Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-103123/2018

23 мая 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  21 мая 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  23 мая 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель Молодкин Дмитрий Евгеньевич (ОГРНИП  304784335800069)

ответчик: Администрация муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области (188650, Ленинградская обл., Всеволожский район, г. Сертолово, ул. Молодцова, д. 7, корп. 2, ОГРН 1054700123510)

о взыскании,

при участии

- от истца: представитель ФИО3, по доверенности от 17.08.2016,

- от ответчика: представитель ФИО4, по доверенности от 11.01.2019,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – ответчик, Администрация) о взыскании 718 999 руб. 85 коп. неосновательного обогащения.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, а ответчик против иска возражал.

Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в период с 01.09.2003 по 14.08.2015 истец являлся арендатором нежилого здания склада душевого павильона, расположенного по адресу: 

<

...>. 

В 2005 году предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о разрешении произвести реконструкцию здания, связанную со строительством второго этажа, за счет собственных средств.

Постановлением № 406 от 21.06.2006 Администрация дала согласие на строительство.

28.10.2005 предпринимателем получено разрешение № 15 отдела архитектуры и градостроительства МО «Сертолово» на выполнение строительно-монтажных работ.

21.12.2015 БТИ г. Сертолово по результатам обследования здания установлено изменение общей площади здания с 35,4 кв.м до 71,3 кв.м за счет строительства второго этажа.

В связи с изменением площади здания между сторонами 28.02.2006 подписано соглашение о расторжении договора аренды и 01.03.2006 заключен договор аренды объекта с изменившимися параметрами.

09.07.2015 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор № 73-8/-VII.15 купли-продажи здания склада душевого павильона общей площадью 71,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> Цена продажи определена в пункте 2.1 договора – 1 460 000 руб. Порядок оплаты установлен в графике платежей (приложение № 1).

Как указывает истец, согласно отчету независимого оценщика ООО «Центр оценки и экспертиз» от 28.06.2018 № 2018/06/06-18 стоимость неотделимых улучшений в виде второго этажа здания составляет 1 084 000 руб.

Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о зачете стоимости выкупных платежей за здание и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в период аренды здания, ссылаясь на повторную оплату стоимости имущества, которое покупатель уже оплатил при его строительстве.

Ссылаясь на незаконность отказа Администрации в зачете стоимости неотделимых улучшений, истец обратился в арбитражный суд.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В статье 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Действительно, законодатель предусмотрел возможность зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет его оплаты при выкупе (часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ).

Однако в данном случае покупатель при согласовании условий договора купли-продажи от 09.07.2015 № 73-8/-VII.15 согласился как с ценой реализуемого объекта, так и с графиком рассрочки платежа, являющимся приложением к договору купли-продажи, более того покупатель частично внес причитающиеся платежи. 

Достоверность отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости могла быть оспорена покупателем в порядке статьи 13 Закона об оценочной деятельности до момента заключения договора купли-продажи, одним из обязательных условий которого является условие о цене приобретаемого имущества (абзац 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»). 

С требованием о признании отчета о рыночной стоимости выкупаемого имущества недостоверным предприниматель перед заключением договора купли-продажи помещений не обращался, о зачете стоимости неотделимых улучшений не заявлял.

Предпринимательской является самостоятельная деятельность, осуществляемая на свой страх и риск (пункт 1 статьи 2 ГК РФ). Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, несет ответственность за нее, в том числе за совершение либо несовершение каких-либо действий.

Следовательно, принятие истцом отчета о рыночной оценке стоимости спорного имущества при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества как достоверного лежит в зоне ответственности именно покупателя.

Отказывая в иске, суд также учитывает и пропуск истцом срока исковой давности, о котором заявил ответчик.

Исходя из даты заключения договора купли-продажи – 09.07.2015, последним днем для предъявления настоящего иска являлась дата 09.07.2016, в то время как истец обратился в суд 14.08.2018.

Следует также отметить, что в любом случае отчет от 28.06.2018 № 2018/06/06-18 не подтверждает стоимость неотделимых улучшений по состоянию на дату выкупа, поскольку составлен по состоянию на 06.06.2018, то есть на дату значительно более позднюю.

При таком положении в иске следует отказать.

В связи с увеличением истцом размера исковых требований недостающая государственная пошлина взыскивается с истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 4 380 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.