АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020

http://novgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Великий Новгород

Дело № А44-10043/2019

16 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 июня 2020 года

Арбитражный суд Новгородской области в составе судьи  Киселевой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровой В.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению:

АО "ДЭП № 77" (ИНН 5321140030, ОГРН 1105321002555)

к ООО "Асдортранс" (ИНН 7722845360, ОГРН 1147746620130)

о расторжении договора и взыскании задолженности по арендной плате

при участии

от истца: ФИО1, удостоверение адвоката, доверенность от 28.05.2020;

от ответчика: ФИО2, генерального директора, решение о 03.02.2018; ФИО3, директора по правовым вопросам, решение от 29.01.2020;

установил:

Акционерное общество "Дорожное эксплуатационное предприятие №77"(далее- истец, АО «ДЭП № 77») обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Асдортранс" (далее- ответчик, ООО «Асдортранс») с требованиями о:

- расторжении договора субаренды земельного участка от 01.11.2014 и обязании ООО «Асдортранс» возвратить АО « ДЭП№ 77» земельные участки: площадью 6 234 кв.м. (учетный номер части - 30) и площадью 15 912 кв.м. (учетный номер части - 51), из состава земельного участка с кадастровым номером 53:11:1300114:0002, площадью 142 920 кв.м.;

- взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды земельного участка от 01.11.2014 за аренду земельных участков площадью 6 234 кв.м. и 15 912 кв.м. за период с 01.06.2018 по 31.10.2019 в размере 1 416 292,07 руб.;

- взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком площадью 120 774 кв. м. за период с 01.06.2018 по 31.10.2019 в размере 7 723 799,23 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования по основаниям, изложенным в заявлении, дополнительных пояснениях к заявлению. Как полагает истец, на стороне ответчика имеется задолженность по договору субаренды земельного участка, а также не внесение оплаты за пользование земельным участком площадью 120 774 кв. м., на котором располагаются объекты, принадлежащие ответчику. Кроме того, настаивал на расторжении договора субаренды по причине нарушения пунктов 6.2.1 и 6.2.4 договора.

Представители ответчика требования не признали по доводам, изложенным в отзыве на иск. Факт не внесения арендной платы по договору субаренды с 01 марта 2019 года не отрицали и обосновывали это отсутствием доступа на арендуемые земельные участки и наличием судебных споров. В части доводов о взыскании неосновательного обогащения ссылались на  условия договора субаренды, предусматривающие право доступа арендатора на весь земельный участок для прохода и проезда к арендуемым частям. Настаивали на отсутствии оснований расторжения договора, поскольку АБЗ относится к сооружениям, установка которых не требует каких-либо разрешений.

Оценив доказательства по делу, суд  установил следующее.

01.11.2014 между АО «ДЭП №77» (далее- Арендодатель) и ООО «Асдортранс» (далее- Субарендатор) заключен договор субаренды (далее- договор субаренды), в соответствии с которым во временное возмездное пользование субарендатора на срок до 31.12.2017 переданы части земельного участка с кадастровым номером 53:11:1300114:2, общей площадью 142 920 кв.м., расположенного в д. Подберезье Новгородского района Новгородской области, а именно площадью 6 234 кв.м., учетный № 30, а площадью 15 912 кв.м., учетный  № 51 (том 1,л.22-24). 

Договор зарегистрирован в установленном порядке 22.01.2015.

16.11.2017 сторонами заключено дополнительное соглашение №2/2017 к договору субаренды, зарегистрированное 14.12.2017, в соответствии с которым срок субаренды земельных участков продлен до 01.12.2021 (том 1,л.28).

01.06.2018 стороны заключили дополнительное соглашение №1/2018 к договору субаренды, зарегистрированное 20.06.2018, в соответствии с которым арендодатель передает, а субарендатор принимает в субаренду земельный участок площадью 142 920 кв.м, кадастровым номером 53:11:1300114:2, расположенного в д. Подберезье Новгородского района Новгородской области. Срок аренды по договору от 01.11.2014 установлен сторонами с 01.01.2015 по 31.12.2021. 

Решением Арбитражного суда Новгородской области по делу № А44-10439/2018 от 18.04.2019 признаны недействительными дополнительные соглашения от 16.11.2017 №2/2017 и от 01.06.2018 №1/2018, заключенные между АО «ДЭП №77» и ООО «Асдортранс». На ООО «Асдортранс» возложена обязанность по возврату АО «ДЭП №77» земельного участка с кадастровым номером 53:11:1300114:2 , площадью 142 920 кв.м., расположенного по адресу: Новгородская область, Новгородский район, д. Подберезье.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2019 решение суда первой инстанции изменено, отказано в удовлетворении иска в части признания недействительным дополнительного соглашения от 16.11.2017 №2/2017.

