Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, 

<

...>, тел. 

<

***>, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-10356/2025

12 августа 2025 года

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 12 августа 2025 года

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Штогрин В.В., рассмотрев в судебном заседании дело № А75-10356/2025 по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дягилев» (ОГРН 

<

***> от 21.06.2021, ИНН 

<

***>, адрес: 628007, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>) к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании незаконным уведомления от 14.07.2025   № КУВД-001/2025-3868984/7 и об обязании зарегистрировать право общей долевой собственности, при участии третьих  лиц - ФИО1 (628011, 

<

...>); общество с ограниченной ответственностью «ГородОК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628011, 

<

...>); департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628011, 

<

...>), государственного  регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – ФИО2 Хамидулловны

при участии представителей:

от заявителя -  ФИО3, доверенность №6/25 от 16.05.2025 (онлайн),

от ответчика – ФИО4, доверенность № 345 от 06.12.2023,

от иных лиц  -  не явились,  извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дягилев» (далее – заявитель, ООО СЗ «Дягилев») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – ответчик, Управление Росреестра) о признании незаконным уведомления от 11.04.2025  № КУВД-001/2025-3868984/5 о приостановлении государственной регистрации прав и об обязании в течение семи рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу зарегистрировать право общей долевой собственности в пользу собственников помещений многоквартирного дома № 16 

<

...> на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:725, расположенный в городе Ханты- Мансийске по улице Коминтерна.

К участию  в деле в  качестве  третьих  лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 (далее - ФИО1); общество с ограниченной ответственностью «ГородОК» (далее - ООО «ГородОК»); департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты- Мансийска (далее - Департамент), государственный  регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – ФИО2 Хамидулловна (далее – регистратор ФИО5).

От Управления Росреестра поступил отзыв на заявление (т.1 л.д.  64-71), от иных лиц отзывы на заявление не поступили.

Определением суда от 14.07.2025 судебное заседание назначено на 30.07.2025.

От заявителя в электронном виде поступило ходатайство об участии его представителя в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), арбитражным судом удовлетворено заявленное ходатайство, судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание).

ООО СЗ «Дягилев», в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявило ходатайство об уточнении заявленных  требований, согласно которому просит признать незаконным уведомление Управления Росреестра от 14.07.2025  № КУВД-001/2025-3868984/7 об отказе в государственной регистрации прав, обязав ответчика в течение семи рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу зарегистрировать право общей долевой собственности в пользу собственников помещений многоквартирного дома № 16 

<

...> на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:725, расположенный в городе Ханты- Мансийске по улице Коминтерна.

В рассматриваемом случае заявителем изменен только предмет спора, основания для оспаривания решения Управления Росреестра остались теми же. Поскольку уточнение предмета заявленных требований не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы иных лиц, суд принимает к рассмотрению уточненные требования ООО СЗ «Дягилев» (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

От регистратора ФИО5 поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствии, отзывы от третьих лиц в адрес суда не поступили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц,  надлежащим образом извещенных  о времени и месте судебного  заседания.

В судебном заседании представитель заявителя уточненные требования поддержал в полном объеме,  представитель ответчика просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель ответчика повторно устно заявил ходатайство об истребовании  у ООО «ГородОК» и Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры оригиналы материалов внеочередного общего собрания собственников помещений спорного многоквартирного дома от 29.08.2024 и от 28.10.2024.

В соответствии с частью 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Суд,  ознакомившись с устным ходатайством ответчика, повторно не находит оснований для его удовлетворения, поскольку истребуемые ответчиком документы не связаны с предметом рассматриваемого спора. В материалы дела не представлены доказательства оспаривания какими-либо заинтересованными лицами протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, от 29.08.2024 и от 28.10.2024, на которые ссылается заявитель при рассмотрении настоящего спора; ответчик не наделан полномочиями по оспариванию решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме; ходатайство о фальсификации представленных заявителем в материалы дела упомянутых протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и доводов об их недостоверности ответчиком не заявлено.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей заявителя и ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

ООО СЗ «Дягилев» через сайт Росреестра подано в Управление Росреестра заявление от 29.01.2025 № КУВД-001/2025-3868984 о государственной регистрации перехода права собственности в пользу собственников многоквартирного жилого дома № 16 по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:725 общей площадью 181 кв. м с элементами благоустройства (детской игровой площадкой и озеленением).

