АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-64842/2022

г. Краснодар

13 февраля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2026 года Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (паспорт), в отсутствие истца – межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего

лица – федерального государственного бюджетного учреждения «Сочинский национальный парк», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2025 по делу

№ А32-64842/2022, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о возложении на ответчика обязанности возвратить в первоначальном состоянии земельный участок с кадастровым номером 23:49:0127001:1001 в фактическое владение управления,

а также просило указать, что судебный акт служит основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи от 25.03.2004

№ 23-01.46-18.2003-38 об обременении договором аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0127001:1001, заключенным предпринимателем и

федеральным государственным бюджетным учреждением «Сочинский национальный парк» (далее – учреждение).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено учреждение.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2025 в удовлетворении искового заявления отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2025 решение от 26.05.2025 отменено, по делу принят новый судебный акт. На предпринимателя возложена обязанность возвратить управлению в первоначальном состоянии земельный участок с кадастровым номером 23:49:0127001:1001, площадью

500 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Лазаревский, Макопсинское лесничество, квартал 2, выдел 21, по акту приема-передачи в течение тридцати календарных дней с даты вступления судебного акта в законную силу. Суд апелляционной инстанции также указал, что постановление служит основанием для аннулирования (погашения) в ЕГРН регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0127001:1001 в виде аренды, зарегистрированной в ЕГРН в пользу предпринимателя на основании договора аренды земельного участка

от 18.01.2002 (дата государственной регистрации: 25.03.2004; номер государственной регистрации: 23-01.46-18.2003-38).

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление и оставить в силе решение. Податель жалобы полагает ошибочным вывод апелляционного суда о ничтожности договора аренды. Суд не принял во внимание, что на момент заключения данной сделки допускалось предоставление земель национальных парков во временное пользование. Истец в 2004 году подтвердил законность сделки, согласовав заключение и регистрацию договора аренды. Ответчик (арендатор) вносит арендную плату, несёт расходы по содержанию участка. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации. Признавая договор аренды ничтожным, суд не разрешил вопрос о возврате денежных средств, внесенных предпринимателем за использование спорного участка. Апелляционный суд не принял во внимание, что процедура предоставления участка начата до момента введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Данное обстоятельство исключает возможность квалификации договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки. В рассматриваемый период национальные парки могли

предоставлять земельные участки для целей, связанных с обеспечением регулируемого туризма и отдыха, на срок до 50 лет (постановление Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 № 926). Управление обладало информацией о договоре аренды с момента его согласования (март 2004 года). Исковое заявление предъявлено в суд

в 2022 году, то есть после истечения срока исковой давности. Следовательно, исковые требования управления не могли быть удовлетворены апелляционным судом. Кроме того, суд апелляционной инстанции допустил процессуальное нарушение, рассмотрев апелляционную жалобу после перерыва в судебном заседании в отсутствие ответчика. При этом суд не принял во внимание наличие в деле справки об инвалидности, основное заболевание ответчика, расстояние до населенного пункта, в котором проходило судебное разбирательство. Суд апелляционной инстанции вышел за пределы исковых требований, самостоятельно применив последствия недействительности (ничтожности) сделки.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании ответчик на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Иные участвующие в деле лица представителей в судебное заседание не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие (часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 18.01.2002 предприниматель (арендатор) и учреждение (арендодатель) на основании протокола заседания комиссии по проведению конкурса по предоставления в аренду земельных участков на территории ГУ «Сочинский национальный парк» от 10.01.2002 № 25, заключили договор аренды земельного участка площадью 0,05 га, расположенного в Макопсинском лесничестве, в квартале 2, выделе 21 национального парка. В пункте 2.2 договора указано, что земельный участок предоставлен в аренду на 49 лет. Согласно пункту 2.3 договора разрешенными видами пользования (деятельности) на предоставленном в аренду участке являются: обустройство и обслуживание пункта питания; осуществление какой-либо иной деятельности на данном участке, допускается по дополнительному соглашению сторон и на основании соответствующей лицензии. В пункте 2.5 договора указана категория земель, предоставленных в аренду – земли особо охраняемых природных территорий и объектов в зоне заказного режима (согласно функциональному зонированию национального парка).

Сведения о данном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 23.10.2003 (кадастровый номер 23:49:0127001:1001). В ЕГРН содержится информация о государственной регистрации: права собственности Российской Федерации (11.01.2019); права постоянного (бессрочного) пользования учреждения (25.03.2004); обременения в виде аренды в пользу предпринимателя (25.03.2004).

Управление, ссылаясь на ничтожность данного договора аренды, направило в адрес предпринимателя требование от 13.01.2022 № 23-11/423 о возврате земельного участка (т. 1, л. д. 13 – 18).

Поскольку названное требование ответчик не выполнил, управление обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,

с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, названными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса (редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» земля, водные объекты, недра, растительный и животный мир, находящиеся на территории национальных парков, предоставляются в пользование (владение) национальным паркам на правах, предусмотренных федеральными законами.

Земли и земельные участки национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются соответствующим учреждениям в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 6 статьи 95 Земельного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставлялись государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Согласно пункту 4 данной статьи граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Таким образом, в рассматриваемый период после введения в действие Земельного кодекса (30.10.2001) национальные парки утратили право заключения договоров аренды в отношении предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование участков.

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что после введения в действие Земельного кодекса лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Таким образом, нарушение названного запрета влечет квалификацию соответствующего договора аренды в отношении земельных участков, находящихся в границах национального парка, в качестве недействительной (ничтожной) сделки

(статья 168 Гражданского кодекса в применимой редакции).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и

других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 данного Кодекса.

В пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации

от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) указано, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса).

В пункте 7 постановления № 10/22 приведены разъяснения о том, что, предъявляя иск об истребовании из чужого незаконного владения имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, собственник имущества обращается не только в защиту права собственности, но и в защиту права хозяйственного ведения или оперативного управления.

В пункте 9 постановления Пленума № 25 разъяснено, что арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле. По смыслу части 1 статьи 168 Кодекса суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы

права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В рассматриваемом случае при квалификации и разрешении требований управления суд апелляционной инстанции правомерно учитывал, что требования истца основаны на доводах о ничтожности договора аренды, наличии у истца права на предъявление к ответчику требования о возврате участка в целях защиты вещного права учреждения и права федеральной собственности, основанного на положениях статей 167, 168 Гражданского кодекса, разъяснениях, приведенных в пункте 82 постановления Пленума № 25, с учетом направления ответчику требования о возврате участка по досудебному уведомлению от 13.01.2022 № 23-11/423. Требование об указании в судебном акте на погашение записи об обременении участка договором аренды истец мотивировал необходимостью исключения из ЕГРН недостоверной записи о договоре аренды, внесенной на основании недействительной (ничтожной) сделки.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, пришел к правильному выводу о недействительности (ничтожности) договора

от 18.01.2002 аренды земельного участка в границах национального парка, как заключенного с нарушением запрета, предусмотренного пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса (в применимой редакции). Недействительность (ничтожность) договора аренды влечет обязанность ответчика возвратить земельный участок, а также служит основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении участка правом аренды в пользу предпринимателя (статья 167 Гражданского кодекса).

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковое заявление управления.

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет.

Податель жалобы не учитывает, что управление вправе предъявить исковые требования не только в интересах Российской Федерации, но и в интересах учреждения, как обладателя права постоянного (бессрочного) пользования федеральным земельным участком, со ссылкой на отсутствие у арендатора законных оснований для правомерного пользования указанным имуществом. При ничтожности соответствующего договора аренды (отсутствия у ответчика прав на земельный участок), с учетом обстоятельств, свидетельствующих об отказе арендатора от добровольного возврата спорного имущества после направления представителем публичного собственника требования о его возврате, при разрешении требований представителя публичного собственника подлежит применению правовая позиция, сформулированная в пункте 82 постановления Пленума № 25. Срок исковой давности по требованию о возврате участке управление не

пропустило. Поскольку предприниматель использовал земельный участок, условия для возврата ему денежных средств, внесенных в качестве арендной платы, отсутствуют.

В силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса, вступившего в силу 30.10.2001, граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться ими. В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11

«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что после введения в действие Земельного кодекса лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка. Следовательно, факт наличия письма и.о. руководителя подразделения управления по г. Сочи от 17.03.2004 № 04-672 (т. 2, л. д. 35) не означает, что апелляционный суд пришел к ошибочному выводу о недействительности (ничтожности) договора от 18.01.2002.

Податель жалобы не учитывает, что в связи с принятием в 2001 году Земельного кодекса отношения по распоряжению землями национальных парков, переданными на праве постоянного (бессрочного) пользования учреждениям, подлежали регулированию Земельным кодексом, в соответствии с которым национальные парки утратили право на предоставление в аренду принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования земельных участков. Утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 № 926 Положение о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, предусматривавшее возможность передачи земель национальных парков в аренду их дирекциями, не подлежало применению к спорным правоотношениям, поскольку прямо противоречило императивному запрету на распоряжение земельными участками субъектами права постоянного (бессрочного) пользования, содержащемуся

в пункте 4 статьи 20 Земельного кодекса.

С учетом особенностей режима национального парка, в отсутствие доказательств нахождения в границах земельного участка объектов недвижимого имущества (т. 3,

л. д. 40 – 45), сохранения права постоянного (бессрочного) пользования у учреждения и права собственности у федерального публичного собственника, управление не могло быть признано утратившим владение земельным участком. В деле отсутствуют доказательства того, что учреждение как сторона договоров аренды и управление как представитель публичного собственника предъявляли предпринимателю требование о возврате участка

ранее направления требования от 13.01.2022. Таким образом, при ничтожности договора аренды и предъявлении требования о возврате участка в 2022 году, управление не пропустило срок исковой давности.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 № 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что требование о признании недействительным зарегистрированного права (об аннулировании соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости) по существу направлено на признание этого права отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора. На такое требование согласно содержащимся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснениям исковая давность не распространяется.

Запись в ЕГРН внесена на основании ничтожной арендной сделки, поэтому подлежит погашению в связи с удовлетворением требования о возврате земельного участка и в целях обеспечения принципа достоверности сведений ЕГРН, закрепленного в частях 2 и 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Аргументация предпринимателя о совершении действий, направленных на заключение договора аренды до момента введения в действие Земельного кодекса, не может служить основанием для отмены апелляционного постановления. Из текста договора от 18.01.2002 следует, что процедура его заключения реализована после 30.10.2001 (раздел 1 договора). Следовательно, арендная сделка совершена в нарушение императивного запрета, содержащегося в пункте 4 статьи 20 Земельного кодекса.

Нормы процессуального права суд апелляционной инстанции применил правильно. Предусмотренные Кодексом основания для разрешения спора по существу в судебном заседании 29.09.2025 у апелляционного суда имелись (часть 3 статьи 156, часть 4

статьи 158). Исковые требования управления правильно квалифицированы апелляционным судом.

Выводы о фактических обстоятельствах дела, содержащиеся в обжалуемом предпринимателем судебном акте, соответствуют представленным в дело доказательствам. Несогласие подателя жалобы с апелляционным постановлением ввиду иного понимания им норм действующего законодательства, а также иной оценки обстоятельств дела, не может служить основанием для отмены постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом

случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы предпринимателя.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2025 по делу

№ А32-64842/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин Судьи В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов