Дело №А79-10330/2017

30 октября 2018 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2018 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Александровой О.Ю., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кипарис» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 23.07.2018 по делу №А79-10330/2017, принятое судьей Баландаевой О.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Кипарис", г. Самара,

Самарская область, ул. Стара-Загора, д. 167 а, комн.10, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304212928200491, обществу с ограниченной ответственностью «Хлебные Истории», 

<

...>/10/3, пом. 1, третье лицо - Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары, 

<

...>,

об обязании предоставить помещение, о взыскании 283 332 руб. 50 коп.,

при участии: от истца (заявителя) – ФИО3 по доверенности №5 от 22.01.2018 (сроком до 31.12.2018);

от ответчика – ИП  ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 18.10.2018 (сроком на 1 год);

от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Хлебные Истории» – не явился, извещён;

от третьего лица – не явился, извещен,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Кипарис" обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об обязании ИП ФИО2 не чинить препятствия в пользовании помещением, площадью 102,9 кв.м, кадастровый номер: 21:01:010111:3166, расположенного по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>, о взыскании с ИП ФИО2 имущественных потерь в сумме 283 332 руб. 50 коп.

Исковые требования мотивированны наличием препятствий со стороны Ответчика в пользовании нежилым помещением, расположенным в цокольном этаже по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...> общей площадью 102,9 кв.м., в связи с простоем понесены имущественные потери за период с 06.06.2017 по 31.08.2017.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил иск, просил обязать ИП ФИО2 и ООО «Хлебные истории» не чинить препятствия в пользовании помещением, площадь. 102,9 кв.м, кадастровый номер: 21:01:010111:3166, расположенного по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>, взыскать с ИП ФИО2 имущественные потери в сумме 283 332 руб. 50 коп. 

Определением суда от 30.11.2017 привлечены в качестве третьих лиц Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары, общество с ограниченной ответственностью «Хлебные Истории».

Определением суда от 17.04.2018 привлечено в качестве соответчика ООО «Хлебные Истории».

Решением от 23.07.2018 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований об обязании не чинить препятствия в пользовании помещением, площадью 102,9 кв.м, кадастровый номер: 21:01:010111:3166, расположенным по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>, отказал, исковые требования о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 имущественных потерь в сумме 283 332 руб. 50 коп. за период с 06.06.2017 по 31.08.2017 оставил без рассмотрения.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Кипарис" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой обжалует решение в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании не чинить препятствия в пользовании помещением, площадью 102,9 кв.м, кадастровый номер: 21:01:010111:3166, расположенным по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>, просит отменить.

Заявитель указывает, что материалами дела подтверждается факт заключения сторонами договора аренды 15.04.2017.

Считает также доказанным факт передачи помещения истцу.

Также заявитель указал на ничтожность договора аренды, заключенного с ООО «Хлебные истории».

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение в обжалуемой части считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП  ФИО2 в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения в обжалуемой части, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции было рассмотрено и отклонено ходатайство заявителя о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (письменных пояснений ФИО5) (протокол судебного заседания от 23.10.2018).

ООО «Хлебные Истории», Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика, третьего лица по имеющимся в нем материалам.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Кипарис» (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) 15.04.2017 заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору помещение, назначение: нежилое, этаж: цокольный, кадастровый номер: 21:01:010111:3166, общей площадью 102,9 кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, для организации и деятельности аптеки готовых лекарственных форм.

По мнению истца, передача помещения оформлена актом приема-передачи от 05.06.2017 (т. 1 л.д. 17).

Начиная с 06.06.2017 по настоящее время, у Истца отсутствует возможность использования спорного помещения.

06.06.2017 Истцом были предприняты попытки попасть в Помещение, используя ключи, переданные Ответчиком 05.06.2017. Однако по причине замены замка, входную дверь открыть не удалось.

Отсутствие доступа в спорное помещение зафиксировано членами комиссии ООО «Кипарис» в актах от 06.06.2017, от 20.06.2017 (т. 1 л.д. 120,121).

Исходя из переговоров с Ответчиком, следует, что спорное Помещение передано другому Арендатору и исполнять обязательства по договору аренды, заключенному с Истцом, не намерен. На настоящий момент Помещение занимает другая организация с вывеской («Пекарня»).

30.06.2017 Истцом в адрес Ответчика направлена претензия с требованием о передачи Помещение в пользование Истца, которая оставлена Ответчиком без внимания.

Истец считает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении Ответчиком положений договора аренды об обязательстве не чинить препятствий в правомерном использовании Помещения.

Во исполнение п.3.1. договора аренды Истцом 20.06.2017 был оплачен

авансовый платеж в размере 200 000 (двести тысяч) рублей, что подтверждается платежными поручениями (т. 1 л.д. 18,19).

Однако согласно платежному поручению от 20.06.2018 №64 (т. 1 л.д. 20) указанные денежные средства были возвращены Ответчиком.

Пунктом 7.6. договора аренды в соответствии со ст.406.1 ГК РФ установлен размер и порядок взыскания имущественных потерь, возникших у Арендатора в связи с наступлением определенных обстоятельств. Так, в случае простоя деятельности Арендатора в Помещении в связи с невозможностью его эксплуатации не по вине Арендатора размер имущественных потерь определяется исходя из размера арендной платы за день простоя.

С исковым заявлением об обязании предоставить помещение, о взыскании 283 332 руб. 50 коп. имущественных потерь Истец обратился в суд. С учетом уточнения исковых требований Истец просил обязать ИП ФИО2 и ООО «Хлебные истории» не чинить препятствия в пользовании помещением, площадь. 102,9 кв.м, кадастровый номер: 21:01:010111:3166, расположенного по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>, взыскать с ИП ФИО2 имущественные потери в сумме 283 332 руб. 50 коп.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставил без рассмотрения требование истца в части взыскания имущественных потерь в размере 283 332,50 рублей, определенных Истцом на основании пункта 7.6 спорного договора аренды, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования споров Истцом.

В данной части решение не обжалуется.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

Согласно пункту 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. 

Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

В силу статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. 

Согласно пункту 47 постановления, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Из анализа приведенных правовых положений усматривается, что условием удовлетворения требования об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов: наличия права собственности (иного вещного права) у истца; наличие препятствий в осуществлении прав собственности или владения; обстоятельства, подтверждающие то, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения. 

Между тем истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации таких доказательств, а именно фактического владения помещением, не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением

случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим

Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора

применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом установлено, что ответчик является собственником нежилого помещения №1, площадью 102,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05 ноября 2015 года, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики (т. 1 л.д. 55). Право Ответчика на вышеуказанное помещение возникло на основании Договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством №Н-703 от 30 сентября 2015 года. Залог в пользу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом (п.3.4. Договора) (т. 1 л.д. 56-59).

В период с марта 2017 года по июнь 2017 года Истец и Ответчик взаимодействовали на предмет согласования условий договорных отношений по аренде нежилого помещения, принадлежащего Ответчику. Однако по причине несогласованности всех условий договора и наличия разногласий договор так и не был заключен, так стороны не пришли к соглашению о сроке аренды - Ответчик был намерен сдавать помещение на срок не более 11 месяцев, что и было указано в п.5.1 договора, а Истец настаивал на сроке аренды 5 (Пять) лет, что было не приемлемо для Ответчика.

Проанализировав представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно установил, что между Истцом и Ответчиком действительно имелось намерение заключить договор аренды нежилого помещения, площадью 102,9 кв.м, кадастровый номер: 21:01:010111:3166, расположенного по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>.

Фактически были подписаны сторонами договор аренды от 15 апреля 2017 года в 4-х экземплярах, в том числе акты приема-передачи без указания даты, а также дополнительное соглашения от 15 апреля 2017 года.

При этом согласно пункту 5.1 договора от 15 апреля 2017 года в первоначальной редакции срок действия договора составлял 11 (одиннадцать месяцев), с учетом изменений, оговоренных в дополнительном соглашении от 15 апреля 2017 года, срок аренды указан в течение 5 (пяти) лет с момента заключения по 14 апреля 2022 года.

Согласно п.1 указанного дополнительного соглашения от 15 апреля

2017 года стороны также оговорили, что: «Договор подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ Стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора распространяются на отношения сторон, возникшие с момента фактической передачи Арендодателем помещения Арендатору (даты подписания акта приема-передачи уполномоченными представителями сторон), то есть до момента его государственной регистрации).

Между тем спорный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Согласно сведениям, представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики, ИП ФИО2 19 мая 2017 года было подано заявление о государственной регистрации договора аренды от 15.04.2017 и дополнительного соглашения от 15.04.2017, также было приложено согласие Горкомимущества – залогодержателя от 04.04.2017 № 039-1864 на сдачу спорного помещения сроком на 2 года (том 3 л.д. 22, л.д. 50-53). Как следует их уведомления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики об отказе в государственной регистрации от 20.07.2017 (том 3 л.д. 53-54) оно было выдано в связи с поступлением 19 июня 2017 года заявления ИП ФИО2 о возврате вышеуказанных документов без государственной регистрации.

Факт передачи спорного помещения истцу не доказан.

Истцом в материалы дела представлена копия акта приема-передачи спорного помещения по договору аренды от 15.04.2017 б/н (т. 1 л.д. 17), с указанием даты 05.06.2017, однако у Ответчика имеется 3 экземпляра данного акта без указания даты приема-передачи спорного помещения.

Согласно пояснениям Ответчика, дата передачи помещения не была определена сторонами именно по причине наличия разногласий по сроку аренды помещения, а также длительности процедуры согласования иных условий договора и фактически спорное помещение 05 июня 2017 года, в том числе и ключи, не передавалось, замки в помещение не менялись.

В суде первой инстанции истец пояснил, что помещение принималось от имени Истца представителем ООО «Кипарис» ФИО5 на основании доверенности от 31.12.2016 № 87 (том 1 л.д. 70), непосредственно директор ООО «Кипарис» в приемке помещения не участвовал.

Между тем, как установлено судом, из 4-х экземпляров, подписанных сторонам договора аренды от 15 апреля 2017 года с приложениями, в том числе акта-приема передачи без указания даты, один экземпляр до момента государственной регистрации и фактической передачи помещения был передан Истцу, а три других экземпляра находились у Ответчика.

В материалах дела имеются все три оригинала комплекта вышеуказанного договора, прошитые, в том числе акт приема-передачи без даты и заверенные сторонами (том 4).

При этом, как пояснил истец, в связи с намерением использовать спорное помещение для размещения аптеки, один экземпляр спорного договора был необходим для оформления необходимых разрешительных документов.

Согласно пункту 1.4. договора аренды от 15 апреля 2017 года Истец, подписывая указанный договор, был уведомлен о наличии обременений права, помимо нахождения в залоге у Муниципального образования «г. Чебоксары-столица Чувашской Республики», спорное помещение на момент подписания договора находилось в аренде ООО «Пантера», договор аренды с которым был зарегистрирован 12.05.2016.

Из договора аренды от 04 мая 2016 года, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Пантера», следует, что спорное помещением было передано в аренду последнему на срок с 04 мая 2016 года по 01 февраля 2018 года. Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 04 мая 2018 года было подписано между Ответчиком и ООО «Пантера» 31 мая 2017 года, зарегистрировано регистрирующим органом 19 июня 2017 года, при этом акт приема-передачи помещения составлен также 31 мая 2017 года (том 4).

