Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А75-18456/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судейДемидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 01.10.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Сердюков П.А.) и постановление от 31.01.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Бацман Н.В., Халявин Е.С.) по делу № А75-18456/2023 по иску Администрации Сургутского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании договоров недействительными и применении последствий недействительности сделок. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО3, ФИО4.

В заседании приняли участие: индивидуальный предприниматель ФИО2 лично по паспорту; представитель Администрации Сургутского района – ФИО5 по доверенности от 04.09.2024, паспорт.

Суд установил:

Администрация Сургутского района (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Чубину Борису Сергеевичу (далее – ИП Чубин Б.С., предприниматель, ответчик) с требованиями, с учетом объединения дел № А75-18456/2023 и А75-2726/2024, о признании недействительными следующих договоров:

- от 03.05.2022 передачи прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 13.03.2019 № 12122 (далее – договор аренды № 12122);

- от 01.04.2023 передачи прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 01.03.2018 № 11637 (далее – договор аренды № 11637);

- от 01.04.2023 передачи прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 29.03.2018 № 11671 (далее – договор аренды № 11671);

- от 01.04.2023 передачи прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 21.08.2018 № 11940 (далее – договор аренды № 11940);

- от 01.04.2023 передачи прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 12.03.2019 № 12118 (далее – договор аренды № 12118);

- от 01.04.2023 передачи прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 12.03.2019 № 12121 (далее – договор аренды № 12121);

- от 01.04.2023 передачи прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 13.03.2019 № 12123 (далее – договор аренды № 12123);

- от 01.04.2023 передачи прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 17.05.2022 № 13504 (далее – договор аренды № 13504);

- применении последствий недействительности сделок в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записей о государственной регистрации права аренды ИП ФИО2 на земельные участки, внесенных на основании указанных выше договоров передачи прав и обязанностей (цессии) по договорам аренды земельных участков.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Управление Росреестра), ФИО3 (далее – ФИО3) ФИО4 (далее – ФИО4).

Решением от 01.10.2024 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 31.01.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования Администрации удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО2 обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, при необходимости направить дело в суд первой инстанции для нового рассмотрения.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: оспариваемые сделки по переходу права аренды от ФИО2 к ИП ФИО6 крестьянского (фермерского) хозяйства (далее – КФХ) ФИО2 не нарушают явно выраженный запрет (установленный законом), не нарушают публичные интересы и не могут быть признаны ничтожными (недействительными), поскольку на момент перехода прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков действующее законодательство предусматривало предоставление земельных участков КФХ без проведения торгов и публичных процедур; изменение субъекта правоотношений не является изменением условий договора, а является переменой стороны договора; все оспариваемые договора заключены на срок более 5 лет, поскольку к договорам аренды заключены дополнительные соглашения об увеличении срока действия договоров с 3 до 6-9 лет, путем внесения изменений в пункт 1.4 договоров; договоры цессии заключены после вступления в силу статьи 10.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

В своем отзыве Администрация выразила несогласие с доводами кассационной жалобы, просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на то, что основанием заключения договоров аренды с гражданином ФИО2 являлись заявления, поданные в рамках статьи 39.6 ЗК РФ; основания возникновения права на предоставление земельных участков в аренду, предусмотренные подпунктом 19 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, статьями 10, 10.1 Закона № 101-ФЗ, не являются тождественными; договоры аренды заключены для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; обстоятельства и основания заключения договоров аренды были исследованы в процессе судебного разбирательства в рамках дела № 75-10814/2020, решением по которому предпринимателю было отказано в удовлетворении заявленных требований об оспаривании отказа Администрации в продаже без проведения торгов семи земельных участков; договоры цессии по передаче прав и обязанностей по договорам аренды не могли быть заключены без письменного разрешения арендодателя.

В судебном заседании предприниматель и представитель Администрации поддержали ранее изложенные правовые позиции по делу, а также дали устные пояснения по делу: в настоящее время (июнь 2025 года) договор аренды № 13504 от 17.05.2022 расторгнут с ФИО2 (по его заявлению) и заключен новый договор на земельный участок 86:03:0053301:4882, площадью 368 469 кв.м, территориальная зона - СХ2, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, адрес (местоположение) земельного участка: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, Сайгатинский, Западно-Сургутский лицензионный участок с ИП ФИО2 как главой КФХ. 

