АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

454000, г. Челябинск, ул. Воровского, 2

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-25269/2018

11 декабря 2018 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2018 г.

Решение изготовлено в полном объеме 11 декабря 2018 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

к обществу с ограниченной ответственностью «ИВА», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

о взыскании 1 743 986 руб. 04 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2, доверенность от 29.12.2017, 

ответчика – ФИО3, доверенность от 24.09.2018,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, комитет) 07.08.2018 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ИВА» (далее – ответчик, общество, общество «ИВА») о взыскании 

-задолженности по договору от 20.08.2013 УЗ № 011686-Вр-2013 за период с 01.01.2010 по 31.12.2015 в размере 1 353 878 руб. 71 коп.,

- пени за период 01.04.2010 по 31.12.2015 в размере 390 107 руб. 33 коп.,

- продолжении начисления пени на сумму задолженности 1 353 878 руб. 71 коп. с 01.01.2016 по день фактической уплаты долга из расчета 1/300 от ставки рефинансирования от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки.  

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст.  309, 310, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), на ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также на то обстоятельство, что ответчиком не были исполнены надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей в спорный период.

Определением от 02.11.2018 суд отказал в удовлетворении ходатайства Челябинской региональной общественной организации Общероссийская общественная организация инвалидов войны в Афганистане и военной травмы – «Инвалиды войны» о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (том 1 л.д. 127-129).

Истец в судебном заседании на иске настаивал; пояснил, что ответчику по договору аренды передан земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711004:1227 для эксплуатации временной нестационарной автостоянки, при этом арендная плата внесена им не в полном объеме, поскольку при расчете применен неверный размер коэффициента К3.  

Ответчик факт и период пользования земельным участком, а также размеры кадастровой стоимости, ставки арендной платы и коэффициентов К1 и К2 не оспаривал, возражал против примененного истцом размера коэффициента К3 в размере 1, заявил о пропуске срока исковой давности (том 1 л.д. 65-68, 121-122,).  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению частично в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с распоряжением первого заместителя главы Администрации города Челябинска от 10.04.2013 № 1987-к (том 1 л.д. 32-33) между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ИВА» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для размещения (установки) и эксплуатации временного нестационарного объекта на территории города Челябинска от 20.08.2013 УЗ № 011687-Вр-2013 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711004:1227, площадью 2 164 кв.м, расположенный по ул. Ворошилова, напротив дома № 3 и № 5 в Курчатовском районе города Челябинска, для эксплуатации временной нестационарной автостоянки (участок № 2) (том 1 л.д. 24-30).

По условиям п. 1.4 договора аренды его условия применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2010 до 10.03.2018.

Спорный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 20.08.2013 (том 1 л.д. 31).

Согласно п. 2.2 договора аренды за пользование спорным недвижимым имуществом арендатор обязан в течение срока действия договора вносить арендную плату ежеквартально до первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма № 2).

В материалы дела представлены следующие расчеты платы за аренду, составленные комитетом:

- расчет № 1 за период с 01.01.2010 по 31.12.2013 (том 1 л.д. 38);

- расчет № 3 за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 (том 1 л.д. 104);

- расчет № 4 за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 (том 1 л.д. 105);

- расчет № 5 за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 (том 1 л.д. 106).

В п. 2.3 договора аренды предусмотрен порядок изменения арендатором размера арендной платы в одностороннем порядке.

Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.2.2 договора аренды).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 1 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

На основании п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

В рассматриваемом случае спорный земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 08.07.2012 с видом разрешенного использования для эксплуатации временной нестационарной автостоянки (участок № 1), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 24.02.2013 № 7400/101/13-101234 (том 1 л.д. 39).

Из этой же выписки следует, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Ответчиком произведена частичная оплата от 23.12.2013 по договору аренды на общую сумму 869 руб. 

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по внесению арендных платежей Комитет направил ему претензию от 04.06.2018 № 16918 с требованием выплатить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2010 по 31.12.2015 в размере 1 353 878 руб. 71 коп. и пени за период с 01.04.2010 по 31.12.2015 в размере 390 107 руб. 33 коп. (том 1 л.д. 16), что подтверждается реестром почтовых отправлений (том 1 л.д. 17-23).

