СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-12562/2024-ГК

г. Пермь

30 января 2025 года

Дело № А60-61322/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г., 

судей  Коньшиной С.В., Крымджановой Д.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В., 

при участии:

от заявителя: ФИО1. паспорт, доверенность от 07.11.2024, диплом; ФИО2, паспорт, доверенность от 23.10.2024, диплом; 

от заинтересованного лица: не явились; 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя, общества с ограниченной ответственностью «Транс-Мастер», 

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 16 октября 2024 года 

по делу № А60-61322/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Транс-Мастер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о признании незаконным отказа, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Транс-Мастер» (далее – заявитель, ООО «Транс-Мастер») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – заинтересованное лицо, Министерство) о признании незаконным отказа от 12.10.2023 № 170125/15813нз в утверждения схемы расположения земельного участка с условным номером 66:41:0110901:5:ЗУ1 площадью 14 803 кв.м в координатах, указанных в заявлении; о возложении обязанности утвердить схему в течении 15 дней с даты вступления судебного акта в законную силу; признать за заявителем право на оформление спорного земельного участка, в запрашиваемых координатах, в собственность под существующее здание нежилого назначения; о возложении на Министерство обязанности предоставить договор купли-продажи земельного участка площадью 14 803 кв.м.

Решением суда от 16.10.2024 в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Транс-Мастер» обратилось в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. 

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что суд не оценил результаты проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, согласно которым испрашиваемая площадь земельного участка              14 803 кв.м соответствует требованиям предъявляемым к эксплуатируемым основному зданию автосалона со вспомогательными сооружениями электробезопасности автопарковки нежилого здания. Заявитель обращает внимание на то, что вывод суда о занятости земельного участка зданиями и сооружениями лишь 2,3% является опечаткой. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110901:0005 не предоставлялся для строительства вспомогательных сооружений с кадастровыми номерами 66:41:0110901:3028 и 66:41:0110901:3029. Ссылается на то, что спорные вспомогательные сооружения были построены как капитальные объекты в 1998 году, что подтверждается актами приемки фундамента № 10 и скрытых работ. Их размещение в пределах охранной зоны ВЛ предусмотрено проектной документацией выполненной ОАО «УРАЛВНИПИЭНЕРГОПРОМ» в 1997 году. С 1997 года по 2004 год Западные электрические сети подтверждали технические условия и утверждали проектную документацию, в том числе проект «Мероприятия по электробезопасности рыночного комплекса «Эльмашевский». В связи с размещением рыночного комплекса в охранной зоне ВЛ было произведено переустройство ВЛ-110 кВ «Калиновская-Н.Свердловская ТЭЦ», «Калиновская-Свердловская», «Калиновская-Сибирская», пересекающие рыночный комплекс, что подтверждается актом от 02.06.1998. На дату возведения вспомогательных сооружений с кадастровыми номерами 66:41:0110901:3028 и 66:41:0110901:3029 земельный участок был предоставлен ООО «Импорт-Экспорт» площадью 11 603 кв.м под строительство оптового рынка по ул. Шефской на основании договора аренды. В последующем договор аренды с ООО «Импорт-Экспорт» расторгнут, сформирован участок большей площадью 25 094 кв.м и предоставлен ООО «Рыночный комплекс «Эльмашевский» под расширение рыночного комплекса по ул. Шефской, а затем для размещения объектов торговли, в том числе расположенных на нем сооружений. С 1998 года по настоящее время никаких претензий о нецелевом использовании земельного участка или освобождении земельного участка от строений и сооружений со стороны арендодателя земельного участка не заявлялось. Заявитель указывает, что объекты с кадастровыми номерами 66:41:0110901:3028 и 66:41:0110901:3029, возведенные на земельном участке до 2000 года, не имели самостоятельного назначения, являлись частью строящегося рыночного комплекса и не могли быть введены в эксплуатацию как отдельные объекты. В связи с этим при заключении договора аренды земельного участка № Т-728/0305 было указано об отсутствии зданий, сооружений на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0110901:0005. По мнению заявителя, сооружения с кадастровыми номерами 66:41:0110901:3028 и 66:41:0110901:3029 не являются главными вещами и возводились как вспомогательные объекты для обслуживания ранее существовавшего оптового рынка «Эльмашевский», а затем после строительства на месте части сооружений оптового рынка основного здания (автосалона), для обслуживания автосалона. Заявитель отмечает, что 30.06.2023 на государственный кадастровый учет были поставлены объекты с кадастровыми номерами 66:41:0110901:3029, 66:41:0110901:3028, в отношении которых за ООО «Транс-Мастер» было зарегистрировано право собственности. Суд своим решением опровергает содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимого имущества сведения. Вынесенное судом решение принято в отношении прав и обязанностей Управления Росреестра по Свердловской области, которое не было привлечено к участию в настоящем деле в качестве третьего лица. Приведенная судом первой инстанции судебная практика, по мнению заявителя, принята по иным обстоятельствам дела. Акт осмотра от 18.03.2024  описывает всю испрашиваемую территорию, а не только территорию под сооружениями электробезопасности автопарковки нежилого здания (автосалона).

Министерство в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения. 

К материалам дела в судебном заседании по ходатайству заявителя приобщена письменная позиция по апелляционной жалобе и возражения на отзыв Министерства. 

Представители заявителя в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, ООО «Транс-Мастер» является собственником нежилого здания площадью 3 113,6 кв.м с кадастровым номером 66:41:0000000:24603 местоположение: 

<

...> д.2г-2, сооружения канализации - канализационная сеть к зданию автосалона по ул. Шефская, 2Г/2 протяженностью 257 м с кадастровым номером 66:41:0000000:201151 и сооружения коммунального хозяйства - водопроводная сеть к зданию автосалона по ул. Шефская, 2Г/2 протяженностью 59 м с кадастровым номером 66:41:0110901:3033. 

Здание используется под размещение автосалона.

Также в собственности ООО «Транс-Мастер» находятся объекты вспомогательного назначения: сооружения электробезопасности автопарковки нежилого здания (автосалона) с кадастровым номером 66:41:0110901:3029 площадью застройки 1 760,4 кв.м и с кадастровым номером 66:41:0110901:3028 площадью застройки 1 545,1 кв.м местоположение: 

<

...> корп. Г2. 

Объекты находятся в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110901:5, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под строящийся рыночный комплекс. 

29.09.2023 ООО «Транс-Мастер» обратилось с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка с условным номером 66:41:0110901:ЗУ1 площадью 14 803 кв.м под здание с кадастровым номером 66:41:0000000:24603 площадью 3113,6 кв.м и сооружения электробезопасности автопарковки нежилого здания (автосалона) с кадастровым номером 66:41:0110901:3029 площадью 1 760,4 кв.м и с кадастровым номером 66:41:0110901:3028 площадью 1545,1 кв.м.

Письмом от 12.10.2023  № 170125/15813 Министерство отказало в утверждении схемы расположения земельного участка с условным номером 66:41:0110901:ЗУ1 площадью 14 803 кв.м, в связи с отсутствием у двух сооружений качеств самостоятельного объекта недвижимости, формирование участка в испрашиваемых границах в точках 6-М под сооружениями признано не рациональным. Обществу «Транс-Мастер» было предложено предоставить схему формирования земельного участка только непосредственно под зданием.

Полагая, что отказ Министерства в утверждении схемы расположения земельного участка, изложенный в письме от 12.10.2023  № 170125/15813, является незаконным, нарушает его права и законные интересы, общество «Транс-Мастер» обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Разрешая возникший спор, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии оспариваемого решения закону.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, для признания незаконным решения государственного органа, органов местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух условий: противоречие оспариваемого решения требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его совершения, и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 приведенной статьи.

В частности, согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Из пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ следует, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок включает в себя несколько последовательных стадий, направленных на определение (согласование) характеристик предоставляемого земельного участка, а также установление оснований для отказа в предоставлении земельного участка либо их отсутствия.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок, начальным этапом является подготовка схемы расположения земельного участка.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера. 

Так, на основании пункта 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

По смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса, является обязательным документом, в соответствии с которым осуществляется образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Требования к образуемым земельным участкам установлены статьей 11.9 ЗК РФ, предусматривающие, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (пункт 1 статьи 11.9 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пунктом 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса. 

В пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, в частности основанием для отказа является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам.  

В подпункте 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ указано, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанных в подпунктах 1 - 13, 15 - 19, 22 и 23 пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, осуществляется прежде всего исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, в связи с чем площадь передаваемого в собственность участка определяется в соответствии с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 11.9 этого же Кодекса.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 названного Кодекса размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Действующее законодательство и судебная практика исходят из того, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2). Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394.

Согласно материалам дела, площадь испрашиваемого земельного участка составляет 14 803 кв.м, площадь всех объектов заявителя составляет 6 419,1 кв.м.

В целях установления площади необходимой для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости, суд по ходатайству заявителя определением от 26.02.2024 назначил по делу землеустроительную экспертизу, производство которой поручил индивидуальному предпринимателю ФИО3

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Соответствуют ли площадь и границы испрашиваемого земельного участка площадью 14 803 кв.м в указанных ниже координатах требованиям предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости - здание автосалона (основное здание) площадью 3 113,6 кв.м с кадастровым номером 66:41:0000000:24603 со вспомогательными сооружениями электробезопасности автопарковки нежилого здания (автосалона площадью застройки 1 545,1 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0110901:3028 и площадью застройки 1 760,4 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0110901:3029, в том числе требованиям обеспечения доступа (прохода и проезда) ко всем трем объектам недвижимости, градостроительным и иным требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Определить процент застроенности испрашиваемого земельного участка. 

По результатам судебной экспертизы в материалы дела поступило заключение № 28/24 от 11.06.2024. 

По итогу проведенного исследования по первому поставленному вопросу следует, что площадь и границы испрашиваемого земельного участка площадью 14 803 кв.м, в указанных ниже координатах соответствуют требованиям предъявляемым к эксплуатируемым объектам недвижимости - здание автосалона (основное здание) площадью 3113,6 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0000000:24603 со вспомогательными сооружениями электробезопасности автопарковки нежилого здания (автосалона площадью застройки 1545,1 с кадастровым номером 66:41:0110901:3028 и площадью застройки 1760,4 с кадастровым номером 66:41:0110901:3029 в том числе требованиям обеспечения доступа (прохода и проезда) ко всем трем объектам недвижимости, градостроительным и иным требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым объектам недвижимости.

По результату исследования по второму поставленному вопросу установлено, что на дату осмотра экспертизы процент застроенности испрашиваемого земельного участка составляет 42,6%.

По смыслу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследования и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами; суд не связан с экспертным заключением, оценивая его в совокупности с другими доказательствами по делу, он может принять решение, противоположное выводам эксперта. Экспертное заключение принято судом наравне с иными доказательствами.

Вместе с тем, при определении площади земельного участка, необходимого для использования принадлежащих обществу «Транс-Мастер» объектов, эксперт исходил из того, что  сооружения с кадастровыми номерами 66:41:0110901:3028 и 66:41:0110901:3029 являются объектами недвижимого имущества и представляют собой сложную вещь.

Вместе с тем, площадь вспомогательных объектов (с кадастровыми номерами 66:41:0110901:3028 и 66:41:0110901:3029), при определении площади земельного участка, учету не подлежит.

Из материалов дела усматривается, что принадлежащие обществу «Транс-Мастер» нежилое здание площадью 3 113,6 кв.м с кадастровым номером 66:41:0000000:24603, сооружения канализации с кадастровым номером 66:41:0000000:201151 и водопроводная сеть с кадастровым номером 66:41:0110901:3033, а также сооружения электробезопасности автопарковки нежилого здания (автосалона) с кадастровым номером 66:41:0110901:3029 площадью застройки 1 760,4 кв.м и с кадастровым номером 66:41:0110901:3028 площадью застройки 1545,1 кв.м расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110901:5, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 25094 кв.м виды разрешенного использования: под строящийся рыночный комплекс. 

10.12.2003 на основании договора № Т-728/0305 земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110901:0005 площадью 25094 кв.м предоставлен в аренду ООО «Рыночный комплекс «Эльмашевский» с использованием под объект торговли на срок по 31.03.2005.

Согласно пункту 1.2 договора, на участке не имелось ни зданий, ни сооружении. 

Договор прекращает действие по истечении срока, если ко дню истечения срока действия настоящего договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации, а также по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательств и настоящим договором (пункт 2.4 договора). 

По условиям пункта 5.2.10 договора арендатор обязан не осуществлять на земельном участке работы, для проведения которых требуется решение (разрешение) соответствующих компетентных органов. 

Согласно расчету арендной платы (приложение № 1 к договору аренды) площадь земельного участка 25 094 кв.м состоит из 4 383 кв.м торговая, 11 623 кв.м автопарковка, 9 088 кв.м строительство рынка. 

Дополнительным соглашением № 1 от 17.06.2005 срок аренды земельного участка продлен до 30.03.2020, изменен расчет арендной платы. При расчете арендной платы установлен вид функционального использования – под рынками оптовой торговли; под платными открытыми автостоянками с сервисным обслуживанием автомобилей с числом машино-мест до 100 включительно и свыше 100; в стадии строительства.

Дополнительным соглашением № 2 от 13.08.2008 установлена возможность продления договора аренды на определенный срок, пункт 2.4 изложен в следующей редакции «2.4. В случае если Арендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений (письменного предупреждения о расторжении Договора) со стороны Арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.».

Расчет арендной платы на 2008 год (приложение № 1) произведен из разрешенного использования земельного участка площадью 15 289,80 кв.м под участки, занятые открытыми автостоянками; 2 830,40 кв.м под земельные участки, занятые объектами мелкорозничной сети (за исключением специализированных киосков по продаже печатной продукции); 839,80 кв.м под земельные участки под крытыми и открытыми складами, базами; 5 255 кв.м под земельные участки под капитальными сооружениями торговли, вновь построенными (в течении 3 лет с момента ввода) 2-этэжное здание торгового павильона САП=1,2 до 26.11.2010 согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 26.11.2007 № RU 66302000-336; 879 кв.м под прочие земельные участки (места общего пользования).

16.05.2011 между ООО «Рыночный комплекс «Эльмашевский» и ООО «Транс-Мастер» заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды № Т-728/0305 от 10.02.2003, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 15.09.2014.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110901:0005 площадью 25094 кв.м передан новому арендатору по акту приема-передачи от 16.05.2011. Одновременно с земельным участком новому арендатору переданы два навеса электробезопасности типа «Молодечно». 

По заказу ООО «Транс-Мастер» были подготовлены технические планы сооружений от 30.06.2023 с кадастровыми номерами 66:41:0110901:3028 и 66:41:0110901:3029.

На основании представленных технических планов сооружений от 30.06.2023, договора аренды земельного участка № Т-728/0305 от 10.02.2003, договора уступки прав и обязанностей, дополнительного соглашения № 1 от 15.09.2014 к договору уступки прав и обязанностей, обществом «Транс-Мастер» произведена государственная регистрация права собственности на сооружения с кадастровыми номерами 66:41:0110901:3028 и 66:41:0110901:3029 как на объекты недвижимости с наименованием «Сооружение электробезопасности автопарковки нежилого здания (автосалона)», регистрационные записи от 30.06.2023.

Вместе с тем, согласно акта от 02.06.1998, технических условий № 05-60 от 24.07.1996, 08.12.1997, № 33-05-60 от 20.09.2004 сооружения с кадастровыми номерами 66:41:0110901:3028 и 66:41:0110901:3029 возведены как стационарная крыша из несгораемых материалов - сооружения электробезопасности для оптового рынка «Эльмашевский».

Сооружения имеют щебеночную подушку, железобетонный фундамент, страпильную ферму, подстропильную балку, надколонник, колонну, консоль, связь, профнастил, ограждение, оцинкованную сталь.

Сооружения построены в 1998 году.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно заключил, что  вывод эксперта на странице 17 заключения о том, что здание автосалона и сооружения представляют собой сложную вещь, противоречит фактическим материалам дела.

Согласно ст. 134 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Таким образом, для признания вещи сложной по смыслу гражданского законодательства вещь должна обладать следующими признаками:  единое назначение, то есть все составные части сложной вещи должны использоваться для одной цели; возможность единого правового регулирования, то есть сделка с такой вещью распространяется на все ее составные части; физическая и функциональная связь компонентов вещи. Если имеется возможность выделить целые части это уже не сложная вещь. 

Физическая и технологическая (функциональная) связь здания автосалона и сооружений электробезопасности не установлена. Сооружения обладают полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от здания автосалона, также как здание автосалона обладает полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от сооружений. Сооружения были возведены в 1998 году, автосалон возведен в 2007 году. 

Кроме того, из материалов дела следует, что под сооружениями в настоящее время размещено имущество третьих лиц, не связанное с продажей автомобилей, что подтверждается актом осмотра - будка охранника, прицепы на продажу, склад деревянных поддонов, железные киоски, контейнеры (3 штуки), склад декоративного камня, 2 металлических сооружения под навесом, 2 прицепа (стр. 63-64 заключения).

Эксперт на вопрос Министерства не указал процент площади земельного участка, занятого товаром (автомобилями) заявителя, и процент площади земельного участка, занятого имуществом третьих лиц, однако на фотографиях и из акта осмотра видно, что большая часть земельного участка под сооружениями занята имуществом третьих лиц.

Вывод эксперта на основании технических планов от 30.06.2023 о том, что сооружения выполняют обсуживающую функцию основного объекта – здания автосалона, противоречат акту от 02.06.1998, техническим условиям № 05-60 от 24.07.1996, 08.12.1997, № 33-05-60 от 20.09.2004, согласно которым Сооружения возведены как сооружения электробезопасности для оптового рынка «Эльмашевский».

Информация о том, что здание автосалона, построенное в 2007 году, запроектировано как единый комплекс с сооружениями, построенными в 1998 году, в материалах дела не представлено.

Кроме того, сооружения как «Навесы из металлоконструкций» приобретены обществом «Транс-Мастер» на основании договора об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.05.2011, как движимое имущество.

По смыслу положений статей 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям:

обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в ЕГРН не означает, что объект является недвижимой вещью.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 №№ 304-ЭС15-11476 отмечено, что при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, при этом для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1, «Конструкции и детали специального назначения сборные железобетонные» относятся к десятой группе - имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет включительно.

Сооружения не обладают самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшают полезные свойства земельного участка, на котором они находятся.

Земельный участок для строительства сооружений не предоставлялся, договор аренды земельного участка от 10.12.2003 № Т-728/0305, заключенный с ООО «Рыночный комплекс «Эльмашевский» строительство объектов капитального строительства не предусматривал, предоставлялся для использования под объекты торговли, без их отнесения к объектам капитального строительства. 

Сооружения представляют собой сборно-разборную конструкцию, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению экспертом не установлена.

В соответствии с договором аренды от 10.12.2003 № Т-728/0305 на участке не имелось зданий, сооружений.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.01.2012 № 4777/08 разъяснил, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью, такие сооружения рассматриваются в качестве улучшения земельного участка.

Навесная крыша не имеет самостоятельного функционального назначения, является элементом улучшения земельного участка, в связи с чем суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорные сооружения не относятся к объектам недвижимости.

В связи с чем, в силу части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации сооружения относятся к неотделимым улучшениям земельного участка и не относятся к объектам капитального строительства.

Соответственно оснований для предоставления земельного участка в собственность без торгов под сооружениями не имеется.

Довод заявителя о том, что суду следовало привлечь к участию в деле в качестве третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, подлежит отклонению. Судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо. В данном случае, обжалуемыми судебными актами права указанного лица относительно предмета спора не установлены, какие-либо обязанности на него не возложены.

На странице 14 заключения абзац 6 указано, что «анализ проектной документации показал, что земельный участок был предоставлен для строительства единого рыночного комплекса, в том числе для строительства сооружений». На странице 14 заключения абзац 10 указано, что «территория автосалона: основное здание и сооружения представляет собой имущественный комплекс (рыночный комплекс)».

Материалами дела не подтверждается, что земельный участок был предоставлен для строительства единого недвижимого комплекса, в том числе для строительства здания автосалона и сооружений, что следует из п.1.1 договора аренды, п. 1.1 дополнительного соглашения № 1.

С учетом неправомерной квалификации экспертом сооружений и здания автосалона в качестве сложной вещи, и учета сооружений в качестве объектов недвижимого имущества, заключение эксперта № 28/24 от 11.06.2024, составленное предпринимателем ФИО3, не может быть признано в качестве надлежащего доказательства по делу, подтверждающего соответствие истребуемой обществом «Транс-Мастер» площади земельного участка для цели эксплуатации объектов недвижимости.

Испрашиваемая обществом «Транс-Мастер» площадь земельного участка 14 803 кв.м в пять раз превышает площадь здания автосалона с кадастровым номером 66:41:0000000:24603 3113,6 кв.м. Иных объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности, являющихся основанием для предоставления земельного участка без торгов,  не представлено.

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что указанная в заявлении обществом «Транс-Мастер» площадь земельного участка не соразмерна площади объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом участке, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о признании незаконным отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, выраженного в письме от 12.10.2023 № 170125/15813нз.

Вопреки статье 65 АПК РФ заявитель не привел достаточных и должных доказательств экономической необходимости использования земельного участка в истребуемой площади. 

При рассмотрении дела судом установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в решении, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности. Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с правильной оценкой судом первой инстанции верно установленных фактических обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции. Решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя согласно статье 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 октября 2024 года по делу № А60-61322/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Г. Дружинина 

Судьи

С.В. Коньшина 

Д.И. Крымджанова