АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                                           

12.10.2022                                                                                         Дело № А62-4089/2022

 

  Резолютивная часть решения оглашена 05.10.2022

 Полный текст решения изготовлен 12.10.2022

 

Арбитражный   суд   Смоленской   области в составе судьи Еремеевой В.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новиковой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Горэлектро» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 316673300056230, ИНН 

<

***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью «Нахимовский» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды имущества № 1/ФЛ/2018 от 20.04.2018,

 

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 12.11.2021 (паспорт), 

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 01.09.2022 (паспорт),

от третьего лица: ФИО4, представитель по доверенности от 10.01.2022 (паспорт), 

 

У С Т А Н О В И Л:

как следует из материалов дела, между ИП ФИО1 и ООО «Горэлектро» заключен договор аренды имущества №1/ФЛ/2018 от 20.04.2018, в соответствии с которым ООО «Горэлектро» были переданы в аренду трансформаторная подстанция № 687; кабельные линии 0,4 кВ от РУ-04 кВ ТП-687 до ВРУ-04 кВ.; земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020628:6.

К арендованной ТП №-687 подключены два жилых многоквартирных дома, расположенных по адресу: 

<

...> и д. 9. 

Истец, принимая по акту приема-передачи от 23.04.2018 земельный участок, ТП-687, кабельные линии, надлежащим образом был проинформирован о существовании ограждения вокруг жилых домов, в т.ч. путем первичного осмотра расположения арендуемого имущества на местности. Претензий о наличии каких-либо препятствий использования имущества Истец не выразил.

Согласно акту приема-передачи от 23.04.2018 земельный участок передан Истцу в пользование в границах достаточных для эксплуатации арендуемых объектов (п. 1.3 акта), все переданное имущество осмотрено арендатором на момент приемки (п. 2 акта). 

Согласно п. 1.5 договора имущество передается Арендатору для осуществления деятельности по передаче и распределению электрической энергии смежным сетевым организациям и потребителям электрической энергии, энергопринимающие устройства которых присоединены к указанным электрическим сетям.

Согласно п. 5.1.4, 5.1.5, 5.4.2 договора Арендатор вправе:

Устанавливать самостоятельный режим работы арендуемого имущества,

Расторгнуть Договор по основаниям, предусмотренным договором и действующим законодательством.

Арендодатель обязан не препятствовать Арендатору в использовании арендуемого имущества в соответствии с условиями Договора и действующим законодательством РФ.

Согласно дополнительному соглашению к договору от 23.01.2019 срок аренды установлен с 20.04.2018 по 19.04.2028.

ТП № 687 расположена на специально сформированном под нее земельном участке, расположенном внутри территории жилых многоквартирных домов № 7 и № 9 по адресу: 

<

...> огороженной металлическим забором.

Металлический забор оборудован тремя автоматическими воротами, двое из которых открываются с использованием дистанционных пультов управления, третьи закрыты на амбарный замок, что подтверждается актом совместного осмотра от 07.09.2022. Ограждение с автоматическими воротами было установлено до заключения договора аренды.

Земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020628:6 и расположенная на нем ТП № 687 принадлежат на праве собственности арендодателю, о чем произведены записи в ЕГРН. Земельный участок поставлен на кадастровый учет, его границы надлежащим образом отмежеваны.

Письмом от 12.04.2022 исх. № 162 Истец уведомил Ответчика о наличии препятствий в подъезде к ТП-687 в связи с отсутствием доступа на огражденную территорию жилых домов № 7, 9. 

В обоснование заявленного требования истец указал, в том числе на следующее.

Отсутствие решения собственников жилых домов о предоставлении доступа к ТП № 687 через придомовую территорию их жилых домов

ТП № 687 размещена за пределами сформированного под нее земельного участка (величина наложения на смежный земельный участок равна 10 см.).

На арендованном земельном участке кроме ТП расположены еще два объекта недвижимости с кадастровыми номерами 67:27:0000000:3381. 67:27:0020628:131, не принадлежащие арендодателю.

Ранее установленное разрешенное использование арендованным земельным участком - «под трансформаторной подстанцией № 687» не приведено в соответствие с действующим перечнем видов разрешенного использования, определенным Правилами землепользования и застройки.

