АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-40312/2020

г. Краснодар

31 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В. в отсутствие представителей истца – закрытого акционерного общества «Коммерческое объединение "Сочинская торгово-промышленная компания"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчиков – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2022 по делу № А32-40312/2020, установил следующее.

Закрытое акционерное общество «Коммерческое объединение "Сочинская торгово-промышленная компания"» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) и департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) о понуждении к направлению проекта дополнительного соглашения к договору от 17.05.2016 № 4900009734 аренды земельного участка площадью 4776 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205004:1097, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Кипарисовая, 14, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под складом (далее – договор аренды, земельный участок) об установлении с 12.08.2017 годовой арендной платы в размере 111 153 рублей 04 копеек, составляющих произведение кадастровой стоимости земельного участка (22 230 608 рублей 40 копеек) и ставки земельного налога (0,5%).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2022, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Земельный участок ограничен в обороте и не подлежит передаче в частную собственность. Размер арендной платы не может превышать действующую ставку земельного налога. Условие договора аренды об арендной плате не соответствует нормативным требованиям.

Администрация и департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привели следующие основания проверки законности судебных актов. При заключении договора аренды общество согласилось с его условием о размере арендной платы. Общество не доказало существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды. Земельный участок не ограничен в обороте. Курорт утратил статус особо охраняемой  природной территории. Общество не ограничено в реализации права на приватизацию земельного участка. Администрация в момент заключения договора аренды не могла быть арендодателем земельного участка. Договор аренды является недействительным. Полномочиями по распоряжению земельным участком в настоящее время обладает администрация.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов. 

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что государственная регистрация права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок осуществлена 06.11.2013 (запись с номером регистрации 23-23-50/325/2013-624). В границах земельного участка расположено находящееся в собственности общества нежилое здание склада № 14 площадью 2773,1 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205004:1237 (далее – нежилое здание). Государственная регистрация права собственности общества на нежилое здание осуществлена 02.03.2005 (запись с номером регистрации 23-01/50-9/2005-231).

Департамент (арендодатель) и общество (арендатор) 17.05.2016 заключили договор аренды земельного участка для размещения и эксплуатации нежилого здания до 11.08.2063. Земельный участок расположен в санитарной защитной зоне – первом поясе санитарной охраны водозабора «Сочинский» (пункты 1.1, 2.1). Годовая арендная плата установлена в размере 644 760 рублей на основании вступившего в силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2015 по делу № А32-24246/2015 (пункт 3.2). Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 12.07.2016 (запись с номером регистрации 23-23/050/804/2016-1038/2).

Общество направило в администрацию проект дополнительного соглашения об изменении арендной платы в связи с вступлением 12.08.2017 в законную силу постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, которым внесены изменения в Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009№ 582. Дополнительное соглашение не подписано.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. 

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязанная заключить договор сторона должна в течение тридцати дней со дня получения проекта такого договора направить другой стороне извещение о его подписании, либо об отказе от подписания, либо о подписании на условиях протокола разногласий к проекту договора. Уклонение от исполнения данной обязанности предоставляет другой стороне право на понуждение к заключению договора в судебном порядке. В этом случае договор считается заключенным на указанных в решении суда условиях с момента вступления этого решения в законную силу (пункты 1, 4 статьи 445).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в предусмотренных законами или договором случаях (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд в случае неполучения от другой стороны ответа на соответствующее предложение в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления решения суда в законную силу (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса). 

По смыслу приведенного в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснения рассмотрение заявления собственника объекта недвижимости о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для уполномоченных органов является обязательным. Если орган уклоняется от направления проекта соответствующего соглашения заявителю, последний вправе либо оспорить бездействие этого органа в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса, либо заявить иск о понуждении к заключению такого соглашения в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (статья 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления, а сам размер определяется в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации принципами (статья 39.7).

К договору аренды, заключенному после вступления в силу закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению нормативно установленный порядок определения ее размера. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).  Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2015 № 306-ЭС15-208, обзор судебной практики № 4 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015). 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 в редакции постановления от 05.05.2017 № 531, вступившего в силу 12.08.2017, в числе основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержден принцип обязательного учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, его собственником. Размер арендной платы в этом случае не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении аналогичных участков, для которых такое ограничение отсутствует.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 Гражданского кодекса). К ограниченным в обороте отнесены земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий и в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Их предоставление в частную собственность запрещено (пункт 2, подпункты 1, 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория. 

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до 30.12.2013, сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в установленном до этой даты порядке (часть 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ). 

В силу пункта 4 статьи 31 Закона № 33-ФЗ, пункта 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ и принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. 

Земельный налог на территории города Сочи в отношении земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, составляет 0,5 процента от кадастровой стоимости участка (пункт 11 статьи 2 Порядка о земельном налоге, утвержденного решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Арендная плата за земельный участок является регулируемой. Ограниченность земельного участка в обороте обусловлена его нахождением в границах созданной до 30.12.2013 особо охраняемой природной территории (курорта федерального значения) и в первом поясе зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения. Земельный участок не подлежит приватизации. Размер арендной платы за него с 12.08.2017 не может превышать действующую ставку земельного налога. Согласованный при заключении договора аренды размер арендной платы изменен в связи с изменением ее нормативного регулирования. Общество в целях внесения определенности в арендные отношения вправе было требовать внесения изменения в договор аренды, а администрация в лице департамента была обязана подписать направленное ей соответствующее дополнительное соглашение. Право муниципальной собственности на земельный участок зарегистрировано до заключения договора аренды и никем в судебном порядке не оспорено. Администрация как в момент заключения договора аренды, так и в настоящее время могла и может быть арендодателем земельного участка, обладала и обладает полномочиями по распоряжению земельным участком. Договор аренды является действительным.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2022 по делу № А32-40312/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                 В.А. Анциферов

Судья     Т.Н. Драбо

Судья                 И.В. Сидорова