﻿

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-5202/2021

г. Уфа

10 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 24.11.2021

Полный текст решения изготовлен 10.12.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи                      Исхаковой А. А., при ведении протокола судебного заседания              Рамазановой А.М., рассмотрел дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пилигрим альфа» (ИНН: 0278936459, ОГРН: 1170280079969; далее – общество «Пилигрим альфа», истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оникс» (ИНН: 0273914003, ОГРН: 1170280029413; далее – общество «СЗ «Оникс», ответчик); третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» (ИНН: 0274124287; ОГРН: 1070274009992; далее – общество «Завод Промсталь», третье лицо) о взыскании неустойки в размере 4 942 639 руб. 99 коп. (с учетом принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований),

при участии в судебном заседании:

от истца (посредством системы онлайн): Дубровина И.Р., по доверенности № 4 от 10.02.2021г.,  диплом 16631 0189999 (рег. номер № 1-128 от 07.07.2020г.), предъявлен паспорт;

от ответчика: Байбурина Ю.Р., по доверенности от 22.06.2021г., диплом ИВС 0017766 от 26.06.2007г., предъявлен паспорт (явился с опозданием);

от третьего лица (посредством системы онлайн): Идиятуллина И.Н., по доверенности № 2 от 12.01.2021г.,  диплом о высшем юридическом образовании ВСВ 1367820 (рег.номер № 83 от 27.06.2005г.), предъявлен паспорт;  Яковлева Ю.И., директор согласно выписке из ЕГРЮЛ;  Коньков К.А., по доверенности от 08.02.2021г., предъявлено удостоверение адвоката.

Общество «Пилигрим альфа» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «СЗ «Оникс» о взыскании 5 821 567 руб. 62 коп. неустойки.

Определением от 09.04.2021 указанное исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Республики Башкортостан.

К участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество «Завод Промсталь».

От ответчика поступил отзыв на иск, согласно которому в удовлетворении исковых требований просит отказать.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика.

От третьего лица поступили возражения на отзыв ответчика.

До принятия решения по делу истец неоднократно уточнял исковые требования, в результате просил взыскать 4 942 639 руб. 99 коп. неустойки.

Уменьшение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В ходе рассмотрения дела (в судебном заседании 26.10.2021) от ответчика поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела №А07-13362/2021, в рамках которого общество «Завод Промсталь» обратилось к обществу «СЗ «Оникс» об обязании заключить соглашение об инвестиционных условиях, исполнить обязательства по договорам долевого участия, инвестирования. По мнению ответчика, решение по делу № А07-5202/2021 напрямую зависит от судебного акта, которое будет вынесено по делу N А07-13362/2021.

Представитель истца и третьего лица возразили относительно ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу, просили отказать в его удовлетворении.

Рассмотрев ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу, суд не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.

Согласно части 9 статьи 130 АПК РФ, если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 данного Кодекса.

В силу пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Необходимость приостановления производства по делу зависит от того, имеют ли значение обстоятельства, устанавливаемые при разрешении другого дела, для приостанавливаемого дела. Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела признается невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.

Следовательно, невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде и, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к принятию незаконного судебного решения, неправильным выводам суда или к вынесению противоречащих судебных актов.

Данные нормы направлены на устранение конкуренции между судебными актами по делам с аналогичным (пересекающимся) предметом доказывания.

Из текса искового заявления по делу N А07-13362/2021 следует, что общество «Завод Промсталь» просит обязать общество «СЗ «Оникс» заключить соглашение об инвестиционных условиях, исполнить обязательства по договорам долевого участия, инвестирования.

В рамках настоящего дела судом рассматриваются исковые требования общества «Пилигрим альфа» к обществу «СЗ «Оникс» о взыскании неустойки в сумме 4 942 639 руб. 99 коп. по п.7.3 договора инвестирования от 15.04.2014.

Позиция общества «СЗ «Оникс» сводится к тому, что до разрешения спора об обязании общество «СЗ «Оникс» заключить соглашение об инвестиционных условиях, исполнить обязательства по договорам долевого участия инвестирования невозможно рассмотрение спора о взыскании неустойки в сумме 4 942 639 руб. 99 коп. по п.7.3 договора инвестирования от 15.04.2014.

Вместе с тем, вопреки доводам ответчика, само по себе возбуждение самостоятельного производства по иску об обязании общество «СЗ «Оникс» заключить соглашение об инвестиционных условиях, исполнить обязательства по договорам долевого участия инвестирования не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании неустойки по п.7.3 договора инвестирования от 15.04.2014, в силу чего не должно влечь приостановление производства по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что достаточные основания для приостановления производства по делу отсутствуют.

Суд полагает, что приостановление производства по делу в данном случае приведет к затягиванию судебного процесса и нарушению прав истца на судопроизводство в разумный срок.

Суд также принимает во внимание, что ответчик в случае удовлетворения его требований в рамках дела № А07-13362/2021 не лишен права на обращение с требованием о пересмотре судебного акта по новым обстоятельствам в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 311 АПК РФ.

При таких обстоятельствах ходатайство ответчика о приостановлении производства по настоящему делу отклонено судом.

Ходатайство ответчика об объединении настоящего дела с делом № А07-19140/2021 судом рассмотрено и отклонено, о чем вынесено отдельное определение.

Истец, третье лицо исковые требования просили удовлетворить.

Ответчик в удовлетворении иска просил отказать.

Рассмотрев заявленные требования, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между обществом «Завод Промсталь» (застройщик) и обществом «Пилигрим девелопмент» (общество «Пилигрим альфа», инвестор) 15.04.2014 заключен договор инвестирования № 019/4 – 2014 (далее – договор от 15.04.2014), в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Дом, указанный в п.1.2 настоящего договора, и после ввода его в эксплуатацию передать инвестору объекты инвестирования, а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты инвестирования.

Согласно п.1.2 договора от 15.04.2014 объектом инвестирования выступают нежилые помещения:

-	номера на поэтажном плане № 1-43, общей площадью 840 кв.м., расположенное на первом этаже секций А, Б, В;

-	номера на поэтажном плане № 1-13, общей площадью 144,2 кв.м., расположенное на цокольном этаже секции А строящегося жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии с п.2.5 договора от 15.04.2014 ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома установлен II квартал 2015.

В силу п. 3.1 договора от 15.04.2014 цена настоящего договора определена сторонами из расчета 40 500 руб. за 1 кв.м. Объектов инвестирования, составляет 39 860 100 руб.

Как указал истец, общество «Пилигрим альфа» выполнило свои обязательства по оплате цены договора в размере 37 312 359 руб. 01 коп.

Согласно п.4.6 договора от 15.04.2014 застройщик обязуется передать инвестору объекты инвестирования в течение одного месяца с момента ввода дома в эксплуатацию.

Между обществом «Завод Промсталь» и общество «Пилигрим альфа» 07.12.2017 заключено дополнительное соглашение к договору от 15.04.2014, по условиям которого изменен ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома на I квартал 2019.

Коме того, между обществом «Завод Промсталь» (продавец) и обществом «СЗ «Оникс» (покупатель) 23.05.2018 заключен договор купли-продажи земельных участков (далее – договор), по условиям которого общество «Завод Промсталь» обязуется передать в собственность общества «СЗ «Оникс», земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:362, 02:55:010910:1763, 02:55:010910:213                 (п. 1.1 договора).

В п. 1.3.1, 1.3.2 договора стороны указали, что покупатель осведомлен о том, что продаваемые земельные участки находятся в границах территории, в отношении которой Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято решение о развитии согласно постановлению Администрации городского округа город Уфа РБ от 29.12.2012 N 6234 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала ограниченного улицами Сун-Ят-Сена, Брестской и Айской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», а также о том, что продавец до продажи земельных участков произвел их инвестиционные улучшения, касающиеся подготовки их к строительству, в том числе путем разработки проекта строительства.

Кроме того согласно п. 1.3.3 договора покупатель осведомлен о том, что до продажи земельных участков продавец заключил договоры с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ». Перечень указанных в настоящем пункте третьих лиц является неотъемлемой частью соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков.

Существенный интерес продавца в заключении настоящего договора состоит в том, что в течение 5 (пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные в настоящем договоре земельные участки стороны настоящего договора подпишут соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков, регулирующие права и обязанности продавца и покупателя по отношению к земельным участкам и условиям их использования (п. 1.3.1 - 1.3.2 договора). Отказ от заключения соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, предусмотренного настоящим пунктом, или нарушение условий указанного соглашения влечет право продавца требовать расторжения настоящего договора купли-продажи.

До подписания настоящего договора покупатель осведомлен о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ» и согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков.

Между обществом «Завод Промсталь» и обществом «СЗ «Оникс» 09.11.2018 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельных участков, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении в договор следующих изменений: п. 2.1 договора изложить в следующей редакции: цена продажи земельных участков определена в размере 100 000 000 руб., налогом на добавленную стоимость не облагается, и подлежит оплате покупателем в течение 1 года со дня заключения настоящего договора.

При этом стоимость каждого из участков определена сторонами: - земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:362 - 56 130 274 руб.; земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1763 - 40 280 443 руб.; земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:213 - 3 589 283 руб.

На момент заключения дополнительного соглашения земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:1763 и 02:55:010910:213 объединены с присвоением кадастрового номера 02:55:010910:6573.

Стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 - 43 869 726 руб.; пункт 2.3 договора: до момента оплаты покупателем стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 он будет находиться в залоге у продавца в силу закона.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:362 не будет находиться в залоге у продавца.

Остальные пункты договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 оставить в прежней редакции, без изменений.

Истец указал, что судебным актом по делу № А07 – 15331/2019 подтверждено, что переход строительства многоквартирного дома от одного застройщика к другому не влияет на объем прав участника долевого строительства, его статус стороны соответствующего правоотношения не прекращается, статус участника долевого строительства не может отрицаться даже в случае отсутствия у него какого – либо договора с новым застройщиком.

Общество «Пилигрим альфа» указало, что с учетом смены застройщика и установленного вступившим в законную силу судебными актами перехода к новому застройщику обязательств перед инвесторами, общество «СЗ «Оникс» обязано исполнить обязательства перед истцом по договору от 15.04.2014.

 

Более того, как указал истец, общество «Пилигрим альфа» неоднократно направляло в адрес ответчика  письма с просьбой заключить договор долевого участия, в подтверждение приложено письмо с доказательством направления в адрес ответчика.

В данном письме истец просит ответчика заключить между обществом «СЗ «Оникс» и обществом «Пилигрим альфа» договор долевого участия на нежилые помещения в строящемся жилом доме со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ: общей площадью 8408 кв.м. (номера на поэтажном плане № 1-43), расположенные на 1 этаже секций А, Б, В; общей площадью 144, 2 кв. м. (номера на поэтажном плане № 1-13), расположенные на цокольном этаже секции А, и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (т.2, л.д. 56).Также в данном письме истец указал, что общество «Пилигрим девелопмент» произвело оплаты по договору от 15.04.2014 на сумму 37 312 359 руб. 01 коп.

В соответствии с п.7.3 договора от 15.04.2014 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи инвестору объектов инвестирования, застройщик уплачивает инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

На основании п.7.3 договора от 15.04.2014 истцом начислена неустойка обществу «СЗ «Оникс» за просрочку исполнения обязательства по передаче объектов инвестирования на сумму 5 821 567 руб. 62 коп.

Ссылаясь на просрочку исполнения обязательства по передаче объектов инвестирования обществом «СЗ «Оникс», истец направил в его адрес претензию с требованием оплаты неустойки (т.1, л.д. 24), а в последствии обратился в суд с рассматриваемым иском.

До принятия решения по делу истец неоднократно уточнял исковые требования, в результате просил взыскать 4 942 639 руб. 99 коп. неустойки.

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец  вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уменьшение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Возражая относительно исковых общество «СЗ «Оникс» в отзыве указало, что им не заключались договоры инвестирования или иные договоры.

Со ссылкой на ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) ответчик указал, что довод о переходе к обществу «СЗ «Оникс» обязательства общества «Завод Промсталь» перед третьими лицами по передаче им объектов инвестирования не состоятелен.

Как указал ответчик, общество «СЗ «Оникс» не приняло на себя исполнение обязательства по договору от 15.04.2014, сделка по переводу долга по договору от 15.04.2014 года не заключалась.

По мнению ответчика, у общества «СЗ «Оникс» нет оснований для выплаты истцу неустойки ввиду отсутствия договорных отношений.

Также общество «СЗ «Оникс» отметило, что согласно договору от 15.04.2014, предметом договора являлись нежилые помещения в секциях А, Б, В строящегося объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ», при этом, общество «Завод Промсталь» не приступало к строительству секций А, Б, В жилого дома, обществу «Завод Промсталь» не выдавалось разрешение на строительство этих секций.

По мнению ответчика, общество «Завод Промсталь»» не вложило в объект строительства секции А, Б, В строящегося объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ», денежные средства, полученные от общества «Пилигрим альфа».

Как указал ответчик, следовательно, с переходом права собственности на земельные участки по договору купли-продажи от 23.05.2018, обществу «СЗ Оникс» не могли перейти права и обязанности общества «Завод Промсталь» по договорам инвестирования объектов, которые общество «Завод Промсталь» не строило и не вкладывало в них привлеченные денежные средства.

Ответчик указал, что при рассмотрении данного дела следует учесть позицию, высказанную Арбитражным судом Уральского округа по делу № А07-6604/2020: «... по условиям договора общество «СЗ «Оникс» приняло на себя обязательства общества «Завод Промсталь» перед третьими лицами по завершению строительства многоквартирного дома и передаче жилых и нежилых помещений участникам долевого строительства, заключившим договоры с продавцом, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил, что, заключая договор от 23.05.2018, стороны преследовали единственную цель - замену застройщика, путем передачи всех прав и обязанностей от продавца покупателю, в том числе по завершению строительства, что, в свою очередь, невозможно без передачи объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика.

Также ответчик указал, что вместе с тем суд признал, что указанное не влечет безусловное удовлетворение требований истца, учитывая следующее.

Ответчик указал, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом были представлены справки об оплате, выданные обществом «Завод Промсталь», от 04.04.2019 № 25, от 04.04.2019 № 26 и соглашения о зачете, платежные поручения, договоры уступки права, договоры перевода долга, акты взаимозачетов, акты сверки в подтверждение оплаты по договорам об инвестиционной деятельности.

Общество «СЗ «Оникс» указало, что ответчиком было представлено заключение судебной экономической экспертизы, проведенной обществом «Аудиторская фирма «УчетМастер» по делу № 2-317/2020, рассмотренному Кировским районным судом г. Уфы Республики Башкортостан.

Также ответчик указал, что исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в суд апелляционной инстанции доказательства, а именно заключение судебной экономической экспертизы, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Аудиторская фирма «УчетМастер», договоры уступки прав требования (цессии), заключенные с обществом «Завод Промсталь», договоры купли продажи, заключенные с физическими лицами, платежные поручения, акты взаимозачетов, соглашения о зачете, договоры перевода долга, бухгалтерские справки, суд заключил, что из их содержания не представляется возможным соотнести их с договорами инвестирования, в связи с чем, не имеется оснований для вывода об исполнении истцом как стороной договоров инвестирования обязательств по оплате. 

Ответчиком в отзыве также указано, что суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить, что разрешение спорных вопросов затрагивает права широкого круга лиц, имеет существенное социальное значение, поскольку влияет на защиту дольщиков, перед которыми общество «Завод Промсталь» не исполнило обязательства по передаче жилых и нежилых помещений.

Ответчик указал, что при таких обстоятельствах, руководствуясь правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества «Инвест-Капитал».

Также ответчик пояснил, что в постановлении Арбитражного суда Уральского округа по делу № А07- 15331/2019, суд указывает «согласно пункту 11 проекта соглашения от 14.01.2019 все затраты, строительно-монтажные работы, произведенные на земельных участках являются принадлежностью основной вещи - земельных участков и следуют судьбе основной вещи (статья 135 ГК РФ). При этом все доходы от использования земельных участков принадлежит покупателю (статья 136 ГК РФ).

Ответчик в отзыве отметил, что в судебном заседании суда кассационной инстанции стороны пояснили, что данное соглашение не было подписано, поскольку общество «Завод Промсталь» не передало документы об оплате инвесторами стоимости жилых и нежилых помещений. Однако из его содержания видно направленность общества «СЗ «Оникс» на приобретение не только земельных участков, но и построенного к моменту заключения договора объекта, а также обязательств общества «Завод Промсталь» перед третьими лицами по передаче квартир после завершения строительства.

Общество «СЗ «Оникс» указало, что при этом из писем общества «СЗ «Оникс», адресованных обществу «Завод Промсталь» от 28.01.2019 №7, от 11.02.2019 № 14, от 28.02.2019 № 20, от 15.05.2019 № 107 следует, что оно заключило договоры участия в долевом строительстве со всеми лицами, предоставившими надлежащие документы (договоры, заключенные с обществом «Завод Промсталь», платежные документы подтверждающие оплату ему за объекты недвижимости) подтверждающие их права на приобретаемые объекты недвижимости в жилом доме».

Дополнительно в письменных пояснениях ответчик со ссылкой на дело № А07-19140/2021 указал, что в качестве основания исковых требований истец указывает, что 24.05.2021 направил обществу «СЗ «Оникс» досудебную претензию, уведомив об отказе от договора от 15.04.2014 в связи с утратой интереса кредитора.

Учитывая изложенное, по мнению ответчика, неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.

На основании изложенного, общество «СЗ «Оникс» в удовлетворении исковых требований просило отказать.

Третье лицо в отзыве на иск указало, что истцом обязательства по оплате цены договора выполнены в размере 37 312 359 руб.01 коп.

К отзыву на иск третье лицо приложило отчет об оценке от 24.08.2017 № 17 – 10 –Н.

Третье лицо к возражениям на отзыв ответчика приложило соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков от 17.01.2019 от общества «Завод Промсталь», письмо общества «СЗ «Оникс» к обществу «Завод Промсталь» от 14.01.2019 исх. № 04 с приложением соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков от 14.01.2019.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд установил, что вопрос о переходе прав и обязанностей по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 к новому застройщику - обществу «СЗ «Оникс» был рассмотрен при рассмотрении спора по делу № А07-15331/2019 Арбитражного суда Республики Башкортостан с участием тех же лиц.

В соответствии с положениями части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Она распространяется также на содержащуюся в судебном акте, приговоре, вступившем в законную силу, констатацию тех или иных обстоятельств, которые входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу. Факты, которые входили в предмет доказывания, были исследованы и затем отражены судебным актом, приобретают качества достоверности и незыблемости, пока акт не отменен или не изменен путем надлежащей процедуры.

Одним из главных инструментов, способствующих достижению стабильности российского правопорядка и непротиворечивости судебных актов, является использование принципа преюдиции, который освобождает участников будущих споров от обязанности доказывать те обстоятельства, которые были установлены вступившим в законную силу судебным актом, по спору между теми же лицами (части 2 - 4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации). Преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать соответствующие обстоятельства, но и невозможность их опровержения. Такое положение существует до отмены судебного акта, установившего данные обстоятельства, в предусмотренном законом порядке.

Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П: признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. В качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

Проанализировав по правилам статьи 431 ГК РФ условия договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, в том числе п. 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2019, определяющие порядок перехода прав и обязанностей от продавца к покупателю по отношению к лицам, осуществившим инвестирование в строительство объекта, суды в рамках дела № А07-15331/2019 установили, что обществу «СЗ «Оникс» при заключении данного договора было известно, что до продажи земельных участков продавец произвел их инвестиционные улучшения и заключил договоры с третьими лицами, (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство многоквартирного дома.

Кроме того, в п. 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны предусмотрели, что покупатель согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лица в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и заключенным соглашением об инвестиционных условиях использования земельного участка.

По условиям п. 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны в течение 5 дней с момента регистрации перехода права собственности на земельные участки должны были подписать соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков.

При рассмотрении указанного дела судами установлено, что 14.01.2019 общество «СЗ «Оникс» направило в адрес общества «Завод Промсталь» проект соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, согласно пункту 2 которого общество «Завод Промсталь» обязано было передать все документы (договоры, соглашения и т.п.) с третьими лицами, которым переданы права на помещения Жилого дома, а также данные по оплате ими по заключенным договорам

В пунктах 4, 5 проекта соглашения общество «СЗ «Оникс» предусмотрело, что оно как покупатель приняло по договору земельные участки с обязательством перевести на себя обязанности продавца перед третьими лицами и после получения разрешительной документации на строительство жилого дома и получения права на заключение договоров долевого участия на строительство жилого дома, а также после получения всего комплекта документации по третьим лицам обязано заключить в соответствии с требованиями действующего законодательства с третьим лицами, перечень которых указан в приложении № 1, договоры участия в долевом строительстве.

При этом заключение договоров участия в долевом строительстве должно производиться с третьими лицами на те же объекты, права на которые третьи лица приобрели у общества «Завод Промсталь», как напрямую, так и через участие (членство) в ЖСК «Жилой дом литер 6».

В качестве оплаты по договорам участия в долевом строительстве покупатель (общество «СЗ «Оникс») примет фактические и подтвержденные платежи, произведенные третьими лицами на строительство жилого дома.

Согласно пункту 11 проекта соглашения от 14.01.2019 все затраты, строительно-монтажные работы, произведенные на земельных участках, являются принадлежностью основной вещи - земельных участков и следуют судьбе основной вещи (статья 135 ГК РФ).

При этом все доходы от использования земельных участков принадлежит покупателю (статья 136 ГК РФ).

Таким образом, принимая во внимание изложенное, учитывая условия проекта соглашения об инвестиционных условиях от 14.01.2019 и содержание отчета об оценке от 24.08.2017 № 17-10-Н, суды в рамках дела № А07-15331/2019 пришли к выводу о том, что денежные средства в размере 100 000 000 руб. являются стоимостью земельных участков с учетом нахождения на них существующего на момент заключения договора объекта строительства и обязательств общества «Завод Промсталь» перед инвесторами. 

Действительная воля сторон при заключении договора была направлена на фактический переход вместе с переходом права собственности на земельные участки и объект строительства, находящийся на них, обязательств общества «Завод Промсталь» по договорам, заключенным с третьими лицами, путем перемены лиц в обязательствах.

В договоре купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2018, сторонами установлена общая стоимость земельных участков в размере 100 000 000 руб., при этом по условиям договора общество «СЗ «Оникс» приняло на себя обязательства общества «Завод Промсталь» перед третьими лицами по завершению строительства многоквартирного дома и передаче жилых и нежилых помещений участникам долевого строительства, заключившим договоры с продавцом.

По делу № А07-15331/2019 судами также установлено, что стороны преследовали единственную цель - замену застройщика, путем передачи всех прав и обязанностей от продавца покупателю, в том числе, по завершению строительства, что в свою очередь невозможно без передачи объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика.

При этом суды в рамках дела № А07-15331/2019 учли, что разрешение спорного вопроса затрагивает права широкого круга лиц, имеет существенное социальное значение, поскольку влияет на защиту прав дольщиков, перед которыми общество «Завод Промсталь» не исполнило обязательство по передаче жилых и нежилых помещений. Вследствие заключения договора купли-продажи земельных участков истец освободился от исполнения значительного объема обязательств по договорам инвестирования, долевого участия в строительстве, с другой стороны общество «СЗ «Оникс» взяты на себя эти обязательства.

Довод общества «СЗ «Оникс» о том, что обязательства общества «Завод Промсталь» к нему не перешли, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным, а также о том, что общество «СЗ «Оникс» не приняло на себя исполнение обязательств по договорам инвестирования заключенным с обществом «Завод Промсталь», судом отклоняется по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации переход строительства многоквартирного дома от одного застройщика к другому не влияет на объем прав участника долевого строительства, его статус стороны соответствующего правоотношения не прекращается даже в случае ликвидации первоначального застройщика до момента возникновения у нового застройщика права строительства многоквартирного дома, статус участника долевого строительства не может отрицаться даже в случае отсутствия у него какого-либо договора с новым застройщиком (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 N 89-КГ15-10 и от 24.01.2017 N 89-КГ16-10).

Как следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи от 23.05.2018 обоюдная воля сторон заключалась в том, что общество «СЗ «Оникс» получило не только земельные участки с объектом строительства, но приняло на себя обязательства перед третьими лицами, которые заключили договоры инвестирования с обществом «Завод Промсталь».

Довод ответчика о применении позиции высказанной Арбитражным судом Уральского округа по делу № А07-6604/2020  не подлежит принятию, поскольку выводы Арбитражного суда Уральского округа по указанному делу отношения к настоящему спора не имеют и ссылка ответчика на результаты экспертизы документов по оплате другого инвестора является необоснованной.

Довод ответчика о том, что общество «Завод Промсталь» не приступало к строительству секций А, Б, В жилого дома, обществу «Завод Промсталь» не выдавалось разрешение на строительство этих секций отклоняется судом, так как в материалы дела представлено выданное обществу «СЗ «Оникс» разрешение на строительство жилого комплекса (№02-RU03308000-910Ж-2017) взамен ранее выданного разрешения обществу «Завод Промсталь». Кроме того, указанное разрешение на строительство секций А, Б, В перешло к обществу «СЗ «Оникс» на I этапе строительства.

Довод ответчика о не вложении обществом «Завод Промсталь»» в объект строительства секции А, Б, В строящегося объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ», денежных средств, полученных от общества «Пилигрим альфа» отклоняется судом как противоречащий фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, в рамках дела №А07 – 19140/2021 рассматривается требование общества «Пилигрим альфа» к обществу «СЗ «Оникс» о взыскании предоплаты по договору инвестирования от 15.04.2014.

Иные доводы ответчика, изложенные в отзыве, отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора. 

В рамках рассматриваемого дела истцом заявлено требование о взыскании 4 942 639 руб. 99 коп. неустойки за период с 01.05.2019 по 02.04.2020, с 02.01.2021 по 23.05.2021 за просрочку исполнения обязательства по передаче объектов инвестирования.

На основании изложенного, судом установлено, что обществу «СЗ «Оникс» перешли права и обязанности по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

По смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Статьей 193 названного Кодекса предусмотрено, что если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

В соответствии с п.7.3 договора от 15.04.2014 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи инвестору объектов инвестирования, застройщик уплачивает инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Согласно информации Центрального банка Российской Федерации на день исполнения обязательства по договору от 15.04.2014 (30.04.2019)  ключевая ставка Банка России с 17.12.2018 по 16.06.2019 составляла - 7,75% годовых.

По расчету истца размер неустойки за период с 01.05.2019 по 02.04.2020, с 02.01.2021 по 23.05.2021 с применением ставки 7,75 % за просрочку исполнения обязательства по передаче объектов инвестирования составил              4 942 639 руб. 99 коп.

Согласно с п.1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 03.04.2020 по 01.01.2021.

Представленный истцом расчет пени судом проверен, признан неверным, поскольку в силу п.2.5 договора от 15.04.2014 в редакции дополнительного соглашения от 07.12.2017 срок сдачи в эксплуатацию дома - I квартал 2019  (квартал – единица измерения времени, равная трем месяцам), соответственно неустойку следует начислять с 01.04.2019, а не с 01.05.2019 (по расчету истца). 

Однако, так как заявленная к взысканию истцом сумма неустойки меньше, чем та, на которую он был вправе претендовать, а суд в соответствии с правилами ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лишен возможности выйти за пределы заявленных требований, оснований для отклонения требований истца в означенной части у суда не имеется.

Возражений относительно периода начисления пени, примененных ставок и арифметической верности произведенных вычислений ответчик не представил.

В письменных пояснениях ответчик со ссылкой на дело № А07 – 19140/2021 указал, что в качестве основания исковых требований истец указывает, что 24.05.2021 направил обществу «СЗ «Оникс» досудебную претензию, уведомив об отказе от договора от 15.04.2014 в связи с утратой интереса кредитора.

Учитывая изложенное, по мнению ответчика, неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.

Между тем, довод ответчика подлежит отклонению, так как истцом начислена неустойка за период с 01.05.2019 по 02.04.2020, с 02.01.2021 по 23.05.2021, а претензия об отказе от договора от 15.04.2014 направлена 24.05.2021.

При указанных обстоятельства суд удовлетворяет требование истца о взыскании пени в сумме - 4 942 639 руб. 99 коп.

Оснований для снижения суммы пени в порядке статьи 333 ГК РФ суд не усмотрел с учетом отсутствия в материалах дела как заявления ответчика о ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, так и доказательств такой несоразмерности (пункты 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. При принятии иска истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, соответственно государственная пошлина в размере 47 713 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оникс» (ИНН: 0273914003, ОГРН: 1170280029413) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Пилигрим альфа» (ИНН: 0278936459, ОГРН: 1170280079969) 4 942 639 руб. 99 коп. неустойки. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оникс» (ИНН: 0273914003, ОГРН: 1170280029413) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 47 713 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Выдать исполнительный лист на взыскание государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 Судья 							                       А.А. Исхакова