АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35290/2021

г. Краснодар

06 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 06 октября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Владение-В» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 09.02.2021), в отсутствие ответчика – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2022 по делу № А32-35290/2021, установил следующее.

ООО «Владение-В» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) о признании права собственности на реконструированный объект – «Гостиничный комплекс», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302037:68 площадью 17 912 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Благодатная, со следующими технико-экономическими характеристиками: площадь застройки – 1935 кв. м, общая площадь гостиничного комплекса – 4512,4 кв. м, общая площадь номеров – 2430 кв. м, вместимость – 150 мест, количество двухместных номеров – 75 штук, строительный объем – 22 709,16 куб. м, количество этажей – 3, подземная этажность – 0, в том числе: 

– здание гостиничного комплекса № 1: вместимость – 6 мест, количество номеров – 3, площадь застройки – 215 кв. м, общая площадь всего здания – 510,5 кв. м, общая площадь номеров – 100,4 кв. м, строительный объем – 2523,24 куб. м, количество этажей – 3, подземная этажность – 0; 

– здание гостиничного комплекса № 2: вместимость – 18 мест, количество номеров – 9, площадь застройки – 215 кв. м, общая площадь всего здания – 500,9 кв. м, общая площадь номеров – 291,2 кв. м, строительный объем – 2523,24 куб. м, количество этажей – 3, подземная этажность – 0; 

– здание гостиничного комплекса № 3: вместимость – 18 мест, количество номеров – 9, площадь застройки – 215 кв. м, общая площадь всего здания – 499,7 кв. м, общая площадь номеров – 291,2 кв. м, строительный объем 2523,24 куб. м, количество этажей – 3, подземная этажность – 0; 

– здание гостиничного комплекса № 4: вместимость – 18 мест, количество номеров – 9, площадь застройки 215 кв. м, общая площадь всего здания – 499,6 кв. м, общая площадь номеров – 291,2 кв. м, строительный объем – 2523,24 куб. м, количество этажей – 3; подземная этажность – 0; 

– здание гостиничного комплекса № 5: вместимость – 18 мест, количество номеров – 9, площадь застройки – 215 кв. м, общая площадь всего здания – 497,5 кв. м, общая площадь номеров – 291,2 кв. м, строительный объем – 2523,24 куб. м, количество этажей – 3, подземная этажность – 0; 

– здание гостиничного комплекса № 6: вместимость – 18 мест, количество номеров – 9, площадь застройки – 215 кв. м, общая площадь всего здания – 500 кв. м, общая площадь номеров – 291,2 кв. м, строительный объем – 2523,24 куб. м, количество этажей – 3, подземная этажность – 0; 

– здание гостиничного комплекса № 7: вместимость – 18 мест, количество номеров – 9, площадь застройки – 215 кв. м, общая площадь всего здания – 501,4 кв. м, общая площадь номеров – 291,2 кв. м, строительный объем – 2523,24 куб. м, количество этажей – 3, подземная этажность – 0; 

– здание гостиничного комплекса № 8: вместимость – 18 мест; количество номеров – 9; площадь застройки – 215 кв. м, общая площадь всего здания – 502,2 кв. м, общая площадь номеров – 291,2 кв. м, строительный объем – 2523,24 куб. м, количество этажей – 3, подземная этажность – 0; 

– здание гостиничного комплекса № 9: вместимость – 18 мест, количество номеров – 9, площадь застройки – 215 кв. м, общая площадь всего здания – 500,6 кв. м, общая площадь номеров – 291,2 кв. м, строительный объем – 2523,24 куб. м, количество этажей – 3, подземная этажность – 0. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю. 

Решением суда от 30.11.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.03.2022, исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Администрация указывает, что общество не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ, в связи с чем удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Общество не представило доказательств обращения в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство, а также отказ уполномоченного органа. Требования общества сводятся к легализации самовольно реконструированной постройки в судебном порядке в обход административного порядка.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302037:68 площадью 17 912 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Благодатная, с видом разрешенного использования – «гостиница» в соответствии с дополнительным соглашением от 11.09.2020 (ранее с видом разрешенного использования «квартал коттеджной застройки»), находящегося в территориальной зоне «Ж-2», что подтверждается договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 27.04.2015 № 4900009854, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (запись в ЕГРН от 04.06.2015 № 23-23/050-23/050/134/2015-449/1). 

