Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-65565/22

16 ноября 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 15 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 16 ноября 2022 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Н.А. Чекалова ,при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску СНТ "Солнечное" (ИНН 

<

***>) к АО "ОДИНЦОВСКАЯ ТЕПЛОСЕТЬ" (ИНН 

<

***>) о взыскании

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Установил:

Садоводческое некоммерческое товарищество «Солнечное» (далее – СНТ «Солнечное», СНТ, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Акционерному обществу «Одинцовская теплосеть» (далее – АО «Одинцовская теплосеть», общество, ответчик) с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 ноября 2020 года по 30 ноября 2022 года в размере 2577303,05 руб., неустойки за просрочку оплаты арендной платы по состоянию на 22 августа 2022 года в размере 1478789,72 руб. и по дату фактического погашения задолженности по арендной плате, а также штрафа за просрочку возврата земельного участка по состоянию на 22 августа 2022 года в размере 20000 руб. и по дату фактического возврата земельного участка.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 19.04.2018 (далее – договор).

Согласно п. 1.1 договора, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, а арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату. Земельный участок включает в себя: часть земельного участка площадью 493 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0040503:68 общей площадью 338396 кв.м., находящегося по адресу: Московская область, Одинцовский район, Юдинский со, в районе с. Перхушково, в районе соседства с земельными участками с кадастровыми номерами 50:20:0041124:500 (50:20:0040503:309) и 50:20:0041124:492 (50:20:0040503:310); и часть земельного участка площадью 3025 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0040503:68 общей площадью 338396 кв.м., находящегося по адресу Московская область Одинцовский район Юдирский со, в районе с. Перхушково, в районе соседства с земельными участками с кадастровыми номерами 50:20:0041124:500 (50:20:0040503:309) и 50:20:0041124:492 (50:20:0040503:310). Общая площадь земельного участка, передаваемого по настоящему договору, составляет 3518 кв.м.

Земельный участок предоставляется для использования в соответствии с целевым назначением (вид разрешенного использования – для дачного строительства) и категорией (земли сельскохозяйственного назначения).

Договор заключен на неопределенный срок (п. 4.2).

Согласно п. 2.1 за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая рассчитывается по формуле: А = С х Р, где: А – годовая арендная плата, С – кадастровая стоимость земельного участка, определенная по цене не ниже чем рыночная стоимость земельного участка, Р – действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Пунктами 2.2, 2.3 договора предусмотрено, что арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 76214,84 руб. в месяц. Арендная плата автоматически один раз в год по истечении каждого года аренды увеличивается на 7%.

Арендная плата начисляется с 01.03.2017 и подлежит внесению арендатором ежемесячно авансом до 5 числа месяца, за который производится оплата (п. 2.5).

В силу п. 3.3.2 договора арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком и исполнять иные обязанности, возложенные на арендатора в соответствии с договором и действующим законодательством.

В соответствии с п. 5.1 договора арендодатель вправе, при условии письменного уведомления арендатора за 5 календарных дней, в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора и потребовать возмещения соответствующих убытков, в следующих случаях: п. 5.1.1 если арендатор не производит какой бы то ни было платеж, предусмотренный настоящим договором, в течение 10 календарных и более дней с момента, когда такой платеж должен был быть произведен; п. 5.1.3 если арендатор систематически нарушает любые иные обязательства, содержащиеся в договоре. Термин «систематические нарушения» означает произошедшие в течение годового периода два раза и более нарушения любых обязательств арендатора.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, договором и статьей 6 договора (п. 6.1).

Истцом установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендных платежей.

Согласно расчетам истца, за ответчиком числится задолженность по арендной плате с 01 ноября 2020 года.

21.07.2022 истцом была направлена ответчику претензия, в которой он просил погасить задолженность и уплатить начисленную на нее неустойку.

11 августа 2022 года истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды (вх. № 14554 от 12.08.2022), предложил обеспечить явку представителя для подписания акта приема-передачи земельного участка 17.08.2022 в 14-00 (л.д. 14).

Поскольку ответчик не явился, 18.08.2022 истцом было направлено повторное уведомление (получено ответчиком 18.08.2022 вх. № 14943) (л.д. 15).

Между тем, как поясняет истец, по состоянию на дату обращения в суд с иском, судебного разбирательства, задолженность по арендной плате и неустойке не погашена, земельный участок не возвращен.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Факт ненадлежащего исполнения договора аренды, а именно, не оплате арендных платежей в установленные договором сроки, систематическое неисполнение обязательств по внесению арендных платежей, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Согласно расчету истца, не оспоренному ответчиком, задолженность ответчика составляет за период  с 01.11.2020 по 30.11.2022 – 2577303,05 руб. (с учетом уточнений).

Доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено.

При данных обстоятельствах требование о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению.

Истцом также начислена неустойка на сумму долга за период с 06.11.2020 по 22.08.2022 в размере 1478789,72 руб.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае просрочки арендатора в осуществлении любых платежей, установленных договором, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,2% от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.

Расчет неустойки судом проверен и признан соответствующим условиям договора.

Ответчиком заявлено об освобождении его от оплаты неустойки за период с 06.11.2020 по 05.01.2021 в связи с действовавшими в данный период мерами по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции КОВИД-19, и о применении моратория на привлечение к ответственности в период с 01.04.2022 по 01.10.2022.

Суд не находит оснований для освобождения ответчика от оплаты неустойки за период с 06.11.2020 по 05.01.2021, в связи со следующим.

Пунктами 3, 4 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 424 "Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"  установлено освобождение от уплаты неустойки до 01.01.2021  в связи с ненадлежащим и несвоевременным исполнением обязательств по оплате коммунальных ресурсов.  

В данном случае задолженность возникла из ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка.

В силу п. 4 "Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434. Отсрочка по внесению арендных платежей предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 Требований). Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В данном случае предметом аренды является земельный участок, находящийся в частной собственности, ответчик не входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434, ответчик не доказал, что он пострадал в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Между тем, суд находит правомерными доводы ответчика о применении к нему моратория в части начисления и взыскания неустойки после 31.03.2022.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (далее – постановление № 497) в период с 01.04.2022 по 01.10.2022 был установлен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". В силу п. 3 ст. 9.1, ст. 63 указанного закона, в период действия моратория не начисляются неустойки, пени, штрафы. Мораторий применяется ко всем физическим и юридическим лицам, за исключением указанных в постановлении № 497 и лиц, отказавшихся от данного моратория.

Истец против применения моратория не возражал.

Ответчик не является лицом, к которому не применяется данный мораторий, об отказе от моратория ответчик не заявлял.

Судом произведен перерасчет неустойки за период с 06.11.2020 по 31.03.2022, согласно которому ее размер составил 899889,51 руб.

В данной части требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению.

Согласно п. 65  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"  (далее – постановление № 7) по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (далее - Закон об ОСАГО). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

При данных обстоятельствах суд удовлетворяет требование истца о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей далее по день фактического исполнения обязательств по оплате задолженности, с учетом моратория, установленного постановлением № 497.

Истцом также начислена неустойка за просрочку возврата земельного участка за период с 19.08.2022 по 22.08.2022 в размере 20000 руб.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае задержки по окончании срока аренды возврата земельного участка арендатор обязан возместить арендодателю любые убытки, причиненные задержкой возврата земельного участка, а также уплатить штраф в размере 5000,00 руб. за каждый день просрочки возврата земельного участка.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено право арендатора отказаться от договора при наличии установленных данным пунктом оснований, за 5 календарных дней до расторжения договора.

В соответствии с абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Уведомление о расторжении договора аренды получено арендатором 12.08.2022, следовательно договор аренды расторгнут 17.08.2022, участок должен быть возвращен арендатором арендодателю.

По состоянию на 22.08.2022 имеется просрочка возврата земельного участка.

Истцом произведен расчет неустойки за просрочку возврата исходя из периода с 19.08.2022 по 22.08.2022, на сумму 20000 руб. (четыре дня).

Расчет судом проверен и признан верным.

В силу п. 65 постановления № 7 неустойка начисляется по день фактического исполнения обязательства по возврату земельного участка.

Довод ответчика о том, что договор аренды не расторгнут, судом не принимается. Возможность одностороннего расторжения договора аренды предусмотрена законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ) и условиями договора (п. 5.1). Доказательств, что отказываясь от договора, истец действовал неразумно и недобросовестно (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ), своими действиями подтверждал действие договора (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ), ответчик не представил.

Довод ответчика о том, что арендуемый участок не может быть им возвращен в настоящее время до проведения необходимых работ, не может влиять на осуществление истцом права на односторонний отказ от договора, а также на привлечение к ответственности за ненадлежащее исполнение условий договора, в частности, по своевременному возврату земельного участка, предусмотренной договором аренды.

Ответчиком заявлено о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Пунктами 71, 73, 75, 77 постановления № 7 предусмотрено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В данном случае ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и что неустойка может повлечь получение истцом необоснованной выгоды, расчеты произведены истцом в соответствии с условиями договора, принятыми ответчиком.

При данных обстоятельствах ходатайство ответчика о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ судом отклоняется.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Расходы истца по государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «Одинцовская теплосеть» в пользу Садоводческого некоммерческого товарищества «Солнечное» задолженность по арендной плате за период с 01.11.2020 по 30.11.2022 в размере 2577303,05 руб., неустойку за просрочку оплаты арендной платы по состоянию на 31.03.2022 в размере 899889,51 руб. и далее по день фактического погашения задолженности по арендной плате с учетом Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами", штраф за просрочку возврата земельного участка по состоянию на 22.08.2022 в размере 20000,00 руб. и далее по дату фактического возврата земельного участка, а также расходы по государственной пошлине в размере 38907,14 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

 

СудьяН.А. Чекалова