Арендованный земельный участок расположен в зоне с особым условиями использования территории - территория объекта культурного наследия.

Ответчик с требованием не согласился по доводам, изложенным в отзыве, указав, в том числе на следующее.

ООО «Горэлектро» не было поставлено в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. Содержание договора полностью соответствовало воли и интересам обеих сторон, его условия не являлись обременительными для контрагентов, не нарушали баланса интересов сторон.

На момент заключения договора аренды земельный участок был сформирован, в отношении него был установлен вид разрешенного использования «под трансформаторной подстанцией № 687», что полностью соответствовало его фактическому использованию. Данные обстоятельства были известны арендатору. Утвержденные в последующем правила землепользования и застройки города Смоленска (утв. постановлением Администрации города Смоленска от 30.09.2021 № 2531-адм), устанавливающие иной перечень видов разрешенного использования земельных участков, не обязывают собственников участков приводить прежнее разрешенного использование в соответствии с перечнем.

Арендованное имущество расположено согласно утвержденным ПЗЗ в территориальной зоне «ЖЗ» (ст. 29 ПЗЗ). К перечню основных видов разрешенного использования земельных участков в этой зоне относится, в т.ч. «предоставление коммунальных услуг». В связи с тем, что земельный участок и ТП используются для передачи электроэнергии к жилым домам, фактическое использование земельного участка, равно как и определенный вид его разрешенного использования не противоречат действующим ПЗЗ, не создают угрозы жизни, здоровью людей, причинения вреда имуществу.

Порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства определен в соответствии с постановлением Правительства от 24.02.200 № 160. Установленный вид разрешенного использования арендованного земельного участка не препятствует установлению охранной зоны ТП расположенной на нем, размещению предупреждающих знаков о наличии охранной зоны, ее размерах и ограничениях, установленных в пределах охранной зоны.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2, 4 статьи 450 настоящего Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Положения ст. 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. 

Для расторжения договора по решению суда нужно доказать существенное нарушение договора контрагентом или существенное изменение обстоятельств (п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 451, ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).

В соответствии с пунктом 1 части 1 стати 8 и частью 2 статьи 307 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданско-правовых обязательств является договор. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой и надлежащей форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Подписанный сторонами договор аренды имущества №1/ФЛ/2018 от 20.04.2018 по своей правовой природе и содержанию обязательств относится к категории договоров аренды, правовое регулирование которых осуществляется согласно главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора, соблюли его письменную форму, в связи с чем, договор аренды имущества №1/ФЛ/2018 от 20.04.2018 считается заключенным.

Доказательств пересмотра условий договора в материалы дела не представлено, соответственно, стороны состояли в договорных отношениях согласно условиям указанного договора.

На момент заключения договора территория жилых домов уже была полностью огорожена металлическим забором с калитками и автоматическими воротами, что подтверждается, в т.ч. письмом управляющей компании ООО «Нахимовский» от 30.03.2022 № 107.

Забор с автоматическими воротами и калитками составляет часть общего имущества собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

...> и д. 9.

Согласно пояснениям управляющей компании в период управления указанными домами с 06.04.2015 каких-либо изменений в конструкцию забора с автоматическими воротами и калитками не вносилось. ООО «Нахимовский» выполняло ремонтные работы и работы по техническому обслуживанию данного имущества.

В ответ на обращение о наличии препятствий в подъезде к ТП-687 ФИО1 предложил Истцу комплект ключей от огороженной территории.

Истец по настоящий момент ключи не получил по неизвестным причинам, пояснения по указанным обстоятельствам истцом не даны.

В апреле 2022 года Истец уведомил арендодателя о возникновении препятствий в подъезде к ТП № 687 в связи с отсутствием доступа на огражденную территорию, т. е. спустя 4 года пользования арендованным имуществом.

Иных обращений от Истца в адрес арендодателя о наличии препятствий пользования арендованным имуществом не поступало.

Отсутствие решения собственников жилых домов о предоставлении доступа к ТП № 687 через придомовую территорию их жилых домов само по себе не свидетельствует о наличии фактических препятствий пользования арендатором имуществом с учетом цели использования ТП № 687, указанной в договоре аренды.

Споры по границам земельных участков, в т.ч. споры о расположении ТП № 687 на чужом земельном участке между смежными землепользователями отсутствуют. Арендованное имущество не обременено правами третьих лиц, в залоге под арестом не находится.

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами 67:27:0000000:3381, 67:27:0020628:131 по договору аренды №1/ФЛ/2018 от 20.04.2018 не передавались.

Кабельная линия с кадастровым номером 67:27:0000000:3381 арендодателю не принадлежит. Наличие данной кабельной линии (кабельная линия подземная) не создает каких-либо обременений, препятствующих пользованию арендатором ТП и земельным участком по целевому назначению.

Жилой дом с мансардой кадастровый номер 67:27:0020628:131, сведения о котором содержатся в ЕГРН, числится на земельном участке кадастровый номер 67:27:0020628:3, данный земельный участок не имеет общих границ с земельным участком кадастровый номер 67:27:0020628:6, на котором расположено здание ТП №687. Кроме того, фактически на момент заключения договора аренды указанный жилой дом снесен, на его месте построен многоквартирный жилой дом № 7, что подтверждается постановлением Главы администрации города Смоленска от 17.05.2001г. № 1154.

Расположение арендованного земельного участка в зоне с особым условиями использования территории - территория объекта культурного наследия не препятствует его целевому использованию, определенному условиями договора.

Принадлежность истцу на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 67:27:0000000:3381 (Линия электропередач), который находится в границах земельного участка 67:27:0020628:2 и передан в аренду ООО «Горэлектро» (право зарегистрировано 17.01.2018, то есть до заключения спорного договора аренды), не препятствует его целевому использованию, определенному условиями договора аренды с учетом предмета спора.

На протяжении 4 лет Истец использовал арендуемое имущество в соответствии с определенными в договоре аренды целями, и своими действиями, в т.ч. оплатой арендной платы, включением затрат по аренде в тариф на передачу электрической энергии, заключением дополнительного соглашения от 23.01.2019 к договору о продлении его срока, демонстрировал волеизъявление на исполнение договора и возможность надлежащего использования арендуемого имущества.

Деятельность по передаче и распределению электрической энергии через ТП № 687 подключенным жилым многоквартирным домам, расположенным по адресу: 

<

...> и д. 9, ООО «Горэлектро» осуществляет в составе установленного тарифа на 2018 - 2021 гг., затраты на содержание ТП № 687 и кабельных линий были учтены.

При принятии имущества претензий у истца не было, в том числе по возможности подъезда к ТП.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

По смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Завышенная арендная плата не является основанием для признания договора недействительным.

Доказательства, свидетельствующие об осуществлении гражданских прав арендодателем исключительно с намерением причинить вред истцу, о совершении ответчиком действий при заключении договора аренды в обход закона с противоправной целью, о заведомо недобросовестном осуществлении истцом гражданских прав в рамках договора аренды, отсутствуют.

Договор подписан обеими сторонами, согласованы условия аренды.

Если сторона исполняет договор, то она не вправе ссылаться на его недействительность или незаключенность (статьи 166, 431.1, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы истца в обоснование заявленного требования не подтверждают создание ответчиком препятствий в пользовании арендованном имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; доказательства того, что переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора, не представлены.

Неустранимые обстоятельства, препятствующие пользованию ТП, существенное нарушение арендодателем договора, существенное изменение обстоятельств с даты заключения договора не установлены.

Самовольная парковка иными лицами транспортных средств, препятствующая пользованию ТП, не является следствием действий со стороны арендодателя. Сведения о принятии мер арендатором, направленных на устранение указанного препятствия, в том числе путем размещения предупреждающих объявлений с указанием информации об обслуживании ТП и т.п., отсутствуют.

Существенное нарушение договора арендодателем, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, не установлено.

Таким образом, фактических и юридических препятствий в пользовании арендуемым имуществом не имеется.

Требования истца возникло вследствие несогласия с размером арендной платы, что не может являться основанием для расторжения договора и свидетельствует о недобросовестном поведении истца.

На основании изложенного основания для расторжения договора у суда отсутствуют.

На основании ч. 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Горэлектро» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                                                В. И. Еремеева