Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-15965/2021

г. Владивосток

15 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-2786/2023 

на решение от 18.04.2023 

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-15965/2021 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока 

к обществу с ограниченной ответственностью производственно-строительная компания «Восток-Строй», 

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Публично-правовая компания «Роскадастр»,

о взыскании 91 211,11 руб., в том числе 88 415,20 рублей пени за период с 18.12.2019 по 31.01.2021, 2795,91 рублей пени за период с 01.01.2020 по 09.02.2021,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 25.12.2023 сроком действия до 31.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании № 25610, служебное удостоверение;

в отсутствие представителей иных участников спора;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания «Восток-Строй» (далее – ООО ПСК «Восток-Строй», общество) 91 211 рублей 11 копеек, в том числе 88 415 рублей 20 копеек основного долга по арендной плате за период с 18.12.2019 по 31.01.2021, а также 2 795 рублей 91 копейки пени за период с 01.01.2020 по 09.02.2021.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Приморскому краю.

Решением суда от 18.04.2023 в удовлетворении исковых требований отказано, с чем Управление не согласилось, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

Оспаривая выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы ввиду прекращения договора аренды вследствие регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме и перехода арендованного обществом земельного участка в долевую собственность собственников помещений, заявитель жалобы указал на недоказанность данного обстоятельства в отношении расположенного в границах спорного земельного участка объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:010022:1812. По мнению апеллянта, квартиры, в отношении которых ответчиком были представлены сведения о регистрации права собственности на жилое помещение, находятся в домах, расположенных на ином земельном участке.

В представленном письменном отзыве конкурсный управляющий ООО ПСК «Восток-Строй» ФИО3 возражала против доводов апеллянта, указала на расположение здания с кадастровым номером 25:28:010022:1812 за пределами спорного земельного участка и настаивала на подтвержденности факта регистрации прав собственников жилых помещений в данном жилом доме выписками из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). 

В поддержку позиции  ответчиком представлены  письмо Управления Росреестра по Приморскому краю от 25.06.2021, выписка из ЕГРН в отношении объекта 25:28:010022:1812 по состоянию на 06.04.2021, документы о праве собственности на жилое помещение гражданина ФИО4 (выписка из ЕГРН, договор долевого участия от 19.09.2007, заочное решение Ленинского городского суда от 22.05.2019 по делу № 2-2477/2019), технический паспорт здания (7,8 блоксекции) № 17 по улице Славянской, определения от 22.06.2023 и от 04.07.2023 по делу № А51-22512/2019.

Также в рамках разрешения спора ответчик ходатайствовал о приобщении к материалам дела разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Жилой дом по ул. Славянская, 17 в г. Владивостоке. Блок-секция № 7. II очередь строительства» от 27.11.2023, технического плана задания от 31.10.2023.

От истца поступили дополнительные пояснения с приложением выписок из ЕГРН в отношении жилых помещений в здании с кадастровым номером 25:28:010022:2029 (Славянская, 19), справочный расчет арендной платы с учетом исключения площади участка, занятой введенным в эксплуатацию 13.04.2018 года зданием с кадастровым номером 25:28:010022:2029 и письменные пояснения к нему.

В порядке части 2 статьи 268 АПК РФ представленные сторонами вышеуказанные документы приобщены коллегией к материалам дела как связанные с обстоятельствами настоящего спора и представленные во исполнение требований суда (определение от 21.12.2023).

Позиция истца была поддержана его представителем в состоявшихся судебных заседаниях. Принявший участие в заседании от 21.12.2023 представитель ответчика также настаивал на своих доводах.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы участников спора, судебная коллегия пришла к следующему.

Как установлено судом, 26.04.2017 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО ПСК «Восток-Строй» (арендатор) был заключен договор № 28-Ю-22312, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на три года с даты подписания договора земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:213 площадью 5 268 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: 

<

...>, разрешенное использование: для завершения строительства объекта незавершенного строительства (жилой дом с пристройкой).

В силу пунктов 2.1, 2.2 договора арендная плата установлена в размере 94 730 рублей 56 копеек в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. 

Согласно пункту 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

По акту приёма – передачи от 26.04.2017 земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:313 передан ответчику. 

В настоящее время полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, обладает УМС г. Владивостока на основании соответствующего постановления Администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667.

Предупреждением от 12.02.2021 № 28/16-1576 арендодатель уведомил арендатора о нарушении последним условий договора в части своевременного внесения арендной платы и потребовал погасить сформировавшуюся задолженность и начисленную пеню.

Уклонение общества от исполнения требований Управления послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно квалифицировал возникшие между сторонами правоотношения как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Так, согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из содержания искового заявления, Управление просило взыскать арендную плату по спорному договору за период с 18.12.2019 по 31.01.2021.

