﻿

 

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-11416/2019

г. Вологда

23 ноября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2021 года.

В полном объёме постановление изготовлено 23 ноября 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Алимовой Е.А., судей Мурахиной Н.В. и                     Селивановой Ю.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания                       Бахориковой М.А.,

при участии от индивидуального предпринимателя Калугиной Светланы Геннадьевны индивидуального предпринимателя Калугиной Светланы Геннадьевны Неунывалова Д.В. по доверенности от 16.10.2019, от Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области Баклюк Е.К. по доверенности от 02.12.2020 № 6279/03-13,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Калугиной Светланы Геннадьевны на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 июля 2021 года по делу  № А66-11416/2019,

у с т а н о в и л:

Прокуратура Тверской области (ОГРН 1026900569662,                          ИНН 6905000777; адрес: 170100, Тверская область, город Тверь,                    улица Симеоновская, дом 27; далее – прокуратура), действующая в интересах Муниципального образования Тверской области «Калининский район» в лице администрации Муниципального образования Тверской области «Калининский район»,  обратилась в арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением, уточненным в порядке  статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Калугиной Светлане Геннадьевне                                           (ОГРНИП 304690106300029, ИНН 690300760800; адрес: г. Тверь), муниципальному образованию «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области в лице администрации муниципального образования Эммаусского сельского поселения (ОГРН 1066901004433,                    ИНН 6924013443; адрес: 170530, Тверская область, Калининский район, поселок Эммаусс, дом 31), муниципальному образованию Тверской области «Калининский район» в лице администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» (ОГРН 1026900592773,                            ИНН 6924003220; адрес: 170554, Тверская область, Калининский район, деревня Рязаново, дом 21) о признании недействительным договора купли-продажи от 26.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260201:237, площадью 57 251 кв. м, с разрешенным использованием: «отдых (рекреация)», расположенного в д. Горохово Калининского района Тверской области, применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 26.12.2016 путем возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (ОГРН 1046900099828, ИНН 6901067121; адрес: 170100, город Тверь, Свободный переулок, дом 2; далее – управление Росреестра), Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области (ОГРН 1026900559355,                               ИНН 6905044326; адрес: 170100, город Тверь, улица Новоторжская, дом 10; далее – Главное управление). 

Решением Арбитражного суда Тверской области от 23 июля 2021 года по делу № А66-11416/2019 спорный договор купли-продажи признан недействительным. На предпринимателя возложена обязанность в месячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области  земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260201:237, площадью 57 251 кв. м., с разрешенным использованием - «Отдых (рекреация)», расположенный в д. Горохово Калининского района Тверской области. Кроме того, с администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области в пользу предпринимателя взыскано 6 200 000 руб. В удовлетворении иска в отношении муниципального образования Тверской области «Калининский район» в лице администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» отказано.

Предприниматель Калугина С.Г. с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. В обоснование жалобы ссылается на соблюдение требований законодательства в связи с включением в договор купли-продажи земельного участка сведений о наличии охраняемого объекта и обязательств по исполнению требований Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК) в данной области. Считает, что суд нарушил нормы материального прав, а именно подпункт 6 пункта 2 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), статей 39.1, 39.11 ЗК РФ, неверно применил положения о сроке исковой давности, поскольку сделка является оспоримой, а не ничтожной.

В судебном заседании представитель предпринимателя жалобу поддержал.

Прокуратура в отзыве на жалобу с изложенными в ней доводами не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Муниципальное образование «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области в отзыве на жалобу указало, что истец не обосновал свои доводы о ничтожности договора.

Главное управление в отзыве и его представитель в судебном заседании с доводами жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Прокуратура, муниципальные образования, управление Росреестра надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей предпринимателя и Главного управления, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района от 02.11.2016 № 412 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 57 251 кв.м., с разрешенным использованием - отдых (рекреация), расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение,                           д. Горохово, кадастровый квартал 69:10:0260201.

Земельный участок 15.11.2016 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 69:10:0260201:237, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «отдых (рекреация)».

На основании постановления главы администрации Муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района от 23.11.2016 № 450 между администрацией МО «Эммаусское сельское поселение» Калининского района и предпринимателем Калугиной С.Г. 26.12.2016 подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260201:237, площадью 57 251 кв. м, с разрешенным использованием – «отдых (рекреация)», расположенного в д. Горохово.

Договор 30.12.2016 зарегистрирован в управлении Росреестра в установленном порядке.

Прокуратурой проведена проверка по обращению депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации                  Чепы А.В. в интересах жителей д. Горохово, д. Пасынково, п. Эммаусс Калининского района Тверской области по вопросу выделения и предоставления земельного участка, расположенного в д. Горохово Калининского района Тверской области.

Проверкой установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260201:237 в д. Горохово расположен объект культурного наследия федерального значения «Селище Горохово 1/Горохово - 2, кон. 1 тыс. до. н.э.» (объект археологического наследия), включенный постановлением Законодательного собрания Тверской области от 27.11.1997             № 647 в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Прокуратура, ссылаясь на то, что предприниматель незаконно приобрел право собственности на спорный земельный участок, обратилась с настоящим  иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Апелляционная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в силу следующего.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании пункта 1 статьи 166 указанного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 того же Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

 Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Из пункта 2 той же статьи следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 78, 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Проанализировав положения частей 1, 3 статьи 52 АПК РФ, изложенные в пунктах 9, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснения, суд первой инстанции установил, что прокурор имеет право подачи иска в суд, действует в интересах неопределенного круга лиц и в интересах публично-правового образования – «Калининский район» Калининского района Тверской области.

Как указано в пункте 75 Постановления № 25, применительно к                     статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В обоснование заявленных требований прокуратура ссылается на наличие у спорного земельного участка статуса земель особо охраняемых природных территорий, оборот которых ограничен, в силу чего сделка по отчуждению указанного земельного участка в частную собственность является ничтожной, как нарушающая публичные интересы.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Пункт 1 статьи 129 упомянутого Кодекса предусматривает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Согласно подпункту 4 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками.

Пункт 2 статьи 27 ЗК РФ определяет, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание таких ограничений в отношении земельных участков, занятых объектами археологического наследия, зафиксировано в нормах                Закона № 73-Ф3.

На основании пунктов 3 и 5 статьи 3.1 Закона № 73-ФЗ границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ и утверждаются актом уполномоченного органа.

В силу статьи 5 упомянутого Закона земельные участки в утвержденных границах указанных территорий относятся к землям историко-культурного назначения.

На основании пункта 5 статьи 5.1 Закона № 73-ФЗ особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых и иных работ, при условии обеспечения сохранности этого объекта, а также обеспечения доступа граждан к нему.

По смыслу пункта 1 статьи 31 Закона № 73-ФЗ началу каких-либо работ, осуществление которых может оказывать прямое или косвенное воздействие на объект культурного наследия (включенный в реестр, выявленный или обладающий признаками такого объекта), должны предшествовать историко-культурная экспертиза (пункт 1 статьи 31 настоящего Закона), реализация обязательных разделов проектов проведения таких работ об обеспечении сохранности этого объекта (пункт 2 статьи 36 данного Закона).

В силу пунктов 2, 3 статьи 49 и пункта 1 статьи 50 Закона № 73-ФЗ объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно, а сам объект археологического наследия после приватизации земельного участка сохраняется в государственной собственности. Объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат. Границы территории объекта культурного наследия утверждаются актом уполномоченного органа (пункт 5 статьи 3.1 Закона № 73-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 49 вышеназванного Закона в случае, если в пределах земельного участка или водного объекта обнаружен объект археологического наследия, со дня обнаружения данного объекта археологического наследия собственник земельного участка или водного объекта либо пользователь им владеет, пользуется или распоряжается такими земельным участком или водным объектом с соблюдением условий, установленных настоящим Законом для обеспечения сохранности выявленного объекта культурного наследия.

Объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.

Объекты археологического наследия, а также все археологические предметы, залегающие на поверхности земли, в земле или под водой, находятся в государственной собственности.

 В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта археологического наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта археологического наследия территорией объекта археологического наследия признается часть земной поверхности, водный объект или его часть, занятые соответствующим объектом археологического наследия.

Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия изложены в статье 48 Закона № 73-ФЗ.

Согласно пункту 7 статьи 48 Закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

По требованиям пункта 8 той же статьи до утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 настоящего Закона, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в пункте 7 настоящей статьи, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).

В силу пункта 9 статьи 48 Закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 настоящей статьи договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 настоящего Закона или пунктом 8 настоящей статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Закона, соблюдать установленный статьей 5.1 настоящего Закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 настоящего Закона.

После получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.

Таким образом, законодатель допускает приватизацию земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия (как включенного в реестр, так и выявленного), с обязательным включением в договор купли-продажи обязанности покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, или соблюдению особого режима использования такого участка (пункты 7 и 9 статьи 48 Закона № 73-ФЗ)

Согласно пункту 2 статьи 50.1 вышеназванного Закона решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о распоряжении находящимися в государственной или муниципальной собственности объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, должно содержать сведения об отнесении объекта к объектам культурного наследия, включенным в реестр, или к выявленным объектам культурного наследия, о нахождении в границах земельного участка объекта археологического наследия и об обязанности лица, к которому переходит имущественное право на указанные объекты или земельные участки, выполнять установленные настоящим Законом требования в отношении объекта культурного наследия.

Анализ приведенных выше норм позволяет заключить, что                             статья 50.1 Закона № 73-ФЗ допускает возможность предоставления в собственность земельного участка в случае нахождения на участке объекта археологического наследия только при условии соблюдения требований, установленных пунктами 7-10 статьи 48 данного Закона и обеспечивающих сохранение объекта археологического наследия при предоставлении земельного участка, в границах которого он расположен, то есть обеспечивающих раздельный оборот объекта археологического наследия и земельного участка.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии                                                   со статьей 33 Закона № 73-Ф3 целью государственной охраны объектов культурного наследия является предотвращение их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а их защита от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Как установил суд первой инстанции, охранное обязательство в отношении объекта культурного наследия федерального значения «Селище Горохово 1/Горохово-2/, кон.1 тыс. до н.э.» (объект археологического наследия), расположенного по адресу: Тверская область, р-н Калининский, д. Горохово, с/п Эммаусское, с кадастровым номером 69:10:0260201:237, утверждено приказом Главного управления от 30.08.2017 № 156.

Охранное обязательство в отношении объекта культурного наследия федерального значения «Стоянка Горохово-1, 1V-III тыс. до н.э. неолит» (объект археологического наследия), расположенного по адресу: Тверская область, р-н Калининский, Эммаусское с/п, 400 м от д. Горохово, правый берег реки Волги, с кадастровым номером 69:10:0260201:237, утверждено приказом Главного управления от 04.02.2020.

Следовательно, на момент проведения открытого аукциона и заключения по его итогами договора купли-продажи в отношении объектов археологического наследия, находящихся в границах испрашиваемого земельного участка, охранные обязательства еще не были утверждены.

В то же время требования пункта 8 статьи 48 Закона № 73-ФЗ также не соблюдены, поскольку на момент проведения открытого аукциона по продаже земельного участка от 26.11.2016  и заключения по его итогам договора купли-продажи от 26.12.2016 существовали паспорта объектов культурного наследия «Селище Горохово 1/Горохово-2/, кон.1 тыс. до н.э.» и «Стоянка Горохове-1, IV-III тыс. до н.э. неолит», однако в аукционной документации сведения о наличии данных документов отсутствуют, к договору данные документы также не приложены.

Извещение о проведении открытого аукциона по продаже земельного участка от 26.11.2016,  договор купли-продажи от 26.12.2016, заключенный по его результатам (пункт 3.1.), содержат информацию об ограничениях земельного участка следующего содержания: «в границах земельного участка расположен объект культурного наследия (объект археологического наследия). При производстве земляных работ на данном земельном участке необходимо обеспечить предварительное проведение исследования культурного слоя объекта археологического наследия силами специализированной организации».

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 33 Закона № 73-Ф3 государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя разработку, согласование и утверждение в случаях и порядке, установленных настоящим Федеральным законом, проектов зон охраны объектов культурного наследия, а также согласование решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земель и об изменении их правового режима. 

С учетом указанной нормы суд первой инстанции верно определил, что  решения органов местного самоуправления о предоставлении земель и об изменении их правового режима подлежат согласованию с органами охраны объектов культурного наследия.

Однако информация об обращении органа местного самоуправления, распорядившегося спорным земельным участком, за согласованием его предоставления в Главное управление не поступала.

В соответствии с подпунктом 1 пункта статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

При этом пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов.

Статьей 39.18 ЗК РФ установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Таким образом, суд первой инстанции признал, что нормы пункта 2 статьи 39.2 и статьи 39.18 ЗК РФ  к рассматриваемому договору купли-продажи не применимы.

Суд установил, что спорный земельный участок предоставлялся путем проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

При этом согласно пункту 7 указанной статьи в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 данного Кодекса.

Таким образом, земельный участок, основной вид разрешенного использования которого предусматривает строительство зданий сооружений, не может быть предметом аукциона на право заключения договора купли-продажи.

Земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260201:237 на дату объявления торгов имел вид разрешенного использования отдых (рекреация), данный  вид разрешенного использования не изменялся.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, данный вид разрешенного использования предполагает возможность строительства (размещения) спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, физкультурно-оздоровительных комплексов в зданиях и сооружениях; сооружений для занятия спортом и физкультурой; спортивных сооружений для занятия водными видами спорта; спортивных сооружений для занятия авиационными видами спорта; спортивных баз и лагерей, в которых осуществляется спортивная подготовка длительно проживающих в них лиц; пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; детских лагерей; сооружений, предназначенных для причаливания, хранения и обслуживания яхт, катеров, лодок и других маломерных судов.

Согласно пункту 23 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009                             № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную,  плоскостную  или линейную  строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

В силу пункта 6 статьи 2 указанного Закона под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам.

В силу пункта 2 статьи 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Территориальные зоны - это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (часть 1 статьи 35 ГрК РФ).

Согласно Правилам землепользования и застройки Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260201:237 расположен в туристско-рекреационной зоне широкого профиля (TP).

В соответствии со статьей 45 Правил землепользования и застройки Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области градостроительный регламент указанной зоны предусматривает следующие виды разрешенного использования:

1) основные виды разрешенного использования:

санатории, дома отдыха, профилактории, туристские базы, лыжные базы, базы отдыха, пионерские лагеря, яхт-клубы, лодочные станции, лагеря отдыха детей и взрослых, гостиницы, магазины продовольственных товаров, магазины товаров первой необходимости, предприятия общественного питания: кафе, закусочная ресторан, бар, аптеки, инженерно-технические объекты;

2) вспомогательные виды разрешенного использования:

бани, сауны, искусственные водоемы, парикмахерские, массажные кабинеты, салоны красоты, физкультурно-оздоровительные залы, залы для фитнеса, объекты культуры и искусства, гараж на 1 -6 автомобилей отдельно стоящий, инженерные сооружения (трансформаторные подстанции, скважины, газораспределительные пункты), хозяйственные и складские постройки, парки, скверы;

3)  условно-разрешенные виды использования: служебные жилые дома и служебные общежития.	условно-разрешенные виды использования: служебные жилые дома и служебные общежития.

Из приведенных положений Правил землепользования и застройки следует, что градостроительный регламент для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, также допускает осуществление строительства зданий и сооружений в данной территориальной зоне как в числе основных, так и в числе вспомогательных и условно-разрешенных видов использования.

Следовательно, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260201:237 – «отдых (рекреация)» предполагает осуществление строительства зданий и сооружений различных типов и назначения на таком земельном участке.

Поскольку основания для продажи земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260201:237 в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 и статьи 39.18 ЗК РФ, отсутствовали, суд первой инстанции признал, что спорный договор купли-продажи заключен в нарушение запрета, установленного пунктом 2 статьи 39.1, пунктом 7 статьи 39.11 ЗК РФ.

Пунктом 2 статьи 99 ЗК РФ установлено, что земли историко-культурного назначения используются строго в соответствии с их целевым назначением. Изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность не допускаются.

Таким образом, суд первой инстанции установил, что сделка по отчуждению земельного участка, относящегося к землям, ограниченным в обороте, совершена в нарушение установленного нормой пункта 2                              статьи 27 ЗК РФ запрета на предоставление таких земельных участков в частную собственность.

Поскольку при заключении рассматриваемого договора не соблюдены указанные требования, а также требования статьи 48 Закона № 73-ФЗ, чем нарушены  интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, охраны окружающей природной среды, руководствуясь изложенными в пункте 75 Постановления № 25 разъяснениями, суд первой инстанции обоснованно признал договор купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой и на основании статьи 167 ГК РФ применил последствия ее недействительности.

Доводы апеллянта о том, что сведения об объекте и охранное обязательство следуют из положений пунктов 3.1 и 4.2.2 договора коллегия судей признает ошибочными, поскольку сведения указаны только в отношении одного объекта и при этом при заключении договора не соблюдены положения статьи 48  Закона № 73-ФЗ.

Доводам предпринимателя о пропуске заявителем срока исковой давности судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 199 упомянутого Кодекса истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Оспариваемый договор заключен 26.11.2016, прокуратура обратилась с иском в суд 18.07.2019, срок исковой давности по требованию о признании недействительной в силу ничтожности сделки, совершенной 26.12.2016, прокуратурой не пропущен.

Довод апеллянта о необходимости применения пункта 2                                     статьи 181 ГК РФ, согласно которому срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, апелляционный суд не принимает, поскольку рассматриваемая следка является ничтожной, а не оспоримой.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.

С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 23 июля 2021 года по делу № А66-11416/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Калугиной Светланы Геннадьевны – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                 Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Е.А. Алимова

 

Судьи

Н.В. Мурахина

Ю.В. Селиванова