АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-1129/2024

23 октября 2024 года

г. Ставрополь

                                          Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2024 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 23 октября 2024 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Губжоковой Д.Р. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стрекозовым Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению финансового управляющего ФИО1 – ФИО2,

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

с участием заинтересованных лиц ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., 

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора администрации Ленинского района города Ставрополя (ОГРН 

<

***>) в лице отдела по охране прав детства администрации Ленинского района города Ставрополя, комиссии по делам несовершеннолетних и защите их прав Ленинского района города Ставрополя, 

о признании недействительным решения об отказе государственной регистрации перехода права собственности, выраженного в уведомлении от 11.04.2024 № КУВД-001/2023-60529765/2; 

об обязании осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности на жилое помещение – квартиру с кадастровым номером 26:12:030725:447 на основании договора купли-продажи от 02.05.2023,

при участии в судебном заседании представителя заявителя ФИО7 по доверенности от 22.04.2024, представителя управления Росреестра по СК ФИО8 по доверенности от 09.01.2024 № 4, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

финансовый управляющий ФИО1 – ФИО2 (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – заинтересованное лицо, управление) о признании недействительным решения об отказе государственной регистрации перехода права собственности, выраженного в уведомлении от 11.04.2024 № КУВД-001/2023-60529765/2; об обязании осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности на жилое помещение – квартиру с кадастровым номером 26:12:030725:447 на основании договора купли-продажи от 02.05.2023 (уточненные требования).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования. Представил ходатайство об отнесении на заявителя расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Представитель управления просил в удовлетворении требований отказать по доводам, изложенным в отзыве и решении об отказе в государственной регистрации перехода права собственности. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом. С учетом их надлежащего извещения о начавшемся судебном процессе суд в силу положений статей 123, 156 АПК РФ рассматривает дело в их отсутствие по имеющимся письменным доказательствам.

В ходе рассмотрения дела представитель управления пояснил, что на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи недвижимости от 02.05.2023, заключенный в простой письменной форме, тогда как по данному договору произведено отчуждение объекта недвижимости, сособственниками которого являются несовершеннолетние, в связи с чем необходима нотариальная форма. Также управление указало, что отсутствует разрешение органа опеки и попечительства в качестве отдельного документа, орган опеки и попечительства к участию в деле о банкротстве не привлечен. 

ФИО1 указала, что считает заявление финансового управляющего законным и обоснованным, права детей нарушены не были, поскольку доли несовершеннолетним детям были выделены за счет средств материнского капитала, которые после поступления денежных средств за счет реализации залогового имущества – квартиры, были возвращены финансовым управляющим в ОСФР по Ставропольскому краю, что подтверждается банковской квитанцией от 03.07.2023.

ФИО3 в отзыве указала, что поскольку в рассматриваемом случае по договору купли-продажи от 02.04.2022 произведено отчуждение одновременно всех долей участников долевой собственности по одной сделке, нотариальное удостоверение указанного договора не требуется. Торги проведены в строгом соответствии с нормами, установленными действующим законодательством. У управления Росреестра по Ставропольскому краю отсутствовали правовые основания для приостановления государственной регистрации прав.

От администрации Ленинского района города Ставрополя в лице отдела по охране прав детства администрации Ленинского района города Ставрополя поступил отзыв, согласно которому орган опеки и попечительства просит рассмотреть спор в соответствии с действующих законодательством.

Суд, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства, в том числе поступившие через систему электронного документооборота «Мой арбитр», приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2022 (резолютивная часть объявлена 29.03.2022) по делу № А63-1235/2022 ФИО1 признана банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина. Данным определением суда финансовым управляющим должника утвержден ФИО2. 

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.09.2022 в рамках обособленного спора по делу №А63-1235/2022 удовлетворено заявление ПАО «Сбербанк» об установлении и включении в реестр требований кредиторов ФИО1 задолженности в размере 2 469 570,38 руб. 

Требования ПАО «Сбербанк России» в сумме 2 469 570,38 руб., в том числе: основной долг – 2 398 961,37 руб., проценты –70 018,72 руб., неустойка – 590,29 руб. включены в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО1 в составе обязательств, обеспеченных залогом недвижимого имущества должника - квартиры, кадастровый номер 26:12:030725:447, расположенной по адресу: 

<

...>.

28.11.2022 года ПАО «Сбербанк России» разработало порядок организации и поведения торгов по реализации имущества заложенного имущества должника – жилого помещения (трехкомнатная квартира), назначение – жилое помещение, общей площадь 66,9 кв.м., кадастровый номер 26:12:030725:447, расположенная по адресу: 

<

...>, и направило положение финансовому управляющему.

05.07.2023 в Арбитражный суд в рамках дела № А63-1235/2022 поступило заявление финансового управляющего ФИО2 о разрешении разногласий по внесению изменений и дополнений в положение о порядке, сроках и условиях реализации заложенного имущества должника.

31.07.2023 ПАО «Сбербанк России» направило финансовому управляющему изменения в положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества гр. ФИО1, находящегося в залоге у ПАО Сбербанк. 

Определением от 14.11.2023 в рамках дела А63-1235/2022 суд привлек отдел опеки и попечительства города Ставрополя в качестве лица, участвующего в рассмотрении обособленного спора.

Определением от 20.12.2023 (резолютивная часть определения объявлена 13.12.2023) по делу А63-1235/2022 суд внес изменения в положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, а именно дополнить порядок организации и поведения торгов по реализации недвижимого имущества ФИО1, представленное залоговым кредитором ПАО «Сбербанк», абзацем следующего содержания: 

«Указанное имущество принадлежит ФИО1 и членам ее семьи – бывшему супругу ФИО4, детям ФИО5 и ФИО6, на праве общей долевой собственности в следующих долях: ФИО1 – 11/24 доля; ФИО4 – 11/24 доля; ФИО5 – 1/24; ФИО6 – 1/24, на основании договора купли-продажи жилого помещения с условием рассрочки платежа от 12.03.2019 года, о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись регистрации № 26:12:030725:447-26/001/2019-3 от 20.03.2019 года и соглашения об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения приобретенного с использованием средств материнского капитала от 28.10.2019 года (серия 26 АА 3700557, удостоверен ФИО9, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО10 Ставропольского городского нотариального округа, запись в реестре № 26/102-н/26-2019-2-793), о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись регистрации № 26:12:030725:447-26/013/2019-10 от 30.10.2019 года. 

Финансовый управляющий осуществляет реализацию имущества в целом. К лицу, приобретающему имущество на основании заключенного в соответствии с настоящим положением договора купли-продажи, переходит право собственности на имущество в целом: жилое помещение - трехкомнатная квартира, назначение – жилое помещение, общей площадь 66,9 кв.м., кадастровый номер 26:12:030725:447, расположенная по адресу: 

<

...>. 

По результатам торгов финансовый управляющий подписывает с их победителем договор купли-продажи имущества, действуя от имени всех собственников: ФИО1, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, и представляя их интересы в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по всем вопросам, связанным с регистрацией перехода права собственности, снятия ограничений (обременений). 

Договор купли-продажи, заключенный по итогам торгов между покупателем и финансовым управляющим от имени всех участников общей долевой собственности является основанием для регистрации права покупателя на имущество в Едином государственном реестре недвижимости» и далее по тексту.

По результатам проведения торгов 02.05.2023 был заключен договор купли-продажи с победителем торгов ФИО3 по цене 4 116 666 рублей, что подтверждается протоколом от 24.04.2023 № 91662-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1.

Финансовый управляющий обратился в управление с заявлением об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером 26:12:030725:447 с учетом заключения договора купли-продажи от 02.05.2023.

Управлением 11.04.2024 отказано в осуществлении государственной регистрации по заявлению № КУВД-001/2023-60529765 в связи с необходимостью предоставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 02.05.2023, а также в связи с отсутствием согласия органа опеки и попечительства на отчуждение имущества.

Полагая, что решение управления об отказе в государственной регистрации перехода прав собственности являются незаконными и нарушают права и законные интересы ФИО1, финансовый управляющий обратился с настоящим заявлением в суд.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. Часть 5 статьи 200 АПК РФ возлагает обязанность доказывания законности оспариваемых актов, действий (бездействия) на орган или лицо, которые его совершили (допустили). По смыслу части 3 статьи 201 АПК РФ отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом № 218-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В статье 26 Закона № 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ), в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

По смыслу указанных правовых норм государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

На основании пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

На основании части 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ прямо устанавливает, что нотариальное удостоверение сделок не требуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации также определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Норма статьи 42 Закона № 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу обращения взыскания в судебном порядке на заложенное имущество.

В настоящем споре предмет залога составляет квартира, находящаяся в общей долевой собственности должника, ее супруга и несовершеннолетних детей, которая реализована как единый объект недвижимости по одной сделке, при этом должник и ее супруг являются также созалогодателями в кредитных правоотношениях с ПАО «Сбербанк России», в связи с чем отсутствуют основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме.

Кроме того, согласно части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектом обусловлено необходимость публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц, как слабой стороны в сделке.

Согласно пункту 1 статьи 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. Пунктом 2 статьи 37 указанного Кодекса установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Положениями статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Согласно части 2 указанной статьи закона, для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Статьей 237 ГК РФ установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта. В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Определение о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора.

Последующие действия залогового кредитора по разработке, утверждению Положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру (нет волеизъявления сторон сделки, которое проверяется нотариусом).

При таких обстоятельствах, учитывая заключение договора купли-продажи от 02.05.2023 в порядке реализации требований Закона о банкротстве, а также судебных актов, вынесенных в рамках дела № А63-1235/2022, то есть фактически отчуждение объекта недвижимости по контролем суда, отсутствие факта привлечения к совершению сделки несовершеннолетних лиц, поскольку обращение взыскания на заложенное имущество производится в обязательном порядке в связи с наличием соответствующего судебного акта, которым была санкционирована возможность обращения взыскания, суд приходит к выводу, что в данном случае применительно к положениям части 2 статьи 54 Закона о регистрации привлечение нотариуса и нотариальное оформление сделки, а также согласие органа опеки и попечительства не требуются.

Также суд отмечает, что определением от 14.11.2023 в рамках дела А63-1235/2022 суд привлек отдел опеки и попечительства города Ставрополя к участию в рассмотрении обособленного спора. Кроме того, в определении суда от 20.12.2023, которым разрешены разногласия и внесены изменения в положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, указано, что договор купли-продажи, заключенный по итогам торгов между покупателем и финансовым управляющим от имени всех участников общей долевой собственности является основанием для государственной регистрации права покупателя на имущество.

В связи с изложенным суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

заявлению финансового управляющего ФИО1 – ФИО2 удовлетворить.

Признать незаконным решение управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером 26:12:030725:447, выраженное в уведомлении от 11.04.2024 № КУВД-001/2023-60529765/2. 

Обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности на жилое помещение с кадастровым номером 26:12:030725:447 на основании договора купли-продажи от 02.05.2023, заключенного между ФИО1 и ФИО3. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                           Д.Р. Губжокова