АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-14494/2024

г. Краснодар

20 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., в отсутствие в судебном заседании представителей Комитета по управлению имуществом города Батайска, общества с ограниченной ответственностью «Нефтьхимэкспорт» (ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Донрегионгаз», администрации города Батайска, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Батайска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025 по делу № А53-14494/2024, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «Нефтьхимэкспорт» (далее – общество) об обязании общества освободить самовольно занятый земельный участок, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером 61:46:0010501:28 по адресу: 

<

...> участок 297.

Общество заявило встречные требования о признании незаконным решения комитета, изложенного в письме от 30.09.2024 № 51.15/1916, об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка; возложении на комитет обязанности утвердить схему расположения земельного участка площадью 1652 кв. м в приведенных координатах; подготовить в недельный срок проект договора купли-продажи земельного участка и направить обществу (требования в уточненной редакции; т. 1, л. 

<

...>).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Батайска (далее – администрация), ООО «Донрегионгаз».

Решением от 26.03.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.05.2025, в удовлетворении первоначального иска комитета отказано; встречные требования общества удовлетворены в части: признано незаконным решение комитета, изложенное в письме от 30.09.2024 № 51.15/1916, как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс); на комитет возложена обязанность в течение 10 дней, с момента вступления решения в законную силу, утвердить схему расположения земельного участка на основании заявления обществаот 29.08.2024 № 51.15/1325; в удовлетворении остальной части заявления отказано; с комитета в пользу общества взыскано 50 000 рублей судебных расходов. Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010501:28 общей площадью 1317 кв. м, с видом разрешенного использования «для эксплуатации стационарной автозаправочной станции» принадлежит на праве собственности обществу. В ходе проведенного обследования комитет установил, что за пределами земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010501:28, принадлежащего на праве собственности обществу, на территории земельного участка, распорядителем которого является комитет, расположены объекты недвижимости общества – газовая заправка, нежилой объект, цистерны, нестационарный объект, организована парковочная стоянка, что подтверждается фототаблицами. Согласно схемам расположения земельного участка на кадастровом плане территории обществом самовольно заняты участки: 6 кв. м под газовую заправку, 39 кв. м под нежилой объект, 195 кв. м под цистерны для топлива, 21 кв. м под нестационарный объект, 74 кв. м для размещения подземных резервуаров для хранения топлива. Земельный участок, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером 61:46:0010501:28, для строительства обществу в установленном законом порядке не предоставлялся, разрешение на строительство и разрешение на ввод объектов в эксплуатацию ответчику не выдавались. При этом общество является собственником объекта – стационарная многотопливная автозаправочная станция на основании договора купли-продажиот 09.01.2007, заключенного с ООО «Елена» (прекратившего деятельность), которое являлось арендатором земельного участка площадью 3000 кв. м (0,3 га) на основании договора аренды от 15.11.1994 № 151, заключенного сроком на 48 лет. На указанном участке объект как имущественный комплекс построен и введен в эксплуатацию на основании постановления мэра г. Батайска от 24.07.2000 № 315/11 о разрешении строительства АЗС (в редакции постановления мэра г. Батайска от 12.02.2004 № 430 о внесении изменений в постановление от 24.07.2000 № 315/11), разрешения от 12.04.2005 № 25 на выполнение строительно-монтажных работ, проекта, выполненного ОАО «Промстройнииироект», заключения от 09.06.2006 № 16 Госстройнадзора Ростовской области о соответствии законченного строительством объекта требованиям действующих норм и правил, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2006 № 50. Объект поставлен на кадастровый учет 30.06.2006, право зарегистрировано 04.08.2006. Объект (стационарная многотопливная АЗС) как имущественный комплекс включает в себя: здание АЗС, мощение, навесы (не отнесены к капитальным строениям), емкости (не отнесены к капитальным строениям). Рассмотрев заявление общества об истечении срока исковой давности по требованиям, заявленным комитетом, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для его удовлетворения, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Относительно угрозы жизни и здоровья граждан деятельностьюООО «Донрегионгаз» суды указали, что данное лицо является арендатором спорной АЗС с 2009 года, имеет лицензию на осуществление взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности от 27.04.2009 № ВП-29-000618, выданную бессрочно. Ввиду отсутствия доказательств наличия угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки, суды применили исковую давность в отношении требований о сносе. Относительно встречных требований общества суды указали, что АЗС как имущественный комплекс является легально возведенным объектом, следовательно, земельный участок, на котором он расположен, может использоваться в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. Отказ комитета в согласовании схемы является незаконным и нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности. ООО «Елена» являлось арендатором земельного участка площадью 0,3 га на основании договора аренды от 15.11.1994 № 151. На основании постановления мэра города Батайска от 24.07.2000 № 315/11 о разрешении строительства стационарной многотопливной автозаправочной станции (в редакции постановления мэра города Батайска от 12.02.2004 № 430), разрешения от 12.04.2005 № 25 на выполнение строительно-монтажных работ, проекта, выполненного ОАО «Промстройниипроект», заключения № 16 Госстройнадзора Ростовской области от 09.06.2006 о соответствии законченного строительством объекта, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2006 № 50 объект построен и введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет 30.06.2006, право зарегистрировано 04.08.2006. Техническим паспортом объекта предусмотрено расположение всех объектов, входящих в состав АЗС в качестве единого имущественного комплекса в соответствии с проектом.

