АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-11125/2020

27 ноября 2020 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 24 ноября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2020 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН 

<

***> 

к Индивидуальному предпринимателю ФИО3, ИНН 

<

***> 

третье лицо: Индивидуальный предприниматель ФИО4

о взыскании задолженности по договору аренды от 25.09.2019 в размере 300 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО5 по доверенности от 15.06.2020,

от ответчика: ФИО6 по доверенности от 11.06.2020,

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО2, ИНН 

<

***> с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО3, ИНН 

<

***>, третье лицо: Индивидуальный предприниматель ФИО4, о взыскании задолженности по договору аренды от 25.09.2019 в размере 300 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.

Отводов суду не заявлено.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить как подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами.

Ответчик заявленные требования оспорил согласно позиции, изложенной в отзыве.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством. 

Таким образом, представитель не явившейся стороны не проявил той степени заботливости, которую он обязан был проявить при рассмотрении спора согласно требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

Исследовав письменные доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Обращаясь с вышеназванными исковыми требованиями, истец ссылается на то, что 25 сентября 2019 года между Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды № 925, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью 180,1 кв.м, расположенное по адресу 

<

...>, литера К, кадастровый номер 64:48:040405:486, для организации в нем торговли.

В соответствии с п. 3.1.1. Договора арендодатель был обязан предоставить арендатору Объект в срок до 07.11.2019. 

В соответствии с п. 1.3. Договора при передаче Объекта арендодателем арендатору должен быть составлен двусторонний Акт приема-передачи Объекта. 

В нарушение данных условий договора до настоящего времени Объект в пользование арендатора не предоставлен, Акт приема-передачи Объекта между сторонами не составлялся.

В соответствии с п. 4.3.1.2. Договора арендная плата подлежит начислению с седьмого календарного дня с даты подписания Акта приема-передачи- Объекта.

В соответствии с п. 5.1. Договора срок действия Договора составляет десять лет с даты его государственной регистрации. До государственной регистрации Договор считается заключенным на срок менее одного года, ограниченным датой государственной регистрации, но не превышающем 360 дней с даты подписания. Арендодатель не имеет права требовать выселения арендатора из Объекта после подписания Договора в том числе в случае уклонения арендодателя от регистрации Договора либо отказа в государственной регистрации.

Пунктом 5.2. Договора предусмотрено, что досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон любо в судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным п.п. 5.3-5.4. Договора.

В соответствии с п. 5.3. Договора договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке путем отказа от его исполнение в форме письменного уведомления о расторжении, направляемом арендатору не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, в случае если Истец:

- не уплатил постоянную часть арендной платы, предусмотренную п. 4.1.1. Договора, в установленный договором срок в течение двух месяцев подряд либо нарушил более трех раз  срок ее внесения, предусмотренный п.  4.2.1. Договора, на более чем на пять банковских дней каждый;

-  нарушил существенные условия Договора;

-  существенно ухудшает состояние Объекта сверх норм естественного износа.

23.10.2019 с целью государственной регистрации Договора, арендатор подал на регистрацию документы в Управление Росреестра по Саратовской области с входящим номером регистрации 64/197/001/2019-25567. 

25.10.2019 в адрес Истца было направлено уведомление Управления Росреестра по Саратовской области о приостановлении государственной регистрации сделки до 25.01.2020 в связи с тем, что по данным Единого государственного реестра недвижимости в отношении нежилого помещения площадью 180,1 кв.м с кадастровым номером 64:48:040405:486 зарегистрирован договор о передаче в аренду с иным лицом на законных основаниях.

В соответствии с п. 6.5. Договора в случае отказа в государственной регистрации по причинам, независящим от Арендатора, Арендодатель в срок не позднее 5 банковских дней со дня предъявления Арендатором требования уплачивает арендодателю штраф в размере двукратной арендной платы, установленной п. 4.1.1. Договора, за полный календарный месяц пользования Объектом.