1 июля 2014 года по договору купли-продажи истцом приобретены расположенные на указанном земельном участке объекты недвижимости, а именно: 

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2666, назначение – нежилое здание, этажность – 3, общая площадь – 296,3 кв. м, степень готовности объекта – 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации от 13.10.2018 № 23:49:0302037:2666-23/050/2018-1); 

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2667, назначение – нежилое здание, общая площадь – 295,2 кв. м, степень готовности объекта – 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации от 13.10.2018 № 23:49:0302037:2667-23/050/2018-1); 

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2668, назначение – нежилое здание, общая площадь – 291,5 кв. м, степень готовности объекта – 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации от 13.10.2018 № 23:49:0302037:2668-23/050/2018-1); 

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2670, назначение – нежилое здание, общая площадь – 290,3 кв. м, степень готовности объекта – 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации от 13.10.2018 № 23:49:0302037:2670-23/050/2018-1); 

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2671, назначение – нежилое здание, общая площадь – 290,3 кв. м, степень готовности объекта – 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации от 13.10.2018 № 23:49:0302037:2671-23/050/2018-1); 

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2672, назначение – нежилое здание, общая площадь – 290,3 кв. м, степень готовности объекта – 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации от 13.10.2018 № 23:49:0302037:2672-23/050/2018-1); 

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2673, назначение – нежилое здание, общая площадь – 290,3 кв. м, степень готовности объекта – 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации от 13.10.2018 № 23:49:0302037:2673-23/050/2018-1); 

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0302037:2674, назначение – нежилое здание, общая площадь – 290,3 кв. м, степень готовности объекта – 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации от 13.10.2018 № 23:49:0302037:2674-23/050/2018-1); 

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:9179, назначение – нежилое здание, общая площадь – 298,4 кв. м, степень готовности объекта – 85%, что подтверждается техническим паспортом здания незавершенного строительством и выпиской из ЕГРН (запись регистрации от 13.10.2018 № 23:49:0000000:9179-23/050/2018-1). 

Строительство указанных объектов осуществлялось предыдущим владельцем – ООО «Стройгазконсалтинг» на основании разрешения на строительство от 12.09.2007 № RU 23309-305, сроком действия до 12.08.2008, позволяющем строительство «Квартала коттеджной застройки» общей площадью 3825 кв. м, площадью застройки 1800 кв. м, строительным объемом 15 120 куб. м, переменной этажностью 2 – 3, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302037:68 площадью 17 912 кв. м, расположенном по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Благодатная. 

В 2018 году по заказу общества изготовлена проектная документация на реконструкцию «Квартала коттеджной застройки», получившая положительное заключение негосударственной экспертизы, проведенной ООО «Национальное бюро экспертизы» (свидетельство об аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации от 10.11.2016 № RA.RU.611008; свидетельство об аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий от 12.12.2016 № RA.RU.611025). 

С целью изменения вида разрешенного использования земельного участка общество обратилось с соответствующим заявлением в администрацию, которое было удовлетворено. 

В договор аренды от 27.04.2015 № 4900009854 дополнительным соглашением от 11.09.2020 внесены соответствующие сведения в отношении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302037:68. 

Обществу в 2019 году по его заявлению выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302037:68. 

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302037:68 находится на территории исторического поселения регионального значения, общество обратилось в НАО «Наследие Кубани» для предоставления заключения об анализе градостроительной ситуации (указанное общество является членом саморегулируемой организации – Союза инженеров-изыскателей «СтандартИзыскания» (свидетельство № СРОСИ-И-02741.1-05052016). Соответствующее заключение получено обществом в феврале 2021 года. 

В соответствии с указанным заключением масштаб и стилистика возводимых зданий гостиничного комплекса в целом соответствуют параметрам сложившейся застройки. Проектируемый объект не окажет негативного влияния на формирование застройки микрорайона. По своим высотным параметрам соответствует правилам землепользования и застройки г. Сочи. 

Общество, ссылаясь на завершение строительства объектов гостиничного комплекса, соответствие объектов строительным, пожарно-техническим и санитарным правилам и нормам, обратилось в суд с иском о признании права собственности на указанные объекты. 