В кассационной жалобе комитет просит решение от 26.03.2025 и постановление апелляционного суда от 27.05.2025 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе во встречных требованиях, указывая, что суды подменили исковые требования, так как в просительной части указано на освобождение самовольно занятого земельного участка, а не снос самовольной постройки. На комитет возложена обязанность утвердить схему расположения земельного участка под самовольно размещенными объектами общества, являющимися сооружениями НТО, а не капитальными строениями. Согласно выписке из ЕГРН общество является собственником земельного участка кадастровым номером 61:46:0010501:28 площадью 1317 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «для эксплуатации стационарной автозаправочной станции». На данном земельном участке зарегистрирован один объект недвижимости (стационарная автозаправочная станция площадью 21,8 кв. м с кадастровым номером 61:46:0010501:365), принятый в эксплуатацию разрешением от 30.06.2006 № 50. В качестве правоустанавливающего документа общество ссылается на копию договора купли-продажи от 09.01.2007 № 03, заключенного с ООО «Елена», оригинал которого не предоставлен. Тем не менее, копия договора купли-продажи от 09.01.2007 № 03 и копия акта приема-передачи к нему содержат указание на то, что общество приобрело у ООО «Елена» имущество АЗС, состоящее из автозаправочной станции площадью 21,8 кв. м (литера А) и земельного участка площадью 1317 кв. м; иные объекты общество не приобретало. Доказательств тому, что обществом на законных основаниях на принадлежащем комитету земельном участке, размещены НТО, подземные емкости и выполнено асфальтовое мощение, также не имеется. Копии договора аренды от 15.11.1994 № 151, технического паспорта от 14.06.2006, договора купли-продажи от 09.01.2007 № 03 не являются правоустанавливающими документами. Доказательств, позволяющих квалифицировать спорный объект (АЗС) в качестве имущественного комплекса, не представлено. Стационарную автозаправочную станцию и самовольно занятый земельный участок и сооружения общество передало в аренду ООО «Донрегионгаз», которое осуществляет эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности, чем создает угрозу жизни и здоровью граждан и неопределенного круга лиц. Суды необоснованно применили срок исковой давности, учитывая наличие угрозы жизни и здоровью граждан. Кроме того, испрашиваемый земельный участок относится к территориальной зоне Д.2.1 – зоне общественно-делового и коммерческого назначения, тогда как разрешенное использование «заправка транспортных средств» является условно разрешенным видом для данной территориальной зоны, следовательно, образовать и утвердить схему спорного земельного участка с условно разрешенным видом использования не представляется возможным в силу закона.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010501:28 общей площадью 1317 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

...> участок 297, с видом разрешенного использования «для эксплуатации стационарной автозаправочной станции».

Общество также является собственником объекта – стационарной многотопливной автозаправочной станции на основании договора купли-продажи от 09.01.2007 № 3, заключенного с ООО «Елена» (прекратившего деятельность).

ООО «Елена» являлось арендатором земельного участка площадью 3000 кв. м (0,3 га) на основании договора аренды от 15.11.1994 № 151, заключенного сроком на 48 лет.

Комитетом проведено выездное обследование, в ходе которого установлено, что за пределами земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010501:28, принадлежащего обществу, на территории земельного участка, распорядителем которого является комитет, расположены объекты общества, а именно: газовая заправка, нежилой объект, цистерны, нестационарный объект, организована парковочная стоянка.

В обоснование исковых требований комитет указывает, что ответчиком самовольно заняты земельные участки: 6 кв. м под газовую заправку, 39 кв. м под нежилой объект, 195 кв. м под цистерны для топлива, 21 кв. м под нестационарный объект, 74 кв. м для размещения подземных резервуаров для хранения топлива. Земельный участок, прилегающий к земельному участку (61:46:0010501:28), в установленном законом порядке обществу для строительства не предоставлялся, разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию не выдавались, что и послужило основанием обращения комитета в арбитражный суд.

В свою очередь общество предъявило встречные требования об оспаривании отказа комитета в утверждении схемы расположения земельного участка, изложенного в письме от 30.09.2024 № 51.15/1916.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании статей 304, 305 Гражданского кодекса собственник (иной законный владелец) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 60 Земельного кодекса нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

В пункте 29 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено следующее. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается существованием (сохранением) самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственника или законное владение (пункт 45 постановления № 10/22).

В силу пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

На основании пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

К признакам самовольной постройки закон относит возведение или создание строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, а также его возведение или создание без получения на это необходимых в силу закона разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой, продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (пункты 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 6 постановления № 44 статья 222 Гражданского кодекса не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения). Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации (пункт 1 статьи 1065 Гражданского кодекса).

Разрешая настоящий спор, судебные инстанции отказали в удовлетворении иска комитета, применив исковую давность по заявлению общества. Встречные требования суды удовлетворили, указав на необходимость утверждения схемы земельного участка под АЗС как имущественным комплексом, для которого необходим больший земельный участок.

Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

В силу статьи 208 Гражданского кодекса исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

В пункте 15 постановления № 44 разъяснено, что к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса). На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

С учетом приведенных правовых норм вывод судов о необходимости применения исковой давности к исковым требованиям комитета, не основан на нормах права и представленных доказательствах.

В части встречных требований общества коллегия считает необходимым указать следующее.

Действующее гражданское законодательство под имущественным комплексом понимает совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. В Гражданском кодексе Российской Федерации прямо названо два вида имущественных комплексов: предприятие (статья 132) и единый недвижимый комплекс (статья 133.1). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию. Единый недвижимый комплекс представляет собой недвижимую вещь, обладающую следующими признаками: неразрывной физической или технологической связью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов и движимых объектов (инженерных коммуникаций); такие здания, сооружения и иные объекты объединены единым назначением и являются неделимым объектом недвижимости. При этом составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости. Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом как одной недвижимой вещи. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.05.2018 № 60-КГ18-1, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.03.2021 по делу № А32-8399/2019).

Согласно выписке из ЕГРН общество является собственником земельного участка кадастровым номером 61:46:0010501:28 площадью 1317 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «для эксплуатации стационарной автозаправочной станции». По договору купли-продажи от 09.01.2007 № 03 общество (покупатель) приобрело в собственность недвижимое имущество: стационарную автозаправочную станцию площадью 21,8 кв. м и земельный участок площадью 1317 кв. м (т. 1, л. д. 93). Право собственности на указанные объекты зарегистрировано за обществом, о чем выданы свидетельства от 21.02.2007 серии 61 АГ № 548387, 548387. Доказательств регистрации прав на АЗС как имущественный комплекс материалы дела не содержат.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку судебные инстанции не установили все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора, а их выводы (об исковой давности, об имущественном комплексе) не основаны на нормах права, принятые по делу судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора, правильно применить нормы материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025 по делу А53-14494/2024 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов

М.Н. Малыхина