АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Орёл                                                                                                      Дело № А48–4210/2022

02 августа 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 29.07.2022 года

В полном объёме решение изготовлено 02.08.2022 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ефиминой Ю.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сова+» (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконными действий, выразившихся в погашении записи №57:25:0030405:77-57/058/2018-7 о государственной регистрации договора аренды №1 от 21.08.2018,

при участии в деле в качестве третьего лица индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Орел; ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316574900077792), заявляющей самостоятельные требования о признании договора аренды от 21.08.2018 №1, заключенного с ООО «Сова+», прекращенным 21.01.2021,

при участии в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) общество с ограниченной ответственностью «Лавка» (302001, 

<

...> зд. 9, пом. 1-6, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

2) Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 107078, 

<

...>) в лице Филиала по Орловской области (302001, 

<

...>),

при участии в заседании:

от заявителя – представитель ФИО2 (доверенность от 16.05.2021),

от ответчика – заместитель начальника отдела правового обеспечения ФИО3 (доверенность от 10.01.2022 №13),

от ИП ФИО1 – представитель ФИО4 (доверенность от 06.04.2022),

от ООО "Лавка", ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала по Орловской области – представители не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сова+» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению Росреестра по Орловской области (далее - ответчик) о признании незаконными действий, выразившихся в погашении записи №57:25:0030405:77-57/058/2018-7 о государственной регистрации договора аренды №1 от 21.08.2018.

В обоснование требований заявитель указал, что заявления только одной из сторон сделки (в рассматриваемом случае - арендодателя ИП ФИО1) о прекращении договора аренды от 21.08.2018 №1, заключенного с ООО «Сова+», путем одностороннего  уведомления о расторжении договора от 17.12.2020 в связи с наличием задолженности по арендной плате не является достаточным основанием для погашения регистрирующим органом записи о государственной регистрации такого договора. По мнению заявителя, регистрирующий орган мой погасить регистрационную запись об аренде только на основании судебного акта. В качестве нормативного обоснования  заявленных требований заявитель ссылается на разъяснения, изложенные в абзаце 3  пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 "О последствиях расторжения договора".

Управление Росреестра по Орловской области возражало против удовлетворения исковых требований, мотивируя тем, что ООО «Сова+» пропущен предусмотренный ч.4 ст. 198 АПК РФ трехмесячный срок на обращение с заявлением о признании недействительными действий регистрирующего органа. Также, по мнению ответчика, заявителем выбран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав и охраняемых законом интересов, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела у  ООО «Сова+» отсутствует право аренды нежилого помещения с кадастровым номером 57:25:0030405:77, принадлежащего на праве собственности ИП ФИО1, указанное право аренды зарегистрировано в ЕГРН за ООО «Лавка».

Определением суда от 04.07.2022 суд в порядке ст. 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворил ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО1 о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования о признании договора аренды от 21.08.2018 №1, заключенного с ООО «Сова+», прекращенным 21.01.2021.

В обоснование самостоятельных требований ИП ФИО1 указала, что на основании уведомления о расторжении договора от 17.12.2020 арендные отношения с ООО «Сова+» прекращены с 21.01.2021, что преюдициально установлено постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022 по делу                        №А48-3556/2021.  

В судебном заседании 29.07.2022 ООО «Сова+» поддержало заявленные требования, возражало против удовлетворения требований ИП ФИО1

ИП ФИО1 поддержала самостоятельные  требования  о признании договора аренды прекращенным, возражала против признания незаконными действий регистрирующего органа.

Управление Росреестра по Орловской области возражало против удовлетворения требований ООО «Сова+», полагало обоснованными самостоятельные требования третьего лица ИП ФИО1

Третьи лица ООО «Лавка», ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала по Орловской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом по правилам ст. 121 АПК РФ.

В письменной позиции, представленной в суд 11.07.2022, ООО «Лавка» поддержало самостоятельные требования ИП ФИО1, а также указало на отсутствие у ООО «Сова+» права аренды нежилого помещения и пропуск срока на оспаривание действий регистрирующего органа.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть спор в отсутствие не явившихся третьих лиц по представленным доказательствам.

Исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

21.08.2018 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Сова+» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – Договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает нежилое помещение, общей площадью 385,4 кв.м., находящееся по адресу: 

<

...>, этаж №01, кадастровый номер 57:52:0030405:77 (Помещение), во временное владение и пользование.

