ИМЕНЕМ РОССЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-98071/17-37-445

г. Москва

28 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.04.2018. 

Решение в полном объеме изготовлено  28.04.2018. 

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Скачковой  Ю.А. единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304770000559398, дата г.р. 17.11.2004г.), Общества с ограниченной ответственностью «Константиныч» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата г.р. 20.02.1996г.) 

к ответчику  Общество с ограниченной ответственностью «АВЕН» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> дата г.р.22.11.2011), Общество с ограниченной ответственностью «Риалторг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата г.р. 25.11.2005г.)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании сделки недействительной

с  участием: 

от истца ООО «Константиныч» – ФИО3 по доверенности от 22.05.2017

от истца ИП ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 10.10.2017

от ответчика ООО «АВЕН» – ФИО5 по доверенности29.03.18

от ответчика ООО «Риалторг» - ФИО6 по доверенности 02.04.18, ФИО7 по доверенности 02.04.18

от третьего лица – не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, Общество с ограниченной ответственностью «Константиныч» (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «КапиталНедвижимость», Обществу с ограниченной ответственностью «Риалторг» (далее - ответчики) о признании дополнительного соглашения № 1 от 14.11.2013 к договору субаренды от 01.03.2012 № КН/РТ-03/12 недействительным.

Определением суда от 09.08.2017 была произведена замена ответчика ООО «КапиталНедвижимость» на ООО «АВЕН».

Исковые требования основаны на том, что по смыслу ст.ст. 606, 608 ГК РФ правопредшественник ответчика - ООО «КапиталНедвижимость» (арендатор - не имел право на сдачу в субаренду помещения после  23.01.2014, а именно после расторжения основного договора аренды. На основании указанного в силу положений ст.ст. 166,167,168 ГК РФ  дополнительное соглашение от 14.11.2013 № 1 к договору субаренды от 01.03.2012, заключенное между ООО «КапиталНедвижимость» и ООО «Риалторг», является недействительным.

На исковое заявление от ответчика ООО «Риалторг» был представлен письменный отзыв на иск.

Возражения ответчика основаны на том, что действительность дополнительного соглашения от 14.11.2013 № 1 была проверена в рамках рассмотрения дела делу № А40-28789/2014; ни ИП ФИО2, ни ООО «Константиныч» не заявили в рамках указанного дела о признании его недействительным.

Определением суда от 08.08.2017 в удовлетворении ходатайства ответчика (ООО «АВЕН») об оставлении иска без рассмотрения в виду несоблюдения претензионного порядка было отказано.

В ходе рассмотрения дела судом было предложено провести по делу судебную экспертизу давности документа на предмет проверки доводов истца о том, что дополнительное соглашение фактически было подписано после даты, указанной в самом соглашении.

Истцы и ответчик (ООО «Риалторг») против проведения по делу судебной экспертизы возражали. От истца (ИП ФИО2) были представлены письменные возражения против проведения экспертизы ввиду её нецелесообразности, в которых он указал, что установление фактической даты подписания ответчиками спорного соглашения возможно не будет иметь существенного значения для рассмотрения дела, поскольку в качестве оснований иска, истцы указывают на отсутствие у ответчиков прав на распоряжение предметом аренды.

Истцы (ИП ФИО2 и ООО «Константиныч») в заседание явились, исковые требования поддержали.

Ответчик (ООО «АВЕН») в судебном заседании исковые требования признал, представил письменное заявление о признании исковых требований, указал, что дополнительное соглашение было подано на государственную регистрацию 20.02.2014 и зарегистрировано 06.03.2014, т.е. в тот период, когда его правопредшественник (ООО «КапиталНедвидимость») утратил право на распоряжение арендованным имуществом.

Ответчик (ООО «Риалторг») исковые требование не признал, считал их неправомерными, против удовлетворения иска возражал по доводам письменного отзыва на иск.

В судебное заседание третье лицо (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве) не явилось, извещено судом о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке ст. ст.  123,156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению в силу следующих обстоятельств. 

Как усматривается из материалов дела, между обществом «Константиныч» (арендодателем) и обществом «Капитал Недвижимость» (арендатором) был заключён договор от 25.07.2011 № КВ-А-04/11 аренды нежилого помещения площадью 570,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, сроком на 10 лет.

В последующем Общество «Капитал Недвижимость» (арендатор) и общество «РИАЛТОРГ» (субарендатор) 01.03.2012 заключили договор субаренды части указанного нежилого помещения площадью 341,5 кв.м. сроком на 3 года.

Уведомлением от 23.01.2014 арендодатель в одностороннем порядке отказался от договора аренды от 25.07.2011 № КВ-А-04/11 в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендной платы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08.08.2014 по делу № А40-18259/2014 односторонний отказ общества «Константиныч» от договора аренды от 25.07.2011 № КВ-А-04/11, оформленный уведомлением от 23.01.2014, признан правомерным.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В настоящий момент ООО «Капитал Недвижимость» прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО «АВЕН», что подтверждает выпиской из ЕГРЮЛ от 04.07.2017 в отношении ООО «АВЕН».

Таким образом, правопреемником ООО «Капитал Недвижимость» является ООО «АВЕН».

Истцом по настоящему делу оспаривается дополнительное соглашение от 14.11.2013 № 1, в соответствии с которым срок действия договора субаренды от 01.03.2012 был установлен в 9 лет.

Статьёй 618 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. 

Это правило применяется, если в самом договоре аренды не установлено иное, в частности, не предусмотрен специальный механизм перевода договора субаренды в договор аренды или порядок его установления в самом договоре аренды (позиция ВАС РФ от 24.10.2011 № ВАС-13588/11 по делу № А12-17446/2010).

Условиями договора аренды от 25.07.2011 № КВ-А-04/11 специальный механизм перевода договора субаренды в договор аренды не предусмотрен.

Следовательно, досрочное прекращение договора аренды от 25.07.2011 № КВ-А-04/11 повлекло прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды от 01.03.2012 с изменениями к нему, в частности в редакции оспариваемого  дополнительного соглашения от 14.11.2013 № 1.

Согласно ч. 2 ст. 618 ГК РФ субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Как видно из судебных актов по делу № А40-28789/2014, письмом от 25.02.2014 общество «Константиныч» уведомило общество «РИАЛТОРГ» о том, что одновременно с прекращением договора аренды от 25.07.2011 № КВ-А-04/11 прекратили свое действие и все договоры субаренды, и потребовало в срок до 01.03.2014 освободить спорное помещение. 

В феврале 2014 года спорное помещение было освобождено субарендатором.

Общество «РИАЛТОРГ» (субарендатор) обратился в арбитражный суд 27.02.2014 с иском к Обществу «Константиныч» (арендодателю) и ИП ФИО2 (новому собственнику) об обязании заключить договор аренды спорного помещения, ссылаясь на ст. 618 ГК РФ в соответствии с которой оно имеет право на заключение договора аренды помещения, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды от 25.07.2011.

Вступившим в законную силу решением от 01.10.2015 суд обязал Индивидуального предпринимателя ФИО2 заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «РИАЛТОРГ» договор аренды нежилого помещения, площадью 341,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> на условиях договора аренды №КВ-А-04/11 от 25.07.2011.

Из указанного судебного решения и судебных актов вышестоящих инстанций, в которых обжаловалось данное  решение, следует, что договор субаренды от 01.03.2012, в том числе в редакции оспариваемого по иску соглашения, прекратил своё действие.

Между тем, согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 2 ст. 168 ГК РФ указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в данном случае дополнительное соглашение является оспоримой сделкой, которое подлежит признанию недействительным в судебном порядке.

Следовательно, ссылка ООО «РИАЛТОРГ» на то, что указанное соглашение не было признано недействительным в рамках рассмотрения дела № А40-28789/2014 несостоятельна, так как в силу ст. 168 ГК РФ данное обстоятельство не исключает возможности его оспорить в судебном порядке по иску заинтересованного лица. Более того, в данном деле оно сторонами не оспаривалось, и на предмет нарушения требований закона не исследовалось.

Как видно из материалов дела, ответчик ООО «РИАЛТОРГ» (субарендатор) в соответствии со ст. 618 ГК РФ обратился в суд 27.02.2014 с требованием об обязании заключить новый договор аренды на условиях договора аренды от 25.07.2011 № КВ-А-04/11, в пределах оставшегося срока субаренды с учетом оспариваемого соглашения - до 2021, тогда как перед подачей соответствующего иска оспариваемое дополнительное соглашение от 14.11.2013 было представлено на регистрацию 20.02.2014, зарегистрировано  06.03.2014, то есть после прекращения договора аренды, а, следовательно, вместе с ним и договора субаренды от 01.03.2012.

Статьёй 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что дополнительного соглашения от 14.11.2013 № 1 к договору субаренды об изменении срока субаренды было заключено после прекращения этого договора.

Суд также принимает во внимание следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела  № А40-28789/2014, возбужденного 27.02.2014г., оспариваемое дополнительное соглашение к договору субаренды впервые предоставлено истцом по названному делу – ООО «РИАЛТОРГ» в его материалы в копии только в мае 2015 года в качестве приложения к объяснениям истца в письменной форме (в порядке ст. 81 АПК РФ), после вынесения определения от 16.04.2015г. об отложении судебного разбирательства. То есть, в период с момента подачи иска, 27.02.2014г. и по май 2015г. спорное дополнительное соглашение, выступающее основным доказательством по иску, заявленному в порядке п. 2 ст. 618 ГК  РФ, не было представлено истцом. 

Предоставление указанного доказательства имело место после вступления в законную силу решения от 08.08.2014г. по делу А40-18259/2014 об отказе ООО «Капитал Недвижимость»  в иске к ООО «Константиныч» о признании одностороннего отказа от договора аренды от 25.07.2011г. № КВ-А-04/11 незаконным. 

Производство по делу № А40-28789/2014 приостанавливалось до разрешения вышеуказанного спора. 

Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьёй 618 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В статье 153 ГК РФ указано, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что заключенное дополнительное соглашение от 14.11.2013 № 1, направленное на изменение условий договора субаренды, по которому обязательства ранее между сторонами были прекращены, не может порождать для сторон юридические последствия. Следовательно, заключенное дополнительное соглашение, направленное на изменение условий прекращенного договора субаренды нарушает ст.ст. 407, 618 ГК РФ, а в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной сделкой.

Судебные расходы истцов по государственной пошлине относятся на ответчиков солидарно в соответствии со ст. ст. 101, 102, 110, ч. 2 ст. 207 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 166,168,618 ГК РФ, ст. ст. 65,70,71,170-176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным Дополнительное соглашение от 14.11.2013г. № 1 к договору № КН/РТ-03/12 субаренды нежилого помещения от 01.03.2012г., заключенное между ООО «КапиталНедвижимость» и ООО «Риалторг», зарегистрированное 06.03.2014г. в Управлении Росреестра по Москве.

Взыскать с Общество с ограниченной ответственностью «АВЕН» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> дата г.р.22.11.2011), Общество с ограниченной ответственностью «Риалторг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата г.р. 25.11.2005г.) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304770000559398, дата г.р. 17.11.2004г.), Общества с ограниченной ответственностью «Константиныч» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата г.р. 20.02.1996г.) солидарно 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. государственную пошлину.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                   Ю.А. Скачкова