В соответствии с п. 4.1.1. Договора постоянная часть арендной платы в течение первых 92 дней устанавливается в размере 150 000 рублей за весь Объект в месяц.

10 декабря 2019 года в адрес Ответчика Истцом была направлена претензия исх. № 757 об уплате неустойки (пени, штрафа) в связи с неисполнением обязательств по договору аренды недвижимого имущества, а также об устранении причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации сделки.

В связи с не устранением Ответчиком причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации сделки, 27 января 2020 года в адрес Истца было направлено уведомление Управления Росреестра по Саратовской области об отказе в государственной регистрации сделки в отношении нежилого помещения площадью 180,1 кв.м с кадастровым номером 64:48:040405:486.

20 мая 2020 года в адрес Ответчика была направлена претензия об уплате штрафа в связи с отказом Управления Росреестра по Саратовской области в регистрации Договора.

На момент подачи искового заявления долг не погашен, меры по досудебному урегулированию исчерпаны, в результате чего истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик в своем отзыве на исковое заявление указывает, что поскольку обеспечительный платеж уплачен не был, передача Объекта аренды не состоялась, какого-либо иного исполнения данного договора ни с одной ни с другой стороны не последовало, его нельзя полагать заключенным при отсутствии государственной регистрации. Из условий договора не следует, что государственная регистрация должна быть осуществлена в обязательном порядке или в какой-либо определенный срок. Таким образом, Арендодателем не были нарушены те или иные условия договора аренды, в связи с чем, требование Арендатора о взыскании штрафа нельзя считать обоснованными. В указанном случае штраф в размере 300 000 рублей в значительной степени превышает сумму возможных убытков Истца связанных с неисполнением спорного договора аренды, в связи с чем подлежит уменьшению на основании ст. 333 ГК РФ.

Рассматривая настоящий спор, суд руководствуется положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды, представленными доказательствами.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

На основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

По смыслу пункта 1 статьи 314, статьи 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в свете разъяснений, данных в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», срок исполнения обязательства может исчисляться, в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ).

Материалами дела установлено, что 25 сентября 2019 года между Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды № 925, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью 180,1 кв.м, расположенное по адресу 

<

...>, литера К, кадастровый номер 64:48:040405:486, для организации в нем торговли.

В соответствии с п. 3.1.1. Договора арендодатель был обязан предоставить арендатору Объект в срок до 07.11.2019. 

Акт приема-передачи Объекта между сторонами не составлялся, помещение не передавалось, возражений не последовало.

В соответствии с п. 5.1. Договора срок действия Договора составляет десять лет с даты его государственной регистрации. До государственной регистрации Договор считается заключенным на срок менее одного года, ограниченным датой государственной регистрации, но не превышающем 360 дней с даты подписания. 

23.10.2019 с целью государственной регистрации Договора, арендатор подал на регистрацию документы в Управление Росреестра по Саратовской области с входящим номером регистрации 64/197/001/2019-25567. 

25.10.2019 в адрес Истца было направлено уведомление Управления Росреестра по Саратовской области о приостановлении государственной регистрации сделки до 25.01.2020 в связи с тем, что по данным Единого государственного реестра недвижимости в отношении нежилого помещения площадью 180,1 кв.м с кадастровым номером 64:48:040405:486 зарегистрирован договор о передаче в аренду с иным лицом на законных основаниях.

01.09.2019 между ИП ФИО3 (арендодатель-1); гр-кой ФИО7 (арендодатель-2) с одной стороны и ИП ФИО4 (арендатор) с другой заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения общей площадью 180,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый № 64:48:040405:486.

22.10.2019 вышеуказанный договор с дополнительным соглашением в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН сделана запись № 64:48:040405:486-64/001/2019-1.

В соответствии с условиями договора арендуемый объект передавался для его использования под магазин на срок до 01.09.2024.

