 

Представление спорных документов свидетельствует о наличии спора в отношении задолженности по договору долевого участия в строительстве.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд приходит к выводу о правомерности приостановления государственной регистрации и последующего отказа в государственной регистрации погашения записи о государственной регистрации долевого участия в строительстве.. 

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом вышеизложенного, отсутствует совокупность условий, необходимых для признания незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прав, что исключает удовлетворение заявленного требования.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ,  

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать. . 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

 

Судья                                                                                    В.В. Добронравов