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков:

- договор № 12121, по условиям которого арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок: кадастровый номер 86:03:0053301:4214, площадь 320 000 кв.м, территориальная зона - зона развития объектов сельскохозяйственного назначения (СХ2), категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», адрес (местоположение) земельного участка: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра (Тюменская область), Сургутский район, Сайгатинский лицензионный участок, вид разрешенного использования - «Животноводство» (код 1.7), цель использования земельного участка - под сенокошение (пункт 1.1); сроком на 3 года (пункт 1.4); дополнительным соглашением от 26.02.2021 пункт 1.4 договора заменен словами «сроком на 6 лет»;

- договор № 13504, по условиям которого арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок: кадастровый номер 86:03:0053301:4882, площадь 368 469 кв.м, территориальная зона - СХ2, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, адрес (местоположение) земельного участка: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, Сайгатинский, Западно-Сургутский лицензионный участок, вид разрешенного использования - «Животноводство», цель использования земельного участка - для выпаса сельскохозяйственных животных (пункт 1.1); сроком на 3 года (пункт 1.4); дополнительным соглашением от 27.02.2023 пункт 1.4 договора заменен словами «сроком на 6 лет»;

- договор № 11637, по условиям которого арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок: кадастровый номер 86:03:0053301:4245, площадь 140 439 кв.м, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», адрес (местоположение) земельного участка: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, территория Сайгатинского лицензионного участка, вид разрешенного использования - «Сельскохозяйственное использование» (код 1.0), цель использования земельного участка - выпас сельскохозяйственных животных, без права возведения объектов капитального строительства (далее – земельный участок № 4245) (пункт 1.1); сроком на 3 года (пункт 1.4); дополнительным соглашением от 27.02.2023 пункт 1.4 договора заменен словами «сроком на 9 лет»;

- договор № 12123, по условиям которого арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок: кадастровый номер 86:03:0053301:4208, площадь 883 000 кв.м, территориальная зона - зона развития объектов сельскохозяйственного назначения (СХ2), категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», адрес (местоположение) земельного участка: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, Сайгатинский и Западно-Сургутский лицензионный участок, вид разрешенного использования - «Сельскохозяйственное использование» (код 1.0), цель использования земельного участка - под сенокос (пункт 1.1); сроком на 3 года (пункт 1.4); дополнительным соглашением от 26.02.2021 пункт 1.4 договора заменен словами «сроком на 6 лет»;

- договор № 11940, по условиям которого арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок: кадастровый номер 86:03:0053301:4151, площадь 98 752 кв.м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес (местоположение) земельного участка: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, район куста скважин № 706 Западно-Сургутского месторождения нефти, цель использования земельного участка - под сенокос, без права возведения объектов капитального строительства (далее – земельный участок № 4251) (пункт 1.1); сроком на 3 года (пункт 1.4); дополнительным соглашением от 26.02.2021 пункт 1.4 договора заменен словами «сроком на 6 лет»;

- договор № 12118, по условиям которого арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок: кадастровый номер 86:03:0053301:4212, площадь 210 000 кв.м, территориальная зона - зона развития объектов сельскохозяйственного назначения (СХ2), категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», адрес (местоположение) земельного участка: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра (Тюменская область), Сургутский район, Сайгатинский лицензионный участок, вид разрешенного использования - «Животноводство» (код 1.7), цель использования земельного участка - под сенокошение (пункт 1.1) сроком на 3 года (пункт 1.4); дополнительным соглашением от 26.02.2021 пункт 1.4 договора заменен словами «сроком на 6 лет»;

- договор № 11671, по условиям которого арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок: кадастровый номер 86:03:0053301:4454, площадь 76 823 кв.м, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», адрес (местоположение) земельного участка: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, Сайгатинский лицензионный участок, вид разрешенного использования - «Животноводство» (код 1.7), цель использования земельного участка - для сенокошения, без права возведения объектов капитального строительства (пункт 1.1); сроком на 3 года (пункт 1.4); дополнительным соглашением от 26.02.2021 пункт 1.4 договора заменен словами «сроком на 6 лет»;

- договор № 12122, по условиям которого арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок: кадастровый номер 86:03:0053301:4217, площадь 500 000 кв.м, территориальная зона - зона развития объектов сельскохозяйственного назначения (СХ2), категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», адрес (местоположение) земельного участка: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, Сайгатинский и Западно-Сургутский лицензионные участки, вид разрешенного использования - «Сельскохозяйственное использование» (код 1.0), цель использования земельного участка - под сенокос (пункт 1.1); сроком на 3 года (пункт 1.4); дополнительным соглашением от 26.02.2021 пункт 1.4 договора заменен словами «сроком на 6 лет».

Договоры аренды заключены на основании подпункта 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и подписаны ФИО2 как гражданином.

В дальнейшем, после заключения дополнительных соглашений в части увеличения сроков действия договоров аренды, ФИО2 в лице своего представителя ФИО4, действующего на основании нотариальной доверенности, заключил договоры цессии о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков ИП ФИО6 КФХ ФИО2

Договоры аренды и договоры цессии зарегистрированы в установленном законом порядке.

Администрация считает, что договоры цессии фактически направлены на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур и заключены с целью передачи земельных участков в аренду лицу, не имеющему прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения вне проведения публичных процедур.

Администрация привела доводы о том, что первоначально земельные участки предоставлены в аренду исключительно гражданину по основаниям, не связанным с осуществлением деятельности КФХ, а именно для ведения личного подсобного хозяйства, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, и именно гражданин, получивший такой земельный участок в льготном порядке вправе в последующем претендовать на льготное предоставление земельного участка.

Полагая, что оспариваемые сделки нарушают имущественные права публичного образования, поскольку фактически направлены на обход публичных процедур при передаче в аренду земель сельскохозяйственного назначения, считая, что со стороны ФИО2 имеются признаки злоупотребления льготным режимом получения земель, в связи с чем, договоры цессии являются недействительными в силу ничтожности, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Руководствуясь положениями статьями 166 - 168, 310, 391, 392.3, 422, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 3, 22, 39.6, 39.8, 39.18, 42, 43, 78 ЗК РФ, статьей 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (далее – Закон № 112-ФЗ), статьей 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ), статьей 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее – Закон № 166-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), установив, что договоры аренды заключены с целью сенокошения с физическим лицом ФИО2, фактически передача прав и обязанностей по договорам аренды направлена на обход публичных процедур при передаче в аренду земель сельскохозяйственного назначения, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, отклонив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его отмены или изменения.

Кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующим фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 75 Постановления № 25 применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 28.02.2022 № 308-ЭС22-606, от 02.09.2021 № 308-ЭС19-7634 несоблюдение публичной процедуры предоставления земельного участка является основанием для квалификации сделки как ничтожной.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Соглашение о перенайме (пункт 2 статьи 615 ГК РФ) предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды и потому представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как предусмотрено пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 настоящей статьи.

В качестве исключения из общего правила о предоставлении земельных участков по результатам аукциона предусмотрена возможность предоставления в аренду земельных участков без проведения торгов гражданам для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельных участков, расположенных за границами населенного пункта, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, то есть, не в целях осуществления предпринимательской деятельности, а в целях обеспечения личных потребностей граждан, ведения ими личного подсобного хозяйства (подпункт 19 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.01.2021 № 124-О сформулирована правовая позиция, согласно которой подпункт 19 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в системе действующего правового регулирования предусматривает исключение из общего правила о предоставлении на торгах права аренды определенных видов земельных участков. 

В свою очередь, положения пункта 5 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (о максимальном размере площади земельных участков, которые могут находиться у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство) устанавливают гарантии для справедливого распределения участков между гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство. Данные требования обусловлены целевым назначением указанных земельных участков, призванным удовлетворить исключительно личные потребности граждан, реализация которых не связана с ведением сельского хозяйства в значительных объемах (как при ведении деятельности КФХ) и на больших площадях земли, характерным для коммерческой деятельности.

Кроме того, из приведенных норм права и разъяснений Конституционного Суда РФ в Определении от 28.09.2021 № 1907-О следует, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя (арендатора) земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи (новый договор аренды).

Наряду с этим гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ предоставляет право на получение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в безвозмездное пользование на срок не более чем шесть лет.

Как следует из материалов дела и установлено судами, договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (общей площадью более 260 га) заключены с гражданином ФИО2 как с физическим лицом на основании подпункта 19 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и переданы в аренду для осуществления сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных без проведения аукциона, что не противоречит положениям статьи 39.5 ЗК РФ.

Судами верно отмечено, что порядок предоставления земельных участков для осуществления сельскохозяйственной деятельности предпринимателям - Главам КФХ определен также специальными нормами, в том числе статьей 39.18 ЗК РФ.

Специальный порядок предоставления земельных участков главам К(Ф)Х для осуществления последними своей деятельности установлен статьей 39.18 ЗК РФ и предусматривает обязательность проведения публичных процедур, опубликования уполномоченным органом извещения о предоставлении участка и отсутствия заявлений о его предоставлении от иных заинтересованных лиц. 

Данный порядок отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу в собственность или в аренду.

С 1 января 2023 г. вступили в силу отдельные положения Федерального закона от 14 июля 2022 г. № 316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 316-ФЗ), в соответствии с которыми граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства (далее - КФХ) могут без проведения торгов получить для осуществления деятельности КФХ в аренду на срок до пяти лет находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Законом № 316-ФЗ внесены изменения в пункт 8 статьи 39.14 ЗК РФ, согласно которым особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленные статьей 39.18 Земельного кодекса, в том числе в части опубликования в сети Интернет извещения о предоставлении земельного участка, не распространяются на случаи предоставления земельных участков гражданам и КФХ в соответствии с Законом № 101-ФЗ. 

В случае поступления нескольких заявлений в отношении одного и того же земельного участка орган, уполномоченный на предоставление такого земельного участка, рассматривает поступившие заявления в порядке очередности в соответствии с датой и временем поступления каждого заявления (пункт 5 статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ). 

Важно учитывать, что при предоставлении земельных участков по основанию, предусмотренному Законом № 316, должны соблюдаться ряд обязательных условий:

- площадь земельных участков, которые КФХ арендует у государства или муниципалитета, не должна превышать установленные субъектами Российской Федерации пределы с учетом заявленного к получению земельного участка;

- изменять целевое назначение земельного участка запрещено - участок можно использовать только для сельскохозяйственного производства;

- нельзя передавать земельный участок третьим лицам, в том числе в субаренду, чтобы исключить злоупотребление упрощенным порядком получения земли.

Анализ вышеуказанных норм права позволил судам первой и апелляционной инстанций обоснованно констатировать, что в случае, если земельный участок необходим для осуществления деятельности КФХ (предпринимательской деятельности), в том числе для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, до 01.01.2023 он должен предоставляться в аренду с соблюдением требований, установленных статьей 39.18 ЗК РФ. 

После 01.01.2023, то есть после вступления в силу Закона № 316, КФХ вправе обратиться в уполномоченный на распоряжение земельными участками государственный орган (Администрацию) о предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов на основании статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ, при этом в случае поступления нескольких заявлений в отношении одного и того же земельного участка орган, уполномоченный на предоставление такого земельного участка, рассматривает поступившие заявления в порядке очередности в соответствии с датой и временем поступления каждого заявления. 

Исследовав и оценив предоставленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, исходя из того, что первоначально договоры аренды 2018-2023 годов были заключены с ФИО2 как с физическим лицом в порядке подпункта 19 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (первоначально сроком на три года с последующим продлением до 6 -9 лет), имея намерение (цель) приобрести в аренду и использовать те же самые земельные участки только уже для целей ведения предпринимательской деятельности КФХ, главой которого он является, после 01.01.2023 ФИО2 должен был соблюсти официальный порядок обращения к Администрации с заявлением о таком предоставлении в порядке статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ, а не «упрощать его», заключая договоры цессии с самим собой по действующим договорам аренды.  

Заключив договоры цессии, которыми в одностороннем порядке произведена замена арендатора как физического лица на то же самое лицо, но только в статусе индивидуального предпринимателя – главы крестьянского фермерского хозяйства, при игнорировании специального порядка рассмотрения заявлений, ФИО2 при заключении спорных цессий фактически действовал в обход публичных процедур предоставления в аренду КФХ земель сельскохозяйственного назначения, что не может быть признано законным судом округа.

 В связи с изложенным доводы кассатора только об изменении им стороны договоров отклоняются судом округа как не основанные на действующих правовых нормах о предоставлении КФХ земли сельскохозяйственного назначения.  

При этом апелляционный суд обоснованно отметил, что несоблюдение порядка предоставления публичных земельных участков нарушает права неопределенного круга лиц (потенциальных пользователей), лишенных возможности претендовать на такие участки (даже при условии, что до заключения спорных договоров аренды, в 2017 году, на спорные земельные участки иных потенциальных пользователей (на аукцион) не заявлялось). 

Доводы предпринимателя о том, что спорные договоры цессии заключены уже в период действия статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ, то есть после 01.01.2023 года, в связи с чем являются законными, подлежат отклонению по следующим основаниям. 

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, закон не запрещает передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, если исходить из обстоятельств того, что изначально договор заключен с соблюдением всех требований закона.

Однако, в настоящем случае ответчик передал права и обязанности по договорам аренды не третьим лицам, не иному физическому лицу в целях сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, а сам себе - как предпринимателю, то есть для осуществления предпринимательской деятельности.

Заключение же дополнительных соглашений об увеличении срока действия договоров аренды было обусловлено принятием Закона № 58-ФЗ, пунктом 3 статьи 8 которого предусмотрено, что до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении определенных условий. Данный закон вступил в силу со дня его официального опубликования, то есть с 14.03.2022. 

Таким образом, ФИО2, получив в целях сохранения стабильных арендных отношений право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке, не получил автоматического права на заключение оспариваемых договоров уступки прав в нарушение установленного порядка. 

Кроме того, внесенные Законом № 316-ФЗ изменения не могли быть учтены при подписании договора от 03.05.2022 передачи прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка № 12122 от 13.03.2019.

Исходя из пояснений сторон, данным в судебном заседании суда округа, в настоящее время самой Администрацией не создаются какие-либо препятствия для получения тех же земельных участков для ФИО2 как главы КФХ в порядке статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ через процедуру официального обращения с заявлением (договор аренды от 17.05.2022 № 13504 с гр-ом ФИО2 расторгнут и заключен договора аренды с ФИО2 как главой КФХ в порядке статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ). 

Учитывая изложенное, принимая во внимание отсутствие доказательств того, что ФИО2 как глава КФХ обращался в Администрацию с заявлением о предоставлении спорных земельных участков в аренду на основании статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ и при этом иных заявлений, предшествующих подаче заявления КФХ на рассмотрении у Администрации, не имелось; в настоящем случае ответчик передал права и обязанности по договорам аренды не третьим лицам, не иному физическому лицу в целях сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, а сам себе - как предпринимателю, суды пришли к законному выводу, что оспариваемые договоры цессии нарушают установленный порядок предоставления сельскохозяйственных земельных участков (статья 10.1 Закона № 101-ФЗ), нарушают права неопределенного круга лиц (потенциальных пользователей), лишенных возможности претендовать на такие участки также в льготном порядке, поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ являются недействительными как противоречащие существу законодательного регулирования в сфере оборота земли сельскохозяйственного назначения. 

В целом приведенные в кассационной жалобе доводы обсуждались судами и получили надлежащую правовую оценку, не свидетельствуют о неправильном применении судами первой и апелляционной инстанций норм права и не опровергают их выводов, направлены на переоценку обстоятельств, установленных ими. 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 АПК РФ. Полномочий по переоценке установленных обстоятельств и доказательств по делу, а также оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 01.10.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 31.01.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-18456/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина  

СудьиЕ.Ю. Демидова

А.В. Хлебников