АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А22-1822/2021

г. Краснодар

11 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия, ответчика – федерального государственного бюджетного учреждения «Опытная станция "Калмыцкая"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2022 по делу № А22-1822/2021, установил следующее.

ТУ Росимущества в Республике Калмыкия (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ФГУП ОПХ Калмыцкого НИИСХ Россельхозакадемии (далее – предприятие) о взыскании 2043 рублей 63 копеек задолженности по арендной плате и 18 рублей 67 копеек неустойки; а также о расторжении договора от 01.07.2019 № 08-09/2019-06 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) в связи с полным погашением ответчиком задолженности по арендной плате и уплате пени изменил предмет исковых требований, просил расторгнуть договор от 01.07.2019 № 08-09/2019-06 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (л. д. 47).

Решением от 29.10.2021 произведена замена ответчика на ФГБУ «Опытная станция "Калмыцкая"» (далее – учреждение) в связи с прекращением деятельности предприятия путем реорганизации в форме преобразования. Исковое заявление в части расторжения договора от 01.07.2019 № 08-09/2019-06 аренды земельного участка удовлетворено: данный договор расторгнут; с учреждения в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей. Судебный акт мотивирован тем, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. На момент принятия решения задолженность ответчика по арендным платежам полностью погашена, что подтверждается платежными поручениями и заявлением управления об изменении предмета исковых требований. При этом суд посчитал, что погашение задолженности в ходе судебного разбирательства не является безусловным основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

Постановлением апелляционного суда от 13.04.2022 решение от 29.10.2021 в части расторжения договора аренды от 01.07.2019 № 08-09/2019-06 и взыскания с учреждения в доход федерального бюджета 6 тыс. рублей отменено. По делу в данной части принят новый судебный акт: в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды по основанию невнесения арендных платежей отказано, поскольку арендатор погасил имеющуюся задолженность. Исковое заявление о расторжении договора аренды в связи с использованием земельного участка не по назначению (неиспользованием) оставлено без рассмотрения ввиду не направления истцом ответчику требования об устранении нарушений, связанных с ненадлежащим использованием спорного участка; в остальной части решение от 29.10.2021 оставлено без изменения. Апелляционный суд исходил из того, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту. В данном случае расторжение договора несоразмерно допущенным ответчиком нарушениям по оплате аренды. Кроме того, управлением не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды по вновь приведенному основанию. Обществу не направлялись требования об устранении обозначенных нарушений. Письма от 15.06.2021 и 16.06.2021 не содержат предложение о расторжении договора аренды по названному основанию. Лишь в исковом заявлении истец ссылается на то, что ответчик не использует в своей хозяйственной деятельности объекты недвижимого имущества и предоставленные в аренду федеральные земельные участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Поскольку цель досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора по новому основанию не достигнута, – требование в этой части оставлено без рассмотрения по пункту 2 части 1 статьи 148 Кодекса.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит отменить апелляционное постановление от 13.04.2022, решение от 29.10.2021 оставить в силе. Податель жалобы указывает на систематическое невнесение арендатором платежей и нецелевое использование предоставленного в аренду земельного участка. Внесение учреждением арендной платы после обращения управления в арбитражный суд не является основанием для сохранения договорных отношений в условиях длительного систематического наращивания задолженности. Актом проверки от 30.06.2021 № 6 установлен факт не использования ответчиком спорного земельного участка по назначению.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлен. Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что она удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 01.07.2019 управление (арендодатель) и предприятие (арендатор) заключили договор № 08-09/2019-06 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого правопредшественнику учреждения для использования в целях научно-исследовательской деятельности предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:09:240101:22 площадью 7 053 673 кв. м, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Целинный район, в границах Верхне-Яшкульского СМО, примерно в 3 км по направлению на юго-восток от пос. В. Яшкуль. Договор заключен на 49 лет (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер годовой арендной платы составил13 449 рублей (приложение № 2 к договору).

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка в 2021 году размер арендной платы составил 9945 рублей 68 копеек (уведомление от 23.12.2020 № 2983).

Пунктом 3.4 договора аренды закреплено, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа текущего месяца.

Согласно пункту 5.2 договора аренды в случаях просрочки уплаты или неуплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные в пункте 3.4 договора, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы и перечисляется арендатором на счет и в порядке, указанные в пункте 3.3 договора.

Управление, ссылаясь на наличие долга по арендной плате, направило в адрес учреждения претензию от 15.06.2021 № БП-02/1614, в которой просило в срок до 24.06.2021 погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку (л. д. 18).

Письмом от 16.06.2021 арендодатель, указывая на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы, направил арендатору соглашение о расторжении договора аренды от 01.07.2019 № 08-09/2019-06 (л. д. 19).

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления искового заявления в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Суд апелляционной инстанции установил, что до момента рассмотрения иска управления по существу судом первой инстанции ответчик погасил долг по договору и уплатил неустойку, что подтверждено представленными в материалы дела платежными поручениями и заявлением истца об уточнении исковых требований (т. 1, л. д. 47 – 49).

По смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса критерием, допускающим досрочное прекращение договора аренды земельного участка, является существенность нарушения условий договора со стороны арендатора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 23 постановления Пленума № 11, а также правовой позиции, сформулированной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Поскольку допущенное нарушение устранено арендатором, суд второй инстанции правомерно отказал управлению в расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка в связи просрочкой внесения арендной платы.

В качестве второго основания расторжения договора управление в исковом заявлении сослалось на нарушение порядка использования предоставленного в аренду земельного участка. Суд апелляционной инстанции правомерно оставил данное требование без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса) в силу следующего.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установил апелляционный суд, арендодатель не направлял арендатору требование об устранении нарушений, связанных с ненадлежащим использованием спорного земельного участка; письма от 15.06.2021 и 16.06.2021 не содержат предложение о расторжении договора аренды по названному основанию.

При таких обстоятельствах условия для отмены апелляционного постановленияот 13.04.2022 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Суд второй инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2022 по делу № А22-1822/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин