АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-934/2020

 

г. Нижний Новгород                                                                                       12 октября 2020 года

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Юлии Юрьевны  (шифр дела  44-18), при ведении протокола   судебного заседания   помощником ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области 

(ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), г.Н.Новгород,

к обществу с ограниченной ответственностью "Берег" 

(ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), г. Н.Новгород, 

при участии третьих лиц:  индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3, 

о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок по акту приёма-передачи,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО4 по доверенности от 11.11.2019, диплом ВСА 1014624;

от ответчика:  ФИО5 по доверенности от 09.10.2019, удостоверение адвоката,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее по тексту  – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области  к  обществу с ограниченной ответственностью "Берег"  (далее по тексту – ответчик, Общество) с исковым заявлением о  расторжении договора аренды  №13956/06 от 30.09.2005 земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:6790 и обязании возвратить земельный участок  с кадастровым номером 52:18:0000000:6790 по акту приёма-передачи в течении 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

        К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены предприниматели ФИО2 и ФИО3

        Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком  по договору аренды  №13956/06 от 30.09.2005 земельного участка. 

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик, третьи лица  в отзыве на иск,  устно в судебном заседании исковые требования не признали, считая, что истцом не представлено достаточных доказательств существенности нарушений условий договора.

Изучив материалы дела и заслушав представителей спорящих сторон, суд пришел к следующим выводам. 

    Как следует из исковых материалов,  30.09.2005 между Администрацией города Нижнего Новгорода (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Берег» заключен договор №13956/06, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 27500 кв.м., категория земель - земли поселений, по адресу: 

<

...> напротив жилых домов №448-457 под проектирование, благоустройство и эксплуатацию рекреационной хоны у дебаркадера.

Срок действия договора определен до 01.10.2054 (пункт 2.1 договора).

 Земельный участок передан Обществу по акту приёма-передачи от 30.09.2005.

02.07.2009 Общество обратилось с заявкой № 4382 на реализацию инвестиционного проекта "Строительство яхт-клуба, лодочной станции, теннисного корта, спортивного зала, дома для приема гостей на набережной Гребного канала напротив жилых домов № 448-457.

Решением Инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области  от 11.08.2009 №4382-46Р-1889 признана целесообразной заявка ООО "Берег"  на реализацию вышеуказанного инвестиционного проекта.

Пунктами 3 и 4 решения от 11.08.2009 №4382-46Р-1889 Обществу рекомендовано обратиться в министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области по вопросу внесения изменений в договор аренды №13956/06 от 30.09.2005 и в министерство инвестиционной политики Нижегородской области для заключения соглашения на реализацию инвестиционного проекта. 

Дополнительным соглашением от 05.10.2009 заменен арендодатель по договору на министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, а также внесены изменения  в условия договора аренды.

В соответствии с дополнительным соглашением кадастровый номер участка определен как 52:18:0060275:3, назначение участка - под строительство яхт-клуба, лодочной станции, теннисного корта, спортивного зала, дома для приема гостей, благоустройства территории земельного участка.

 21.07.2010 Правительство и Общество (Инвестор) заключили соглашение №134 о реализации инвестиционного проекта, по условиям которого инвестор обязался за счет собственных средств осуществить строительство вышеуказанных объектов.

Срок ввода объекта  в эксплуатацию не позднее двух лет.

 В статье 3 соглашения определены сроки и содержание этапов реализации инвестиционного проекта.

Дополнительным соглашением от 16.03.2010 предмет договора аренды изменен на земельный участок площадью 119534+-121 кв.м., кадастровый номер 52:18:0000000:483 по адресу: г.Н.Новгород, Нижегородский район, набережная Гребного канала, напротив домов 448-457.

Дополнительным соглашении от 27.01.2011 назначение использования участка изменено на строительство яхт-клуба, лодочной станции, теннисного корта, спортивного зала, дома для приема гостей, автомобильных дорог, газовой котельной, подводящего газопровода, питающих электросетей, водопровода и сетей канализации, благоустройство территории земельного участка.

Соглашением от 24.07.2012 увеличена площадь участка до 147126+/-134 кв.м., измен кадастровый номер на 52:18:0000000:6790 и уточнен адрес местоположения: г.Н.Новгород, Нижегородский район, набережная Гребного канала (напротив домов №511-531 в слободе Подновье), набережная Гребного канала, напротив домов №448-457, категория земель  - земли населенных пунктов.

Согласно пункту 3.4 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 05.10.2009) арендатор обязан:

- выполнять в полном объеме все условия договора (п.3.4.2.);

- использовать участок по целевому назначению в соответствии с установленной в пункте  1.3. целью использования участка (п. 3.4.3), то есть в целях строительства;

- своевременно вносить арендную плату по договору (п. 3.4.4.);

-  направить в течении 10 календарных дней с момента наступления события (совершения сделки) письменное уведомление с приложением соответствующих документов, в случае перехода права собственности на объекты капитального строительства, расположенные  на арендуемом участке, к другим лицам (пп. "г" п. 3.4.9).

    Полагая, что Общество использует земельный участок не под строительство, а под эксплуатацию объектов недвижимости, являющихся предметом инвестиционного соглашения, имеет задолженность по арендной плате, установленной решением Арбитражного суда Нижегородской области  от 21.08.2020 по делу А43-36481/2019 , а так же не уведомило арендодателя с приложением соответствующих документов о регистрации на объекты недвижимости за третьими лицами, министерство обратилось с настоящим иском в суд.

 В  качестве дополнительного основания для расторжения договора аренды земельного участка истцом указано на зарастание земельного участка кустарниковой и древесной растительностью.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно положениям статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, при использовании земельного участка не по целевому назначению аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Правилами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

При этом пунктом 6.3  заключенного сторонами договора  предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка в случаях:

- задолженности по арендной плате за 2 квартала и более;

- нарушения земельного законодательства;

- нарушения условий договора;

- принятия решения органами местного самоуправления о необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. 

В этих случаях Арендодатель направляет  не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

 В части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

          В качестве  одного из оснований  для расторжения договора аренды истец указывает на наличие задолженности  по основному долгу в сумме 23 338 774 рубля 49 копеек  и 3 174 579 рублей 18 копеек по пени, установленной решением Арбитражного суда Нижегородской области  от 21.08.2020 по делу А43-36481/2019.

 Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено право арендодателя на предъявление иска о расторжении договора в разумный срок даже при условии уплаты долга по договору аренды. Вместе с тем вопрос о расторжении договора решается судом при оценке всех обстоятельств дела.

 Между тем, платежными поручениями от 25.09.2020 №№ 454, 455 задолженность, взысканная решением Арбитражного суда Нижегородской области  от 21.08.2020 по делу А43-36481/2019 погашена в полном объеме.

 Платежным поручением от 09.10.2010 на сумму 11 832 276 руб. 09 коп.  Обществом погашена текущая задолженность.  

 Кроме того, при оценке обстоятельства, связанного с наличием задолженности Общества  по арендной плате, суд учитывает следующее.

 Из представленных Обществом уведомлений  о ставках арендной платы на 2016, 2017, 2018 и 2019 следует, что Министерство исчисляет арендную плату в соответствием с постановлением Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 №1 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории городского округа - город Нижний Новгород и внесении изменений в отдельные постановления Правительства Нижегородской области" с изменениями в 2019, исходя из направления деятельности ЖКХ*, НЖ-14, строительство, НЖ-14. 

 На применении вышеназванного порядка при исчислении арендной платы, Министерство настаивало при рассмотрении дела А43-36481/2019.

          Наличие задолженности  в заявленном размере установлено решением Арбитражного суда Нижегородской области  от 21.08.2020 по делу А43-36481/2019 (вступило в законную силу 21.08.2020), где расчет арендной платы произведен на основании Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые  не разграничена, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247,  с применением Кври - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков - деятельности "Спорт".

           Учитывая, что о применении  данного порядка к расчету арендной платы  ответчику стало известно в процессе рассмотрения спора по делу  А43-36481/2019,   задолженность в заявленном размере погашена спустя месяц после вступления решения в законную силу, суд пришел к выводу об устранении ответчиком нарушений по внесению арендной платы в необходимый и разумный срок. В связи с этим основания для досрочного расторжения договора аренды  отсутствуют.

          Кроме того, истец считает, что ответчиком нарушен пункт 3.4.3. договора аренды № 13956/06 от 30.09.2005 в части использования земельного участка не под строительство, а под эксплуатацию объектов недвижимости, необходимо отметить следующее.

           Дополнительным соглашением от 27.01.2011 назначение использования участка изменено на строительство яхт-клуба, лодочной станции, теннисного корта, спортивного зала, дома для приема гостей, автомобильных дорог, газовой котельной, подводящего газопровода, питающих электросетей, водопровода и сетей канализации, благоустройство территории земельного участка.

           Учитывая,   что здания яхт-клуба  не построено, ответчик не лишен возможности в течении  срока  действия договора  (до 01.10.2054) осуществлять строительство последнего, в том числе благоустройство территории земельного участка.

           При этом, ответчиком представлен договор № 521035209  от 03.06.2019  на увеличение мощности ранее присоединенных энергопринимающих устройств до 150 (кВт) в целях осуществления дальнейшего строительства  на земельном участке. 

            Таким образом, убедительных доказательств того, что ответчик использует, земельный участок в иных целях, в том числе с нарушениями условий договора, а так же пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, истцом не представлено.

         Судом по делу А43-36481/2019  установлено, что на арендуемом ответчиком земельном участке расположены объекты, права на которые были зарегистрированы до 18.12.2019 за третьими лицами по делу:

- нежилое здание площадью 314,5 кв.м. по адресу: 

<

...> (дом для приема гостей (корп. №1), кадастровый номер 52:18:0000000:13343, дата регистрации права 17.12.2015, собственник ФИО3;

- септик станция YOCB «TOPAS-8», производительность 1,5 куб.м/сут., по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 52:18:0000000:13337, дата регистрации права 17.12.2015, собственник ФИО2

- септик станция YOCB «TOPAS-15», производительность 3,0 куб.м/сут., по адресу: 

<

...>, дата регистрации права 17.12.2015, 52:18:0000000:13339, долевая собственность ФИО2 и ФИО3

- нежилое здание площадью 310,7 кв.м. по адресу: 

<

...> (корп. №2), кадастровый номер 52:18:0000000:13336, дата регистрации права 17.12.2015, собственник ФИО2

- септик станция YOCB «TOPAS-8», производительность 1,5 куб.м/сут., объем 5 куб.м. по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  52:18:0000000:13341, дата регистрации права 17.12.2015, собственник ФИО3

- газопровод протяженностью 219 метров, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  52:18:0000000:13333, дата регистрации права 17.12.2015, собственник ФИО3 и ФИО2 по 1/2 доли в праве;

- автомобильная дорога площадью 769,1 кв.м. по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  52:18:0000000:13342, дата регистрации права 17.12.2015, собственник ФИО3 и ФИО2 по 1/2 доли в праве;

- водопровод протяженностью 186 метров, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  52:18:0000000:13338, дата регистрации права 17.12.2015, собственник ФИО3 и ФИО2 по 1/2 доли в праве;

- электрический кабель 0,4кВ, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  52:18:0000000:13365, дата регистрации права 17.12.2015, собственник ФИО3 и ФИО2 по 1/2 доли в праве.

       Общим собранием участников ООО «Берег» 04.12.2019 принято решение об увеличении уставного капитала общества за счет внесения дополнительных вкладов участников в виде вышеуказанных объектов. 18.12.2019 в ЕГРП внесены сведения об изменении собственника с третьих лиц по делу на ООО «Берег».

         Нарушение условий договора, а именно пункта 3.4.9, связанное с неуведомлением арендодателя о переходе права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке,  третьим лицам, имело место;  доказательств  обратного ответчиком не представлено.

           Вместе с тем, доказательств существенности данного нарушения Министерством не представлено.

            В процессе рассмотрения дела  А43-36481/2019  истцу было известно о составе собственников объектов капитального строительства, в связи с чем он имел возможность обратиться к ним с соответствующим требованием о взысканием арендной платы, не утрачена эта возможность им и настоящее время.

      В  качестве дополнительного основания для расторжения договора аренды земельного участка истцом указано на зарастание земельного участка кустарниковой и древесной растительностью.

   Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств принятия им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

    Между тем,  претензия от 28.1.2019 № Исх.-326-35907/19, направленная в адрес Общества с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.09.2005 № 13956/06, такого основания не содержит.

         Учитывая вышеизложенное, иск удовлетворению не подлежит. 

Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца, однако, поскольку последний освобожден от ее уплаты  в силу статьи 333.37 Налогового кодека Российской Федерации, распределению не подлежат.

          Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

иск  оставить без удовлетворения. 

         Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия. 

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                  Андрюхина Ю.Ю.