Кроме того, Комитет направил ответчику письмо от 14.08.2017 № 25335, в котором сообщил, что в связи с изменениями в федеральном законодательстве о некоммерческих организациях общество «ИВА» утратило право на применение коэффициента, учитывающего категорию арендатора (К3), в размере 0,001 и при подготовке расчетов следует исходить из К3=0,9 (том 1 л.д. 119-120), что ответчиком не оспаривается. 

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2015 в размере 1 353 878 руб. 71 коп., послужило основанием для обращения Комитета с настоящим иском в суд.

Расчет арендной платы (том 1 л.д. 10-11) произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон № 257-ЗО), решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» (далее – решение № 32/7) с применением следующих показателей:

кадастровая стоимость – 8 705 295 руб. 92 коп. и с 07.12.2015- 15 885 880 руб. 72 коп. (том 1 л.д. 60-61);

ставка арендной платы – 2% (иные земельные участки);

коэффициент К1 – 0,41, с 01.01.2012- 0,369 и с 01.01.2014- 0,389 (хранение транспортных средств на стоянках, не относящихся к объектам капитального строительства);

коэффициент К2 – 3,3 (Курчатовский район);

коэффициент К3 – 1.  

Ответчик не оспаривает примененные истцом показатели кадастровой стоимости, ставки арендной и коэффициентов К1, К2.

Вместе с тем, общество «ИВА» не согласно с размером коэффициента К3, равного 1, а также с тем, что вопреки условиям договора Комитет изменил показатель указанного коэффициента в одностороннем порядке.

Доводы ответчика отклоняются судом как основанные на неверном понимании норм материального права

Согласно п. 16 постановления Пленума № 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В п. 19 постановления Пленума № 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711004:1227, переданный ответчику в аренду, относится к категории публичных земель, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается сведениями из кадастрового паспорта земельного участка, с учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений стоимость аренды земельного участка является регулируемой ценой, и истец вправе рассчитывать арендную плату за пользование земельным участком по нормативным ставкам.

В силу того, что регулирование арендной платы за спорный земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды независимо от воли сторон договора и без внесения в его текст соответствующих изменений.

Данная правовая позиции изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9069/11 и от 17.04.2012 № 15837/11 и является обязательной для применения судами.

Таким образом, Комитет не только вправе, но и обязан при составлении расчетов отслеживать изменения в федеральном, региональном и муниципальном законодательстве и применять те нормы права, которые актуальны на момент составления расчета.

В обоснование возражений против удовлетворения иска, ответчик также ссылается на то, что его единственным участником является ЧРОО ОООИВА – «Инвалиды войны», а потому при расчете платы за пользование земельным участком и определении показателя коэффициента К3 для общества «ИВА» подлежит применению п. 2 приложения № 3 решения № 32/7, согласно которому его размер составляет 0,001%.

Согласно п.п. 1, 2 ч. 10 ст. 1 Закона №  257-ЗО значения коэффициента К3 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,001 до 1 для общероссийских общественных организаций инвалидов (в том числе созданных как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%, – в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности, а также для организаций, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов вышеуказанных общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда – не менее 25%, – в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню товаров, при производстве и (или) реализации которых организации не подлежат освобождению от уплаты земельного налога в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации этих товаров, утвержденному Правительством Российской Федерации), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг).

Решением № 32/7 в отношении вышеуказанных категорий арендаторов коэффициент К3 установлен в размере 0,001% (п.п. 1 и 2 приложения № 3). При этом из буквального толкования положений п. 1 приложения № 3 следует, что правом на льготу обладают именно общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), а для получения льготы по п. 2 приложения № 3 необходима совокупность трех условий:

1) арендатор должен являться организацией, уставный капитал которой полностью состоит из вкладов общероссийских общественных организаций инвалидов (в том числе созданных как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%;

2) в числе работников арендатора должны быть инвалиды, среднесписочная численность которых должна составлять не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда – не менее 25%;

3) арендатор должен использовать арендуемый земельный участок для производства и (или) реализации определенной в законе группы товаров, работ и услуг.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2018 по делу №А76-32100/2017 установлено, что общество «ИВА» создано на основании решения единственного участника ФИО4 от 27.07.2007 № 1; в качестве основного вида деятельности в ЕГРЮЛ указана «деятельность стоянок для транспортных средств» (здесь и далее код по ОКВЭД 52.21.24). До ЧРОО ОООИВА – «Инвалиды войны» единственным участником общества «ИВА» было физическое лицо ФИО4, который продал принадлежащую ему долю, составляющую 100%, в уставном капитале, поэтому, общество «ИВА» не было создано региональной общественной организацией, являющейся подразделением общероссийской общественной организацией инвалидов, а приобретено как «готовый бизнес», в результате которого ЧРОО ОООИВА – «Инвалиды войны» купила коммерческую организацию, став ее единственным участником со 100% долей в уставном капитале.

Данное обстоятельство является достаточным основанием для вывода о недоказанности ответчиком возможности применения при расчете арендной платы коэффициента К3, равного 0,001, так как ответчик не является организацией созданной региональной общественной организацией.

Как указывалось выше, в соответствии со ст. 614 ГК РФ, п. 4.2.2 договора аренды общество «ИВА» обязано своевременно и полностью вносить арендную плату.

По Закону № 257-ЗО размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле: Ап = Скад * Сап% * К1 * К2 * К3, где: 

Ап – размер арендной платы; 

Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; 

Сап – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; 

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; 

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

По расчету истца задолженность за период с 01.01.2010 по 31.12.2015 составляет 1 353 878 руб. 71 коп. 

Между тем, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. 

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Как следует из положений п.2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

Из отметки отдела делопроизводства суда следует, что иск направлен в суд 07.08.2018 (том 1л.д. 3).

С учётом сроков оплаты (до 1-го числи месяца, следующего за отчетным кварталом), а также положений п. 3 ст. 202 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности в отношении требования о взыскании долга за период с 01.01.2010 по 30.06.2015 истцом пропущен.

В связи с чем, суд пересчитал размер долга за период с 01.07.2015 по 31.12.2015:

- с 01.07.2015 по 30.09.2015: 8 705 295,92 руб. *2%*0,389*3,3*1/4 квартала= 55 874 руб. 94 коп.

- с 01.10.2015 по 06.12.2015: 8 705 295,92 руб. *2%*0,389*3,3*1= 223 499 руб. 77 коп. в год, 18 624 руб. 98 коп. в месяц и 612 руб. 33 коп. в день. Итого 40 923 руб. 94 коп. (18 624,98 руб. *2 месяца+612,33 руб. *6 дней);

- с 07.12.2015 по 31.12.2015: 15 885 880,72 руб. *2%*0,389*3,3*1/365 дней *25 дней = 27 935 руб. 21 коп. 

Итого – 124 734 руб. 09 коп., подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца.    

Наряду с этим истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 01.04.2010 по 31.12.2015 в размере 390 107 руб. 33 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании п. 6.3. договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Ответчик расчет истца не оспорил, контррасчет и доказательства отсутствия вины в неисполнении обязательств не представил, ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ не заявил. Оснований для освобождения ответчика от ответственности по п. 1 ст. 401 ГК РФ суд не находит.

Судом самостоятельно произведен расчет пени за период с 02.10.2015 по 31.12.2015 на сумму задолженности 55 874 руб. 94 коп.: 55 874,94 руб. *8,25%/300*92 дня= 1 413 руб. 64 коп. 

По смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Согласно п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 НК РФ с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины. 

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, 

При цене иска 1 743 986 руб. 04 коп. размер государственной пошлины составляет 30 440 руб.

Поскольку иск удовлетворен частично, с общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 202 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИВА» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность в размере 124 734 руб. 09 коп. и пени в размере 1 413 руб. 64 коп., всего – 126 147 руб. 73 коп.

Взыскание пени производить с 01.01.2016 по день фактической уплаты долга в размере 124 734 руб. 09 коп. из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В удовлетворении требований в остальной части отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИВА» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 202 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                     Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.