﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-27547/2016

г. Краснодар

07 августа 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  07 августа 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Денека И.М. и Илюшникова С.М., в отсутствие в судебном заседании должника − Текучева А.В. (ИНН 616600749797, СНИЛС 029-255-274-59), иных участвующих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу Текучевой С.Н. на определение Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2020 по делу № А53-27547/2016 (Ф08-5905/2020), установил следующее. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Текучева А.В. (далее − должник) должник обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросу начальной продажной цены реализации предмета залога.

Определением суда от 11.12.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.06.2020, в удовлетворении требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что основания для установления иной начальной стоимости реализуемого имущества отсутствуют, поскольку реализации подлежит объект недвижимости общей площадью 713,4 кв. м, в отношении которого зарегистрировано право собственности за должником и который является предметом договора ипотеки, заключенного с Банком «ВТБ 24» (далее − банк). Самовольная постройка не является оборотоспособной вещью, в связи с чем, цена предмета залога не может быть увеличена за счет увеличения площади подвального помещения здания, в части проведенной должником самовольной реконструкции.

В кассационной жалобе Текучева С.Н. просит отменить судебные акты и принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя жалобы, судами не учтено, что фактическая площадь спорного нежилого помещения составляет 989 кв. м. Разница между площадью предмета залога, указанной в сообщении о проведении торгов, и фактической площадью реализуемого объекта составляет 275,6 кв. м. Предлагаемый залоговыми кредиторами порядок реализации залогового имущества противоречит Гражданскому кодексу Российской Федерации, поскольку подразумевает, по сути, вовлечение в гражданский оборот самовольной постройки посредством ее продажи на торгах в рамках дела о банкротстве, что недопустимо. Текучева С.Н. указывает, что судами не дана правовая оценка того факта, что обжалуется не только занижение стоимости объекта, но и незаконность Положения о порядке, сроках и об условиях продажи в целом, как предусматривающего продажу самовольно реконструированного объекта.

В отзыве на кассационную жалобу финансовый управляющий должника просит оставить судебные акты без изменения, указывая на их законность и обоснованность.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, определением от 05.12.2016 заявление должника о признании его несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Определением от 30.12.2016 (резолютивная часть от 28.12.2016) в отношении должника введена процедура реструктуризация долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден Иринин А.Е. Решением суда от 30.03.2018 должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена Валитова О.А. Определением от 18.12.2018 Валитова О.А. освобождена от исполнения обязанностей финансового управляющего должника. Определением от 21.02.2019 финансовым управляющим утверждена Фурсова М.В. (далее – управляющий).

В обоснование заявленного возражения должник указал, что 17.06.2018 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве размещено сообщение № 2788090 о начальной цене реализации имущества, порядок и условия проведения торгов по реализации предмета залога (далее – Порядок). Пунктом 3.2 Порядка определен состав имущества лота № 1: здание, назначение: нежилое, площадь: общая 713,4 кв. м, кадастровый номер 61:44:0081721:46, этажность: 2, адрес: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Октябрьский р-н, ул. Цезаря Куникова, д. 32а и земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов – для эксплуатации магазина, площадь 589 кв.м., кадастровый номер 61:44:0081721:0003, адрес: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Октябрьский, р-н, ул. Цезаря Куникова, д. 32а. Начальная стоимость залогового имущества установлена на основании отчета об оценке от 23.04.2018 № 545-2018-И, подготовленного ООО «Мемфис», и составляет 18 440 тыс. рублей.

Должник полагает, что отчет об оценке от 23.04.2018 № 545-2018-И не является достоверным доказательством, в связи с существенным несоответствием площади оцениваемого здания, а именно: согласно отчету указанная общая площадь здания составляет 713,4 кв. м, в то время как по данным технического учета (технического паспорта) общая площадь здания составляет 989 кв. м. Разница в размерах площадей составляет 275,6 кв. м. В связи с этим в отчете от 23.04.2018 № 545-2018-И существенно занижена стоимость оцениваемого здания.

