Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115,  Владивосток, 690001

www.5aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-5780/2018

г. Владивосток

27 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 марта 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей М.Н. Гарбуза, Т.В. Рева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альянс Капитал»,

апелляционное производство № 05АП-403/2023

на определение от 19.12.2022

судьи Е.В. Володькиной

по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ДВ Капитал» ФИО2 о признании недействительным соглашения от 14.12.2015 о передаче прав и обязанностей по договору № ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010, заключенного между ООО «ДВ Капитал» и ООО «Трансформация»

по делу № А51-5780/2018 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению Федеральной налоговой службы России (правопреемник ФИО3) о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Капитал»,

при участии:

от АО «Дом.РФ»: представитель ФИО4 (в режиме веб-конференции), по доверенности от 08.04.2022, сроком действия до 28.04.2024, удостоверение адвоката;

от ООО «Трансформация»: представитель ФИО5 по доверенности от 15.04.2022, сроком действия на пять лет, паспорт;

от ООО «СЗ «Комплексное освоение территории «Трудовое»: представитель ФИО6 по доверенности от 12.05.2022, сроком действия на 1 год, паспорт;

от АО «СЗ «Солнечная долина Владивостока»: представитель ФИО7 по доверенности от 08.06.2022, сроком действия на три года, удостоверение адвоката;

иные лица, участвующие в деле, не явились, 

 

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Приморского края от 04.05.2018 принято к производству заявление Федеральной налоговой службы в лице Инспекции Федеральной налоговой службы России по Фрунзенскому району г. Владивостока (далее – уполномоченный орган) о признании общества с ограниченной ответственностью «ДВ Капитал» (далее – ООО «ДВ Капитал», общество, должник) несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.

Определением суда от 12.11.2018 заявление уполномоченного органа признано обоснованным, в отношении ООО «ДВ Капитал» введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО8.

Решением суда от 28.01.2021 ООО «ДВ Капитал» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2 (далее – конкурсный управляющий).

Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительным заключенного между ООО «ДВ Капитал» и ООО «Трансформация» (далее – ответчик) соглашения от 14.12.2015 о передаче прав и обязанностей по договору № ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010 (далее – Соглашение от 14.12.2015). В порядке применения последствий недействительности сделки конкурсный управляющий просил:

-        обязать ООО «Трансформация» вернуть ООО «ДВ Капитал» права и обязанности по договору № ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010 в отношении поименованных в просительной части заявления земельных участков;

-        взыскать с ООО «Трансформация» и ООО «Специализированный застройщик «Комплексное освоение территории «Трудовое» солидарно стоимость переданных прав и обязанностей по договору № ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010. в сумме 56 940 771,41 рублей в отношении поименованных в просительной части заявления земельных участков.

Определением от 13.08.2021 судом приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (Управлению Росреестра по Приморскому краю) производить государственную регистрацию прав, а также любых сделок в отношении спорных земельных участков.

Определениями суда от 20.09.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Дом.РФ».

Определением от 12.04.2022 суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора акционерное общество АО «СЗ «Солнечная долина Владивостока» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> (адрес: 690003, 

<

...>).

Определением суда от 19.12.2022 в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим требований отказано, с ООО «ДВ Капитал» в пользу ООО «Трансформация» взысканы судебные издержки, связанные с проведением экспертизы, в размере 50 000 рублей. Также суд определил, что обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Приморского края от 13.08.2021 подлежат отмене после вступления определения в законную силу.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный кредитор общество с ограниченной ответственностью «Альянс Капитал» (далее – ООО «Альянс Капитал», апеллянт) обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просило определение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требования конкурсного управляющего. В обоснование своей позиции апеллянт указал, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства заключено должником с АО СЗ «Солнечная долина Владивостока» 10.05.2016 с учетом дополнительных соглашений от 30.12.2016 и 08.06.2017, в связи с чем, к данному соглашению подлежат применению положения части 14 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Закона № 161-ФЗ), введенные в действие 08.03.2015. С даты совершения оспариваемой сделки и до настоящего времени ООО «Трансформация» было достоверно известно о ничтожности заключенной сделки по вышеуказанным основаниям, что подтверждается отзывом ООО «Трансформация», подписанным представителем ФИО5 в деле № А51-23492/2017. Данное обстоятельство указывает на действия, совершенные вопреки нормам действующего законодательства с целью причинения вреда должнику и его кредиторам. Апеллянт полагает, что причинение вреда имущественным правам кредиторов должника Соглашением от 14.12.2015 следует из того, что заключенное между ООО «ДВ Капитал» и ООО «Трансформация» Соглашение от 14.12.2015 было основано на сделке, заключенной между ООО «Далта-Восток-1» и ООО «ДВ Капитал» от 17.01.2014, цена которой составила 10 000 000 рублей и 9 700 000 долларов США по курсу ЦБ РФ, но не ниже установленного уровня (п.7 Соглашения от 17.01.2014). Вместе с тем по Соглашению от 14.12.2015 ООО «Трансформация» получило 49 земельных участков общей площадью 921 158 кв.м. по цене 1 000 рублей, то есть 0,001 рубля, то есть менее 1 копейки за 1 кв.м. земли, при том, что стоимость приобретения этого же имущества для ООО «ДВ Капитал» составила 4 347 865,76 рублей и 4 209 692,06 долларов США (921 158 кв.м.*4,72 рубля и 921 158 кв.м.*4,57 долларов США). Данное обстоятельство указывает, что в результате совершения оспариваемой сделки произошло уменьшение стоимости и размера имущества должника на сумму 4 346 865,76 рублей (4 347 865,76 рублей - 1000 рублей) и 4 209 692,06 долларов США. Данная сделка привела к тому, что ООО «ДВ Капитал» утратило актив по стоимости приобретения в размере 4 346 865,76 рублей и 4 209 692,06 долларов США, по которому является само обязанным в этом же размере, что привело к частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества. При этом, по мнению апеллянта, ООО «ДВ Капитал» на момент совершения оспариваемой сделки обладало признаками неплатежеспособности и сделка совершена в отношении заинтересованного лица (ООО «Трансформация»), в силу чего последнее должно было знать о причинении вреда имущественным правам кредиторов ООО «ДВ Капитал». Также апеллянт выразил несогласие с выводами эксперта ФИО9, изложенными в Заключении № 1116 от 17.10.2022.

К судебному заседанию через канцелярию суда от ООО «СЗ «Комплексное освоение территории «Трудовое», ООО «Трансформация», АО «Дом.РФ», АО «СЗ «Солнечная долина Владивостока» поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщены к материалам дела.

От ООО «Альянс Капитал» поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Представители ООО «Трансформация», ООО «СЗ «Комплексное освоение территории «Трудовое», АО «СЗ «Солнечная долина Владивостока», АО «Дом.РФ» возразили против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзывах, а также возражали против проведения повторной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство ООО «ДВ Капитал» о назначении по делу повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ, а также пункта 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов, может быть назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам.

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта, которому судом первой инстанции дана оценка, оснований для сомнения в выводах которого судебная коллегия не усматривает.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает положения части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ, согласно которым заключения экспертов являются одним из доказательств по делу, не имеют заранее установленной силы и оцениваются наряду с другими доказательствами, в связи с чем в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы отказал.

Представители иных лиц, участвующих в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились. Апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое определение не подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела коллегией установлено, что 20.12.2010 между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд «РЖС», арендодатель) и ООО «Далта-Восток-1» (далее – арендатор) заключен договор аренды № ДЗ-136, согласно которому арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять шесть земельных участков общей площадью 4 001 023 кв. м. (кадастровые номера: 25:28:050080:260, 25:28:050080:261, 25:28:050080:258, 25:28:050080:257, 25:28:050080:259, 25:28:000000:440), расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток (далее – Договор, Договор от 20.12.2010).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 25.01.2011.

Указанный договор в соответствии с нормами Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора, что подтверждается Протоколом № А46-07/2010/2 от 15.12.2010.

В соответствии с пунктом 1.2. Договора участки предоставляются арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексным освоением Участков является:

подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах Участков и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом;

обустройство территории в границах Участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах Участков (далее - Образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах Участков, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность;

осуществление жилищного и иного строительства на Образованных участках в соответствии с основными видами разрешенного использования.

В числе обязанностей арендатора Договором от 20.12.2010 предусмотрено обязательство по проектированию, строительству объектов инженерной и иной инфраструктуры в границах Участков и их передача в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо их оформление в частную собственность (пункт 6.2.8 Договора); обязательство по содержанию и эксплуатации построенных в границах Участков объектов инженерной и иной инфраструктуры до их передачи в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо до их оформления в частную собственность (пункт 6.2.9 Договора).

В соответствии с пунктом 6.2.16 Договора арендатор обязуется осуществить в полном объеме комплексное освоение Участков, обеспечение жилищного и иного строительства на Образованных участках независимо от привлечения к комплексному освоению третьих лиц, за исключением случаев передачи Арендатором прав и обязанностей по договору.

В соответствии с пунктом 1.2. Договора срок аренды земельных участков составляет 15 лет. Начало срока аренды исчисляется в соответствии с подпунктом 6.1.1. Договора с даты подписания сторонами акта приема-передачи участков.

Акт приема-передачи подписан 20.12.2010.

Согласно пункту 4.1. Договора от 20.12.2010 арендатор уплачивает следующие виды платежей: плату за право на заключение договора, арендную плату.

Пунктом 4.2. Договора предусмотрено, что плата за право заключения Договора, в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 15.12.2010 № А46-07/2010/2, в том числе НДС, составляет 10 274 000 рублей. Ставка НДС равна 18%, что составляет 1 567 220 рублей 34 копейки.

Документация по планировке территории в отношении земельных участков, предоставленных по Договору, утверждена постановлениями Администрации г. Владивостока от 31.10.2010 № 2750; от 15.06.2012 № 2270; от 28.05.2013 № 1488.

В соответствии документацией по планировке территории исходные шесть земельных участков, предоставленных арендатору по Договору, были разделены на 284 земельных участка.

28.08.2013 между Фондом «РЖС» и ООО «Далта-Восток-1» заключено дополнительное соглашение №1 к Договору аренды № ДЗ-136, согласно которому Фонд «РЖС» передал во временное владение и пользование ООО «Далта-Восток-1» 170 земельных участков общей площадью 2 119 940 кв.м., образованных в соответствии с проектом планировки и межевания территории, из которых:

94 земельных участка - для строительства индивидуальных жилых домов;

12 земельных участков - для строительства жилых домов блокированной застройки;

19 земельных участков - для строительства многоквартирных жилых домов (многоквартирные средне- и малоэтажные жилые дома); 12 земельных участков - для строительства многоквартирных жилых домов (многоэтажные жилые здания);

17 земельных участков - для строительства объектов инженерной инфраструктуры, необходимых для функционирования района;

земельных участков - для строительства автостоянок, благоустройства территории;

3 земельных участка - для строительства парковок, многоуровневых и подземных гаражей;

земельных участков - для  строительства объектов розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания, гостиниц, объектов социального обеспечения, амбулаторно-клинического назначения, объектов культуры и искусства, связанных с проживанием населения.

В рамках комплексного освоения обеспечение жилищного и иного строительства на образованных участках подлежало осуществлению в следующие сроки (п.3 Дополнительного соглашения №1 от 28.08.2013 к Договору):

в течение 4 (четырех) лет аренды, исчисляемой в соответствии с п. 2.1. Договора с даты подписания сторонами акта приема-передачи участков, - общей площадью объектов жилищного строительства не менее 17 500 кв.м;

в течение 5 (пяти) лет аренды - общей площадью объектов жилищного строительства не менее 82 500 кв.м;

в течение 6 (шести) лет аренды - общей площадью объектов жилищного строительства не менее 147 500 кв.м;

в течение 7 (семи) лет аренды - общей площадью объектов жилищного строительства не менее 197 500 кв.м;

в течение 8 (восьми) лет аренды - общей площадью объектов жилищного строительства не менее 247 500 кв.м;

в течение 9 (девяти) лет аренды - общей площадью объектов жилищного строительства не менее 297 500 кв.м;

в течение 10 (десяти) лет аренды - общей площадью объектов жилищного строительства не менее 347 500 кв.м;

до окончания 11 (одиннадцати) лет аренды - общей площадью объектов жилищного строительства не менее 397 500 кв.м;

-        до окончания 12 (двенадцати) лет аренды - общей площадью объектов жилищного строительства не менее 447 500 кв.м;

-        до окончания 13 (тринадцати) лет аренды - общей площадью объектов жилищного строительства не менее 497 500 кв.м;

-        до окончания 14 (четырнадцати) лет аренды - общей площадью объектов жилищного строительства не менее 547 500 кв.м;

-        до окончания 15 (пятнадцати) лет аренды - общей площадью объектов жилищного строительства не менее 597 500 кв.м;

-        в пределах максимального срока осуществления жилищного и иного строительства - строительство объектов иного назначения.

Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства на образованных участках в границах участков установлен протоколом об итогах аукциона (пятнадцать лет со дня подписания акта приема-передачи Участков). Арендатор вправе исполнить обязательство по осуществлению жилищного и иного строительства любого их этапов досрочно. Датой окончания жилищного и иного строительства на образованных участках в границах Участков является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах Участков.

При обороте образованных участков к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению предусмотренного настоящим пунктом срока жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования образованных участков.

17.01.2014 между ООО «Далта-Восток-1» (Арендатор) и ООО «ДВ Капитал» (Новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010 (далее - Соглашение от 17.01.2014), по условиям которого ООО «Далта-Восток-1» передало свои права и обязанности по Договору от 20.12.2010 в полном объеме новому арендатору - ООО «ДВ Капитал».

В соответствии с пунктом 7 Соглашения от 17.01.2014, за передачу прав и обязанностей ООО «ДВ Капитал» обязалось уплатить ООО «Далта-Восток-1» денежную сумму в размере 10 000 000 рублей, в том числе НДС 18%, единовременным платежом в срок до 15.02.2014. Помимо платы за передачу прав и обязанностей ООО «ДВ Капитал» обязалось компенсировать ООО «Далта-Восток-1» сумму понесенных им на момент подписания Соглашения затрат (расходов) на исполнение договора аренды и освоение передаваемых ООО «ДВ Капитал» земельных участков в рублях, эквивалентную 9 700 000 долларам США по курсу ЦБ РФ на день платежа, но в любом случае не ниже, чем по курсу 33, 40 рублей за один доллар США, в том числе НДС 18%, в соответствии с графиком, предусмотренных указанным пунктом Соглашения. Окончательный платеж подлежал осуществлению в срок до 15.12.2016.

14.12.2015 между ООО «ДВ Капитал» и ООО «Трансформация» заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору №ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010г. (далее - Соглашение от 14.12.2015), по условиям которого ООО «Трансформация» переданы в полном объеме права и обязанности арендатора по Договору в отношении 49 нижеуказанных земельных участков:

с кадастровым номером 25:28:050080:1966 площадью 34 619 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1943 площадью 22 101 кв. м.;

с кадастровым номером 25: 28:050080:1935 площадью 13 440 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1936 площадью 55 901 кв. м;

с кадастровым номером 25:28:050080:1930 площадью 14 158 кв. м;

с кадастровым номером 25:28:050080:1962 площадью 42 782 кв. м;

с кадастровым номером 25:28:050080:1956 площадью 20 236 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1937 площадью 8 532 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1963 площадью 5 811 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1938 площадью 5 853 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1941 площадью 169 123 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1971 площадью 400 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1959 площадью 8 553 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1964 площадью 9 223 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1968 площадью 19 370 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1942 площадью 10184 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1969 площадью 8 826 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28: 050080:1960 площадью 11 141 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1970 площадью 9 697 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1973 площадью 11 343 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1931 площадью 13 750 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1949 площадью 12 891 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1932 площадью 13 841 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1961 площадью 8 327 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2104 площадью 9712 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2105 площадью 5920 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2042 площадью 2 056 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2074 площадью 677 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2047 площадью 14 746 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2018 площадью 886 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2077 площадью 6 817 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1978 площадью 5106 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1979 площадью 59 822 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1985 площадью 83 246 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1982 площадью 33 203 кв. м.

с кадастровым номером 25:28:050080:1957 площадью 14 288 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1944 площадью 11 135 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1945 площадью 11 587 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1958 площадью 9 771 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1947 площадью 9 238 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1940 площадью 7 648 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1948 площадью 9796 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2124 площадью 12 800 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2065 площадью 12 712 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1988 площадью 12 712 кв.м;

с кадастровым номером 25:28:050080:2101 площадью 14 800 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2016 площадью 12 800 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1991 площадью 12800 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2127 площадью 16 778 кв. м.

Стоимость уступаемых прав, в соответствии с пунктом 2 Соглашения от 14.12.2015 года, составила 1 000 рублей, не включая НДС 18%.

На основании договора купли-продажи земельных участков для комплексного освоения территории №20/854-20 от 13.03.2020г., заключенного между АО «Дом.РФ, в качестве продавца, и ООО «Трансформация», в качестве покупателя, арендатором произведен выкуп 15 из 49 арендуемых земельных участков, а именно:

с кадастровым номером 25:28:050080:1940 площадью 7 648 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1944 площадью 11 135 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1945 площадью 11 587 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1947 площадью 9 238 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1948 площадью 9796 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1957 площадью 14 288 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1958 площадью 9 771 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1959 площадью 8 553 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1988 площадью 12 712 кв.м;

с кадастровым номером 25:28:050080:1991 площадью 12800 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2016 площадью 12 800 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2065 площадью 12 712 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2101 площадью 14 800 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2124 площадью 12 800 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2127 площадью 16 778 кв. м.

Цена договора составила 12 998 620 рублей 62 копейки, НДС не облагается.

Государственная регистрация права собственности ООО «Трансформация» на 15 земельных участков произведена 14.05.2020, о чем в Единый государственный реестр недвижимости были внесены соответствующие записи.

27.01.2021 между ООО «Трансформация», в качестве продавца, и ООО «СЗ «Комплексное освоение территории «Трудовое», в качестве покупателя, заключен Договор купли-продажи земельных участков №27/01 -21, в соответствии с условиями которого продавец передал в собственность покупателя земельные участки, ранее приобретенные им по договору купли-продажи земельных участков для комплексного освоения территории №20/854-20 от 13.03.2020, заключенного между АО «Дом.РФ» и ООО «Трансформация».

В соответствии с пунктом 3.1. Договора от 27.01.2021, стоимость участков составила 15 600 000 рублей, в том числе НДС 18%.

Государственная регистрация права собственности произведена 09.02.2021, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи соответствующие записи о регистрации.

Платежным поручением №16 от 03.02.2021 на сумму 15 600 000 рублей ООО «СЗ «Комплексное освоение территории «Трудовое» произвело оплату по договору купли- продажи земельных участков №27/01 -21 от 27.01.2021.

Конкурсный управляющий, ссылаясь на то, что переданные права и обязанности по договору аренды переданы без равноценного встречного предоставления, по заведомо заниженной цене в пользу аффилированного лица, что повлекло причинение вреда должнику и его кредиторам, обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании спорного соглашения недействительной сделкой на основании пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), а также положений пункта 14 статьи 16.1 ФЗ № 161- ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 (в ред. Закона № 48-ФЗ), пункта 1 статьи 174.1, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии частью 1 статьи 223 АПК РФ, статьей 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

На основании пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем законе.

Оспаривание подозрительных сделок должника регулируется статьей 61.2 Закона о банкротстве.

Заявление о признании должника банкротом принято арбитражным судом к производству определением от 04.05.2018, оспариваемая сделка совершена 14.12.2015, в связи с чем подпадает под действие пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве в части периода подозрительности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление № 63) для признания сделки недействительной по основаниям пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимо доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки. В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

В пункте 6 Постановления № 63 разъяснено, что согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия: на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

Пунктом 7 вышеназванного Постановления установлено, что в силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 указанного Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.

На конкурсном управляющем ООО «ДВ Капитал», как на заявителе по настоящему обособленному спору, в силу статьи 65 АПК РФ, лежит бремя доказывания наличия совокупности всех предусмотренных пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве условий.

Обосновывая цель причинения вреда имущественным правам кредиторов, конкурсный управляющий указывает, что на момент совершения сделки ООО «ДВ Капитал» отвечало признакам неплатежеспособности, поскольку определением Арбитражного суда Приморского края от 04.08.2014 по делу №А51-12606/2014 утверждено мировое соглашение, по условиям которого ООО «ДВ Капитал» имело задолженность перед ООО «Далта-Восток-1» в сумме 9 700 000 долларов США, возникшую на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей от 17.01.2014.

В соответствии с пунктом 6 Постановления № 63 при определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве. Для целей применения содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпций само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в статьях 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Согласно абзацу 33 статьи 2 Закона о банкротстве недостаточностью имущества является превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника. Неплатежеспособностью - прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств.

Судебной коллегией установлено, что в рамках дела А51-12606/2014 ООО «Далта-Восток-1» обратилось к ООО «ДВ Капитал» с исковым заявлением о расторжении соглашения от 17.01.2014 о передаче прав и обязанностей по договору № ДЗ-136 от 20.12.2010 и возврате ООО «Далта-Восток-1» земельных участков по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 04.08.2014 по делу №А51-12606/2014 утверждено мировое соглашение, в соответствии с условиями которого ООО «ДВ Капитал» обязалось выплатить ООО «Далта-Восток-1» 9 700 000 долларов США. Однако в дальнейшем, на стадии исполнения судебного акта, сторонами заключено иное мировое соглашение на иных условиях, утвержденное определением Арбитражного суда Приморского края от 13.07.2015 по вышеуказанному делу.

Мировым соглашением от 13.07.2015 внесены изменения в пункт 7 соглашения от 17.01.2014 о передаче прав и обязанностей по договору №ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010, заключенного между ООО «Далта-Восток-1» и ООО «ДВ Капитал». Предусмотрено, что возмещение фактически понесенных расходов Арендатора (ООО «Далта-Восток-1») осуществляется ООО «ДВ Капитал» (Новым арендатором) на основании предоставляемых Арендатором документов первичного бухгалтерского учета, подтверждающего такие затраты, путем подписания между сторонами акта (-ов) приема-передачи документов первичного бухгалтерского учета или их надлежаще удостоверенных копий.

Стороны установили курс доллара США в размере 33, 40 рублей за один доллар США и указали, что 1 166 667 долларов США по курсу 33, 40 рублей за один доллар США, в том числе НДС 18%, - были оплачены Новым арендатором в полном объеме в срок до 15 декабря 2014 года. Данный платеж признается Сторонами в качестве надлежащего способа исполнения Новым арендатором своих обязательств по соглашению от 17.01.2014 года и мировому соглашению, заключенному между Истцом и Ответчиком, утвержденному определением Арбитражного суда Приморского края от 04.08.2014 года по делу № А 51-12606/2014.

Оставшаяся часть понесенных фактически затрат (расходов) возмещается по курсу 33,40 рублей за один доллар США, в том числе НДС 18%, - в срок до 30.12.2018 включительно любыми частями.

ООО «Далта-Восток-1» обязалось предоставить все документы первичного бухгалтерского учета, подтверждающие понесенные затраты в срок не позднее 01 сентября 2015 г., о чем подписывается акт приема -передачи документации.

В пункте 9 мирового соглашения от 13.07.2015г. стороны указали, что определение Арбитражного суда Приморского края от 04.08.2014г. по делу №А51-12606/2014 не подлежит исполнению.

Как следует из пояснений ответчика, по состоянию на 01.09.2015 первичная бухгалтерская документация, подтверждающая оставшуюся сумму затрат, рассчитанных из ранее заявленной суммы 9 700 000 долларов США, Должнику не была предоставлена. Иного ООО «Далта-Восток - 1» в материалы дела представлено не было.

Материалами дела также подтверждается, что ООО «ДВ Капитал» в судебном порядке предпринимались попытки оспорить сумму затрат в размере 9 700 000 долларов США, указанную в мировом соглашении от 04.08.2014, в связи с чем в рамках дела №А51-12606/2014 управляющей организацией Должника ООО «Альянс Капитал» было подано заявление о пересмотре мирового соглашения от 04.08.2014 по вновь открывшимся обстоятельствам, мотивированное явным несоответствием суммы расходов, указанной в мировом соглашении от 04.08.2014, фактически понесенным ООО «Далта- Восток-1» затратам на освоение земельных участков.

Таким образом, мировое соглашение от 04.08.2014 не свидетельствовало о неплатежеспособности Должника на момент заключения Соглашения от 30.12.2016.

Кроме того, как следует из материалов дела и пояснений ответчика, в указанный период ООО «ДВ Капитал» продолжало осуществлять хозяйственную деятельность, расчеты с кредиторами не прекращались.

Так, 22.05.2014 между ООО «ДВ Капитал» и ЗАО «Стройинвест» заключен договор № 2205/14 субаренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусматривающий размер субарендой платы в квартал в сумме 285 845 рублей 20 копеек (пункт 4.1.), а также компенсацию затрат на освоение участков в размере 873 000 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты (пункт 4.5.).

Срок субаренды установлен до 31.12.2017 (пункт 2.1.).

Как следует из определения Арбитражного суда Приморского края от 13.06.2019 (о/с 184550), принятого по настоящему делу о банкротстве, с целью погашения задолженности в части компенсации затрат по договору субаренды, между Должником и АО «Стройинвест» 25.01.2015 заключено соглашение о зачете встречных однородных требований, по условиям которого АО «Стройинвест» передало ООО «ДВ Капитал» жилые и нежилые помещения на сумму 48 768 000 рублей.

Между ООО «ДВ Капитал» и ООО «Востоктехконструкция» 15.09.2014 заключен договор на оказание услуг технического заказчика.

10.05.2016 между ООО «ДВ Капитал» и АО «Солнечная долина Владивостока» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору №ДЗ-136, по условиям которого Должник передал пять земельных участков в счет оплаты 39 обыкновенных бездокументарных акций АО «Солнечная долина Владивостока» (ОГРН 

<

***>) номинальной стоимостью 2 000 000 рублей каждая, общей стоимостью 78 000 000 рублей.

30.12.2016 заключено дополнительное соглашение к соглашению от 10.05.2016г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды №ДЗ-136, согласно которому в адрес АО «Солнечная долина Владивостока» дополнительно переданы 114 земельных участков общей площадью 1 101 480 кв.м за сумму 202 524 038, 00 рублей 00 копеек.

Изложенные обстоятельства также не позволяют суду сделать вывод о неплатежеспособности ООО «ДВ Капитал» на момент совершения оспариваемой сделки. Иных доказательств конкурсным управляющим не представлено.

В соответствии с пунктом 2 Соглашения от 14.12.2015 стоимость уступаемых прав аренды земельных участков оценена сторонами в 1 000 рублей, не включая НДС 18%. При этом по условиям сделки ООО «Трансформация» помимо права аренды, переданы обязательства, связанные с комплексным освоением земельных участков в соответствии с условиями Договора №ДЗ-136 от 20.12.2010.

В рамках рассматриваемого спора суд первой инстанции определением от 20.12.2022 назначил судебную оценочную экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО «Краевой Центр Оценки» ФИО10.

В материалы дела от ООО «Краевой центр оценки» поступило экспертное заключение. В судебном заседании была допрошена эксперт ФИО10

В заключении эксперта от 28.03.2022 сделаны следующие выводы:

Ответ на вопрос №1: рыночная стоимость прав и обязанностей, переданных по Соглашению от 14.12.2015г. о передаче прав и обязанностей по договору №ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010г. (заключенному между ООО «ДВ Капитал» и ООО «Трансформация»), по состоянию на дату заключения соглашения - 14.12.2015 была отрицательной и составляла -23 832 721 руб.

Получив отрицательную стоимость права и обязанностей по оспариваемой сделке, эксперт, руководствуясь методическими разъяснениями МР-1/21 от 18.10.2021, утвержденными Саморегулируемой организацией оценщиков «Ассоциация «Экспертный совет» «По вопросу нулевой/отрицательной расчетной величины стоимости», предназначенными для составления отчетов об оценке, заключений судебного эксперта и специалиста, а также иных документов, содержащих мотивированное мнение о стоимости, эксперт указала, что при нулевой /отрицательной экономической полезности результат оценки рекомендуется указать в виде 1 (одного) условного рубля (минимальная денежная единица Российской Федерации). Исходя из этого сделан вывод, что рыночная стоимость прав и обязанностей, переданных по Соглашению от 14.12.2015г. о передаче прав и обязанностей по договору №ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010 (заключенному между ООО «ДВ Капитал» и ООО «Трансформация»), по состоянию на дату заключения соглашения - 14.12.2015 года составляла 1 (Один) руб.

Ответ на вопрос №2: рыночная стоимость прав и обязанностей, переданных по Соглашению от 14.12.2015г. о передаче прав и обязанностей по договору №ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010г. с учетом фактического состояния земельных участков, по состоянию на дату заключения оспариваемой сделки - 14.12.2015 года, по состоянию на дату - 20.12.2021г. была отрицательной и составляла - 6 773 587 руб. По указанному вопросу, также сославшись на методические разъяснения МР-1/21 от 18.10.2021, эксперт сделала вывод, что рыночная стоимость прав и обязанностей, переданных по Соглашению от 14.12.2015 о передаче прав и обязанностей по договору №ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010 с учетом фактического состояния земельных участков, по состоянию на дату заключения оспариваемой сделки - 14.12.2015 года, по состоянию на дату - 20.12.2021, составляла – 1 (Один) руб.

Также определением суда от 08.08.2022 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено ФИО11, эксперту НП «Институт проблем города».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость прав и обязанностей, переданных по Соглашению от 14.12.2015 о передаче прав и обязанностей по договору № ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010 (заключенному между ООО «ДВ КАПИТАЛ» с ООО «Трансформация»), по состоянию на дату заключения соглашения - 14.12.2015 года в отношении следующих земельных участков:

с кадастровым номером 25:28:050080:1966 площадью 34 619 кв. м.; с кадастровым номером 25:28:050080:1943 площадью 22 101 кв. м.; с кадастровым номером 25: 28:050080:1935 площадью 13 440 кв.м. с кадастровым номером 25:28:050080: 1936 площадью 55 901 кв. м; с кадастровым номером 25:28:050080: 1930 площадью 14 158 кв. м; с кадастровым номером 25:28:050080: 1962 площадью 42 782 кв. м; с кадастровым номером 25:28:050080:1956 площадью 20 236 кв. м.; с кадастровым номером 25:28:050080:1957 площадью 14 288 кв. м.; с кадастровым номером 25:28:050080:1944 площадью 11 135 кв. м.; с кадастровым номером 25:28:050080:1937 площадью 8 532 кв. м.; с кадастровым номером 25:28:050080:1963 площадью 5 811 кв. м.; с кадастровым номером 25:28:050080:1945 площадью 11 587 кв. м.; с кадастровым номером 25:28:050080:1958 площадью 9 771 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1947 площадью 9 238 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1940 площадью 7 648 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1938 площадью 5 853 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1941 площадью 169 123 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1971 площадью 400 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1959 площадью 8 553 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1948 площадью 9796 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1964 площадью 9 223 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1968 площадью 19 370 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1942 площадью 10184 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080: 1969 площадью 8 826 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28: 050080:1960 площадью 11 141 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1970 площадью 9 697 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1973 площадью 11 343 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1931 площадью 13 750 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1949 площадью 12 891 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1932 площадью 13 841 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1961 площадью 8 327 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2124 площадью 12 800 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2065 площадью 12 712 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1988 площадью 12 712 кв.м;

с кадастровым номером 25:28:050080:2101 площадью 14 800 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2104 площадью 9712 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2105 площадью 5920 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2016 площадью 12 800 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1991 площадью 12800 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2127 площадью 16 778 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2042 площадью 2 056 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2074 площадью 677 кв.м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2047 площадью 14 746 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2018 площадью 886 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:2077 площадью 6 817 кв. м. ;

с кадастровым номером 25:28:050080:1978 площадью 5106 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1979 площадью 59 822 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1985 площадью 83 246 кв. м.;

с кадастровым номером 25:28:050080:1982 площадью 33 203 кв. м.

2. Определить по состоянию на текущую дату рыночную стоимость прав и обязанностей, переданных по заключенному между ООО «ДВ Капитал» и ООО «Трансформация» соглашению от 14.12.2015 о передаче прав и обязанностей по договору № ДЭ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010 года с учетом фактического состояния земельных участков на дату заключения оспариваемой сделки - 14.12.2015 в отношении следующих земельных участков с кадастровыми номерами:

1.      25:28:050080:1957    14 288

2.      25:28:050080:1944    11 135

3.      25:28:050080:1945    11 587

4.      25:28:050080:1958    9 771

5.      25:28:050080:1947    9 238

6.      25:28:050080:1940    7 648

В экспертном заключении по поставленным судом вопросам даны следующие ответы.

Ответ на вопрос №1: По состоянию на 14.12.2015 рыночная стоимость (без добавления НДС) прав и обязанностей, переданных по соглашению от 14.12.2015 о передаче прав и обязанностей по договору от 20.12.2010 № ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (заключенному между ООО "ДВ Капитал" и ООО "Трансформация"), по состоянию на дату заключения соглашения 14.12.2015 в отношении вышеуказанных земельных участков равна - 128 000 000 руб. со знаком «минус».

Ответ на вопрос № 2. По состоянию на 24.08.2022 рыночная стоимость (без добавления НДС) прав и обязанностей, переданных по заключенному между ООО «ДВ Капитал» и ООО «Трансформация» соглашению от 14.12.2015 о передаче прав и обязанностей по договору от 20.12.2010 №ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целх жидищного строительства с учетом фактического состояния земельных участков на дату заключения оспариваемой сделки 14.12.2015 равна - 386 000 000 рублей со знаком «минус».

В судебном заседании проведен допрос эксперта ФИО11, эксперт ответил на вопросы кредиторов, представил письменные пояснения относительно заключения специалиста (мотивированного мнения) от 26.11.2022, выполненного ООО «Независимая оценочная компания «ПРОФИТ ЛАЙН» в лице ФИО12

Проанализировав заключение эксперта, судебная коллегия признает изложенные в нем выводы о рыночной стоимости недвижимого имущества достоверными, отсутствует двоякое толкование, учитывая предупреждение эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения (статья 307 Уголовного кодекса Российской Федерации), следовательно, указанное заключение является надлежащим доказательством по делу.

Согласно выводу эксперта к оценке оспариваемой сделки невозможно применить сравнительный подход ввиду отсутствия объектов-аналогов, то есть объектов, сходных объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Обоснование невозможности применения сравнительного и затратного подхода подробно отражено экспертом в Заключении от 24.10.2022 (стр. 104-108); детально обоснован выбор доходного подхода к оценке.

Несогласие конкурсного управляющего и конкурсными кредиторами с заключением судебной экспертизы, произведенной с соблюдением норм процессуального законодательства, не порождает возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта при отсутствии предоставления заявителем ходатайства (статья 65 АПК РФ) доказательств наличия противоречий в выводах эксперта.

Вопреки позиции конкурсного управляющего и конкурсных кредиторов, из экспертного заключения №1116 от 17.10.20202 не следует, что экспертом были использованы недопустимые методы исследования, на момент составления заключения эксперт обладал необходимыми специальными знаниями в соответствии с требованиями действующего законодательства, заключение выполнено на основании результатов проведенных исследований, на научной и практической основе, соответствующей рекомендациям Минюста России, в пределах соответствующей специальности, в полном объеме.

Не принимая во внимание Заключение специалиста (мотивированное мнение) от 26.11.2022, выполненное ООО «Независимая оценочная компания «ПРОФИТ ЛАЙН» в лице ФИО12, на Заключение эксперта от 17.10.2022 №1116, суд первой инстанции верно исходил из того, что мотивированное мнение не является судебной экспертизой и специалист ФИО12 не предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с условиями договором аренды №ДЗ-136 от 20.12.2010 земельные участки предоставлялись ООО «ДАЛТА-Восток-1» для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Условия комплексного освоения участков также перечислены в Протоколе об итогах аукциона от 15.12.2010 № А46- 07/2012.

Существенными условиями Договора аренды являются условия о комплексном освоении земельных участков; в обязанности арендатора входят в том числе: подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участок и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органов; обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участков, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность; осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с основными видами разрешенного использования.

В числе обязанностей арендатора Договором предусмотрено обязательство обеспечению осуществления проектирования, строительства объектов инженерной и иной инфраструктуры в границах Участков и их передача в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо их оформление в частную собственность (п. 6.2.8 Договора); обеспечение содержания и эксплуатации построенных в границах Участков объектов инженерной и иной инфраструктуры до их передачи в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо до их оформления в частную собственность (п. 6.2.9 Договора).

В соответствии с п. 6.2.16 Договора арендатор обязуется осуществить в полном объеме комплексное освоение Участков, обеспечение жилищного и иного строительства на образованных участках независимо от привлечения к комплексному освоению третьих лиц, за исключением случаев передачи арендатором прав и обязанностей по договору.

Дополнительным соглашением №1 от 28.08.2013г. к Договору аренды №ДЗ-136 от 20.10.2010, заключенному по результатам межевания ранее предоставленных Арендатору (ООО «Далта-Восток-1») земельных участков общей площадью 4 001 023 кв.м, количество земельных участков изменено, однако обязательства в части комплексного освоения, в том числе в части строительства объектной инженерной и иной инфраструктуры не изменились. Дополнительных соглашений, исключающих данные обязательства из перечня обязанностей арендатора, сторонами не заключалось. В связи с чем, учитывая специфику комплексного освоения, оснований исключать из обязательств арендатора обязательства по строительству инфраструктуры, включая автомобильную дорогу, и благоустройству территории не имеется.

В соответствии с пунктом 8 статьи 16.7-3 Федерального закона от 24.07.2008 №161 - ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 1 - 3 части 5 статьи 16.7-3 Закона, а именно:

обязательства лица, заключившего договор, осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на территории в соответствии с утвержденным проектом планировки территории и условиями аукциона, этапы и максимальные сроки осуществления строительства, реконструкции указанных объектов;

обязательства лица, заключившего договор, по благоустройству территории, подлежащей комплексному развитию;

обязательства лица, заключившего договор, обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, этапы и максимальные сроки осуществления строительства указанных объектов, арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) о комплексном развитии территории

арендодатель направляет лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, уведомление об отказе от договора (исполнения договора) о комплексном развитии территории. Односторонний отказ от договора (исполнения договора) о комплексном развитии территории является основанием для прекращения договора аренды (субаренды) земельных участков для комплексного развития территории.

В соответствии с имеющимся в материалах дела договором №19-3397 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 26.08.2019, заключенным между АО «ДРСК» и ООО «Трансформация», стоимость технологического присоединения энергопринимающих устройств для электроснабжения жилого комплекса, подлежащего строительству на земельных участках, переданных ООО «Трансформация», в соответствии с проектом планировки, составляет 720 073 913 рублей 26 копеек (семьсот двадцать миллионов семьдесят три тысячи девятьсот тринадцать рублей 26 копеек).

В данном случае, конкурсный управляющим не представлено доказательств, того, что ООО «ДВ Капитал» имеет финансовую и техническую возможность осуществлять строительство жилых домов, оплачивать арендные платежи, в связи с чем, возврат права аренды должнику не пополнит конкурсную массу, а увеличит размер требований кредиторов должника и приведет к расторжению договора аренды.

Согласно пояснениям ответчика и третьих лиц, последствием расторжения Соглашения от 14.12.2015 будет двусторонняя реституция. При этом на стороне ООО «ДВ Капитал», а также его кредиторов могут наступить негативные последствия, выраженные в увеличении суммы кредиторской задолженности, в том числе, задолженности по текущим платежам, выраженных в арендных платежах ООО «ДВ Капитал» за период пользования правом аренды до момента признания соглашения расторгнутым.

По смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных Законом о банкротстве случаев. Закон о банкротстве предусмотрел несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д. (статьи 131, 132 Закона).

Закон о банкротстве не содержит прямого запрета и не предусматривает необходимость получения согласия собственника имущества на реализацию права аренды этого имущества, однако получение такого согласия обязательно. Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве.

Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов. Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.

Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500 по делу № А72-13047/2014, а также ранее поддержаны судом применительно к договору аренды №ДЗ-136 от 20.12.2010 при рассмотрении дела о банкротстве ООО «Далта-Восток-1» (определение Арбитражного суда Приморского края от 11.09.2018 по делу № А51-18337/2014 101265/18).

Учитывая специальное правовое регулирование процедуры предоставления земельных участков Фондом «РЖС» (правопреемник - АО «Дом.РФ») для комплексного освоения в целях жилищного строительства, суд приходит к выводу о том, что данные участки не могут быть реализованы в процедуре банкротства ООО «ДВ Капитал», а соответственно не могут пополнить конкурсную массу должника.

Правомерность указанных выводов суда дополнительно подтверждена арендодателем - АО «Дом.РФ», указавшим на невозможность исполнения ООО «ДВ Капитал» обязательств по комплексному освоению ввиду отсутствия для этого финансовой возможности.

Согласно пояснениям АО «Дом.РФ» до настоящего времени должником не погашена задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2016 года по 3 квартал 2017 год. Третье лицо также указало, что в случае признания Соглашения от 14.12.2015 недействительным и возврата Должнику права аренды в одностороннем внесудебном порядке, арендодателем будет расторгнут договор аренды с ООО «ДВ Капитал», с целью минимизации возможного финансового ущерба АО «Дом.РФ» и предотвращения срыва комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства.

Судебной коллегией установлено, что определением от 20.02.2019 (обособленный спор № А51-5780/2018 180310) в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «ДВ Капитал» включены требования АО «ДОМ.РФ» общем размере 9 148 611 руб. 43 коп. (с учетом частичной оплаты в размере 30 509 руб. 71 коп. и отнесения 22 379 руб. расходов по уплате государственной пошлине к текущим. Задолженность возникла в связи с неисполнением обязательств по договору аренды №ДЗ-136 от 20.12.2010 и подтверждена вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Москвы, в том числе:

-        от 12.05.2017 по делу №А40-40460/2017 (4 128 836 руб. 59 коп. арендная плата за 3-4 кварталы 2016 года, 85 635 руб. 68 коп. неустойка и 29 165 руб. судебные расходы);

-        от 13.11.2017 по делу №А40-89726/2017 (1 130 916 руб. 47 коп. арендная плата за 1 квартал 2017 года, 85 635 руб. 68 коп. неустойка и 29 165 руб. судебные расходы);

-        от 18.10.2018 по делу №А40-142701/2018 (12 545 руб. 02 коп. арендная плата за 3 квартал 2017 года, 956 413 руб. 06 коп. неустойка и 22 379 руб. судебные расходы);

-        от 19.10.2018 по делу №А40-137599/2017 (48 089 руб. 25 коп. арендная плата за 2 квартал 2017 года, 653 546 руб. 84 коп. неустойка и 17 032 руб. судебные расходы).

Как следует из материалов дела и пояснений ответчика, по состоянию на текущую дату в соответствии с реестром требований кредиторов должника от 28.10.2022, с учетом частичного погашения, задолженность ООО «ДВ Капитал» перед АО «ДОМ.РФ» составляет 9 124 218,53 руб., в том числе, 5 296 445,25 руб. основного долга, 3 728 067, 99 руб. неустойка, 99 705,29 руб. судебные расходы.

В пункте 1 статьи 19 Закона о банкротстве определены лица, относящиеся к заинтересованным лицам должника. При этом согласно позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2016 № 308-ЭС16-1475, доказывание в деле о банкротстве факта общности экономических интересов допустимо не только через подтверждение аффилированности юридической (в частности, принадлежность лиц к одной группе компаний через корпоративное участие), но и фактической.

Как следует из материалов дела и пояснений ответчика, по состоянию на дату заключения оспариваемой сделки - 14.12.2015 участниками ООО «ДВ Капитал» являлось ООО «Альянс Строй Проект» и ФИО13, доля участия каждого в уставном капитале ООО «ДВ Капитал» составляла 50%. Генеральным директором ООО «ДВ Капитал» являлась ФИО14, одновременно являющаяся директором ООО «Далта-Восток-1».

Учредителем ООО «Альянс Строй Проект» являлся ФИО15, директором ФИО16 - отец ФИО14.

Участником и генеральным директором ООО «Трансформация» являлась ФИО17.

Единственным участником ООО «СЗ «Комплексное освоение территории «Трудовое» является ФИО18, она же является его генеральным директором.

Довод конкурсного управляющего о том, что финансово-хозяйственная деятельность ООО «СЗ Комплексное освоение территории «Трудовое» была полностью профинансирована ООО «Трансформация» путем перечисления 02.12.2020 беспроцентного займа в сумме 46 000 000 рублей, правильно признан судом первой инстанции несостоятельным, поскольку, как следует из выписки об операциях по счету ООО «Трансформация», представленной конкурсным управляющим, 18.12.2020 указанные денежные средства были возращены как ошибочно перечисленные.

Учитывая результаты судебной экспертизы, цена оспариваемой сделки в размере 1 000 рублей, не доступная, по мнению конкурсного управляющего, обычным участникам гражданского оборота, также не свидетельствует о фактической аффилированности ООО «ДВ Капитал» и ООО «Трансформация».

По изложенным обстоятельствам, аффилированность должника - ООО «ДВ Капитал», ООО «Трансформация» и ООО «Комплексное освоение земельных участков «Трудовое» не доказана.

В данном случае экономическая целесообразность заключения оспариваемой сделки между ООО «ДВ Капитал» ООО «Трансформация» состояла в том, чтобы минимизировать расходы на комплексное освоение.

На основании части 1 статьи 4 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

При этом недоказанность заявителя наличия охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной (ничтожной) является основанием для отказа судом в удовлетворении иска (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2017 № 1784-0).

Следовательно, при разрешении споров по данной категории дел заявитель должен указать нарушенное право (законный интерес), защита которого будет обеспечена судом в результате возврата каждой из сторон всего полученного по недействительной (ничтожной) сделке.

В соответствии с частью 14 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ (в редакции Закона № 48-ФЗ) «О содействии развитию жилищного строительства» лицо, которому земельный участок Фонда передан в аренду или в безвозмездное пользование для комплексного освоения территории в соответствии с настоящим Федеральным законом, вправе передать права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка Фонда или договору безвозмездного пользования указанным земельным участком Фонда другому лицу только в случае одновременной передачи этим лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории. При этом передача арендатором или пользователем земельных участков, образованных из земельного участка Фонда, переданного для комплексного освоения территории, прав и обязанностей по договорам аренды указанных земельных участков или договорам безвозмездного пользования указанными земельными участками допускается одновременно в отношении всех образованных земельных участков.

В силу статьи 12 Закона N 48-ФЗ действие положений части 14 статьи 16.1 Закона № 161 -ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие с 01.03.2015.

В соответствии с условиями договора № ДЗ-136 от 20.12.2010 с учетом Дополнительного соглашения № 1 от 28.08.2013, Соглашения от 17.01.2014, ООО «ДВ Капитал» принадлежало право аренды 170 земельных участков. По Соглашению от 14.12.2015 ООО «ДВ Капитал» уступило ООО «Трансформация» права и обязанности Арендатора в отношении 49 земельных участков, что противоречит требованию части 4 ст. 16.1 Федерального закона № 161-ФЗ.

В то же время применение последствий недействительности Соглашения от 14.12.2015 не повлечет восстановление прав ООО «ДВ Капитал» и кредиторов ООО «ДВ Капитал», поскольку судом установлена невозможность реализации прав и обязанностей по Договору №ДЗ-136 в процедуре конкурсного производства в силу статей 130, 131 Закона о банкротстве. Возврат права аренды ООО «ДВ Капитал» не пополнит конкурсную массу, а увеличит размер требований кредиторов должника и приведет к расторжению договора аренды.

В материалы дела также представлено Соглашение от 10.05.2016, в соответствии с которым ООО «ДВ Капитал» (арендатор) передало АО «Солнечная долина Владивостока» права и обязанности арендатора по договору № ДЗ-136 от 20.12.2021 в отношении пяти земельных участков с кадастровыми номерами: 25:28:050080:2154, 25:28:050080:2013, 25:28:050080:2039, 25:28:050080:2039:2125, 25:28:050080:2102.

Вместе с тем Соглашение от 10.05.2016 конкурсным управляющим не оспаривается. По мнению кредиторов и конкурсного управляющего, Соглашение от 10.05.2016 права кредиторов не нарушает. При таких обстоятельствах требование конкурсного управляющего ФИО2 о возврате части земельных участков также противоречит части 14 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Обстоятельств, свидетельствующих о нарушении при заключении оспариваемой сделки статьи 10 ГК РФ, также не установлено.

Отклоняя ходатайство ООО «Трансформация» о прекращении производства по настоящему обособленному спору, суд первой инстанции обоснованно исходил из  следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Ранее ООО «ДВ Капитал» обращалось в арбитражный суд с заявлением о признании сделки от 14.12.2015, заключенной с ООО «Трансформация», недействительной (дело № А51-23492/2017). Исковые требования ООО «ДВ Капитал» были заявлены на основании положений частей 1, 2 статьи 423 (безвозмездность сделки), статьи 170 (притворность сделки), статьи 575 (дарение) ГК РФ, пункта 14 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (запрет передачи части земельных участков, предоставленных для комплексного освоения).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 11.04.2018 года по делу № А51-23492/2017 производство по делу прекращено в связи с отказом ООО «ДВ Капитал» от иска. Отказ от иска конкурсным управляющим ООО «ДВ Капитал» не оспаривался.

В то же время в рамках настоящего обособленного спора конкурсным управляющим ООО «ДВ Капитал» заявлены требования по специальным основаниям, предусмотренным статье 61.2 Закона о банкротстве, отличным от ранее заявленных оснований, предусмотренных ГК РФ.

Поскольку совокупность условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, статьей 16.1 Федерального закона № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», статьями 174.1, 168 ГК РФ, заявителем не доказана и судом не установлена, суд первой инстанции правомерно отказал в признании оспариваемой сделки недействительной.

Судебная коллегия, изучив апелляционную жалобу, приходит к выводу, что в целом доводы, изложенные в ней, являются повторением позиции заявителя по делу, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда и, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено.

У арбитражного суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Приморского края.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Приморского края от 19.12.2022 по делу №А51-5780/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.

 

Председательствующий

 

А.В. Ветошкевич

Судьи

М.Н. Гарбуз

 

Т.В. Рева