﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А46-8151/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  17 декабря 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 декабря 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Сириной В.В.

судей                                                   Тихомирова В.В.

                                                             Щанкиной А.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Когана Дмитрия Иосифовича на постановление от 25.08.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу № А46-8151/2019 по заявлению индивидуального предпринимателя Когана Дмитрия Иосифовича (ОГРНИП 304550419000426, ИНН 550400394926) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) о признании незаконным отказа. 

Другие лица, участвующие в деле: департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Ляпустина Н.С.) в заседании участвовал представитель департамента имущественных отношений администрации города Омска Пятков А.В. по доверенности от 15.09.2020.

В помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа принял участие представитель индивидуального предпринимателя Когана Дмитрия Иосифовича Журавлев А.В. по доверенности от 02.02.2016.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Коган Дмитрий Иосифович (далее – ИП Коган Д.И., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе, направленном письмом от 08.02.2019 № исх-ДИО/338-ОГ, в предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:5345 площадью 30 364 кв. м; об обязании департамента в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить проект договора аренды сроком на 49 лет указанного земельного участка, разрешенное использование земельного участка «для общественно-деловых целей, под строительство авторынка» и направить указанный проект в адрес Когана Д.И.

Решением от 08.06.2020 Арбитражного суда Омской области (судья Распутина В.Ю.) заявление предпринимателя удовлетворено. Действия департамента, выразившиеся в отказе, направленном письмом от 08.02.2019 № исх-ДИО/338-ОГ, в предоставлении в аренду сроком на 49 лет Когану Д.И. земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:5345 площадью 30 364 кв. м, признаны незаконными. 

На департамент возложена обязанность в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить проект договора аренды сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:5345 площадью 30 364 кв. м, расположенного по адресу: Омская обл., г. Омск, Кировский административный округ, бульвар Архитекторов, д. 41, разрешенное использование земельного участка «для общественно-деловых целей, под строительство авторынка» и направить указанный проект в адрес заявителя. 

С заинтересованного лица в пользу ИП Когана Д.И. взыскано 300 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 25 000 руб. судебных расходов за проведение экспертизы по делу.

Постановлением от 25.08.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 08.06.2020 Арбитражного суда Омской области отменено. Принят новый судебный акт. В удовлетворении заявленных требований предпринимателя отказано.

ИП Коган Д.И. обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит постановление от 25.08.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить, решение от 08.06.2020 Арбитражного суда Омской области оставить в силе. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: судом апелляционной инстанции не учтено, что в письме от 08.02.2019 № исх-ДИО/338-ОГ департамент не указывал в качестве основания для отказа несоответствие заявленного вида разрешенного использования тем видам разрешенного использования, которые возможны согласно Правилам землепользования и застройки в территориальной зоне ОД1-2416; подавая заявку на предоставление земельного участка, заявитель указал вид разрешенного использования этого участка, отраженный в ЕГРН; вопрос о площади земельного участка должен рассматриваться исходя из целевого (функционального) назначения эксплуатируемого здания; суд апелляционной инстанции не дал оценки доводам заявителя и выводам судебной экспертизы о необходимости применения региональных нормативов градостроительного проектирования, согласно которым при обосновании площади земельного участка необходимо исходить из задания на проектирование от 15.11.2012, утвержденного директором ООО «Автоград» Коганом Д.И.; административное здание построено и введено в эксплуатацию как объект капитального строительства: авторынок (1-я очередь административное здание) и не может использоваться по своему функциональному назначению как административное здание авторынка без прилегающих к зданию объектов (не капитальных сооружений); заявитель лишен возможности эксплуатировать выстроенную часть первой очереди авторынка; суд апелляционной инстанции необоснованно сослался на приговор Центрального районного суда города Омска от 30.08.2017 по делу № 1-132/2017, необоснованно исходил из заключения комплексной судебной экспертизы, в рамках которой расчет необходимой площади земельного участка был сделан для административного здания ошибочно как для предприятия торговли.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит постановление от 25.08.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения как соответствующее действующему законодательству. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения. 

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Автоград» (далее – ООО «Автоград») в лице директора Когана Д.И. 07.02.2013 был заключен договор купли-продажи № ДГУ/13-566/2013-К земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3015, площадью 263 877 кв. м, предназначенного для общественно-деловых целей – под строительство автомобильного рынка, местоположение участка установлено примерно в 3 270 м юго-западнее относительно 9-этажного многоквартирного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, бульвар Архитекторов, д. 7/1.

Стоимость участка определена в размере 28 934 100 руб., что составляет 15 % от кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, равной 192 894 000 руб.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:3015 площадью 263 877 кв. м приобретался ООО «Автоград» на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), предусматривающей возможность приобретения гражданами, юридическим лицами, в собственности которых находится строение, расположенное на земельном участке, данного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, а также постановления Правительства Омской области от 18.07.2012 № 142-п «О порядке определения цены земельных участков при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений и порядке оплаты таких участков».

Право собственности на указанный участок 01.11.2013 зарегистрировано за ООО «Автоград» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Департаментом строительства администрации города Омска 30.01.2013 выдано ООО «Автоград» разрешение № 8-рв на ввод в эксплуатацию авторынка (1 очередь – административное здание общей площадью 31,9 кв. м), расположенного по адресу: г. Омск, бульвар Архитекторов, д. 41.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска 03.03.2014 было выдано ООО «Автоград» разрешение № 55-1581 на строительство авторынка (количество очередей – 5).

Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3015 путем раздела образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 55:36:140102:5343, 55:36:140102:5344, 55:36:140102:5345, 140102:5346, 55:36:140102:5347, 55:36:140102:5348, 55:36:140102:5349, вид разрешенного использования земельных участков не изменен.

На основании договоров купли-продажи от 15.09.2014, заключенных между ООО «Автоград» и Коганом Д.И., вышеназванные земельные участки 26.09.2014 зарегистрированы на праве собственности за Коганом Д.И. 

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:140102:5345, выделенном из состава земельного участка 55:36:140102:3015, расположено административное здание площадью 31,9 кв. м с кадастровым номером 55:36:140102:5034, по адресу: г. Омск, бульвар Архитекторов, 41, находящееся в собственности предпринимателя, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.09.2014 и на основании договора от 15.09.2014.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 19.05.2016 ООО «Автоград» ликвидировано 03.06.2016 по решению его учредителей Когана И.Д., Рындина А.Н., о чем внесена соответствующая запись. Ликвидатором ООО «Автоград» выступал Коган Д.И.

В 2016 году департамент обратился в Кировский районный суд города Омска с иском к Когану Д.И. о признании недействительным договора купли-продажи от 07.02.2013 № ДГУ/13-566/2013-К земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3015, площадью 263 877 кв. м, заключенного между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ООО «Автоград», в лице директора Когана Д.И.

Заочным решением от 02.08.2016 Кировского районного суда города Омска в удовлетворении требований департамента отказано.

Определением Омского областного суда по делу № 2-5816/2016 заочное решение от 02.08.2016 Кировского районного суда города Омска отменено, по делу принят новый судебный акт. Требования департамента удовлетворены частично. Признан недействительным договор купли-продажи № ДГУ/13-56 6/2013-К земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3015, площадью 263 877 кв. м, заключенный 07.02.2013 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ООО «Автоград».

Суд определил истребовать из чужого незаконного владения Когана Д.И. земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:140102:5343, 55:36:140102:5344, 55:36:140102:5345, 140102:5346, 55:36:140102:5347, 55:36:140.102:5348, 55:36:140102:5349, в государственную собственность.