Из содержания таблицы № 1 (рыночная стоимость имущества) отчета№ 545-2018-И следует: здание, назначение: нежилое, площадь общая 713,4 кв. м этажность – 2, рыночная стоимость 13 млн рублей; земельный участок, категория земель –земли населенных пунктов «для эксплуатации магазина», площадь 589 кв. м, кадастровый номер: 61:44:0081721:0003, рыночная стоимость 5 440 тыс. рублей. Средняя стоимость 1 квадратного метра площади здания по данным оценки составляет 18 222 рублей 60 копеек, исходя из расчета: 13 млн рублей (стоимость здания по результатам оценки) / 713,4 кв. м (площадь здания по результатам оценки) = 18 222 рублей 60 копеек.

По мнению должника, занижение стоимости здания составляет 5 022 148 рублей 56 копеек исходя из расчета: 18 222 рублей 60 копеек (средняя стоимость 1 кв.м.) х 275,6 кв. м (неучтенная площадь здания) = 5 022 148 рублей 56 копеек. Должник полагает, что стоимость здания должна составлять 18 022 148 рублей, а начальная стоимость Лота № 1 – 23 462 148 рублей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения должника в арбитражный суд. При рассмотрении данного спора суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно пункту 4 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. 

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

В соответствии с абзацем 1 пункта 4 статьи 139 Закона о банкротстве в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае не заключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения. При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 данного Закона, указываются начальная цена, величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах (абзац 2 пункта 4 статьи 139 Закона о банкротстве).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего. Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Суды установили, что определением от 27.02.2017 требования банка включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника в размере 20 256 296 рублей 32 копейки, из которых 13 925 459 рублей 22 копейки – основной долг, как обеспеченные залогом имущества должника, расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. Цезаря Куникова, д. 32а: здание, назначение: нежилое, площадь: общая 713,4 кв. м, этажность: 2, кадастровый (условный номер) 61:44:0081721:46, и земельный участок, целевое назначение – земли поселений, площадь 589 кв. м, категория земель, земли населенных пунктов – земли под промышленными объектами, площадь 18 197 кв. м, кадастровый (условный номер) 61:44:0081721:0003.

Определением суда от 21.03.2017 требования некоммерческой организации «Гарантийный фонд Ростовской области» включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника в размере 8 845 957 рублей, как обеспеченные залогом указанного имущества должника: здания (кадастровый номер 61:44:0081721:46), земельного участка (кадастровый номер 61:44:0081721:0003).

Суды установили, что площадь предмета залога фактически увеличена за счет увеличения площади подвального помещения здания, после проведенной должником самовольной реконструкции.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой − продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды учли разъяснения, изложенные в совместном постановлении Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правовой подход, отраженный в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 и пришли к выводу о том, что узаконить самовольную реконструкцию возможно только в судебном порядке посредством подачи иска о признании за Текучевым А.В. права собственности на здание, в реконструированном (перепланированном) состоянии согласно техническому паспорту. 

При указанных обстоятельствах определением от 22.08.2018 рассмотрение заявления Текучева А.В. по вопросу определения начальной продажной цены при реализации предмета залога приостановлено до регистрации права собственности на самовольную постройку и проведения оценки залоговым кредитором.

Суды установили, что в ответ на обращение управляющего Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в письме от 24.06.2019 № 59-34-2/24014 указал, что выдача разрешения на строительство запрашиваемого объекта не предусмотрена. Решением Октябрьского районного суда г. Ростов-на-Дону от 21.08.2019 по делу № 2-3438/2019 в удовлетворении исковых требований управляющего о признании права собственности на спорный объект отказано. Решение суда вступило в законную силу. Финансовый управляющий на основании собранных им документов обратился в МФЦ с целью регистрации права собственности, но, регистрирующий орган не принял документы в виду отсутствия технического плана на СД-диске, вместе с тем, данный диск выдается кадастровым инженером при наличии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости (свидетельства, выписки из ЕГРН, решения суда). Таким образом, зарегистрировать право собственности посредством иного способа финансовому управляющему не удалось.

Исходя из того, что в материалы дела не представлены доказательства регистрации за должником права собственности на самовольную постройку площадью 275,6 кв. м, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для установления иной начальной стоимости реализуемого имущества, поскольку реализации подлежит объект недвижимости общей площадью 713,4 кв. м, в отношении которого зарегистрировано право собственности и который является предметом договора ипотеки.

Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств. Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств, которые апелляционный суд оценил с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2020 по делу № А53-27547/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							       Е.В. Андреева

Судьи										       И.М. Денека

										       С.М. Илюшников