ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-25390/2023

г. Самара

24 января 2024  года

11АП-20789/2023

Резолютивная часть  постановления  объявлена  18  января 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено     24  января 2024 года 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Копункина В.А., Коршиковой Е.В.,     при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционную  жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2  на решение Арбитражного суда  Республики Татарстан  от 22 ноября  2023 года по делу № А65-25390/2023 (судья Мурзаханова Г.Н.),  по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань, (ОГРНИП 311169015300229, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

 о расторжении договора аренды №07-05/20 недвижимого имущества от 07.05.2020 и возврате помещения,

     с участием в судебном заседании:

  от истца – представителя ФИО3,  по доверенности от 12.04.2023 г., 

    от ответчика – представителя ФИО4, по доверенности от 06.06.2023 г.,      

 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Казань, (далее по тексту – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16", г.Казань, (далее по тексту – ответчик, общество) о расторжении договора аренды №07-05/20 недвижимого имущества от 07.05.2020 и возврате помещения истцу.

Решением Арбитражного суда  Республики Татарстан  от 22 ноября  2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым  судебным актом, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение  суда  первой инстанции отменить и принять новый судебный акт  об удовлетворении исковых требований. 

В апелляционной жалобе заявитель выражает несогласие с выводами суда первой инстанции об отсутствии у истца оснований для расторжения договора в связи с допущенными ответчиком нарушениями  условий договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик   просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу  истца  - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца – ФИО3,  по доверенности от 12.04.2023 г., доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель  ответчика – ФИО4, по доверенности от 06.06.2023 г., в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поддержав доводы отзыва на апелляционную жалобу.

    Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

   Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из нижеследующего.

  Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 07.05.2020 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды №07-05/20 (с учетом дополнительного соглашения от 01.02.2021), в отношении нежилого помещения, площадью 896,6 кв. м, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (далее - договор).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата составляет 334,60 руб. (без НДС) в месяц за 1 кв. м общей площади нежилого помещения. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора учета. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления, включена в арендную плату.

Акт приема-передачи помещения подписан сторонами 30.06.2020.

Акт начала коммерческой деятельности подписан сторонами 06.08.2020, исчисление арендной платы по условиям пункта 3.2 договора производится с 06.08.2020.

Срок аренды устанавливается 7 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 5.1 договора).

Согласно подпункту 4.4.3 пункта 4.4 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях: если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

В соответствии с пунктом 3.3 договора оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами. Расчетным периодом начисления арендной платы является календарный месяц.

Обращаясь в суд, истец ссылался на нарушение арендатором срока внесения арендной платы более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора, а именно: за июль 2021 года оплата поступила 26.07.2021 (просрочка составила 13 дней); за август 2021 года оплата поступила 30.08.2021 (просрочка составила 19 дней); за сентябрь 2021 года оплата поступила 24.09.2021 (просрочка составила 13 дней); за ноябрь 2021 года оплата поступила 26.11.2021 (просрочка составила 15 дней).

Из материалов дела следует, что письмом от 26.06.2023 №17 арендодатель направил арендатору предложение об изменении арендной платы, установив ее в размере 650 кв.м за 1 кв. м. либо досрочном расторжении договора в связи с имевшимися ранее нарушениями сроков оплаты.

Письмом от  19.07.2023 №27 арендодатель в связи с неполучением ответа на письмо от 26.06.2023 №17 предложил ответчику расторгнуть договор с 01.09.2023 и обсудить дату освобождения помещения.

Оставление требований истца без исполнения явилось основанием обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора аренды №07-05/20 недвижимого имущества от 07.05.2020 и возврате помещения истцу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из буквального толкования подпункта 4.4.3 пункта 4.4 договора следует, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в случае если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

Таким образом, потребовать досрочного расторжения договора арендодатель был вправе в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих обстоятельств просрочки арендатором платежа по договору.

Из материалов дела следует, что нарушение арендатором сроков оплаты арендной платы более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора имело место в 2021 году, впоследствии ответчиком нарушения сроков оплаты допущено не было.

Требование о расторжении договора было направлено истцом 26.06.2023, т.е. по истечении установленного договором срока, что не согласуется с разумностью сроков после того, как отпали основания для его досрочного расторжения.

При таких обстоятельствах, поскольку условия договора содержат ограничение срока предъявления арендодателем требования о расторжении договора аренды- в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих обстоятельств, в пределах которого о расторжении договора арендодателем не заявлено, учитывая также, что нарушения условий договора арендатором были устранены до направления истцом уведомления о расторжении договора аренды, последующих просрочек ответчиком допущено не было, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

При этом судом первой инстанции также обоснованно было учтено, что предложение  истца о расторжении договора аренды являлось альтернативой урегулирования спора между сторонами по вопросу увеличения размера арендной платы.

Так, пунктом 3.5 договора (в редакции протокола согласования разногласий) предусмотрена индексация арендной платы в размере равном индексу инфляции за предыдущий год аренды, но не более 5%, в одностороннем порядке, начиная со второго года аренды, но не чаще одного раза в год.

Из материалов дела установлено, что дополнительным соглашением от 26.04.2021 стороны изменили размер арендной платы, установив с 01.06.2021 размер месячной постоянной части арендной платы в сумме 315 002 руб. 36 коп.

Дополнительным соглашением от 13.04.2022 стороны изменили размер арендной платы, установив с 01.06.2022 размер месячной постоянной части арендной платы в сумме 330 752 руб.

Дополнительным соглашением от 28.02.2023 стороны изменили размер арендной платы, установив с 01.05.2023 размер месячной постоянной части арендной платы в сумме 347 289 руб.

Как следует из материалов дела, письмом №52 от 16.10.2023 истец обратился к ответчику с предложением урегулировать спор по настоящему делу, установив размер ежемесячной арендной платы в размере 800 руб. за 1 кв. м, с последующим отказом истца от требований о расторжении договора.

Таким образом, рассматриваемый спор инициирован арендодателем с целью понуждения стороны к изменению размера арендной платы, а не в целях восстановления прав истца, вызванных нарушением ответчиком условий договора аренды.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении суда была дана надлежащая правовая оценка. 

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.  

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда  Республики Татарстан  от 22 ноября  2023 года по делу № А65-25390/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2  - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

  Председательствующий судья

 

Судьи

Е.А. Митина

В.А. Копункин 

Е.В. Коршикова