Только 30.06.2020 договор аренды от 01.09.2019 в письменном виде расторгнут по взаимному соглашению сторон, и по акту приема-передачи от этой же даты арендованное ранее помещение передано арендодателям.

Таким образом, после заключения с ИП ФИО4 договора аренды на выше обозначенное помещение, ИП ФИО3 заключил договор аренды этого же имущества с ИП ФИО2, при этом, имущество находилось в пользовании ИП ФИО4, что не оспаривается сторонами.

В связи с этим, 27 января 2020 года Управлением Росреестра по Саратовской области ИП ФИО2 отказано в государственной регистрации сделки в отношении нежилого помещения площадью 180,1 кв.м с кадастровым номером 64:48:040405:486.

В соответствии с п. 6.5. Договора № 925 от 25.09.2019 в случае отказа в государственной регистрации по причинам, независящим от Арендатора, Арендодатель в срок не позднее 5 банковских дней со дня предъявления Арендатором требования уплачивает арендодателю штраф в размере двукратной арендной платы, установленной п. 4.1.1. Договора, за полный календарный месяц пользования Объектом.

В соответствии с п. 4.1.1. Договора постоянная часть арендной платы в течение первых 92 дней устанавливается в размере 150 000 рублей за весь Объект в месяц.

20 мая 2020 года в адрес ИП ФИО3 была направлена претензия об уплате штрафа в связи с отказом Управления Росреестра по Саратовской области в регистрации Договора.

Таким образом, ознакомившись с вышеуказанными обстоятельствами, суд приходит к выводу, что ответчик заключи договор с ИП ФИО2 о передаче имущества в аренду и не исполнил обязательства по регистрации договора, тем самым допустил нарушение п. 6.5 договора.

На случай уклонения, отказа в государственной регистрации по причинам, независящим от Арендатора, Арендодатель в срок не позднее 5 банковских дней со дня предъявления Арендатором требования уплачивает арендодателю штраф в размере 300 000 руб., который ответчик должен уплатить истцу.

В свою очередь, невозможность государственной регистрации договора аренды явилась следствием недобросовестного поведения самого ответчика, в части не обращения в уполномоченный орган за государственной регистрацией, в виду наличия обременения.

При этом суд указывает, что заключив договор аренды от 25.09.2019 № 925, ответчик стал обязанной стороной по обеспечению его государственной регистрации, в силу пунктов 1.7 и 6.5.

Таким образом, для истца, как арендатора, и ответчика, как арендодателя, договор аренды считается заключенным, положения которого являются действующими. 

Действия ответчика, выражающиеся в непринятии действий по государственной регистрации прав, нарушают условия договора аренды, вследствие чего у истца имеются основания для применения предусмотренных п. 6.5 договора штрафных санкций.

Суд, установив факт отказа уполномоченного органа в регистрации договора, виновность в отказе непосредственно овтетчика, проверив расчет штрафа, признал его верным.

Оснований для освобождения ответчика от уплаты неустойки (штрафа, пени) судом не установлено. Ответчиком не представлено доказательств того, что ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного договором, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны.

Злоупотребления правом со стороны истца судом не установлено.

В ходе судебного разбирательства от ответчика поступило ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Публичный порядок основывается на принципах равенства сторон гражданско-правовых отношений, добросовестности их поведения, соразмерности мер гражданско-правовой ответственности последствиям правонарушения с учетом вины. В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) взыскание неустойки (штрафа) является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (штрафа) в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 73, 75 Постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Установив основания для снижения неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Суд, оценив условия договора и заявленное ответчиком ходатайство о снижении неустойки, пришел к выводу о том, что в данном случае сумма штрафа явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит снижению до 30 000 руб.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, установив факт нарушения п. 6.5 договора и применяя ст. 333 ГК РФ, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в виде взыскания денежных средств в размере 30 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

По правилам статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям; судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3, ИНН 

<

***> в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН 

<

***> денежные средства в размере 30 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            И.М. Заграничный