АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А37-911/2024

г. Магадан

19 февраля 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2025 г.

Решение в полном объёме изготовлено 19 февраля 2025 г.

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи А.В. Кушниренко,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания                Ж.Л. Спириной,

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> дело по исковому заявлению Управления муниципальным имуществом Администрации Ольского муниципального округа Магаданской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гранит-М» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договоров аренды,

при участии до и после перерыва:

от истца (участвует онлайн) – ФИО1, главный специалист-юрисконсульт отдела по правовому обеспечению и нормотворческой деятельности правового управления, доверенность от 09.01.2025 № 01-23/1, паспорт, диплом;

от ответчика – ФИО2, генеральный директор, свидетельство об удостоверении решения единственного участника юридического лица от 25.08.2023 № 49/5-н/49-2023-4-1699, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Истец, Управление муниципальным имуществом Администрации Ольского муниципального округа Магаданской области, 26.03.2024 обратился в Арбитражный суд Магаданской области с заявлением без номера от 25.03.2024 о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Гранит-М» в пользу истца суммы задолженности по арендным платежам по договорам аренды земельного участка для несельскохозяйственных нужд: № 301-а от 03.08.2011 в размере 155 080 рублей 12 копеек, и по договору № 311-а от 07.06.2012 в размере 155 080 рублей 12 копеек, всего 310 160 рублей 24 копейки, а также о расторжении договоров аренды земельного участка для несельскохозяйственных нужд: № 301-а от 03.08.2011 и № 311-а от 07.06.2012, заключённых между истцом и ответчиком.

В материально-правовое обоснование заявленных требований УМИ Ольского муниципального округа сослалось на статью 12, пункт 1 статьи 309, пункт 2 статьи 450, пункт 2 статьи 452, статьи 606, 607, 614, подпункт 3 пункта 1 статьи 619, пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ), статьи 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса (далее также – АПК РФ), Закон Магаданской области № 2679-ОЗ от 14.03.2022 «О преобразовании муниципального образования «Ольский городской округ» в связи с наделением его статусом муниципального округа», представленные доказательства.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком надлежащим образом не исполнялись обязательства по внесению арендной платы по договорам аренды земельного участка: № 301-а от 03.08.2011 и № 311-а от 07.06.2012.

Ответчик по основаниям, изложенным в письменных возражениях без номера от 30.08.2024,  возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, указал, что требование истца о необходимости погашения арендных платежей № 01-26/1891 от 05.12.2022 и уведомление о расторжении договор аренды № 01-26/1576 от 24.11.2023 ответчику не вручены, возвращены истцу в связи с истечением срока хранения.

При этом, как указал ответчик, 02.02.2022 умер генеральный директор и учредитель ООО « Гранит-М» Ю.М. ФИО3

07.08.2023 ФИО2 получено свидетельство о праве наследования по закону на долю в уставном капитале ООО « Гранит-М». Такой длительный период получения свидетельства был обусловлен возникшими наследственными спорами и судебными разбирательствами.

01.09.2023 зарегистрировано прекращение полномочий предыдущего руководителяФИО3 в связи со смертью. Полномочия руководителя возложены на ФИО2, что подтверждается листом записи ЕГРЮЛ от 01.09.2023 за № 2234900059546.

Следовательно, получение требования № 01-26/1891 от 05.12.2022 надлежащим представителем ответчика было юридически и фактически невозможно.

Кроме того, 19.09.2023 зарегистрирована смена юридического адреса ООО «Гранит-М» с прежнего адреса: 

<

...> на новый адрес: 

<

...>, что подтверждается листом записи ЕГРЮЛ от 19.09.2023 за № 2234900062000.

Требование № 01-26/1576 от 24.11.2023 не могло быть получено арендатором, вследствие того, что арендодатель направил его на старый юридический адрес ответчика на имя прежнего руководителя.

Следовательно, по мнению ответчика, для надлежащего уведомления арендатор должен был направить вышеуказанное требование на юридический адрес арендодателя, сведения о котором   содержатся на официальном сайте ФНС в свободном доступе.

Также истцом заявлено о пропуска срока исковой давности по заявленным требованиям в части взыскания задолженности по спорным договорам.

Информация о времени и месте проведения судебного заседания в соответствии с частью 1 статьи 121 АПК РФ размещена на официальном сайте Арбитражного суда Магаданской области.

В судебном заседании от истца в материалы дела поступили дополнительные доказательства,  в том числе ходатайство об уточнении заявленных требований № 278/44 от 28.01.2025, в соответствии с которым УМИ Ольского муниципального округа просит считать исковыми требованиями по делу - требования о расторжении договоров аренды земельного участка № 311-а от 07.06.20212 и 301-а от 03.08.2011.

В обоснование истец указал, что ответчик не исполнял обязательства по внесению арендной платы по договорам аренды длительное время, начиная с 2017 года. В целях получения арендной платы по спорным договорам за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 истец был вынужден обратиться в арбитражный суд, было возбуждено производство по делам № А37-2540/2019 и № А37-2541/2019, по результатам рассмотрения которых, с ответчика в пользу истца была взыскана арендная плата. Обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком в последующие периоды (с 01.01.2019 по 31.12.2023) ответчиком также не исполнены в досудебном порядке, арендная плата за данный период внесена только после обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

УМИ Ольского муниципального округа полагает, условия спорных договоров аренды существенно нарушенными ответчиком, сохранение договорных отношений в данном случае нарушает права истца.

Обязательный досудебный порядок расторжения договоров истцом соблюден, претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность и уведомлением о досрочном расторжении договоров, в случае не удовлетворения требования истца, направлялись в адрес ответчика.

Вопреки доводам ответчика, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В ходе судебного разбирательства ответчик погасил задолженность по арендной плате в заявленной истцом сумме, с учетом сроков исковой давности, в связи с чем, истец от иска в части взыскания денежных средств отказывается, на требовании о расторжении договоров настаивает.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования с учётом уточнений.

В ходе судебного заседания судом приняты уточнения заявленных требований в порядке статей 41, 49, 159 АПК РФ.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения уточнённых требований истца.

Установив фактические обстоятельства дела, исследовав представленные в материалы дела доказательства, с учётом норм материального и процессуального права, суд признает уточнённые исковые требования УМИ Ольского муниципального округа не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Ольский район» и ООО «Гранит-М» были заключены договоры:

- договор аренды для несельскохозяйственных нужд № 311-а от 07.06.2012 (далее также - договор аренды № 311-а), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование по акту приема-передачи на условиях аренды на срок (49 лет) с 07.06.2012 по 06.06.2061 земельный участок с кадастровым номером: 49:10:010107:33, имеющий адресные ориентиры: Магаданская область, Ольский район, п. Армань, бывшая производственная база ДРСУ, для использования под склад щебня, общей площадью 3000,0 кв. м.;

- договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд № 301-а от 03.08.2011 (далее - договор аренды № 301-а), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование по акту приема-передачи на условиях аренды на срок (49 лет) с 03.08.2011 по 02.08.2060 земельный участок с кадастровым номером 49:10:010107:32, общей площадью 3000 кв. м., из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Магаданская область, Ольский район, промбаза п. Армань, территория бывшей производственной базы ДРСУ (ОГУДЭП «Магаданское»), для использования под склад щебня.

Передача земельных участков  подтверждается актами приёма-передачи.

12.11.2012 была произведена государственная регистрация договора аренды № 311-а, о чем свидетельствует Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

12.09.2011 была произведена государственная регистрация договора аренды № 301-а, о чем свидетельствует Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Управление муниципальным имуществом администрации Ольского муниципального округа Магаданской области является полным правопреемником Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Ольский район».

Истец указывает, что на основании договоров аренды ответчик обязан оплачивать арендную плату, однако свои обязательства не исполнял, задолженность по арендной плате по договорам аренды: № 301-а и № 311-а составила 310 160 рублей 24 копейки.

Досудебные требование истца о необходимости погашения арендных платежей    № 01-26/1891 от 05.12.2022 и уведомление о расторжении договор аренды № 01-26/1576 от 24.11.2023, направленные ответчику, оставлены без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами, регулируются главой 34 «Аренда» ГК РФ и условиями договоров аренды земельного участка: № 301-а от 03.08.2011 и № 311-а от 07.06.2012.

Согласно статье 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами ГК РФ, определяющими общие положения об аренде, и нормами ЗК РФ, устанавливающими особенности сдачи земельных участков в аренду.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (абзац первый пункта 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендная плата за право пользования земельным участком вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 от годовой арендной платы за землю (пункт 2.1 договора аренды № 311-а).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчётным, за декабрь – не позднее 25 декабря текущего года (пункт 2.2 договора аренды № 311-а).

Арендная плата за право пользования земельным участком вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 от годовой арендной платы за землю (пункт 2.1 договора аренды № 301-а).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 2.2. договора аренды № 301-а).

Спорные договоры аренды заключены на длительный срок 49 лет.

ООО «Гранит-М» в период с 01.01.2019 по 31.12.2023 по договорам аренды  № 311-а и  №301-а, арендную плату не вносил, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 310 160 рублей 24 копеек.

В соответствии со статьёй 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Статьёй 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае истец в обоснование нарушения ответчиком условий договоров аренды с учётом положений статьи 619 ГК РФ ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

В соответствии со статьёй 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 07.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Истцом в материалы дела в порядке статьи 65 АПК РФ представлены доказательства надлежащего направления ответчику требования о необходимости погашения арендных платежей № 01-26/1891 от 05.12.2022 и уведомления № 01-26/1576 от 24.11.2023 о расторжении договоров аренды земельного участка для несельскохозяйственных нужд № 301-а от 03.08.2011 и № 311-а от 07.06.2012, по указанному в договорах адресу.

При этом, ответчиком в материалы дела не представлены доказательства надлежащего исполнения требований пунктов 4.2.11 договоров аренды № 301-а от 03.08.2011 и № 311-а от 07.06.2012, в части обязанности арендатора в случае изменения адреса или иных реквизитов в десятидневный срок направить арендодателю письменное уведомление об этом.

Соответствующих доказательств сообщения истцу сведений об изменении юридического адреса, ответчик не предоставил.

Кроме того, смена, отсутствие руководства юридического лица, относится к внутренним организационным вопросам деятельности юридического лица и не может  служить основанием для признания невозможности получения почтовой корреспонденции надлежащим представителем.

Следовательно, истцом соблюден досудебный порядок расторжения договоров.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Однако расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений (пункт 2 статьи 453 ГК РФ), является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

При этом при расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий суд, рассматривающий такой спор, не может не учитывать состояние отношений сторон к моменту принятия им решения по делу, в противном случае нарушается необходимый баланс законных интересов обеих сторон.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Из материалов дела следует, что ответчик оплатил задолженность по арендной плате до вынесения решения, в связи с чем, расторжение договоров  аренды № 301-а от 03.08.2011 и № 311-а от 07.06.2012 по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Ответчиком приняты меры для исполнения обязательств и сохранения договорных отношений.

Истцом не предоставлено доказательств того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы повлекло для него существенный ущерб, а потому такая мера, как расторжение договора, является несоразмерной степени нарушенного обязательства и нарушает баланс интересов сторон.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В настоящем случае, ответчиком нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд с требованием о расторжении договоров аренды, устранены.

Так, материалами дела подтверждаются, и не оспариваются сторонами следующие фактические обстоятельства, имевшие место в спорный период – с 01.01.2019 по 31.12.2023:

- смерть предыдущего руководителя должника – ФИО3 02.02.2022 (т. 1 л.д. 72);

- вступление в наследство нового руководителя ответчика ФИО2 07.08.2023 (т. 1, оборот л.д. 72);

- регистрации нового руководителя в ЕГРЮЛ ООО «Гранит-М» 01.09.2023 (т. 1 л.д. 74);

- на территории Магаданской области действовали ограничения, в том числе, по передвижению людей и транспортных средств, в результате введения указами Губернатора Магаданской области в 2020 году режима повышенной готовности с 18 марта по 15 декабря 2020 года, согласно указам: № 44-у от 18.03.2020 - № 165-у от 26.11.2020.

Соответственно, применительно к исследуемой ситуации, суд пришёл к выводу, что избранная истцом мера ответственности (расторжение договоров) несоразмерна степени существенности допущенных ответчиком нарушений по внесению арендных платежей.

На основании изложенного, уточнённые исковые требования, не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ госпошлина относится на  истца, который на основании статьи 333.37 НК РФ освобождённого от её уплаты.

На основании статьи 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объёме.

Руководствуясь статьями 41, 49, 159, 167-170, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Отказать Управлению муниципального имущества Администрации Ольского муниципального округа Магаданской области в удовлетворении уточнённых исковых требований по настоящему делу.

2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объёме. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, может быть обжаловано в порядке кассационного производства. Кассационная жалоба может быть подана в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения арбитражного суда. Жалобы подаются через Арбитражный суд Магаданской области.

Судья                                                                        А.В. Кушниренко