АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-58265/2019

24 марта 2020 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2020 года

Полный текст решения изготовлен 24 марта 2020 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Е.С. Ашихминой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело 

по иску администрации города Екатеринбурга  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 о взыскании102 761 рублей 36 копеек,

при участии в судебном заседании 

от истца: не явился, извещен.

от ответчика: не явился, извещен.

Уведомление лиц, участвующих в деле подтверждается следующими документами:

истец – уведомление от 14.10.2019 г. о вручении определения  суда;

ответчик –  возвратные конверты с отметкой ФГУП «Почта России» об истечении срока хранения.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) с требованием о взыскании задолженности по арендной плате в размере 52 688 рублей 21 копейки, пени в размере 50 073 рублей 15 копеек.

Определением суда от 07.10.2019 г. дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

Определением от 27.11.2019 г. суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил предварительное судебное заседание.

В настоящее судебное заседание стороны явку представителей не обеспечили, иные документы не представили.

Учитывая, что ответчик извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие его представителя.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

установил:

на основании постановления Главы города Екатеринбурга  от 18.05.2000 г. № 489-п  между Администрацией города Екатеринбурга   и ООО «АСП-СТАР»(ранее- ООО ТД «Чкаловский») был заключен договор аренды от 25.04.2002 г. №5-715 (в редакции дополнительных соглашений №№ 1 от 18.04.2003 г., 1 от 01.06.2004 г., 2 от 22.12.2004 г.,  4 от 24.10.2008 г.,  5 от 28.01.2011 г.) земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, площадью 19550 кв.м, расположенного по улице 8 Марта, 149 в городе Екатеринбурге, для строительства торгового центра  1ой и 2ой очереди на срок с 01.06.2000 г. по  31.03.2012 г.(п.п.1.1, 1.2, 9.1 договора аренды).

Договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации  в ЕГРП , о чем имеется регистрационная запись от 29.12.2014 г. № 66-01/01-249/2004-500.

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом и со стороны арендодателя возражений не последовало, то договор аренды от 25.04.2002 г. №5-715 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с вводом объекта в эксплуатацию от 10.06.2008 г. по разрешению №RU 66302000-150(1-я очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне арендатора.

На земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 расположено 6-ти этажное здание торгового центра 1-й очереди общей площадью 40968,8 кв.м и объект незавершенного строительства торгового центра 2-й очереди общей площадью  18855,6 кв.м(разрешение на строительство от 21.08.2008 г. № RU 66302000-1185, согласно которому по состоянию на 19.05.2015 г. степень готовности 40 %).

Согласно выписке из ЕГРП ИП ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а именно 350/1830380 доли и 600/183038 доли. Права на земельный участок ответчиком не оформлялись.

Указанные обстоятельства установлены судом согласно решению от 29.11.2016 г. по делу № А60-46622/2016, а потому не доказываются вновь (ст. 69 АПК РФ).

В связи с тем, что ответчик в период с мая 2016 г. по март 2019  г. не производил оплату арендной платы, истец, не получив удовлетворения претензии,  обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд удовлетворяет исковые требования частично в связи со следующим.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации  законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам. В пункте 38 постановления от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что вещь может быть недвижимой в силу своих природных свойств, что строящийся объект может быть признан недвижимостью, если по крайней мере полностью сооружен фундамент или завершены аналогичные работы. Таким образом, с указанного момента объект недвижимости юридически существует.

 Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С момента государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства он становится и объектом гражданского права, что позволяет совершать с ним различные гражданско-правовые сделки.

В данном случае ответчиком зарегистрировано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. 

Названный объект является объектом недвижимого имущества, объектом гражданских прав. Иного ответчиком не доказано, из материалов дела не следует.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из изложенного следует, что покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю, а также к иному приобретателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, с даты регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – 28.03.2012 г.,  ИП ФИО2 приобрела право пользования земельным участком, занятым приобретенными ею объектами и необходимым для его использования на праве аренды.

Из изложенного следует, что  к ответчику  перешли права и обязанности по договору аренды  на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по рассматриваемому договору аренды.

При этом  переход к приобретателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В связи с этим истец не обязан заявлять требования в Арбитражный суд Свердловской области по изменению/дополнению договора аренды. Заключить дополнительное соглашение - это обязанность ответчика.

Таким образом, арендатором земельного участка в связи с регистрацией права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, стал ответчик, иными словами к ИП ФИО2 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.04.2002 г. №5-715 (в редакции дополнительных соглашений №№ 1 от 18.04.2003 г., 1 от 01.06.2004 г., 2 от 22.12.2004 г.,  4 от 24.10.2008 г.,  5 от 28.01.2011 г.).

При этом режим права собственности (в данном случае – долевая) не влияет на обязанность ответчика осуществлять плату за пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок внесения арендной платы определен п. 2.4 договора №5-715 (в редакции дополнительных соглашений №№ 1 от 18.04.2003 г., 1 от 01.06.2004 г., 2 от 22.12.2004 г.,  4 от 24.10.2008 г.,  5 от 28.01.2011 г.) арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с мая 2016 г. по март 2019  г., составляющая, согласно расчету истца, 52 688 руб. 21  коп., за взысканием которой истец и обратился с настоящим иском в суд, одновременно начислив ответчику пени.

Наличие задолженности ответчиком не оспорено; доказательств оплаты полученного товара либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, контррасчет ответчиком не представлены, доводы истца ответчиком документально не опровергнуты (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным, суд считает, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению в размере 52 688 руб. 21  коп. на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что ответчик нарушил установленные договором сроки внесения арендных платежей, истец на основании п. 6.2 договора начислил ответчику пени в размере 28 2019 руб. 76 коп. за период с 11.05.2016 г. по 09.04.2019 г., а также пени на сумму долга, взысканную решением суда от 29.11.2016 г. по делу № А60-46622/2016 за период с 21.04.2016 г. по 06.09.2018 г. в сумме 21 863 рублей 39 копеек.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки предусмотрен п. 3.1 договора.

Расчет пени, произведенный истцом, судом проверен и признан верным, ответчиком не оспорен.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу администрации города Екатеринбурга  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность в размере 52 688 руб. 21 коп., пени, начисленную за период с 11.05.2016 г. по 09.04.2019 г. в размере 28 209 руб. 76 коп., а также пени на сумму долга, взысканную решением суда от 29.11.2016 г. по делу № А60-46622/2016 за период с 21.04.2016 г. по 06.09.2018 г. в сумме 21 863 руб. 39 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 083 руб. 00 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяЕ.С. Ашихмина