Исключена из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 26.09.2014 № 55-55-01/206/2014-639 о государственной регистрации права собственности Когана Д.И. на земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:5344, запись от 26.09.2014 № 55-55-01/206/2014-636 о государственной регистрации права собственности Когана Д.И. на земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:5343, запись от 26.09.2014 № 55-55-01/206/2014-640 о государственной регистрации права собственности Когана Д.И. на земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:5345, запись от 26.09.2014 № 55-55-01/206/2014-641 о государственной регистрации права собственности Когана Д.И. на земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:5346, запись от 26.09.2014 № 55-55-01/206/2014-668 о государственной регистрации права собственности Когана Д.И. на земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:5348, запись от 26.09.2014 № 55-55-01/206/2014-671 о государственной регистрации права собственности Когана Д.И. на земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:5349. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Центральным районным судом города Омска по делу № 1-132/2017 30.08.2017 вынесен приговор в отношении Соловьева А.В. – должностного лица Главного управления по земельным ресурсам Омской области, подписавшего незаконное распоряжение № 378-р «О предоставлении в собственность за плату ООО «Автоград» земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске», согласно которому незаконно был предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:3015, площадью 263 877 кв. м, что в дальнейшем 01.11.2013 привело к отчуждению данного земельного участка в собственность ООО «Автоград».

ИП Коган Д.И. 19.11.2018 обратился в департамент с заявлением о предоставлении в аренду на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:5345, государственная собственность на который не разграничена, площадью 30 364 кв. м, без проведения торгов, в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Департамент, рассмотрев обращение ИП Когана Д.И., письмом от 08.02.2019 указал на необоснованность площади заявленного земельного участка. Департамент отметил, что площадь испрашиваемого участка 30 364 кв. м значительно превышает размер площади земельного участка, необходимой для эксплуатации здания с кадастровым номером 55:36:140102:5034 площадью 31,90 кв. м. Запрошены дополнительные документы.

В письме от 08.02.2019 № исх-ДИО/338-05 повторно указано на несоответствие испрашиваемого участка имеющемуся на нем объекту недвижимости, а также на то, что разрешенное использование участка для общественно-деловых целей не предусмотрено для продажи автомобилей.

Полагая, что действия департамента по отказу в предоставлении в собственность земельного участка не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и интересы заявителя, препятствуют последнему в реализации его исключительных прав как собственника объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Определением от 23.10.2019 суда первой инстанциипо ходатайству заявителя по делу была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «СибрегионЭксперт» (далее – ООО «СибрегионЭксперт»). На разрешение эксперта поставлен вопрос следующего содержания: является ли обоснованной (необходимой) площадь земельного участка 30 364 кв. м с кадастровым номером 55:36:140102:5345 для обслуживания и эксплуатации расположенного на данном участке административного здания: площадь общая 31,9 кв. м, литер А: этажность 1, с кадастровым номером 55:36:140102:5034, введенного в эксплуатацию как объект капитального строительства: авторынок (1-я очередь: административное здание), по адресу: г. Омск бульвар Архитекторов, д. 41?

Согласно поступившему в материалы дела заключению ООО «СибрегионЭксперт» от 28.01.2020 сделан следующий вывод – необходимая (минимальная) площадь для первой очереди по объекту: «Авторынок по бульвару Архитекторов в Кировском административном округе города Омска. Первая очередь. Административное здание» составляет 43 703,25 кв. м.

При этом эксперт указал, что для обслуживания и эксплуатации административного здания общей площадью 31,9 кв. м, литер А: этажность 1, с кадастровым номером 55:36:140102:5034 на земельном участке площадью 30 364 кв. м с кадастровым номером 55:36:140102:5345, введенного в эксплуатацию, как объект капитального строительства: авторынок (1-я очередь: административное здание), по адресу: г. Омск, бульвар Архитекторов, д. 41 обоснованной необходимой (минимальной) является площадь 210,25 кв. м, но при этом здание фактически не будет являться административным зданием авторынка, так как будет отсутствовать функционально-технологическая связь между зданием и площадками первой очереди авторынка.

Суд первой инстанции признал заключение эксперта надлежащим доказательством, отклонив доводы департамента о том, что выводы экспертизы носят противоречивый характер, так как эксперт отвечает о необходимой площади для первой очереди авторынка, а не о площади, необходимой для эксплуатации здания.

Удовлетворение заявленных требований суд первой инстанции мотивировал также следующим.

Первичная постановка на кадастровый учет и государственная регистрация права на принадлежащее Когану Д.И. здание, была произведена ООО «Автоград» на основании распоряжения администрации от 30.01.2013 № 8 «О разрешении ввода в эксплуатацию законченного строительством авторынка 1-я очередь: административное здание, расположенное по адресу: бульвар Архитекторов, д. 41, Кировский административный округ города Омска, 644074, разрешения на ввод в эксплуатацию № 55-1175.

Общая площадь земельного участка, предоставленная ООО «Автоград» под строительство пяти очередей авторынка, составляла 263 877 кв. м, под первую очередь согласно проекту строительства было отведено 81 233,8 кв. м. 

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:5345 площадью 30 364 кв. м был сформирован под первой очередью строительства, которая занята введенным в эксплуатацию зданием.

При этом суд согласился с доводами департамента о том, что объектов, которые были предусмотрены схемой планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3015 нет, однако суд учел, что проектная документация была разработана для строительства каждой очереди отдельно, в связи с чем предполагалось, что каждая очередь строительства может быть самостоятельным объектом и для нее может быть сформирован отдельный земельный участок.

Учитывая, что согласно проектной документации принадлежащее заявителю здание является первой очередью строительства авторынка, на земельном участке 1 очереди строительства площадью 81 233,8 кв. м, строительство других объектов капитального строительства, кроме здания, предусмотрено не было, предполагалось размещение площадки для стоянки и торговли автомобилями, гостевой парковки, строительство 1 очереди авторынка завершено, придя к выводу, что имеющихся объектов достаточно для начала эксплуатации авторынка, суд пришел к выводу, что иных объектов, помимо здания, к строительству проектом не предусматривалось, в связи с чем не имеется оснований для принятия довода о том, что возведены не все сооружения.

Кроме того, проектной документацией предусматривалось, что торговля автомобилями должна осуществляться не в торговых залах, а на открытой площадке с асфальтовым или гравийным покрытием.

Невозможность предоставления заявителю в аренду земельного участка площадью 176 кв. м (как указано в приговоре от 30.08.2017) либо 210,25 кв. м, как отмечено экспертом, суд первой инстанции мотивировал тем, что заявитель не сможет эксплуатировать принадлежащий ему объект недвижимости в качестве административного здания авторынка.

Кроме того, заявитель претендует на приобретение земельного участка не в собственность, а в аренду, и площадью, минимально необходимой для эксплуатации не всего авторынка 5 очередей, а только 1 очереди.

Полагая, что земельный участок предоставляется предпринимателю в аренду, суд первой инстанции счел, что собственником участка не утрачено право на изменение участка в дальнейшем, в случае изменения условий его использования.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из необоснованности площади испрашиваемого земельного участка по следующим основаниям.

Формирование участка с кадастровым номером 55:36:140102:5345 площадью 30 364 кв. м под первой очередью строительства авторынка, занимаемой введенным в эксплуатацию объектом, в конце 2013 года осуществлено ООО «Автоград».

Доказывая необходимость получения участка в размере 30 364 кв. м, заявитель представил проектную документацию и Обоснование потребностей площади земельного участка для обслуживания и эксплуатации авторынка (1 очередь: одноэтажное административное здание), составленное ООО «Сибпром проект».

Согласно данным документам на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140102:3015 планировалось наличие следующих объектов: главных выездов на территорию авторынка, административного здания, площадки для стоянки и торговли легковыми и грузовыми автомобилями, стоянки для паркования легковых автомобилей работников и посетителей объектов авторынка, место для установки временного генератора, место для установки мусорного контейнера и биотуалет.

В ходе проведенного сотрудниками департамента 28.11.2018 обследования участка установлено, что в западной части участка расположено одноэтажное здание площадью 31,90 кв. м, основная часть участка свободна от строений, в границах участка расположены строительные материалы и мусор.

Из заключения ООО «СибрегионЭксперт» от 28.01.2020 следует, что необходимая для эксплуатации административного здания площадь составляет 210,25 кв. м. Необходимая площадь для первой очереди по объекту авторынка составляет 43 703,25 кв. м. Эксперт также указал, что здание фактически не будет административным зданием авторынка, так как будет отсутствовать функционально-технологическая связь между зданием и площадками первой очереди авторынка.

Исходя из предусмотренных законом оснований предоставления земельного участка и установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае заявитель просит о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов с целью эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Само по себе наличие производственной необходимости для эксплуатации авторынка не является основанием для получения земельного участка в испрашиваемом размере.

Учитывая, что судебным экспертом установлена площадь, необходимая для обслуживания объекта недвижимости в размере 210,25 кв. м, так как аналогичные выводы отражены в приговоре суда от 30.08.2017 по уголовному делу № 1-132/2017 и определении Омского областного суда по делу № 2-5816/2016, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что испрашиваемая площадь 30 364 кв. м явно несоразмерна площади здания 31,9 кв. м, для обслуживания которого сформирован данный земельный участок.

В определении по делу № 2-5816/2016 суд указал на то, что площадь земельного участка предоставляется именно для эксплуатации здания, но не более. Реализуя свое право для приобретения земельного участка по льготной цене, собственник здания должен доказать, что для эксплуатации здания необходим участок именно требуемой им площади. Суд указал, что площадь земельного участка и площадь объекта имеют явное несоответствие.

В приговоре суда от 30.08.2017 по уголовному делу №1-132/2017 в вину должностному лицу вменено предоставление обществу явной и очевидно несоразмерной площади испрашиваемого земельного участка площади объекта, для эксплуатации которого он необходим; максимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации здания площадью 31,9 кв. м по данным комплексной экспертизы от 11.07.2016 № 11/2-07/16 составляет 176 кв. м.

Доводы заявителя, основанные на том, что площадь в размере 30 364 кв. м предназначена, согласно проектной документации, для эксплуатации авторынка, суд апелляционной инстанции не принял по следующим основаниям.

Исходя из правовой позиции отраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2015 № 309-ЭС15-16806 по делу № А47-3601/2013, по своим техническим параметрам авторынок представляет собой открытую асфальтовую площадку с ограждением и не обладает необходимыми признаками недвижимого имущества, установленными статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Данный объект согласно положениям пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» не является самостоятельным недвижимым имуществом, а представляет собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором он расположен.

Фактически авторынок есть совокупность нестационарных торговых мест, что исключает возможность предоставления земельного участка под ним по правилам подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 ЗК РФ.

Также суд апелляционной инстанции признал правомерной позицию департамента о том, что вид разрешенного использования земельного участка «для общественно-деловых целей для строительства авторынка» не поименован в перечне основных видов разрешенного использования для территориальной зоны ОД1-2416.

Согласно карте градостроительного зонирования территории города Омска, содержащейся в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области (далее – ПЗЗ), утвержденных решением Омского городского совета от 10.12.2008 № 201, земельные участки с кадастровыми номерами: 55:36:140102:5343, 55:36:140102:5344, 55:36:140102:5345, 55:36:140102:5346, 55:36:140102:5347, 55:36:140102:5348, 55:36:140102:5349 расположены в зоне объектов административно-делового и общественного назначения (ОД1-2416).

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства для территориальной зоны объектов административно-делового и общественного назначения (ОД1) определяются в соответствии со статьей 42 ПЗЗ.

Вид разрешенного использования «для общественно-деловых целей под строительство авторынка» не поименован в перечне основных видов разрешенного использования для вышеуказанной территориальной зоны.

Рынки (код 4.3) отнесены к условно разрешенным видам использования, однако заявитель не обращался с требованием о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в рамках установленной законом процедуры.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что при оценке данного довода департамента необходимо исходить из того, что рынок как объект согласно проектной документации занимает ориентировочно 80 – 90% земельного участка и, следовательно, именно данный объект, а не административное здание, необходимо рассматривать как определяющий на земельном участке.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отказ департамента, изложенный в письме от 08.02.2019 исх-ДИО/338-ОГ, является обоснованным, в свою очередь требования заявителя удовлетворены судом первой инстанции неправомерно.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ и данный перечень является исчерпывающим.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ одним из таких оснований является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из положений указанных норм следует, что собственники зданий, сооружений обладают исключительным правом, которое они реализуют по своему выбору, приобрести земельный участок в аренду или в собственность, но в любом случае определение площади земельного участка зависит не от права, на котором заявитель просит предоставить земельный участок, а от особенностей и конкретных характеристик объекта недвижимости, которые влияют на определение площади, необходимой для его эксплуатации.