К данному заявлению приложены следующие документы: доверенность на представителя ООО СЗ «Дягилев»; договор безвозмездной передачи земельного участка от 28.01.2025; протокол от 28.10.2024 № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 16 по ул. Энгельса, г. Ханты-Мансийска.

10.02.2025 ООО СЗ «Дягилев»  подано в Управление Росреестра заявление № КУВД-001/2025-6219779 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по заявлению от 29.01.2025 № КУВД-001/2025-3868984 в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов.

Уведомлением от 10.02.2025 № КУВД-001/2025-3868984/1 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок до 07.05.2025.

08.04.2025 ООО СЗ «Дягилев» подано в Управление Росреестра заявление № КУВД-001/2025-18596131 о возобновлении государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок. В адрес Управления Росреестра заявителем дополнительно представлены: письмо Департамента от 15.11.2019; письмо первого заместителя Губернатора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.07.2020 № 01-исх-ГБ-20491; письмо Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 02.07.2020 № 27-Исх-3910; протокол от 29.08.2024 № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 16 по ул. Энгельса, г. Ханты-Мансийска.

Управление Росреестра уведомлением от 11.04.2025 № КУВД-001/2025-3868984/5 приостановило до 11.07.2025 осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Основанием для приостановления государственной регистрации  послужило указание регистратора ФИО5 на отсутствие в представленных документах согласия всех собственников помещений в упомянутом многоквартирном доме на  увеличение площади общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (спорного земельного участка). Заявителю предложено представить  заявление на переход права собственности на земельный участок   на регистрацию права общей долевой собственности  от всех собственников помещений спорного многоквартирного дома, либо  представить заявление от всех собственников председателем, приложив протокол с полномочиями на заявленное регистрационное действие (т.1, л.д. 17-19).

Поскольку в срок до 11.07.2025 требования регистратора, изложенные в уведомлении от 11.04.2025 № КУВД-001/2025-3868984/5, не были исполнены ООО СЗ «Дягилев», уведомлением от 14.07.2025   № КУВД-001/2025-3868984/7 регистрирующий орган сообщил об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от Общества к собственникам помещений в упомянутом многоквартирном доме  на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (т.2 л.д. 101-102). 

Заявитель, полагая, что указанное уведомление № КУВД-001/2025-3868984/7 от 14.07.2025 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок  не основан на требованиях законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя,  обратился в суд  с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и представлением сведений, содержащихся в ЕГРН, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В силу статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случаях, установленных данной статьей Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Частью 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено право на обжалование заинтересованным лицом в суд отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости.

Правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома, осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Частью 2 статьи 1 ЖК РФ определено, что основные начала жилищного законодательства предусматривают, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

В соответствии со статьей 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно статье 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено на принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

Также на основании пункта 3.6 части 2 статьи 44 ЖК к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений.

Учитывая данные нормы права, изменять объем общего имущества собственников помещений многоквартирного дома возможно только с согласия собственников путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, что ООО СЗ «Дягилев» является застройщиком и осуществляет строительство многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0000000:7807 по адресу (строительный адрес): 

<

...>, являющимся смежным (граничащим) с многоквартирным домом № 16по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска.

Земельный участок с кадастровым номером 86:12:0000000:7807, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, приобретен заявителем в собственность по сделке, который изначально находился в собственности у ООО «Версо-Монолит».

ООО «Версо Монолит» ранее осуществляло строительство жилого комплекса (три многоквартирных дома) в г. Ханты-Мансийске в границах улиц Энгельса - Комсомольская - Пионерская - Коминтерна. ООО «Версо-Монолит» построены  ивведены в эксплуатацию два многоквартирных дома № 16, 17 на ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска.

При строительстве многоквартирного дома № 16 ООО «Версо-Монолит» не выполнено благоустройство территории, предусматривающее наличие озеленения и детской игровой площадки, в связи с чем собственниками жилых помещений многоквартирного дома № 16 было подано обращение Губернатору Ханты-Мансийского автономного округа - Югры о понуждении застройщика обеспечить многоквартирный дом № 16 упомянутым благоустройством.

Письмом Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 02.07.2020 № 27-Исх-3910 обязало администрацию города Ханты-Мансийска и ООО «Версо-Монолит» осуществить благоустройство многоквартирного дома № 16.

В свою очередь Департамент письмом от 15.11.2019 сообщил жителям многоквартирного дома № 16 о том, что работы по благоустройству территории, включая устройство детской площадки, озеленения к многоквартирному дому № 16, будут выполнены в рамках завершающего этапа строительства жилого комплекса в границах ул. Энгельса - Комсомольская - Пионерская - Коминтерна.

При получении разрешения на строительство многоквартирного дома № 18 по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска, заявитель принял на себя обязательство осуществить благоустройство территории к соседнему многоквартирному дому № 16.

ООО СЗ «Дягилев»  представлены на рассмотрение собственникам помещений многоквартирного дома № 16 проектные решения предполагаемого благоустройства к многоквартирному дому. Протоколом согласования от 31.05.2021 проект благоустройства согласован собственниками помещений многоквартирного дома и представителем Департамента.

ООО СЗ «Дягилев» в июле 2023 года подготовлен проект благоустройства на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101037:724 и части земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:411. На данных земельных участках заявителем осуществлено благоустройство (размещена детская игровая площадка, элементы озеленения).

В последующем ООО СЗ «Дягилев»  из земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724 был сформирован спорный земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:725 общей площадью 181 кв. м.

Протоколом № 1 от 29.08.2024 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 16 по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска, благоустройство со спорным земельным участком принято собственниками помещений в состав общего имущества многоквартирного дома с оплатой за содержание 4 рубля с кв. м каждого помещения многоквартирного дома управляющей компании ООО «ГородОК» (пункт 5 протокола).

Кворум при голосовании на указанном общем собрании составил 61,82% от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома. За принятие в состав общего имущества детской площадки с земельным участком проголосовало 87% голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании.

01.10.2024 между ООО СЗ «Дягилев», собственниками помещений многоквартирного дома № 16, обслуживающей организацией ООО «ГородОК», представителем Департамента подписан акт готовности детской игровой площадки к эксплуатации. Из данного акта следует, что детская игровая площадка построена в соответствии с проектными решениями и готова к эксплуатации.

Протоколом № 2 от 28.10.2024 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 16 по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска, на котором кворум составил 75,47% от общего числа голосов собственников помещений, приняты следующие решения:

1) согласован акт готовности детской игровой площадки к эксплуатации (пункт 2 протокола). За принятие указанного решения проголосовало 93,16% голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании;

2) согласована схема расположения земельного участка площадью 181 кв. м., образованного путем разделения земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724, подлежащего передаче в собственность собственников помещений многоквартирного дома с элементами благоустройства (детской площадкой) (пункт 3 протокола). За принятие указанного решения проголосовало 95,67 % голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании;

3) принят и включен в состав общего имущества многоквартирного дома № 16 по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска спорный земельный участок (образованный в соответствии со схемой расположения земельного участка в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724) площадью 181 кв. м, в общую долевую собственность с элементами благоустройства, озеленением, оборудованием детской игровой площадки (пункт 4 протокола). За принятие указанного решение проголосовало 95,67 % голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании;

4) согласован проект договора о безвозмездной передаче земельного участка (образованного в соответствии со схемой расположения земельного участка в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724) площадью 181 кв. м., в общую долевую собственность как общее имущество многоквартирного дома для размещения элементов благоустройства (пункт 6 протокола). За принятие указанного решения проголосовало 93,85% голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании;

5) наделили ФИО1 (собственника квартиры № 46 многоквартирного дома) полномочиями по представлению интересов собственников помещений многоквартирного дома с правом заключения (подписания) договора, акта приема-передачи спорного земельного участка с благоустройством, подачи заявлений на государственную регистрацию перехода права собственности спорного земельного участка, представлять интересы в органах государственной и местной власти, Управлении, производить оплату государственной пошлины в связи с государственной регистрацией права собственности на спорный земельный участок (пункт 7 протокола). За принятие указанного решения проголосовало 100 % голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании.

В последующем 01.11.2024 между ООО СЗ «Дягилев»  и собственниками помещений многоквартирного дома в лице уполномоченного общим собранием представителя ФИО1 подписан акт приема- передачи, по которому ООО СЗ «Дягилев»  передано собственникам помещений многоквартирного дома благоустройство, размещенное ранее на части земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724.

ООО СЗ «Дягилев» путем раздела земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724 образован спорный земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:725, общей площадью 181 кв. м.

28.01.2025 между ООО СЗ «Дягилев» и собственниками помещений многоквартирного дома, в лице представителя ФИО1 заключен договор безвозмездной передачи земельного участка, по условиям которого заявитель принял обязательство безвозмездно передать в общую долевую собственность собственникам помещений многоквартирного дома земельный участок с элементами благоустройства. Пунктом 2.1 договора стороны зафиксировали фактическую передачу земельного участка.

Таким образом, решениями общих собраний собственников помещений в упомянутом многоквартирном доме  приняты решения о принятии от заявителя благоустройства со спорным земельным участком в состав общего имущества многоквартирного дома и о включении в состав общего имущества многоквартирного дома спорного земельного участка (образованного в соответствии со схемой расположения земельного участка в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724) площадью 181 кв. м в общую долевую собственность с элементами благоустройства, озеленением, оборудованием детской игровой площадки.

Протоколы от 29.08.2024 № 1, от 28.10.2024 № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома размещены на сайте государственной информационной     системы            жилищно-коммунального   хозяйства https://portal.dom.gosuslugi.ru/home/80abf09c-65a2-4bcf-8fe9-95d2f2bf4dfa 27.09.2024 (дата размещения протокола № 1), 13.11.2024 (дата размещения протокола № 2).

Принимая решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок от 11.04.2025, а затем отказывая в государственной регистрации перехода права собственности 14.07.2025, государственный регистратор исходил из необходимости принятия решения об увеличении размера общей долевой собственности всеми собственниками помещений многоквартирного дома.

Суд приходит к выводу об ошибочности указанного мнения государственного регистратора.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен в статье 45 ЖК РФ.

В силу части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

По смыслу части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам о переводе жилого помещения в нежилое (пункт 4.5 части 2 статьи 44 ЖК РФ) и о включении многоквартирного дома в границы комплексного развития территории (пункт 4.6 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

В соответствии с частью 7 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления.

По общему правилу части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

При решении вопросов, связанных с реконструкцией многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, с капитальным ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, с переустройством и (или) перепланировкой помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, необходимо не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Кроме того, частью 3 статьи 36 ЖК РФ, предусмотрено, что уменьшение  размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, действующим жилищным законодательством прямо предусмотрены случаи, при которых требуется принятие решения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме (при уменьшении размера общего имущества); не менее, чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений; большинством от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Ни в уведомлении от 11.04.2025, ни в уведомлении от 14.07.2025, ни при рассмотрении настоящего спора ответчиком не приведена норма жилищного законодательства, согласно которой при увеличении размера общего имущества в многоквартирном доме требуется согласие всех собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно- коммунального хозяйства.