Передаваемое в аренду Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.06.2018г., запись регистрации №57:25:0030404:77-57/001/2018-5.

Согласно пп. «г» п. 3.4 Договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, а также иные платежи, предусмотренные договором.

В соответствии с п. 4.1. Договора обязанность Арендатора по уплате арендной платы по настоящему договору возникает с 01.11.2018, первый арендный платеж должен быть оплачен Арендатором до 05.11.2018. Дальнейшая ежемесячная арендная плата должна быть внесена Арендатором в срок не позднее 5-го числа каждого текущего месяца.

Пунктом 4.2. Договора предусмотрено, что за владение и пользование Помещением Арендатор ежемесячно уплачивает Арендодателю арендную плату в размере 265 000 руб. Расчеты по настоящему договору осуществляются в безналичной форме путем перечисления денежных средств на расчетных счет Арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.3. Договора коммунальные платежи (оплата за водоснабжение, электроэнергию, вывоз ТБО, теплоснабжение и др.), оплата услуг связи и иные расходы, связанные с эксплуатацией нежилого помещения, не включены в сумму арендной платы, данные расходы являются дополнительными расходами Арендатора и оплачиваются (возмещаются) Арендатором самостоятельно на основании отдельных договоров и счетов соответствующих организаций. Обязанность Арендатора по уплате коммунальных платежей, услуг связи и иных платежей, связанных с эксплуатацией нежилого помещения возникает у Арендатора со дня фактической передачи Помещения и подписания сторонами акта приема-передачи Помещения.

Согласно пункту 5.1 Договора он заключен сроком до 20.08.2023 включительно.

Пунктом 8.3. Договора предусмотрено, что Арендодатель вправе в одностороннем порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 450 ГК РФ, полностью отказаться от исполнения настоящего Договора с обязательным письменным предупреждением Арендатора в срок не позднее, чем за тридцать дней в следующих случаях:

-при нецелевом использовании арендатором Помещения;

-при существенном ухудшении состояния Помещения по вине Арендатора;

-при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более чем на 10 (Дней) рабочих и два раза подряд и более;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ или настоящим Договором.

О своем решении отказаться от исполнения договора по основаниям, предусмотренным вышеуказанным пунктом, арендодатель должен сообщить арендатору в письменном виде с указанием  соответствующих причин, не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой дат отказа от договора путем направления письма по почте с уведомлением о вручении или нарочно. При этом в день истечения тридцатидневного срока после получения арендатором такого письма, стороны обязуются подписать акт приема-передачи помещения в порядке, установленном статьей 9 настоящего Договора (пункт 8.4 договора).

Согласно пункту 9.1 договора возврат Помещения осуществляется в следующем порядке: в случае ели договор прекращает свое действие по истечении срока, на который он был заключен или досрочно – по соглашению сторон, то возврат помещения осуществляется в день окончания срока действия договора или подписания сторонами соглашения о его расторжении. В случае расторжения договора в результате отказа одной из сторон от его исполнения в одностороннем порядке, возврат Помещения осуществляется в порядке, предусмотренном пунктами 8.4 или 8.5 договора.

Возврат помещения оформляется актом приема-передачи (пункт 9.2 Договора).

В соответствии с пунктом 9.4 Договора в случае уклонения Арендатора от возврата Помещения из аренды и подписания акта приема-передачи по договору в день, указанный выше, арендатор обязан оплатить каждый день просрочки возврата помещения из аренды с момента окончания срока аренды пропорционально ставке арендной платы, действующей на момент прекращения договора.

Согласно пункту 10.1 Договора любые изменения и дополнения к договору должны быть совершены в письменной форме и подписан надлежащим образом уполномоченными на то представителями сторон.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи 21.08.2018.

В период действия договора между сторонами были заключены дополнительные соглашения к нему.

Так, согласно дополнительному соглашению №1 от 17.12.2018 к Договору аренды (п.2 Соглашения) стороны согласовали зачет стоимости ремонтных работ, произведенных ответчиком в арендуемом помещении, в сумме 415 000 руб. в оплату арендной платы за ноябрь 2018 года полностью (в сумме 265 000 руб.) и частично за декабрь 2018 года (в сумме 150 000 руб.). Оставшаяся часть арендной платы за декабрь 2018 года в сумме 115 000 руб. будет оплачена ответчиком до конца января 2019 года.

Также в указанном Соглашении стороны согласовали, что арендная плата за январь 2019г. в размере 265 000 руб. оплачивается Арендатором с рассрочкой на 7 месяцев                   (с февраля 2019 года по август 2019 года включительно) равными платежами по 37 857 руб., которые плюсуются к ежемесячным арендным платежам за текущий месяц, что в сумме составляет 302 857 руб. ежемесячно (за период с февраля 2019 года по август 2019 года). С сентября 2019 года и далее арендные платежи составляют 265 000 руб.

Этим же соглашением арендатор принял на себя обязанность заключить от своего имени и своевременно пролонгировать договоры с обеспечивающими нормальную эксплуатацию помещения организациями (договоры электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, услуг по вывозу ТБО и т.д.) в период действия договора аренды, а также обеспечивать своевременную оплату таких услуг, не допуская просрочек (пп. «з» и «к» п. 3.4 договора аренды).

В Дополнительном соглашении №2 от 31.05.2019 стороны согласовали рассрочку арендных платежей за июнь 2019 года и июль 2019 года на следующих условиях: арендная плата за июнь 2019 года и июль в размере по 302 857 руб. оплачивается Арендодателем с рассрочкой на десять месяцев (платежи осуществляются с сентября 2019 года по июнь 2020 года включительно) равными платежами в размере 30 286 руб., которые плюсуются к ежемесячным арендным платежам за текущий месяц.

Дополнительным соглашением № 3 от 07.08.2019 стороны устранили техническую описку в номере переданного в аренду помещения – пом. 3.

Кроме того, дополнительными соглашениями от 30.04.2020, 29.05.2020, 30.06.2020 в связи с принятием и реализацией мер федерального и регионального уровней, направленных на недопущение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019), в том числе на территории Орловской области, ООО «Сова+» было полностью освобождено от уплаты арендной платы за апрель, май 2020 года и частично за июнь 2020 года.

Договор аренды №1 от 21.08.2018, дополнительные соглашения к нему, акт приема-передачи помещения от 21.08.2018 подписаны полномочными представителями сторон, скреплены печатями, доказательств признания договоров недействительными либо не заключенными в материалы дела не представлено.

Как преюдициально установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 25.11.2021 по делу №А48-3556/2021, в период действия указанного Договора у ответчика перед истцом образовалась задолженность по оплате арендной платы за сентябрь 2020 года в сумме 210 830 руб., за октябрь 2020 года в сумме 265 000 руб., за ноябрь 2020 года в сумме 265 000 руб., за декабрь 2020 года в сумме 265 000 руб., за январь 2021 года (за период с 01.01.2021 по 26.01.2021) в сумме 222 258 руб.

Кроме того, у ООО «Сова+» имелась задолженность по оплате  коммунальных услуг по электроснабжению и отоплению арендованного помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 25.11.2021 по делу №А48-3556/2021 с ООО "Сова+" в пользу ИП ФИО1 была взыскана задолженность по арендной плате по договору №1 от 21.08.2018 аренды нежилого помещения в сумме 1 228 088 руб., сложившейся на 26.01.2018, а именно: за сентябрь 2020 года в сумме 210 830 руб., за октябрь 2020 года в сумме 265 000 руб., за ноябрь 2020 года в сумме 265 000 руб., за декабрь 2020 года в сумме 265 000 руб., за январь 2021 года (за период с 01.01.2021 по 26.01.2021) в сумме 222 258 руб., и неосновательное обогащение в размере 255 816 руб. 49 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 379 руб.

ООО «Сова+» не оспаривает наличие задолженности перед арендодателем ИП ФИО1, не погашенной на момент рассмотрения настоящего дела.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ИП ФИО1 правомерно реализовала предоставленное ей пунктом 8.3 Договора право в одностороннем порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 450 ГК РФ, отказаться от исполнения настоящего Договора в связи с просрочкой  ООО «Сова+» сроков внесения арендной платы более чем на 10 (Дней) рабочих и два раза подряд.

Суд считает установленными следующие фактические обстоятельства, касающиеся реализации ИП ФИО1 права на односторонне расторжение договора аренды № 1 от 21.08.2018:

     17.12.2020 ИП ФИО1 направила по юридическому адресу ООО «Сова+» уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, мотивированное наличием у арендатора задолженности по арендной плате;

    уведомление о расторжении договора было получено 22.12.2020 ФИО5, которая является бывшей гражданской супругой умершего генерального директора ООО «Сова+» ФИО6;

    21.01.2021 ИП ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о прекращении регистрации права аренды ООО «Сова+» по договору от 21.08.2018;

    27.01.2021 Управление Росреестра по Орловской области на основании заявления ИП ФИО1 погасило запись №57:25:0030405:77-57/058/2018-7 о государственной регистрации договора аренды №1 от 21.08.2018.

Возражения ООО «Сова+» об отсутствии у ФИО5 полномочий на получение корреспонденции, адресованной ООО «Сова+», и, как следствие, о ненадлежащем уведомлении арендатора о расторжении договора аренды, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Как следует из письменных объяснений ФИО5 от 26.07.2022 в ответ на запрос суда, в почтовом отделении 330028 на имя ФИО5 имелась доверенность на получение корреспонденции, адресованной ООО «Сова+».

Руководствуясь презумпцией добросовестности действий участников гражданских правоотношений, поскольку иное ООО «Сова+» не доказано, а полномочия ФИО5 по получении корреспонденции в судебном порядке не оспорены, суд считает, что  уведомление ИП ФИО1 о расторжении договора было получено 22.12.2020  уполномоченным лицом.

При изложенных обстоятельствах, с учетом предусмотренного пунктом 8.3 Договора тридцатидневного срока на уведомление арендатора о расторжении договора, суд считает арендные отношения между ООО «Сова+» ИП ФИО1 прекращенными с 21.01.2021.

К аналогичному выводу пришел суд апелляционной инстанции в постановлении от 06.04.2022 по делу №А48-3556/2021.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Из положений статьи 13 ГК РФ, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и

проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Поскольку договор аренды №1 от 21.08.2018 прекращен 21.01.2021, оспаривание действий Управления Росреестра по Орловской области, выразившихся в погашении записи №57:25:0030405:77-57/058/2018-7 о государственной регистрации указанного договора, не повлечет восстановление или защиту каких-либо прав ООО «Сова+», ввиду того, что право аренды у заявителя по состоянию на дату обращения в суд в рамках дела №А48-4210/2022 отсутствует. Напротив, восстановление регистрационной записи повлечет недостоверность публичных сведений, внесенных в ЕГРН, что недопустимо в силу закона.

Ввиду изложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемые действия Управления Росреестра по Орловской области не нарушают прав и законных интересов заявителя.

Суд также учитывает, что ч.4 ст. 198 АПК РФ предусмотрен трехмесячный срок для обращения с заявлением о признании действий регистрирующего органа незаконными.

Указанный срок начинает течь со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Как следует из материалов дела, 14.09.2021 представитель ООО «Сова+» ФИО2 получил в МФЦ по г. Мценску выписку из ЕГРН №КУВИ-0022/2021-122183513 о зарегистрированных правах, ограничениях, обременениях на нежилое помещение с кадастровым номером 57:25:0030405:77, из содержания которой очевидно усматривается отсутствие записи о регистрации договора  аренды с ИП ФИО1

Следовательно, предусмотренный ч.4 ст. 198 АПК РФ трехмесячный срок на оспаривание действий Управления Росреестра по Орловской области необходимо исчислять именно с указанной даты – с 14.09.2021.

На момент обращения в суд с заявлением (29.04.2022) указанный срок пропущен заявителем на 7 месяцев.

Ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока ООО «Сова+» не заявлено. Уважительных причин пропуска срока заявителем не называется и из материалов дела не усматривается.

При таких обстоятельствах пропуск процессуального срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 АПК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Ввиду изложенного, в удовлетворении требования  ООО «Сова+» об оспаривании действий  регистрирующего органа следует отказать.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Определением суда от 16.05.2022 заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 3000 руб. 00 коп. до  принятия судебного акта по настоящему делу, но не более, чем на один год.

Ввиду изложенного, с ООО «Сова+» в доход федерального бюджета необходимо взыскать 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение требования об оспаривании действий регистрирующего органа.

Также с ООО «Сова+» в пользу ИП ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение самостоятельного неимущественного требования третьего лица в размере 6 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Сова+» об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сова+» (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

3. Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу:                 

<

...> от 21.08.2018 №1, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Сова+», прекращенным 21.01.2021.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сова+» (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1                    (г. Орел, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316574900077792) 6000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                                           Аксенова Т.В.