Постановлением АС СЗО от 11.11.2019 по делу А44-10439/2018 постановление 14 ААС оставлено без изменения.

Таким образом, между Арендодателем и Субарендатором имеют место правоотношения по аренде двух частей земельного участка с кадастровым номером 53:11:1300114:2, расположенного в д. Подберезье Новгородского района Новгородской области, площадью 6 234 кв.м. и 15 912 кв.м. сроком до 01.12.2021.

По условиям договора субаренды арендная плата определяется из расчета 50 руб. за 1 кв.м. арендуемой площади, что составляет в год  1 107 300 руб., в том числе НДС 18% или 92 275 руб. в месяц, в том числе НДС 18% (том 1,л.22).

Таким образом, за период с 01.06.2018 по 31.10.2019 (17 месяцев) размер арендной платы составит 1 568 675 руб. (92 275 руб. х 17 мес).

В силу статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

  Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно имеющимся в материалах дела платежным поручениям за период с 01.06.2018 по 28.02.2019 ответчиком внесена арендная плата по договору субаренды земельного участка от 01.11.2014 в размере 1 084 067,80 руб. (том 2,л.39-47).

Следовательно, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.03.2019 по 30.10.2019 составила 484 607,20 руб. (1 568 675 – 1 084 067,80).

Довод истца о том, что арендная плата за указанный период вносилась исходя из дополнительного соглашения № 1 от 01.06.2018 за весь земельный участок площадью  142 920 кв.м, с кадастровым номером 53:11:1300114:2 из расчета 10 руб. за 1 кв.м. не принимается судом.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку дополнительное соглашение № 1 от 01.06.2018 к договору субаренды от 01.11.2014, устанавливающее размер арендной платы 10 руб. за 1 кв.м. и размер участка равный 142 920 кв.м., признано недействительным, Арендодатель был обязан возвратить Субарендатору полученные им денежные средства по данному дополнительному соглашению. Доказательств такого возврата суду не представлено.

При таких обстоятельствах,  платежи ответчика, внесенные с назначением платежа как арендная плата по договору субаренды от 01.11.2014 за период с 01.06.2018 по 28.02.2019, подлежат учету в счет арендной платы по договору субаренды.

Довод ответчика об отсутствии доступа к арендуемым земельным участкам как  основание для невнесения арендной платы отклоняется судом, поскольку в силу статьи 614 ГК РФ  при существенном ухудшении условий пользования, предусмотренных договором аренды, или состояния имущества, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, но не освобождения от её внесения.

Истец также просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 53:11:1300114:2 площадью 120 774 кв. м. (142 920 кв.м.– 6234 кв.м.(№ 30)-15912 кв.м.(№ 51)), ссылаясь на признание недействительным соглашения № 1 от 01.06.2018 и фактическим пользованием ответчиком данным земельным участком.

При расчете неосновательного обогащения за период с 01.06.2018 по 31.10.2019 истец использует размер платы равный 50  руб. (50,84 руб. с 01.01.2019) за 1 кв.м.

 Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

 В силу статьи 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Согласно пункту 3.1.2 договора субаренды Арендодатель обязуется не препятствовать  Субарендатору пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора, в том числе обеспечивать проход и проезд к арендуемому имуществу через земельный участок, находящийся во владении Арендодателя (дорогу).

Таким образом, Субарендатор вправе беспрепятственно и без взимания дополнительной платы за такой  проход и проезд к земельным участкам с учетными номерами 30 и 51 использовать земельный участок Арендодателя с кадастровым номером 53:11:1300114:2 площадью 120 774 кв. м.

Истец ссылается на расположение на земельном участке площадью 120 774 кв. м. имущества ответчика, а именно весов, контейнеров, открытых складов сыпучих материалов (том 2, л.66,70), а также на использование ответчиком железнодорожных веток, переданных по договору аренды (том 2,л.179).

Ответчик возражая, ссылается на одностороннее составление такой схемы истцом, без привлечения в установленном порядке кадастрового инженера, и использование железнодорожных веток на законных основаниях, включающих и пользование земельными участками под данными ветками.

Как подтверждается договором аренды недвижимого имущества от 12.11.2015 и дополнительными соглашениями к нему от 12.11.2015, 16.11.2017, 07.05.2018, заключенным между АО «ДЭП № 77» и ООО «Асдортранс», во временное пользование ООО «Асдортранс» переданы часть железнодорожных путей с кадастровым номером 53:11:1300109:1108 общей протяженность 1 347,30 п.м., расположенных в Новгородском районе, д.Подберезье, протяженностью 540,5 п.м. и 778,15 п.м. сроком до 31.12.2021 (том 1,л.84-94).