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания.

Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и, если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Доказательств оспаривания решений общих собраний от 29.08.2024 и от 28.10.2024 в установленном законодательством порядке ответчик не представил.

Согласно статье 1 ЖК РФ, граждане свободны реализовывать любые жилищные права в своих интересах. Ограничить такие права можно исключительно в целях защиты конституционного строя, нравственности, обеспечения безопасности государства.

Как обоснованно указывает заявитель, решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленные протоколами от 29.08.2024 № 1, от 28.10.2024 № 2, приняты собственниками помещений многоквартирного дома в пределах компетенции, установленной статьей 44 ЖК РФ, компетентным составом участников, обладающих необходимым для принятия решения числом голосов. Итоги общего собрания оформлены в порядке, установленном действующим законодательством, в том числе Требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденномы приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.

Указанные протоколы от 29.08.2024 № 1, от 28.10.2024 № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома никем не обжалованы, являются действительными и обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Доводы ответчика об обязанности суда дать оценку действительности указанных протоколов внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома судом отклоняются, поскольку оснований для такой оценки в рамках рассматриваемого по настоящему делу спора не имеется.

Из материалов дела следует, что фактически спорный земельный участок с благоустройством принят собственниками помещений многоквартирного дома в состав общего имущества, находится на обслуживании в управляющей организации ООО «ГородОК».

Следовательно, правовых оснований требовать от заявителя предоставления доказательств принятия решения всеми собственниками помещений в упомянутом многоквартирном доме по вопросу об увеличении размера общей долевой собственности  у ответчика не имелось.

С учетом указанных выше обстоятельств, отказ Управления в проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, изложенный в уведомлении от 14.07.2025, нельзя признать правомерным.

В силу пункта 2 статьи 8.1 и пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По смыслу статьи 223 ГК РФ право собственности у покупателя имущества возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации.

Земельный участок с благоустройством заявителем фактически передан собственникам помещений многоквартирного дома и ими принят, используется, обслуживается. Собственники помещений многоквартирного дома несут расходы на содержание спорного земельного участка и благоустройства на нем.

В виду того, что прекращение права собственности возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ), то оспариваемое уведомление Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, в связи с тем, что не представлены от собственников помещений многоквартирного дома заявления на государственную регистрацию, противоречит действующему законодательству (статье 44 ЖК РФ и статье 15 Закона № 218-ФЗ), а также нарушает права и законные интересы заявителя, что является основанием для его отмены.

Пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ определено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» даны разъяснения, что признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (пункт 1 части 2, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Для обеспечения исполнимости судебного решения, в котором указано на принятие административным ответчиком (органом или лицом, наделенными публичными полномочиями) конкретного решения, совершение определенного действия, в резолютивной части решения суда указывается разумный срок принятия решения, совершения действия.

С учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении настоящего дела, принимая во внимание отсутствие ссылок ответчика на иные обстоятельства, препятствующие осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, суд,  признавая оспариваемое уведомление от 14.07.2025 незаконным, полагает необходимым обязать Управление Росреестра исправить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем возложения обязанности зарегистрировать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома № 16, расположенного  по улице Энгельса в городе Ханты-Мансийске, на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:725   в  течение 14 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины в сумме 50 000 рублей относятся на ответчика.

Руководствуясь  статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Ханты-Мансийского  автономного  округа – Югры 

РЕШИЛ:

заявление удовлетворить.

Признать незаконным и отменить уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югры от 14.07.2025   № КУВД-001/2025-3868984/7 об отказе в государственной регистрации прав, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югры в установленном порядке   в  течение 14 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу зарегистрировать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома № 16, расположенного  по улице Энгельса в городе Ханты-Мансийске, на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:725, расположенный в городе Ханты- Мансийске.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югры в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дягилев» судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере  50 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья                                                                                      Е.А. Голубева