В связи с чем в данном случае следует исходить из тех правовых позиций, которые относятся к определению площади земельного участка при реализации собственником объекта недвижимости своего исключительного права.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 936-О указано, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 № 18-КА19-18 объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. Объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность на основании приведенных норм ЗК РФ. Собственник объекта незавершенного строительства может приобрести участок в собственность только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Правовая позиция, согласно которой не допускается выкуп земельного участка, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13.

Кроме того, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12, возведение на участке только вспомогательных объектов даже при наличии государственной регистрации права собственности на них не влечет возникновения права на приобретение в собственность спорного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, заявитель является собственником административного здания, назначение: нежилое, площадь 31,9 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.09.2014 № 55-АБ 242732.

Позиция заявителя, по существу, сводится к тому, что фактически завершено строительство первой очереди авторынка, при определении площади необходимо учитывать проектную документацию, которая обосновывает площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации первой очереди авторынка. При этом здание, принадлежащее заявителю, приравнено им к первой очереди авторынка.

Данная позиция правомерно не принята судом апелляционной инстанции.

Судами установлено, что определением Омского областного суда по делу № 2-5816/2016 признан недействительным договор купли-продажи № ДГУ/13-56 6/2013-К земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3015, площадью 263 877 кв. м, заключенный 07.02.2013 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ООО «Автоград». Суд определил истребовать из чужого незаконного владения Когана Д.И. земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:140102:5343, 55:36:140102:5344, 55:36:140102:5345, 140102:5346, 55:36:140102:5347, 55:36:140.102:5348, 55:36:140102:5349, в государственную собственность.

Кроме того, Центральным районным судом города Омска по делу № 1-132/2017 30.08.2017 вынесен приговор в отношении должностного лица Главного управления по земельным ресурсам Омской области, подписавшего незаконное распоряжение № 378-р «О предоставлении в собственность за плату ООО «Автоград» земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске», согласно которому незаконно был предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:3015, площадью 263 877 кв. м, что в дальнейшем 01.11.2013 привело к отчуждению данного земельного участка в собственность ООО «Автоград».

Несмотря на то, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:3015 приобретался ООО «Автоград» в порядке статьи 36 ЗК РФ, в договоре купли-продажи было определено назначение данного земельного участка – для общественно-деловых целей – под строительство автомобильного рынка. Площадь земельного участка в рамках дела № 2-5816/2016 Коган Д.И. обосновывал намерением возвести на нем авторынок.

Омским областным судом в рамках указанного дела установлено явное несоответствие площади земельного участка, предоставленного именно для эксплуатации здания, площади, определенной в договоре купли-продажи № ДГУ/13-56 6/2013-К.

Таким образом, в настоящий момент земельные участки, на которых планировалось строительство пяти очередей авторынка, у Когана Д.И. изъяты по решению суда, в том числе земельный участок, на котором расположено административное здание.

Исходя из положений указанных правовых норм, приведенных правовых позиций, судебная коллегия полагает, что для обоснования площади земельного участка может быть учтена проектная документация на строительство, но при определенных условиях, если строительство осуществлялось в установленном законом порядке, с предоставлением земельного участка для целей строительства по действительному с точки зрения закона основанию, возведены все предусмотренные проектом объекты, что в совокупности позволяет утверждать, что цель строительства достигнута – построен и введен в эксплуатацию именно тот объект, для которого земельный участок предоставлялся, после чего может быть определена площадь, необходимая для эксплуатации уже существующих объектов недвижимости, на которые зарегистрировано право собственности, и которая может не совпадать с площадью участка, определенной при  предоставлении для строительства.

Между тем судами установлено, что согласно проектной документации и Обоснованию потребностей площади земельного участка для обслуживания и эксплуатации авторынка (1 очередь: одноэтажное административное здание) планировалось наличие следующих объектов: главных выездов на территорию авторынка, административного здания, площадки для стоянки и торговли легковыми и грузовыми автомобилями, стоянки для паркования легковых автомобилей работников и посетителей авторынки, место для установки временного генератора, место для установки мусорного контейнера и биотуалет.

Однако фактически на земельном участке расположено только одноэтажное здание площадью 31,9 кв. м, основная часть участка свободна от строений, в границах участка расположены строительные материалы и мусор.

Суд апелляционной инстанции в связи с этим, учитывая правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2015 № 309-ЭС15-16806, обоснованно указал, что авторынок представляет собой открытую асфальтовую площадку и не обладает признаками недвижимого имущества согласно статье 130 ГК РФ.

Таким образом, авторынок должен был состоять из комплекса объектов, часть из которых являются составной частью земельного участка, и объекта недвижимого имущества.

Это полностью подтверждается проектной документацией первой очереди строительства авторынка, в которой в текстовой части раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка» указано, что территория первой очереди функционально разделена на зону торговли автомобилями и административную зону с парковкой.

В данном случае заявитель Коган Д.И. не представил доказательств наличия у него зарегистрированного права на авторынок именно как на имущественный комплекс, не доказал, что административное здание само по себе тождественно объекту строительства – первая очередь авторынка.

Суд апелляционной инстанции в связи с изложенным правомерно исходил из того, что административное здание еще не подтверждает существование такого объекта как авторынок, из совокупности представленных доказательств не следует завершение 1 очереди строительства авторынка, для обоснования истребуемой площади необходима совокупность объектов – здания и иных объектов, занимающих ориентировочно 80 – 90% площади участка, составляющих единый имущественный комплекс, однако указанные объекты в настоящее время отсутствуют.

Тот факт, что административное здание, построенное в рамках первой очереди авторынка, при отсутствии иных запроектированных объектов, не может обосновывать площадь земельного участка, которую испрашивает заявитель, подтвержден и проведенной по делу экспертизой, из которой следует, что при отсутствии функционально-технологической связи между зданием и площадками первой очереди авторынка здание фактически не будет административным зданием авторынка.

На основании изложенного судебная коллегия поддерживает вывод суда апелляционной инстанции о том, что в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и статьи 39.20 ЗК РФ, земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов исключительно с целью эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, в то время как заявитель не обосновал наличие у него прав на такой объект как авторынок.

В указанном порядке земельный участок не может быть предоставлен для завершения строительства авторынка.

Поскольку судом апелляционной инстанции установлены фактические обстоятельства явной несоразмерности испрашиваемой заявителем площади земельного участка той площади, которая необходима для эксплуатации административного здания с назначением – нежилое, площадью 31,9 кв. м, суд апелляционной инстанции правомерно отказал ИП Когану Д.И. в удовлетворении заявленных требований. 

Оценка судом апелляционной инстанции иных мотивов отказа в предоставлении земельного участка нормам права не противоречит, поскольку проведена с целью установления отсутствия оснований для отказа в предоставлении земельного участка с видом разрешенного использования «для общественно-деловых целей, под строительство авторынка».

В данном случае вид разрешенного использования земельного участка «для общественно-деловых целей для строительства авторынка» не соответствует основным видам разрешенного использования для территориальной зоны ОД1-2416.

Правовая позиция кассатора, согласно которой он вправе продолжить использование земельного участка и расположенного на нем объекта в соответствии с уже установленным видом разрешенного использования, в данном случае не применима ввиду того, что земельный участок с имеющимся видом разрешенного использования не предоставлен заявителю по какому-либо установленному законом основанию, более того, был изъят по решению суда. 

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 25.08.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-8151/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Сирина

 

Судьи                                                                  В.В. Тихомиров

 

                                                                            А.В. Щанкина