АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-30142/2020

30 августа 2021 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2021 года

Полный текст решения изготовлен 30 августа 2021 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.А. Крюкова  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Н. Ряскиным рассмотрел в судебном заседании дело №А60-30142/2020 

по  заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЗОЛОТАЯ ГОРКА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Фрис» (ИНН 

<

***>), ПАО «Сбербабнк», ООО «Лизинговый центр» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

о признании недействительным уведомления о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности от 13.05.2020, обязании осуществить регистрацию,

при участии в судебном заседании

от заявителя: ФИО1, представитель а/у ФИО2 по доверенности  от 01.07.2021,

от заинтересованного лица: ФИО3, представитель по доверенности  от 18.01.2021,

от третьих лиц (ООО «Фрис»): ФИО4, представитель по доверенности   от 01.07.2021.

Лица, участвующие в деле, о принятии заявления, возбуждении производства по делу и его рассмотрении извещены арбитражным судом надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью «ЗОЛОТАЯ ГОРКА» (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – заинтересованное лицо) с требованием о признании недействительным уведомления о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности от 13.05.2020, обязании осуществить регистрацию.

В судебном заседании 03.09.20  заявитель изменил заявленные требования, просил признать действительным отказ Управления от 14.08.2020.

Решением суда первой инстанции от 10.09.2020 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.12.2020 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 04.05.2021 решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.09.2020 по делу № А60-30142/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по тому же делу отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что факт наличия обременения в виде права правопреемника участника строительства, вытекающего из указанного договора долевого участия, по которому застройщик обязался передать право собственности на будущую квартиру, судами при рассмотрении дела не исследован.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает преждевременными выводы судов о неправомерности оспариваемого уведомления регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации перехода права собственности без сохранения записей о зарегистрированных обременениях.

Определением суда от 14.05.2021 в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В предварительном судебном заседании 23.06.2021 заявитель требование поддержал с учетом письменных пояснений, приобщенных к материалам дела; заинтересованное лицо против удовлетворения заявления возражало по изложенным в письменных пояснениях основаниям, которые также приобщены судом к материалам дела.

Суд на основании ст. 51 АПК РФ полагает необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Лизинговый центр».

Определением суда от 23.06.2021 в предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение  всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству. 

В судебном заседании 23.08.2021 заявитель требование поддержал с учетом письменных пояснений, приобщенных к материалам дела; заинтересованное лицо против удовлетворения заявления возражало по изложенным в письменных пояснениях основаниям, которые также приобщены судом к материалам дела.

Судом приобщены к материалам дела выписки из ЕГРН в отношении объектов незавершенного строительства с к/н 66:62:0504001:487, 66:62:0504001:485, земельного участка - 66:62:0504001:321.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

установил:

как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2017 требования заявителя - ФИО5 к должнику - обществу с ограниченной ответственностью «Золотая горка» (ИНН 

<

***>) признаны обоснованными. В отношении должника введена процедура банкротства - наблюдение, сроком на шесть месяцев. Временным управляющим должника утвержден ФИО6 член Ассоциации «Урало-Сибирское объединение арбитражных управляющих».

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2017 (резолютивная часть объявлена 07.07.2017) применены в отношении должника общества с ограниченной ответственностью «Золотая горка» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) правила банкротства застройщиков, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2017 (резолютивная часть объявлена 04.12.2017) по делу №А60-53689/2016 общество с ограниченной ответственностью «Золотая Горка» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,620076, 

<

...>) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 14774600277), член «САУ «Авангард» (ИНН 

<

***>, ОГРН 1027705031320,105062, 

<

...>, к. 8, 9, 10).

Согласно п. 1 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2017 по делу № А60-53689/2016 в реестр требований кредиторов ООО «Золотая Горка» включены требования ПАО «Сбербанк России» в размере 437 355 167,07 руб. как обеспеченные залогом, в том числе следующего имущества: Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:485. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, 

<

...>. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 25%; Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:487. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, 

<

...>. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 20%; Земельный участок. Кадастровый номер: 66:62:0504001:321. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков. Адрес: Свердловская Область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный. Площадь: 20908 кв.м.

Продажа предмета залога осуществляется в соответствии с п.п. 4,5,8 -19 ст. 110, п. 3 ст. 111, п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве и Порядком проведения электронных торгов.

Конкурсным управляющим 30.07.2018 в 10:00 назначены электронные торги в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества ООО «Золотая Горка»: Лот №1 Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:485. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, 

<

...>. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 25%. Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:487. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, 

<

...>. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 20%. Земельный участок. Кадастровый номер: 66:62:0504001:321. Категория земель: Земли населенных пунктов.

 Виды разрешенного использования: многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный. Площадь: 20908 кв.м. Начальная цена - 66 803 000 руб. Торги признаны несостоявшимися, в связи с допуском к торгам только одного участника. Участник отказался от заключения договора. Повторные торги состоятся 11.10.2018 в 10.00 ч. Повторные торга признаны несостоявшимися. Конкурсным управляющим назначены электронные торги в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «Золотая Горка» с 20.10.2018.

По результатам проведения электронных торгов в форме публичного предложения между обществом «ЗОЛОТАЯ ГОРКА» и ООО «Фрис» заключен договор купли - продажи №1-КП от 02.12.2019.

07.02.2020 стороны обратились в Росреестр через ГБУ СО «Многофункциональный центр» в Кировском районе г. Екатеринбурга с заявлениями о переходе права собственности.

13.05.2020 Управлением вынесено уведомление о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности, права собственности.

Основанием приостановления осуществления государственной регистрации перехода права собственности послужили зарегистрированные обременения, в частности:

ипотека на основании Договора ипотеки №80719 от 19.10.2011; Договора ипотеки 80844 от 29.09.2014, залогодержателем по которым является ПАО «Сбербанк России»;

ипотека в силу закона с участниками долевого строительства;

ипотека в силу закона участников долевого строительства в обеспечение права требования по договорам долевого участия с кредитными организациями;

в отношении вышеуказанного земельного участка вынесены записи о регистрации сделок на основании договоров долевого участия.

14.08.2020 Управлением вынесено оспариваемое уведомление об отказе государственной регистрации перехода права собственности.

Конкурсный управляющий полагает, что уведомление является незаконным.

Исходя из статьи 126 Закона о банкротстве, одним из последствий признания должника банкротом является снятие ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника.

Как следует из смысла данной нормы, после открытия конкурсного производства залогодержатель, у которого находится заложенное движимое имущество, не вправе удерживать это имущество - оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Согласно п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения.

 О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2017 по делу №А60-53689/2016 в реестр требований кредиторов ООО «Золотая Горка» включены требования ПАО «Сбербанк России» в размере 437 355 167,07 руб. как обеспеченные залогом, в том числе следующего имущества: Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:485. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, 

<

...>. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 25%; Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:487. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, 

<

...>. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 20%; Земельный участок. Кадастровый номер: 66:62:0504001:321. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный. Площадь: 20908 кв.м.

Согласно Выписке из ЕГРН в отношении указанных объектов Залогодержателями (участниками строительства) являлись следующие лица, которые впоследствии предъявили свои денежные требования к обществу «ЗОЛОТАЯ ГОРКА»:

ФИО, основание государственной регистрации обременения

Судебный акт о включении требований в РТК ООО «Золотая Горка»

ФИО7 (Договор участия в долевом строительстве №84/2 А/3/ДЦУ-2016 от 04.07.2016);

Определение Арбитражного Суда свердловской области от 05.03.2018 дело №А60-53689/2016.

Определением АС СО от 16.12.2018 Исключены из реестра требований кредиторов ООО «Золотая горка» требование ФИО7 в части в размере 2347800 руб. основного долга

Определением АС СО от 21.01.2019 Включить в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Золотая горка» требование ООО "Проминстрах" в размере 2347800 руб. основного долга

ФИО8, ФИО9 (Договор участия в долевом строительстве №87/2А/20/ДЦУ-2015 от 31.12.2015);

Определение Арбитражного Суда свердловской области от 19.02.2018 дело №А60-53689/2016.

Определение АС СО от 24.01.2019 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Проминстрах» с размером требований 2 939 566 руб. 00 коп. выплаченного страхового возмещения.

ФИО10, ФИО11 (Договор участия в долевом строительстве №84/2А/32/ДДУ-2016 от 21.05.2016);

Определение Арбитражного Суда свердловской области от 14.03.2018 дело №А60-53 689/2016.

Определение АС СО от 06.11.2018 дело № А60-53689/2016 Исключить из реестра требований кредиторов ООО «Золотая горка» требование ФИО11 и ФИО10 в размере 3241845 руб. 00 коп. основной долг, 237735 руб. 30 коп. проценты.

Определением АС СО от 19.12.2018 суд определил Произвести замену кредиторов ООО «Золотая горка» ФИО11 и ФИО10 с размером требований 3241845 руб. 00 коп. основного долга на ООО "Проминстрах". Включить в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Золотая горка» требование ООО "Проминстрах" в размере 3 241 845 руб.00коп. основного долга.

Партии А.А. (Договор участия в долевом строительстве №43/6А/25/ДДУ-2014 от 16.12.2014);

Определение Арбитражного Суда свердловской области от 28.10.2017 дело №А60-53 689/2016.

Определение АС СО от 08.06.18 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр».

ФИО12, ФИО13 (Договор участия в долевом строительстве №50/ЗА/33/ДДУ-2014от 22.12.2014);

Определение Арбитражного Суда свердловской области от 21.02.2018 дело №А60-53689/2016.

Определение АС СО от 27.06.2018 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр».

ФИО14, ФИО15 (Договор участия в долевом строительстве №58/2А/14/ДДУ-2015 от 18.02.2015);

Определение Арбитражного Суда свердловской области от 18.07.2017 дело №А60-53689/2016

Определение АС СО от 05.06.18 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр»

ФИО16 (Договор участия в долевом строительстве Ж70/2А/11/ДДУ-2015 от 20.05.2015);

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 01.10.2017 дело №А60-53689/2016.

Определение АС СО от 28.06.18 дело № А60-53689/2016   произведена  замена   на   ООО «Лизинговый центр» Определение АС СО от 28.06.18 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр». Определением АС СО от 05.12.2019 дело № А60-53689/2016    исключены    из    реестра требований о передачи жилых помещения должника   требования   ООО   «Лизинговый центр» в части передачи жилого помещения -однокомнатной квартиры строительный номер 11, общей площадью 40,50кв.м на 3-м этаже, расположенной по адресу: Свердловская обл, г. Среднеуральск, 

<

...> (стр. 2 АО, по договору от 20.05.2015г. долевого      участия      в      строительстве №70/2А/ДДУ-2015,   с   суммой   в   размере 2331840руб.00коп. Включить требования ООО «Лизинговый центр» в реестр требований кредиторов ООО «Золотая горка» в составе кредиторов третьей очереди в размере 2 331 840 , руб.00коп.

ФИО17 (Договор участия в долевом строительстве №73/2А/6/ДДУ-2015 от 07.07.2015);

Определение Арбитражного Суда свердловской области от 07.11.2017 дело №А60-53689/2016.

Определение АС СО от 12.12.2018 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «КИМ».

ФИО18 (Договор долевого участия в строительстве №48/3 А/17/ДЦУ-2014 от ЗОЛ 2.2014, Договор долевого участия в строительстве №49/ЗА/17/ДДУ-2014 от 30.12.2014, Договор участия в долевом строительстве);

Определение Арбитражного Суда свердловской области от 11.02.2018 дело №A60-53689/2016

Определение АС СО от 12.08.2018 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр»

ФИО19 (Договор участия в долевом строительстве №5 7/6 А/15/ДДУ-2015 от 31.01.2015);

Определение Арбитражного Суда свердловской области от 04.11.2017 дело №А60-53689/2016

Определение АС СО от 27.06.2018 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр»

ФИО20 (Договор участия в долевом строительстве №5б/2А/1б/ДЦУ-2015 от 05.02.2015);

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 03.09.2017 дело №А60-53689/2016

Определение АС СО от 03.06.18 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр»

ФИО21 (Договор долевого участия в строительстве №46/2А/17/ДДУ-2014 от 12.12.2014);

Определение Арбитражного Суда свердловской области от 05.09.2017 дело №-А60-53689/2016

Определение АС СО от 03.06.18 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр»

ФИО22 (Договор долевого участия в строительстве Ж78/2А/17/ДДУ-2015 от 28.08.2015).

Определение Арбитражного Суда свердловской области от 02.09.2017 дело №А60-53689/2016

Определение АС СО от 08.06.18 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр»

28.02.2018 все вышеуказанные судебные акты были сданы в Управление через ГБУ СО «Многофункциональный центр» в Кировском районе г. Екатеринбурга.

В случае, когда в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, прекращение ипотеки не может быть связано только с окончанием строительства жилого дома и предоставления застройщиком пакета документов, предусмотренных статье 25 Закона об ипотеке, поэтому в случае, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договору долевого участия, положения Закона о долевом строительстве и Закона об ипотеке, предусматривающие специальные основания для прекращения залога права аренды, применяемых только в случае завершения строительства, не подлежат применению.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Изучив материалы дела, проанализировав отзыв заинтересованного лица, а также возражения относительно отзыва, представленные заявителем, отзывы третьих лиц, суд пришел к следующим выводам.

Глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве самостоятельного способа защиты нарушенного права в сфере предпринимательской деятельности обжалование решений государственных органов.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Положениями ч. 1 ст. 65 и ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

Из статьи 27 Закона № 218-ФЗ следует, что в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Возражая относительно заявленных требований, заинтересованное лицо ссылается на то, что в силу закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены основания погашения регистрационной записи об ипотеке, но не основания прекращения обязательства, указывает, что заявителем в Росреестр не подавались документы, необходимые для снятия ипотеки, поскольку специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом законом не установлен, государственная регистрация прекращения ипотеки в данном случае осуществляется на общих основаниях. В обоснование своих доводов Управление ссылается на п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому погашение регистрационной записи об ипотеке возможно в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;  в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Заявителю необходимо представить в Росреестр договор купли-продажи № 1-КП, соответствующий требованиям действующего законодательства, с указанием существующих обременений.

Согласно п. 4 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном названным Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве правовыми последствиями открытия конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 59 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «Об исполнительном производстве» (далее по тексту - постановление № 59), следует, что аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника снимаются в целях устранения препятствий конкурсному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве.

После открытия конкурсного производства залогодержатель, у которого находится заложенное движимое имущество, не вправе удерживать это имущество - оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также записи о залоге бездокументарных ценных бумаг в системе ведения учета владельцев указанных бумаг.

Данная норма характеризует сохранение у залогодержателя права залога на имущество должника, находящегося в процедуре конкурсного производства.

Однако, согласно п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. 

О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Судом установлено, что залогодержатель - ПАО «Сбербанк» обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника общество «ЗОЛОТАЯ ГОРКА».

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2017 по делу № А60-53689/2016 в реестр требований кредиторов общество «ЗОЛОТАЯ ГОРКА» включены требования ПАО «Сбербанк России» в размере 437 355 167, 07 руб. как обеспеченные залогом.

Согласно п. 4 ст. 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 названного Федерального закона.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве установлено, что продажа заложенного имущества осуществляется в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 названного Закона.

Судом установлено, что ПАО Сбербанк получил частичное удовлетворение своих требований о  продажи заложенного имущества. Данный факт ПАО Сбербанк подтвердил в отзыве.

Требования участников долевого строительства включены в реестр требований, что подтверждается соответствующими определениями.

В пункте 12 Постановления Пленума ВС РФ № 58 разъяснено, что при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. 

Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что в данном случае имеется совокупность оснований для признания отказа Управления незаконным, а именно данное решение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя. 

Как следует из п. 9, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

При рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве (п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 58).

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 23.04.2013 № 13239/12 разъяснил, что по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.

Однако, участники долевого строительства, заключившие договоры участия в долевом строительстве и включенные в ЕГРП по объекту незавершенного строительства и земельного участка, на котором производится строительство подлежат исключению из реестра поскольку объект незавершенного строительства реализован на торгах.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника.

Из зачисленных на этот счет средств шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

При этом залог прекращается по основаниям, установленным статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной (п.8. ч1.ст.352 ГК РФ).

С учетом разъяснения п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»,если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

Также следует отметить, что Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счёт имущества должника на принципах пропорциональности и очерёдности.

Нормы указанного закона носят по отношению к положениям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специальный характер, в связи с чем, подлежат приоритетному применению.

Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором осуществлялось строительство, перестали быть предметом залога.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве закон связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

Отчуждение другому лицу по договору купли-продажи объекта незавершённого строительства создает физическую невозможность самостоятельно достроить объект.

Таким образом, при отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Следовательно, обязательства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве прекращены и подлежат исключению из ЕГРП.

В силу ч. 4.1 ст. 138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, при оставлении предмета залога за собой обязан перечислить денежные средства в размере, определяемом в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи, на специальный банковский счет в порядке, установленном пунктом 3 настоящий статьи, в течение десяти дней с даты направления конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой.

Если в течение тридцати дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, не воспользуется правом оставить предмет залога за собой, он подлежит продаже посредством публичного предложения в порядке, установленном пунктом 4 статьи 139 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, конкурсным управляющим 30.07.2018 в 10:00 назначены электронные торги в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене по продаже указанного имущества общества «Золотая Горка». Начальная цена - 66 803 000 руб. Торги признаны несостоявшимися, в связи с допуском к торгам только одного участника. Участник отказался от заключения договора.

Повторные торги состоялись 11.10.2018 г. в 10.00, признаны несостоявшимися.

Конкурсным управляющим назначены электронные торги в форме публичного предложения по продаже имущества общества «Золотая Горка» с 20.10.2018. По результатам проведения электронных торгов в форме публичного предложения между обществом «Золотая горка» и обществом с ограниченной ответственностью «Фрис» заключен договор купли - продажи от 02.12.2019 № 1-КП.

Таким образом, сам по себе факт включения требования кредитора в реестр как требование о передаче жилого помещения не препятствует проведению торгов. При этом данные торги не оспорены, недействительными не признаны.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368.

Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрены сроки для обращения дольщиков в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве застройщика с заявлениями о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, например в процедуре наблюдения –1 месяц с даты опубликования сведений о введении процедуры, в процедуре конкурсного производства – 2 месяца с даты опубликования сведений о введении данной процедуры после чего реестр требований кредиторов по закону считается закрытым.

Вместе с тем для заявления требований о включении в реестр о передаче жилых помещений установленный п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве 2-х месячный срок закрытия реестра требований не является пресекательным, поскольку для дольщиков предусмотрены специальные правила п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве, согласно которым на арбитражного управляющего возложена обязанность по уведомлению в пятидневный срок со дня утверждения управляющего всех известных ему участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Двухмесячный срок на предъявление требований участниками строительства начинает течь не ранее, чем со дня направления участнику строительства указанного уведомления конкурсным управляющим (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 14452/12).

Таким образом, при отсутствии доказательств уведомления дольщика последний не будет считаться пропустившим срок на включение в реестр требований о передаче жилых помещений.

Кроме того, в Определении от 21 января 2016 г. № 304-ЭС15-12057 Верховный Суд РФ разъяснил следующее: согласно сложившейся судебной практике по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав кредиторов, отличным от включения их требований в денежный реестр. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12 и от 23.04.2013 № 13239/12).

При этом в силу прямого указания пункта 1 статьи 201.13 Закона о банкротстве кредитор должен выразить волю на трансформацию его требования о передаче жилых помещения в денежное: при наличии обстоятельств, названных в этом пункте, конкурсный управляющий направляет участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, уведомление о возможности предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежных требований в течение месяца со дня получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также о последствиях непредъявления денежных требований в месячный срок.

Учитывая отсутствие в Законе о банкротстве таких негативных последствий пропуска месячного срока, введенного пунктом 1 статьи 201.13 Закона, как удовлетворение денежного требования гражданина — кредитора в иной очередности, нежели чем третья, отсутствуют правовые основания для признания денежного требования кредитора подлежащим погашению по правилам пункта 4 статьи 142 Закона о банкротстве (то есть за реестром).

Закон о банкротстве, закрепляя приоритетный характер удовлетворения денежных требований граждан — участников строительства, не содержит положений о перераспределении выплат между участниками строительства, своевременно заявившими о намерении трансформировать ранее учтенные требования о передаче жилых помещений в денежные, и кредиторами, нарушившими упомянутый месячный срок.

Если срок, установленный пунктом 1 ст.201.13 Закона о банкротстве будет признан судом пропущенным, по аналогии закона (статья 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) подлежат применению правила абзацев 1 и 2 пункта 5 статьи 142 Закона о банкротстве: кредитор получает удовлетворение в рамках своей очереди, но при этом имеет право на последовательное удовлетворение, то есть из средств, оставшихся после полного расчета с другими кредиторами, подавшими заявления о трансформации требований в отведенный законом срок. 

Кроме того, согласно п. 4 ст. 201.13 Закона о банкротстве в ситуации невозможности передачи объекта незавершенного строительства в создаваемый кооператив и продажи такого объекта с торгов, арбитражный управляющий не вправе осуществлять расчеты с кредиторами третьей и четвертой очереди в соответствии с реестром требований кредиторов до рассмотрения всех требований граждан — участников строительства и (или) всех требований юридических лиц — участников строительства, предъявленных в порядке трансформации требований о передаче жилых помещений в денежные требования и вынесения арбитражным судом соответствующих определений.

Кроме того, из материалов дела № А60-53689/2016 следует, что  передача объекта строительства в создаваемый кооператив оказалась невозможной,  в связи с чем указанный объект был реализован на открытых торгах.

При этом, поскольку передача объекта строительства в создаваемый кооператив оказалась невозможной, новый застройщик не был привлечен для завершения строительства, в силу прямого указания пункта 1 статьи 201.13 Закона о банкротстве кредитор должен выразить волю на трансформацию его требования о передаче жилого помещения в денежное.

При наличии обстоятельств, названных в этом пункте, конкурсный управляющий направляет участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, уведомление о возможности предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежных требований в течение месяца со дня получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также о последствиях непредъявления денежных требований в месячный срок.

Последствия непредъявления заявления о трансформации требования о передаче жилого помещения в денежное в месячный срок разъяснены Верховным Судом в Определении от 21 января 2016 г. № 304-ЭС15-12057, в котором в  частности указано следующее: если срок, установленный пунктом 1 ст.201.13 Закона о банкротстве будет признан судом пропущенным, по аналогии закона (статья 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) подлежат применению правила абзацев 1 и 2 пункта 5 статьи 142 Закона о банкротстве: кредитор получает удовлетворение в рамках своей очереди, но при этом имеет право на последовательное удовлетворение, то есть из средств, оставшихся после полного расчета с другими кредиторами, подавшими заявления о трансформации требований в отведенный законом срок.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве закон связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

Отчуждение другому лицу по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства создает физическую невозможность самостоятельно достроить объект.

Следовательно, при отчуждении другому лицу объекта незавершенного строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, следует признать прекращенным в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Торги по продаже объекта незавершенного строительства  и заключенный по их результатам договор купли-продажи залогодателем не оспорены, недействительными не признаны.

Таким образом, сам факт продажи объекта незавершенного строительства на торгах приводит к прекращению всех договоров долевого участия в строительстве  указанного объекта, а, также к прекращению обременений вытекающих из указанных договоров  в силу закона.

При таких обстоятельствах, обременение в пользу правопреемника участника строительства (общество с ограниченной ответственностью «Лизинговый центр») вытекающего из вышеназванного договора долевого участия, по которому застройщик обязался передать право собственности на будущую квартиру, прекратилось в силу закона.

С учетом изложенного отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности от 14.08.2020, принятый в отношении Объекта незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:485. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, 

<

...>. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 25%.; Объекта незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:487. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, 

<

...>. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 20%; Земельного участка Кадастровый номер: 66:62:0504001:321. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный. Площадь: 20908 кв.м., не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем заявленные требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Судом учтены положения п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, а именно, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Между тем, принимая во внимание, что на момент вынесения решения суда требования заявителя удовлетворены во внесудебном порядке, то отсутствуют основания для возложения судом на Росреестр обязанности устранить допущенные нарушения путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости с учетом того, что переход прав уже зарегистрирован, что подтверждается выписками из ЕГРН в отношении объектов незавершенного строительства с к/н 66:62:0504001:487, 66:62:0504001:485, земельного участка - 66:62:0504001:321.

При таких обстоятельствах, заявление подлежит частичному удовлетворению.

Поскольку заявителю при принятии заявления к производству судом предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, а заинтересованное лицо освобождено от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина распределению не подлежит.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования удовлетворить частично.

Признать недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 14.08.2020 в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости:

- Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:485. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, 

<

...>. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 25%.

- Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:487. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, 

<

...>. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 20%.

- Земельный участок. Кадастровый номер: 66:62:0504001:321. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный. Площадь: 20908 кв.м.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяЮ.А. Крюков