В то же время, общество в лице конкурсного управляющего привело аргументы о неправомерности взыскания аренды за данный период, поскольку спорный договор аренды прекратил свое действие с даты регистрации первым участником долевого строительства права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> (26.05.2015).

Оценив материалы дела, руководствуясь пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», частью 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении арендных обязательств ООО ПСК «Восток-Строй» как застройщика в отношении спорного земельного участка после регистрации 26.05.2015 права собственности собственника жилого помещения, ввиду чего отказал во взыскании арендной платы за заявленный Управлением период.

Отмечая, что в целом вывод суда первой инстанции о прекращении обязанности застройщика по уплате арендных платежей после регистрации права собственности на первую квартиру в построенном многоквартирном доме соответствует действующему законодательству, коллегия, вместе с тем, усматривает основания для частичного удовлетворении иска, при этом исходит из следующего.

Из разъяснений пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) следует, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее –Вводный закон) и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

По смыслу указанных разъяснений, прекращению подлежит договор аренды, заключенный в отношении такого земельного участка, на котором расположен конкретный многоквартирный жилой дом и который был сформирован именно для обслуживания и эксплуатации исключительно соответствующего дома.

Согласно выпискам ЕГРН, в границах спорного земельного участка (25:28:010022:213) расположены объекты недвижимости с кадастровым номером 25:28:010022:2029 (здание – многоквартирный жилой дом по ул. Славянская, 17 в г. Владивостоке. Блок - секция № 7. 1 очередь строительства), нежилое здание с кадастровым номером 25:28:010024:243 (гараж). Также, актом МКУ «КРЗН» от 15.11.2022, включающему обзорную схему спорного земельного участка, помимо указанных объектов, установлено расположение в границах спорного земельного участка объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:010022:1812 (проектируемое назначение – жилой дом).

В ходе рассмотрения спора коллегией с учетом анализа сведений ЕГРН и пояснений участников спора было установлено, что нежилое здание с кадастровым номером 25:28:010024:243 находится за пределами спорного земельного участка; по существу разногласия сторон сводятся к вопросу о прекращении обязанности общества как арендатора земельного участка ввиду регистрации прав собственников жилых помещений в домах с кадастровыми номерами 25:28:010022:2029 и 25:28:010022:1812.

Из технического плана от 14.02.2012, разрешений на строительство № RU25304000-282/2017 от 21.08.2017, № RU25304000-22/2020 от 26.03.2020 усматривается, что ООО ПСК «Восток-Строй» осуществляло на спорном земельном участке строительство двух блок-секций по ул. Славянская, 17, которые фактически пристраивались к уже существующему жилому дому с кадастровым номером 25:25:010022:334 (расположенному на земельном участке 25:28:000000:622).  

Первая очередь строительства в соответствии с выпиской ЕГРН и разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию (т. 2, л.д. 5-16) окончена с введением в 2018 году в эксплуатацию многоквартирного жилого дома 25:28:010022:2029 с присвоенным адресом 

<

...>, в отношении которого зарегистрированы права собственников жилых помещений, в том числе, упомянутое судом первой инстанции право собственности, зарегистрированное 26.05.2015.

Следуя разъяснениям пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 и пункта 67 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», учитывая, что по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник (публично - правовое образование) не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, а собственники помещений в многоквартирном доме, в свою очередь, вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, с момента регистрации права собственности на помещения в каждом построенном многоквартирном доме возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась.

Следовательно, у общества отсутствуют обязательства по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятую построенным жилым домом с кадастровым номером 25:28:010022:2029, что свидетельствует о необходимости исключения из расчета арендной платы соответствующей площади. 

Указанная правовая позиция находит свое подтверждение в Определении Верховного Суда РФ от 29.03.2019 № 301-ЭС19-3454.

Вместе с тем, данное обстоятельство не прекращает обязанности ООО ПСК «Восток-Строй» вносить арендную плату за предоставленный земельный участок в остальной его части, не расположенной под многоквартирным домом 25:28:010022:2029.

Апелляционная коллегия отмечает, что прекращение права аренды на весь значительный по размеру земельный участок, предназначенный для строительства нескольких многоквартирных домов (группы многоквартирных жилых домов), с даты регистрации права собственности на одно из помещений в любом из них, привело бы к юридической невозможности осуществления дальнейшего строительства, так как оно бы велось лицом, не обладающим каким-либо правом на застраиваемый земельный участок, а также создавало предпосылки для возникновения права собственности на весь земельный участок, предназначенный для строительства нескольких жилых домов, независимо от реальной его доли необходимой для эксплуатации каждого дома в отдельности, возлагая на собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязанности по содержанию этого земельного участка в целом.

Более того, по спорному договору аренды от 26.04.2017 земельный участок был предоставлен именно для завершения строительства объекта незавершенного строительства (жилой дом с пристройкой), которое было окончено с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.11.2023, что свидетельствует о сохранении арендных правоотношений в спорный период с 18.12.2019 по 31.01.2021.

Доказательств, что в указанный период на земельном участке был расположен многоквартирный жилой дом, в котором были зарегистрированы права собственности на помещения, материалы дела не содержат. 

Факт нахождения на данном земельном участке в заявленный период с 18.12.2019 по 31.01.2021 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:010022:1812, имевшего согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 06.04.2021 степень готовности 13 %, не является достаточным основанием для применения к нему вышеприведенных разъяснений пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 о прекращении арендных отношений.

Ссылка ответчика на регистрацию 16.09.2019 в указанном объекте незавершенного строительства 25:28:010022:1812 права собственности на квартиру участника долевого строительства ФИО4 (на основании заочного решения Ленинского городского суда от 22.05.2019 по делу № 2-2477/2019) не принимается судом апелляционной инстанции как опровергающаяся сведениями ЕГРН о расположении указанного жилого помещения в ином объекте недвижимости с кадастровым номером 25:25:010022:334, расположенном в свою очередь на ином земельном участке с кадастровым номером 25:28:000000:662.

Утверждение же общества о том, что проведение регистрации в объекте недвижимости с кадастровым номером 25:25:010022:334 было обусловлено тем, что на дату регистрации это был единственный объект, введенный в эксплуатацию, не нашло своего подтверждения у коллегии, учитывая, что уже в 2018 году имелось разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома 25:28:010022:2029 (Блок - секция № 7. 1 очередь строительства), по существу приведенный довод не опровергает данные ЕГРН. 

Отмечая нетипичность ситуации возможной регистрации права собственности на квартиры в незавершенном строительством доме, обусловленной банкротством застройщика,  коллегия исходит из того, что в любом случае признание в судебном порядке права собственности на квартиру в незавершенном строительством и не введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, не образует юридический состав исключающий права застройщика на земельный участок, в том числе в целях продолжения строительства. В подобных ситуациях именно ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающий надлежащее окончание строительства, будет являться завершающим элементом юридического состава оснований прекращения обязанности  застройщика уплачивать арендную плату.

Таким образом, коллегия приходит к выводу о сохранении в заявленный период с 18.12.2019 по 31.01.2021 арендных правоотношений между сторонами в отношении части земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:213, не занятой многоквартирным жилым домом с кадастровым номером 25:28:010022:2029 (введенным в эксплуатацию в 2018 году), и объективно используемой ответчиком для завершения строительства дома с кадастровым номером 25:28:010022:1812 (введенного в эксплуатацию в 2023 году), в связи с чем находит обоснованными требования Управления о взыскании с общества арендной платы. 

Проверив представленный УМС г. Владивостока расчет задолженности, произведенный исходя из размера арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:213 пропорционально его площади с учетом вычета площади застройки под многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 25:28:010022:2029 (5 268 кв.м – 560 кв.м (площадь застройки определена на основании разрешения на строительство объекта)) применительно к спорному периоду, суд апелляционной инстанции признает его обоснованным и арифметически верным.

В отсутствие возражений общества относительно данного расчета, суд апелляционной инстанции считает обоснованными исковые требования о взыскании суммы основного долга в размере 76 140 рублей 84 копеек.

При оценке требований УМС г. Владивостока о взыскании пени за период с 01.01.2020 по 09.02.2021 суд апелляционной инстанции учитывает положения статей 329 и 330 ГК РФ и исходит из того, что при допущении обществом перед истцом просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы, достижении сторонами соглашения о неустойке (пункт 4.2 договора), Управление вправе требовать взыскания с арендатора договорной неустойки, определенной в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Изучив справочный расчет Управления, апелляционный суд признает его обоснованным и арифметически верным, в связи с чем считает исковые требования в данной части подлежащими удовлетворению на сумму 2 548 рублей.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ.

В порядке статьи 110 АПК РФ и разъяснений пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по результатам рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины в доход федерального бюджета относятся на общество пропорционально сумме удовлетворенных требований Управления, освобожденного от её уплаты.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  от 18.04.2023  по делу №  А51-15965/2021 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-строительная компания «Восток-строй» в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока 76 140 руб. 84 коп. основного долга, 2 265 руб. 91 коп. пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-строительная компания «Восток-строй» в доход федерального бюджета 3 136 рублей госпошлины по иску, 2 579 рублей по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына