﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4621/2021

19 октября 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии:

от ООО «Остов-7»: Щепанский А.Д., представитель по доверенности                     от 29.12.2020

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Остов-7»

на решение от 02.02.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021

по делу № А59-6906/2019 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску департамента землепользования города Южно-Сахалинска                   

к обществу с ограниченной ответственностью «Остов-7»                                    

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка                                  от 16.07.2001 № 2346/951 и пени

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью                                     СК «Энергострой», общество с ограниченной ответственностью «Илада», индивидуальный предприниматель Кузин Илья Александрович, Забила Алексей Федорович, Кондрашова Людмила Михайловна, Выборнов Александр Павлович, общество с ограниченной ответственностью «Южно-Сахалинская автобаза Сахоблпотребсоюза»     

УСТАНОВИЛ:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска                   (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, адрес: 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32; далее – департамент, уполномоченный орган, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Остов-7»                       (ОГРН 1066501071746, ИНН 6501173990, адрес: 693023, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. А.М. Горького, 58-68; далее – ООО «Остов-7», общество, ответчик) с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 16.07.2001 № 2346/0951 за период с 01.10.2017 по 31.03.2019 в размере 204 873 руб. 40 коп., пени за период с 26.12.2015 по 25.03.2019 в размере 252 310 руб. 51 коп. (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

 

Определением суда от 19.12.2019 на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью СК «Энергострой» (далее – ООО СК «Энергострой»), общество с ограниченной ответственностью «Илада» (далее – ООО «Илада»), индивидуальный предприниматель Кузин Илья Александрович (далее – предприниматель Кузин И.А.), Забила Алексей Федорович (далее – Забила А.Ф.), Кондрашова Людмила Михайловна (далее – Кандрашова Л.М.), Выборнов Александр Павлович (далее –            Выборнов А.П.), общество с ограниченной ответственностью «Южно-Сахалинская автобаза Сахоблпотребсоюза» (далее – ООО «Южно-Сахалинская автобаза Сахоблпотребсоюза»).

 

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 02.02.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021, с ООО «Остов-7» в пользу департамента взыскано 204 873 руб. 40 коп. основного долга, 144 524 руб. 24 коп. пени, в удовлетворении в остальной части иска отказано.

 

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, общество просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что отношения сторон, касающиеся площади земельного участка, прямо урегулированы положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и в рассматриваемой ситуации аналогия права (статья  6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)) для применения пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ, на который сослались суды, не допустима. Судами назначена по делу экспертиза, подтвердившая необходимость использования площади земельного участка под зданием в размере 4288 кв.м, которую суды отклонили. Суды не применили исковую давность в отношении платежей за период с 2015 года по 3 квартал 2016 года.

 

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

 

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представитель ООО «Остов-7» поддержал свою позицию, изложенную в жалобе, дав суду пояснения.

 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

 

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

 

По материалам дела установлено, на основании постановления мэра        г. Южно-Сахалинска от 07.03.2001 № 450 между комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска и ООО СК «Энергострой» заключен договор аренды от 16.07.2001 № 2346/951, по которому общество приняло в пользование с 07.03.2001 до 27.12.2021 земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:031201:0008                       (участок № 1), 65:01:031202:0006 (участок № 2), 65:01:031201:0009 (участок № 3), общей площадью 81 227 кв.м, расположенные северо-восточнее территории ТЭЦ-1, под строительную базу (адресный номер – пер. Украинский, 15-а).

 

Пунктами 2.1, 2.2, 2.3 указанного договора определено, что арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере 199 006 руб. 15 коп. Арендная плата начисляется с 07.03.2001 и вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года.

 

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 05.06.2007 № 1091 адрес земельного участка, предоставленного в аренду по названному договору,  изменен: «г. Южно-Сахалинск, пер. Энергетиков, 3»; прекращено право аренды ООО СК «Энергострой» на часть данного земельного участка площадью 0,1600 га, оставшаяся в аренде площадь участка составила 7,9627 га.

 

Соглашением от 19.06.2007 соответствующие изменения внесены сторонами в договор аренды.

 

Соглашением от 10.03.2017 внесены изменения в договор: с 20.06.2011 исключена часть земельного участка площадью 4795 кв.м в связи с переходом права собственности к Кондрашовой Л.М.

 

С 01.01.2017 установлены следующие кадастровые номера земельных участков: № 65:01:0312004:6, площадью 652 кв.м, под строительную базу;    № 65:01:0312005:24, площадью 31 199 кв.м, под строительную базу;              № 65:01:0312005:25, площадью 43 734 кв.м, под строительную базу.

 

31.03.2015 ООО СК «Энергострой» по договору купли-продажи недвижимого имущества продало ООО «Забила» здание бетонно-растворного узла с бытовыми помещениями инв. № 5452, литер Щ, этажность 2, общей площадью 640,30 кв.м, расположенное на участке № 3 (право собственности зарегистрировано 18.04.2015).

 

Соглашением от 15.08.2018 ООО «Забила» включено в договор аренды с условием, что расчет арендной платы с ООО «Забила» будет производиться с 18.04.2015 за часть земельного участка без определения границ в натуре, пропорционально объекту недвижимости.

 

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости с 13.04.2017 право собственности на указанное здание зарегистрировано за Забила А.Ф.

 

Соглашением от 15.08.2018 к договору аренды изменен арендатор с ООО «Забила» на Забила А.Ф., а также определено, что с 13.04.2017 расчет арендной платы производить за часть земельного участка без определения границ в натуре, пропорционально объекту недвижимости.

 

ООО СК «Энергострой» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.11.2015 № 69 продало ООО «Остов-7» цех производственный инв. № 5452, литер X, этажность 2, общей площадью 1054,2 кв.м, расположенный       на участке № 3 (право собственности зарегистрировано 25.12.2015).

 

Соглашением от 15.08.2018 к договору аренды ООО «Остов-7» включено в договор аренды, а также определено, что с 18.04.2015 расчет арендной платы производить за часть земельного участка без определения границ в натуре, пропорционально объекту недвижимости.

 

ООО СК «Энергострой» в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.2016 № 64 продало Выборнову А.П. цех стройматериалов инв. № 5452, литер Н, общей площадью 948,6 кв.м, расположенный на участке № 1 (право собственности зарегистрировано 27.04.2016).

 

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества                       от 10.03.2016 № 67 ООО СК «Энергострой» продало Выборнову А.П. бокс для стоянки легкового автотранспорта инв. № 5452 литер Б, общей площадью 623,1 кв.м, расположенный на участке № 2 (право собственности зарегистрировано 27.04.2016).

 

Соглашением от 15.08.2018 к договору аренды Выборнов А.П. включен в договор аренды, а также определено, что с 27.04.2016 расчет арендной платы производить за часть земельного участка без определения границ в натуре, пропорционально объектам недвижимости.

 

ООО СК «Энергострой» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.2016 № 60 продало Выборнову А.П. нежилые здания – здание офиса инв. № 5452, литер А, общей площадью 1 270,7 кв.м, проходную инв. № 5452, литер О, общей площадью 9,4 кв.м, проходную (северная) инв. № 5452, литер П, общей площадью 23,4 кв.м, расположенные на участке № 1 (право собственности зарегистрировано 16.05.2016).

 

Соглашением от 15.08.2018 к договору аренды установлено, что расчет арендной платы с 16.05.2016 производить за часть земельного участка без определения границ в натуре, пропорционально объектам недвижимости.

 

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.02.2016                 № 66 ООО СК «Энергострой» продало ООО «Южно-Сахалинская автобаза Сахоблпотребсоюза» здание - гараж (стояночный бокс № 2) инв. № 5452,                литер И, общей площадью 513,0 кв.м, здание складских помещений ОГМ инв. № 5452, литер Д, общей площадью 64,6 кв.м, стояночный бокс для автомобилей № 1 инв. № 5452, литер Ж, общей площадью 460,9 кв.м, здание ремонтно-механических мастерских инв. № 5452, литер К, общей площадью 615,4 кв.м, административно-бытовой комплекс ОГМ инв. № 5452, литер JI, общей площадью 277,4 кв.м, аккумуляторная с бетонными площадками инв. № 5452, литер 3, общей площадью 35,5 кв.м, здание складских помещений ОГМ инв. № 5452, литер 3, общей площадью 123 кв.м, расположенные на участке № 1 (право собственности зарегистрировано 29.07.2016).

Соглашением от 15.08.2018 к договору аренды ООО «Южно-Сахалинская автобаза Сахоблпотребсоюза» включено в договор аренды, а также определено, что с 29.07.2016 расчет арендной платы производить за часть земельного участка без определения границ в натуре, пропорционально объектам недвижимости.

 

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества                     от 28.04.2016 № 63 ООО СК «Энергострой» продало Кузину И.А. склад № 1 инв. № 5452, литер С, общей площадью 502,2 кв.м, склад № 2 инв. № 5452, литер Т, общей площадью 353,3 кв.м, АКБ склада инв. № 5452, литер Р, общей площадью 141 кв.м, расположенные на участке № 3 (право собственности зарегистрировано 01.09.2016).

 

Соглашением от 15.08.2018 к договору аренды Кузин И.А. включен в договор аренды.

 

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества                              от 20.05.2016 № 65 ООО СК «Энергострой» продало Выборнову А.П. здание компрессорной (БРХ) инв. № 5452, литер Я, общей площадью 107,6 кв.м, склад цемента (растворный узел) инв. № 5452, литер Ш, общей площадью 603,3 кв.м, расположенные на участке № 3 (право собственности зарегистрировано 06.10.2016).

 

Соглашением от 15.08.2018 к договору аренды внесены изменения: арендатору с 06.10.2016 расчет арендной платы производить за часть земельного участка без определения границ в натуре пропорционально объектам недвижимости.

 

Департамент направил в адрес ООО «Остов-7» претензию от 25.03.2019      № 357593 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в связи с невнесением арендных платежей за пользование земельным участком за период с 25.12.2015 по 31.03.2019, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

 

Пунктом 3 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

 

В соответствии с правилами статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

 

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

 

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

 

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. 

 

С учетом приведенных норм права и анализа условий договора аренды арендная плата является регулируемой, расчет которой произведен истцом исходя из размера арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с решением городской Думы г. Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории ГО «Город Южно-Сахалинск».

 

В рамках рассмотрения спора судами установлен факт использования в заявленный период обществом земельного участка.

 

Доля ООО «Остов-7» в праве на земельный участок не определена соглашением сторон (соглашение от 15.08.2018 к договору аренды не подписано ответчиком).

 

Общество не обращалось к уполномоченному органу с заявлением об оформлении земельного участка под занимаемый объект недвижимости.

 

В пункте 1 статьи 35 ЗК РФ закреплено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

 

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ постановлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

 

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

 

Таким образом, с учетом толкования данных норм права, суды первой и апелляционной инстанций признали, что ООО «Остов-7» является участником договора № 2346/951 от 16.07.2001 с множественностью лиц на стороне арендаторов в силу закона.

 

В свою очередь, по правилам пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении неделимого земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

 

В силу разъяснений, изложенных в абзаце четвертом пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

 

Как указано судами, применительно к делимым земельным участкам, занятым несколькими объектами недвижимости, но еще не разделенными в установленном законом порядке, такие правила законодателем не предусмотрены, однако, это не исключает возможности применения данной нормы в рассматриваемой ситуации по аналогии закона (статья 6 ГК РФ).

 

Размер обязательства ответчика вносить арендную плату по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора правомерно определен судами пропорционально площади используемого земельного участка (8 528 кв.м), площади принадлежащего обществу здания (1 054,2 кв.м), площади всех зданий (5 396,1 кв.м), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0312005:25 (43 734 кв.м).

 

В период рассмотрения дела общество осуществило в пользу департамента оплату аренды платежным поручением от 12.08.2020 № 314 на сумму 254 499 руб. 57 коп., в котором в назначении платежа указано «арендная плата по договору от 16.07.2001 № 2346/0951 за 26.12.2015 по 31.03.2019». Указанная оплата зачтена истцом в счет ранних платежей, включая платежи с истекшим сроком давности. В результате чего исковые требования уточнены и определен период задолженности с 01.10.2017 по 31.03.2019 в размере 204 873 руб. 40 коп.

 

Поскольку, как установлено судами, действия уполномоченного органа по зачету поступившей оплаты в счет более ранних платежей, включая относимые к платежам с истекшим сроком давности, не противоречат положениям статьи 319.1 ГК РФ, то оснований для применения исковой давности за 2015 год и 1-3 кварталы 2016 года, о которой заявлено стороной, в данном случае не имелось.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ обусловлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

 

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

 

Установив факт просрочки исполнения обязательств по внесению арендных платежей со стороны общества, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, с учетом пропуска срока исковой давности по требованию за период с 26.12.2015 по 25.11.2016, признал обоснованным взыскание заявленной неустойки в размере 144 524 руб. 24 коп. за период с 26.11.2016 по 25.03.2019; при этом оснований для ее снижения на основании статьи 333 ГК РФ не усмотрел.

 

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора правильно определены законы, которые следовало применить в рассматриваемой ситуации, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований процессуального законодательства.

 

При этом все доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом детального рассмотрения суда апелляционной инстанции и мотивированно отклонены.

 

При таких обстоятельствах доводы, отражающие позицию заявителя по данному спору, не принимаются кассационной коллегией как не опровергающие выводы судов, сделанные в процессе его рассмотрения.

 

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

 

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 02.02.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021 по делу № А59-6906/2019 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова

 

Судьи                                                                                С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова