Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-13647/2022

Резолютивная часть постановления объявлена  07 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  08 декабря 2023 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Щанкиной А.В.,

судей                                                         Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 11.05.2023 Арбитражного суда Омской области (судья Кливер Е.П.) и постановление от 07.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Воронов Т.А., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу № А46-13647/2022 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Базис» (644047, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Губина М.А.) в судебном заседании приняли участие:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - ФИО2 по доверенности от 07.06.2023 (срок действия 1 год), представлено служебное удостоверение,

от общества с ограниченной ответственностью «Базис» - ФИО3 по доверенности от 15.08.2022 (рок действия по 31.12.2023), представлен паспорт.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Базис» (далее - ООО «Базис», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Ц-14-5702, зарегистрированному 07.09.2005, в размере 5 118 999 руб. 75 коп., из которых 1 292 106 руб. 53 коп. сумма основного долга за период с 18.09.2012 по 28.02.2022 и пени в размере 3 826 893 руб. 22 коп. за период с 26.01.2015 по 31.01.2022, с последующим начислением процентов, начиная с 01.02.2021 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Решением от 11.05.2023 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 07.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы Департамент приводит следующие доводы: Департаментом использован надлежащий коэффициент для вида использования земельного участка (5,9%), поскольку при расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение коэффициента из числа данных видов разрешенного использования; в решении суда указано, что альтернативный расчет, представленный в судебное заседание 05.05.2023, произведен исходя из неверной доли ответчика, из площади участка в размере 34 875 кв. м, а не его учетной части, которая передавалась в пользование по договору, в размере       34 065 кв. м, что является неверным, поскольку расчет произведен верно на основании срока исковой давности, Кф - 3% и площади 34 065 кв. м.

В отзыве на кассационную жалобу общество привело следующие доводы: обстоятельства фактического использования объектов подтверждаются договорами аренды ответчика с арендаторами, осуществляющими в его помещениях производственную деятельность, а также использование помещений в качестве складов (представлены в материалы дела); в материалы дела были представлены данные о пересмотре бюджетным учреждением кадастра и оценки и снижении кадастровой стоимости на объекты общества, так как они не являются торговыми, а относятся к производственным и складским помещениям; Арбитражным судом Омской области и Восьмым арбитражным апелляционным судом постановлены законные судебные акты.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенную правовую позицию.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в соответствии со статьями 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) между Департаментом (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Бост» заключен договор аренды земельного участка № Д-Ц-14-5702, зарегистрированный 07.09.2005 (далее - Договор), предметом которого является учетная часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:040114:6 (далее - Участок).

Впоследствии, посредством заключения дополнительного соглашения от 19.08.2008 к Договору соарендатором учетной доли Участка вступило ООО «Базис» (Арендатор).

Согласно пункту 1.1. Договора Участок предоставляется для общественно-деловых целей под здания (нежилые помещения административно-бытового корпуса, гаража, ремонтно-механическая мастерская, котельная).

Пунктом 2.1. Договора установлено, что величина арендной платы на предоставленном Участке определяется ежемесячно расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к Договору.

По утверждению Департамента обязанность по передаче земельного участка Арендодателем исполнена надлежащим образом, однако встречная обязанность ответчика по внесению арендной платы надлежаще не исполнена.

Согласно сведениям Управления Росреестра по Омской области земельный участок с кадастровым номером 55:36:040114:6 поставлен на государственный кадастровый учет с площадью 36 310 кв. м.

06.10.2017 в связи с государственной регистрацией права на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:040114:4732 и 55:36:040114:4734 в соответствии с частью 4 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ЕГРН внесены изменения в части площади и местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:040114:6, изменения в сведения о части с учетным номером 3 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040114:6 площадью 35 500 кв. м не вносились, в связи с этим проведена корректировка сведений о части с учетным номером 3 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040114:6, площадь скорректирована до 34 065 кв. м.

Письмом от 09.06.2022 № Исх-ДИО/7911 в адрес общества направлена претензия с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени по Договору.

Неисполнение ответчиком требований претензии послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Ц-14-5702, зарегистрированному 07.09.2005, в размере 5 118 999 руб. 75 коп., из которых 1 292 106 руб. 53 коп. сумма основного долга за период с 18.09.2012 по 28.02.2022 и пени в размере 3 826 893 руб. 22 коп. за период с 26.01.2015 по 31.01.2022, с последующим начислением процентов, начиная с 01.02.2021 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 196, 200, 202, 207, 307, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п» (далее - Постановление № 419-п), установив, что истцом в рассматриваемой ситуации пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании с ответчика задолженности по Договору за период с 18.09.2012 по 03.07.2019, исходя из вида разрешенного использования участка, целевого назначения аренды, фактического использования земельного участка, подтвержденного предоставленными в материалы дела договорами с арендаторами и не опровергнутыми Департаментом, пришел к выводу о необходимости применения в расчете арендной платы экономически обоснованного коэффициента 3 %, как отражающего целевое назначение аренды участка (для производства, складских целей, временное хранение, распределение и перевалка грузов, гаражи), и расчетной площади участка 34 065 кв. м, приняв во внимание, что фактически перечисленная ответчиком плата в исковой период, исчисленная исходя из экономически обоснованного коэффициента 3 % за спорный период, оплачена арендатором в большем, чем необходимо размере, не установил оснований для удовлетворения требований Департамента, исчисленных исходя из площади в размере 34 875 кв.м и экономически обоснованного коэффициента 5,9 %.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал в полном объеме.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7, пункта 7 статьи 39.16 ЗК РФ, правовой позиции, выраженной в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 3 Постановления № 419-п расчет размера арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3.1 - 9 настоящего Порядка, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Ап = Кс х Кф, где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кф - экономически обоснованный коэффициент (значение Кф определяется в соответствии с приложением). При расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение Кф из числа данных видов разрешенного использования.

Пункт 9 приложения к Постановлению № 419-п определяет экономически обоснованный коэффициент в размере 3% для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (за исключением автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, гаражей и автостоянок), объектов связи, а также земельные участки, предназначенные для размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

В силу действующего законодательства определение размера платы собственнику нежилых помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеющем несколько видов разрешенного использования, либо относительно самостоятельных зданий, имеющих различное функциональное использование, и принадлежащих различным собственникам, размер поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка, определяется для каждого участника по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом фактического использования, принадлежащих им объектов недвижимости.

Оценив все представленные доказательства с учетом требований статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, установив, что: в спорный период согласно выписок из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:040114:6 установлен: для общественно-деловых целей под здания, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии; учитывая, что в пункте 1.1. Договора участок предоставляется для общественно-деловых целей под здания (нежилые помещения административно-бытового корпуса, гаража, ремонтно-механическая мастерская, котельная); объекты недвижимого имущества ответчика относятся к категории производственных и административных и фактически используются по указанному назначению: в них фактически осуществляется производство, часть помещений имеет назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов – складские помещения; гараж, в состав которого входят помещения общества (здание с кадастровым номером 55:36:040114:3496), используется по прямому назначению; то обстоятельство, что в здании размещен гараж и разрешенное использование земельного участка предусматривает его размещение, не означает, что именно деятельность гаража является определяющей для здания и участка, напротив, гараж не имеет самостоятельного хозяйственного значения, а является частью административного здания, предназначен для обслуживания ведущейся в здании деятельности, суды первой и апелляционной инстанций пришли к законным и обоснованным выводам о том, что в настоящем случае применение Департаментом экономически обоснованного коэффициента в размере 5,9% не обоснованно. Правомерно исходя из фактического использования расположенных на земельном участке зданий и помещений будет применение в расчете арендных платежей экономически обоснованного коэффициента в размере 3% в соответствии с пунктом 9 приложения к Постановлению   № 419-п.

Суды правомерно исходили из того, что применяемый Департаментом пункт 5 приложения к Постановлению № 419-п, устанавливающий экономически обоснованный коэффициент 5,9% для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, не отражает целевое назначение аренды участка.

Судами верно учтено, что ответчиком представлены в материалы дела надлежащие доказательства использования принадлежащих ему нежилых помещений под размещение офисов и складов (договоры аренды с арендаторами), что Департаментом никоим образом не опровергнуто (в дело не предоставлены акты осмотра зданий/помещений, фотоматериалы, иные доказательства), а указание такого вида экономической деятельности как торговля в числе прочих видов по ОКВЭД, само по себе, в отсутствие иных относимых и допустимых доказательств не может однозначно свидетельствовать о фактическом использовании объектов под торговлю, общественное питание, автосервисы.

Иного из материалов дела не следует и кассатором не доказано, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

С учетом изложенного, к спорным правоотношениям судами первой и апелляционной инстанций правильно применен коэффициент 3%, в связи с чем, принимая во внимание размер надлежаще исчисленных и фактически оплаченных ежемесячных арендных платежей в период с 04.07.2019 по 28.02.2022, судами обоснованно сделан вывод о том, что у ответчика не имеется задолженности по арендной плате за земельный участок перед Департаментом за указанный период; поскольку сумма арендных платежей, фактически перечисленных ответчиком в исковой период, превышает размер арендной платы, подлежащий исчислению с применением экономически обоснованного коэффициента 3%, суды пришли к правильным выводам об отсутствии оснований для начисления неустойки.

Поскольку согласно сведениям ЕГРН общая площадь помещений, зданий на земельном участке КН 55:36:040114:6 составляет 26 996 кв.м., площадь помещений, принадлежащих ООО «Базис» из них – 3471,1 кв., учетная часть земельного участка, переданная в аренду согласно договору – 34 065 кв.м. (уточненная Управлением Росреестра), соответственно, расчет доли общества правомерно произведен судами исходя из размера 4 380 кв.м (3471,1 / 26996 х 34065), а не 4 632,7 кв.м, как указано в расчёте Департамента.

Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства дела установлены судами обеих инстанций на основе представленных в дело доказательств и согласуются с ними. При этом к установленным обстоятельствам суды применили соответствующие нормы материального права и рассмотрели спор с соблюдением процессуальных норм.

Основания для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ отсутствуют. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с наличием у заявителя кассационной жалобы налоговой льготы расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 АПК РФ между сторонами не распределяются.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 11.05.2023 Арбитражного суда Омской области и постановление от 07.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-13647/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             А.В. Щанкина

 

Судьи                                                                           Е.Ю. Демидова

 

ФИО1