Впоследствии, решением арбитражного суда Новгородской области от 07.03.2019 по делу А44-10245/2018, дополнительное соглашение от 07.05.2018 к договору аренды недвижимого имущества от 12.11.2015, которым вносились дополнения в перечень передаваемого в аренду имущества (железнодорожный путь протяженностью 778,15 п.м.), признано недействительным.

По условиям данного договора аренды железнодорожные пути передаются для осуществления таких видов деятельности как: организация перевозочного процесса грузов, обеспечение строительства новых производственных объектов или проведение каких-либо работ для нужд арендатора, организация оказания арендатором услуг другим лицам, использование путей  для собственных и иных нужд арендатора, а также осуществления иной хозяйственной деятельности. 

Согласно части 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

 Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

В договоре аренды недвижимого имущества от 12.11.2015 отсутствует условие о необходимости заключения договора аренды земельного участка либо положения о том, что арендная плата не включает в себя плату за земельный участок.

Поскольку при толковании условий договора по правилам ст. 431 ГК РФ установлено, что в договоре аренды  сооружения (железнодорожных путей) отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположен переданный в аренду объект, в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ арендная плата по вышеуказанному договору за пользование  железнодорожными путями включает плату за пользование земельным участком, на котором они расположены и необходимом для их эксплуатации.

Материалами дела подтверждается внесение ответчиком арендной платы  по договору аренды недвижимого имущества от 12.11.2015 за период с июня 2018 года по февраль 2019 года (том 2,л.162-170).

Согласно схеме земельного участка с кадастровым номером 53:11:1300114:2 площадью 142 920 кв.м. железнодорожные пути  находятся на земельном участке с кадастровым номером 53:11:1300114:2 и граничат с частями земельного участка, предоставленными ответчику по договору субаренды (том 1,л.66-83).

Ссылка истца на акт инвентаризации от 23.05.2019, подтверждающий факт принадлежности  ответчику отсева гранитного в количестве 13000 куб.м., минерального порошка, щебня в количестве не менее 8000 куб.м., контейнера-лаборатории, 2016 года, весов автомобильных и контейнера-диспетчерской (том 2,л.67-68) не могут свидетельствовать о том, что указанное имущество располагается за пределами частей земельных участок, предоставленных в субаренду, а также частей земельных участков, предоставленных для эксплуатации железнодорожных путей.

Учитывая целевое назначение использования железнодорожных путей, платность использования земли под указанными железнодорожными путями, а также условие договора субаренды о беспрепятственном пользовании всем земельным участком,  суд полагает, что основания для взыскания с ответчика неосновательного обогащения за пользование земельным участком отсутствуют.

По третьему требованию истца о расторжении договора субаренды суд исходит из следующего.

Согласно пункту 10.2 договора субаренды от 01.11.2014 договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктами 6.2.1 и 6.2.4 договора субаренды, на которые ссылается истец, предусмотрено, что Субарендатор обязан получать все необходимые согласования и разрешения в контролирующих органах на размещение оборудования по производству собственной продукции и соблюдать действующие экологические, санитарно-эпидемиологические и технологические нормы и правила.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что на земельных участках, переданных в субаренду, расположена асфальтосмесительная установка  Amomatic 200 SM с заводским номером 9388, 2011 года выпуска, включающая емкости для хранения битума (металлические) в количестве 5 шт., контейнер управления АСУ (металлический) с оргтехникой и мебелью, металлический контейнер для сварочных работ (красный), емкости для хранения минерального порошка (зеленые) в количестве 2 шт., емкость для хранения дизельного топлива (зеленая), оборудованный кондиционером, контейнер-электрощитовую, контейнер-компрессорную, емкость металлическую с большим отверстием круглого сечения для монтирования к воздуховоду АБЗ, топливно-раздаточный комплекс (одна цилиндрическая емкость вместимостью 18 000 л с 2 топливно-раздаточными колонками и металлическим навесом для оператора).

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» (далее- Закон №116-ФЗ) опасными производственными объектами являются предприятия или их цехи, участки, площадки, а также иные производственные объекты, указанные в Приложении 1 к настоящему Федеральному закону. 

Из письма производителя Amomatic от 28.2.2020 следует, что Amomatic 200 SM является модульной конструкцией, обеспечивающей монтаж и перемещение установки быстро и без проблем. Бетонные фундаменты не нужны, для монтажа АБЗ Амоматик стандартного типа сварочная работа не требуется, установка безопасно переносится с места на место при помощи трейлера, что делает возможным многократный перенос установки с места на место в течение сезона укладки асфальта (том 2,л.48).

Согласно ответу Северо-Западного управления Ростехнадзора от 10.03.2020 в ходе проверки, проводимой отделом промышленной безопасности по Новгородской области в период с 30.10.2019 по 29.11.2019, установлено, что ООО «Асдортранс» эксплуатацию опасного производственного объекта, расположенного в д.Подберезье Новгородского района, не осуществляет (том 2,л.49).

В соответствии с представленными бухгалтерской справкой от 07.05.2020 и актом о приеме-передаче объекта основных средств от 12.12.2014, асфальтосмесительная установка  Amomatic 200 SM принята к бухгалтерскому учету по счету 01 «Основные средства», машины и оборудование (том 2,л.86-88).

Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих об отнесении эксплуатируемой ответчиком установки Amomatic 200 SM либо иных объектов к опасным производственным объектам.

При таких обстоятельствах, утверждение истца о нарушении пунктов 6.2.1 и 6.2.4 условий договора субаренды от 01.11.2014 суд считает недоказанным.

Относительно расторжения договора по основаниям невнесения арендных платежей более двух сроков подряд, суд  исходит из следующего.

По смыслу статьи 619 ГК РФ расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

При этом расторжение договора по решению суда, являющееся ответственностью за нарушение обязательства, является правом суда, что исключает обязательное применение такой нормы судом с учетом обстоятельств дела.

Согласно части 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (часть 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в период с 01 марта 2019 года по настоящее время на территории земельного участка с кадастровым номером 53:11:1300114:2 истцом установлен пропускной режим, предусматривающий проход и проезд к арендуемым земельным участкам и обратно на основании разовых пропусков, действительных для посещения только в день и время, указанных в заявке, и оформляемых на основании заявки арендатора с представлением  таких  документов как: паспорта и трудового договора лица, на которое оформляется пропуск,  графика работы сотрудника, справки МВД об отсутствии уголовного преследования в отношении указанного лица, фото, а для перевозки грузов: документов на транспортное средство и лицо, которое им управляет, документов, подтверждающих право собственности на вывозимое имущество и т.п. (том 1,л.131-135).

Письмом от 17.04.2019 ответчик выразил намерение добровольно расторгнуть договор субаренды и вывезти  свое имущество, освободив земельные участки № 30 и №51 в срок до 01.07.2019 (том 1,л.136-138).

Вместе с тем, со стороны истца не последовало действий на такое добровольное предложение. Доказательств обратного суду не представлено.

02 августа 2019 года ответчик обратился в суд с требованием к АО «ДЭП № 77» об обязании последнего открыть ООО "Асдортранс" свободный доступ к земельному участку с кадастровым номером 53:11:1300114:2 и передать имущество, принадлежащее ООО «Асдортранс» на праве собственности (дело А44-7396/2019).

23 октября 2019 года арбитражный суд Новгородской области в удовлетворении требований ООО «Асдортранс» отказал, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 24.01.2020 отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требование ООО «Асдортранс».

Постановлением  АС СЗО от 03.06.2020 постановление 14 ААС отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.

Таким образом, в рассматриваемый период невнесение арендной платы по договору субаренды было следствием имеющегося между сторонами спора, инициированного истцом в связи с введения пропускного режима, что можно расценивать как приостановлении исполнение обязательства по внесению арендной платы со стороны арендатора.

В ходе судебного разбирательства ответчик неоднократно предлагал истцу решить дело мирным путем и заключить соглашение о расторжении договора, возврате земельных участков и освобождении их от имущества, принадлежащего ответчику. На данное предложение ответчика, как и на предложение суда решить спор мирным путем в части расторжения договора истец ответил отказом.

Учитывая приведенные обстоятельства, суд полагает, что применение такой меры ответственности как расторжение договора в связи с невнесением арендной платы в рассматриваемом споре  является для арендатора, добросовестно исполняющего свои обязательства на протяжении более 4 лет, не соразмерной мерой ответственности.

Следовательно, требование истца в части расторжения договора не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по оплате госпошлины, понесенные в размере 74 700 руб. (68 700 руб. + 6000 руб.) (том 1,л.54-55), подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 3642 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Взыскать с ООО «Асдортранс» в пользу АО «ДЭП 77» задолженность по договору субаренды от 01.11.2014 в размере 484 607,20 руб., а также 3642 руб. расходов по оплате госпошлины.

В остальной части требований отказать.

2. Исполнительный лист выдать после вступления настоящего решения в законную силу по заявлению взыскателя.

3. Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Вологда) через Арбитражный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья

М.С. Киселева