Учитывая вышеизложенное, а также то, что три экземпляра спорного

договора от 15 апреля 2017 года, с дополнительным соглашением и подписанным актом приема передачи без указания даты были, как установлено судом выше, были переданы Ответчиком 19 мая 2017 года на государственную регистрацию и находились там до момента отказа в государственной регистрации от 19 июля 2017 года, данные акты приема-передачи, подписанные со стороны Истца – директором ООО «Кипарис», со стороны Ответчиком – ИП ФИО2, в любом случае не могли подтвердить дату фактического приема–передачи спорного помещения.

Согласно дополнительному соглашению от 15 апреля 2017 года фактическая передача Арендодателем помещения Арендатору могла быть произведена и до государственной регистрации спорного договора, однако с «…даты подписания акта приема-передачи уполномоченными представителями сторон».

Такого акта приема-передачи не представлено.

Односторонне проставление в одном из экземпляра акта приема-передачи, подписанного между сторонами от имени Истца – директором, от имени Ответчика – самой ИП ФИО2 фактически 15 апреля 2017 года, даты – 05 июня 2017 года – не может являться надлежащим подтверждением совершенных сторонами действий по приему-передаче спорного помещения.

Директор истца не участвовал в фактической передаче объекта.

Доверенность на имя представителя ООО «Кипарис» ФИО5 от 31.12.2016 № 87 (том 1 л.д. 70) содержит полномочия на представление интересов ООО «Кипарис» по осмотру помещения по договору аренды с ИП ФИО2 от 15.04.2017, однако на дату выдачи указанной доверенности – 31.12.2016 о дате заключения указанного договора не было известно.

Доказательств участия ФИО5 в осмотре и приемке-передаче спорного помещения Истцом также не представлено.

Ответчик передачу помещения Истцу, в том числе 05 июня 2017 года, отрицает.

Кроме того, судом принято во внимание, что до 28 июня 2017 года доказательств направления Истцу каких–либо претензий, требований о допуске в спорное помещение не представлено.

 Акты о недопуске от 06 июня и 20 июня 2017 года имеют односторонний характер, подписан взаимозависимыми с Истцом лицами.

Ответчик ссылается на то, что из-за временного интервала согласования условий договора, в частности срока аренды, Ответчик отказался от договорных отношений с Истцом, что последнему было известно, и уже 13 июня 2017 года Ответчик обратился в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом за получением согласия на сдачу помещения в аренду иному лицу.

Согласно письму Горкомимущества от 20.06.2017 Ответчик отозвал свое согласие на сдачу в аренду помещения по договору аренды от 15.04.2017 и получил согласие на сдачу в аренду спорного помещения ООО «Хлебные Истории» (т. 1 л.д. 60).

В отзыве (т. 3 л.д. 31) ООО «Хлебные Истории» пояснило, что в соответствии с достигнутыми договоренностями сторон Обществом принято спорное помещение и используется по целевому назначению. За время нахождения в арендованном помещении не поступало каких-либо требований о предоставлении доступа в помещении, право пользования спорным помещением никем не оспаривалось.

Заключение с 01 июля 2017 года Ответчиком договора аренды с ООО «Хлебные истории» и фактическую передачу и использование спорного помещения указанным арендатором Истец не оспорил.

При таких обстоятельствах в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Истец не доказал факт передачи Ответчиком ему в аренду спорного помещения по договору аренды от 15.04.2017 б/н, равно как и доказательств того, что на момент обращения с исковыми требованиями он являлся фактическим пользователем помещения.

Следовательно, общество не является лицом, имеющим право на защиту его владения против собственника (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, соответствующим нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не нашедшие своего подтверждения в материалах дела.

Ссылка на ничтожность договора аренды от 01.07.2017, заключенного с ООО «Хлебные истории» судом отклоняется.

По правилам статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанная сделка к ничтожным не относится.

В то же время договор аренды от 01.07.2017, заключенный с ООО «Хлебные истории», в установленном законом порядке не оспорен и недействительным не признан.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 23.07.2018 по делу №А79-10330/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кипарис» - без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

Судьи

О.Ю. Александрова

Н.В. Устинова