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 названного Кодекса способами.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса признание права является одним из способов защиты права. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания заинтересованным лицом спорной вещью на заявленном им праве.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 31 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановления Пленумов № 10/22), признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ, действовавшей на момент принятия решения судом первой инстанции) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичные положения закреплены в пункте 25 постановления Пленумов№ 10/22.

Таким образом, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщиком получены необходимые разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена.

Следовательно, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо исследовать вопрос о наличии (либо отсутствии) совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса.

Суд первой инстанции провел по делу судебную экспертизу. 

В заключении от 28.09.2021 № 1099 эксперт определил основные технико-экономические показатели объектов исследования, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Благодатная: тип объектов – стоящие отдельно здания, вид объектов – объекты капитального строительства, количество объектов – 9 отдельно стоящих капитальных зданий, предназначенных для использования в качестве гостиницы, площадь застройки – 1935 кв. м, общая площадь гостиничного комплекса – 4596,3 кв. м, общая площадь гостиничных номеров – 2430 кв. м, количество гостиничных номеров – 75 штук, число размещаемых гостей – 150 человек.

В ходе натурного исследования не выявлены признаки изменения пятна застройки объектов исследования. По результатам камеральной обработки и анализа информации, содержащейся в материалах дела, эксперт пришел к выводу о том, что причины, ставящие указанные параметры под сомнение не выявлены. Площадь застройки, общая площадь и площадь гостиничных номеров приняты по данным из проектной документации и положительного заключения экспертизы от 28.05.2018 № 23-2-1-2-0022-18. 

По результатам натурного экспертного исследования также установлено, что спорные объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302037:68 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Благодатная, соответствуют параметрам, указанным в проектной документации на реконструкцию объектов капитального строительства с «Квартал коттеджной застройки» на «Гостиничный комплекс (три звезды)» всех разделов, имеющей положительное заключение негосударственной экспертизы от 28.05.2018 № 23-2-1-2-0022-18. Значительных отклонений фактических параметров от требований проектной документации, влияющих на эксплуатационные характеристики объектов, на момент проведения экспертизы не выявлено. 

По результатам проведенных исследований установлено соответствие исследуемых объектов строительным, санитарно-гигиеническим и градостроительным нормам и правилам. Эксперт пришел к выводу о том, что спорные объекты исследования на момент проведения обследования могут быть введены в эксплуатацию. 

Дефекты, обозначенные в «Классификаторе основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов» как значительные или критические, а также нарушения требований «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений 384-ФЗ от 30.12.2009», касающиеся предельных состояний и характеризующиеся нарушениями прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований в частности разрушениями любого характера, потерей устойчивости формы, потерей устойчивости положения, наличию дефектов в ограждающих конструкциях, покрытиях и перекрытиях, на момент проведения экспертизы не выявлены. Экспертизой не выявлены нарушения, которые могут повлечь угрозу жизни и здоровья граждан. 

Таким образом, по результатам судебной экспертизы эксперт пришел к выводу о том, что реконструированный обществом объект угрозу жизни и здоровья граждан не создает, находится в границах земельного участка, принадлежащего обществу на праве аренды. Права других землепользователей не нарушены. Экспертом проверено соблюдение в результате реконструкции предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения общества, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушении прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц.

С учетом изложенного, принимая во внимание заключение судебной экспертизы по делу, а также то, что реконструированный объект расположен на земельном участке, принадлежащем обществу на праве аренды, соответствует проектной документации, получившей положительной заключение, а также строительным, градостроительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, признания права собственности общества на реконструированный объект. 

Между тем суды не учли следующее. 

На основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

В этом смысле вынося решение о признании самовольной постройки в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц, суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку.

В пункте 26 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее – Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

В рассматриваемом случае суды не учли положения договора аренды от 27.04.2015.

В пункте 1.3 договора стороны согласовали, что возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается. 

При этом в абзаце 2 пункта 1.1 договора аренды указано, что земельный участок расположен в границах зон с особыми условиями использования территории: узлы пересечения разнонаправленных геодинамических активных разломов, зоны предполагаемых геодинамически активных разломов, выделяемые по характерным формам современного рельефа, зона охраны лечебно-оздоровительных объектов – санаторий «Актер» 300 м, санаторий «Заря» 300 м, санаторий «Искра» 300 м.

Между тем при наличии указанных сведений, а также указаний ответчика суды не исследовали вопрос возведения строений на землях особо охраняемых территорий, не истребовали необходимые документы, в частности, градостроительный план земельного участка, а также правомерность изменения вида разрешенного использования земельного участка. Изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно на один из предусмотренных регламентом видов для данной территориальной зоны (часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации; пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Таким образом, суды не совершили необходимых действий для правомерного разрешения спора.

Исследование вопроса возведения строений на землях особо охраняемых территорий является существенным для признания права собственности на объекты расположенные на таких земельных участках, строительство спорных объектов с заявленным истцом назначением предполагает проведение государственной экспертизы таких объектов и повышенные требования к ним.

Нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации требований получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и заключения государственного строительного надзора, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10.

Вместе с тем, суд не изучил указанные обстоятельства, не проверил возможность признания права собственности на спорные объекты без исследования вопроса о возведения строений на землях особо охраняемых территорий, при этом в проведенной экспертизе, которую суд принял в качестве доказательства соответствия объектов градостроительным и строительным нормам и правилам и сделал вывод о том, что сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан ответ на этот вопрос не содержится.

Следует отметить, что законченный строительством объект не оценивался судом с точки зрения соответствия его выданному разрешению на строительство, в судебных актах не отражено в результате каких изменений в нем возникли нарушения параметров строительства, при этом эксперты исследовали спорный объект сравнивая его параметры с новой проектно-сметной документацией, не имеющей связи с разрешением на строительство.

Кроме того, кассационный суд отмечает, что производство судебной экспертизы поручено эксперту-строителю ФИО2 и геодезисту ФИО3 К экспертному заключению приложены следующие документы, подтверждающие образование ФИО2: диплом от 05.07.2012 о присуждении квалификации «инженер» по специальности «Теплогазоснабжение и вентиляция», диплом о профессиональной переподготовке от 18.07.2018 по программе «Промышленное и гражданское строительство», диплом о профессиональной переподготовке от 16.09.2020 по программе «Исследование и оценка объектов землеустройства». Образование ФИО3 подтверждено дипломом от 04.07.2011 о присуждении квалификации «геоинформатик» по специальности «Прикладная информатика в географии», а также удостоверением о краткосрочном повышении квалификации по направлению «Инженерные изыскания», специализация «Инженерно-геодезические изыскания». С учетом предмета исследования эксперты должны быть аттестованы на право подготовки заключений экспертизы проектной документации или результатов инженерных изысканий в порядке, установленном статьей 49.1 Градостроительного кодекса.

Таким образом, суду при новом рассмотрении следует исследовать вопрос возведения строений на землях особо охраняемых территорий, в случае установления данного обстоятельства повторно рассмотреть вопрос о соответствии объектов градостроительным и строительным нормам и правилам с учетом возведения их на землях особо охраняемых территорий, а также оценить соответствие законченного строительством объекта выданному разрешению на строительство и проектно-сметной документации, приложенной к данному разрешению. В случае установления необходимости проведения дополнительной или повторной экспертизы по делу поручить проведению экспертам, которые отвечают критериям, установленным статьей 49.1 Градостроительного кодекса.

При таких обстоятельствах, вывод нижестоящих судов о наличии оснований для удовлетворения иска общества суд кассационной инстанции считает преждевременным, сделанным по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 4 статьи 15 Кодекса, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Данная норма во взаимосвязи с упомянутыми положениями статей 65 и 71 указанного Кодекса означает, что судом должно быть исследовано, поименовано в судебном акте и мотивированно принято или отклонено каждое доказательство, после чего по результатам оценки их совокупности во взаимной связи сделан обобщающий вывод об их достаточности для подтверждения или опровержения указываемых стороной обстоятельств полностью или в части.

Поскольку обжалуемые судебные акты не могут быть признаны судом кассационной инстанции законными и обоснованными, то они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть указания суда кассационной инстанции, устранить все нарушения, установить и исследовать имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, исследовать представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2022 по делу № А32-35290/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий        В.В. Аваряскин

Судьи        Е.И. Афонина

        Е.Л. Коржинек