АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

«

Дело № А09-8455/2023

г. Калуга

26» июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24.06.2025

Постановление в полном объеме изготовлено 26.06.2025

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

судей           

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

при участии в заседании

от  заявителя жалобы:

от иных участвующих в деле лиц:

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 КФХ ФИО5 на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.11.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025 по делу                     № А09-8455/2023,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель - глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО5 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации Почепского района Брянской области (далее – администрация) о признании незаконным отказа в заключении на новый срок договора аренды земельных участков, изложенного в письме от 10.08.2023 № 2917-и.

Определением суда первой инстанции от 10.09.2024 встречное исковое заявление администрации к предпринимателю о признании расторгнутыми договоров аренды от 14.08.2017 № 1, от 12.05.2014 № 2-Д, от 12.05.2014 № 3-Д, от 12.05.2014 № 4-Д земельных участков, а также возложении на ответчика обязанности передать приведенные в соответствие с видом разрешенного использования земельные участки администрации по акту приема-передачи в течении 7 дней со дня вступления решения в законную силу (с учетом уточнения) выделено в отдельное производство с присвоением выделенному делу № А09-9420/2024, в связи с чем в рамках настоящего дела рассмотрено только вышеуказанное заявление предпринимателя.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.11.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025, требования предпринимателя оставлены без удовлетворения.

Не соглашаясь с названными судебными актами, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов судов обстоятельствам дела, неправильным применением норм права. В обоснование жалобы, в числе прочего, заявитель указывает на ошибочность вывода судов о том, что уступка на основании договора от 22.06.2022 прав, возникших из договора аренды от 14.08.2017 № 1, не прошла государственную регистрацию и не влечет возникновения правовых последствий.

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции  проверяет законность решений и постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания.

Проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие оспариваемых выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает обжалуемые судебные акты не подлежащими изменению или отмене.

Как установлено арбитражным судом, следует из дела, в том числе, его электронных материалов, 14.08.2017 Польниковской сельской администрацией Почепского района Брянской области (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) с целью «ведения К(Ф)Х» на 3 года (с 14.08.2017 по 14.08.2020) заключен договор аренды №1 земельных участков с кадастровыми номерами 32:20:0110104:89; 32:20:0110104:86; 32:20:0110104:88; 32:20:0110104:87; 32:20:0110104:90; 32:20:0110102:667; 32:20:0110102:666; 32:20:0110102:668; 32:20:0040101:85; 32:20:0040101:86 (категории земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: «пашни, сенокосы, пастбища»).

При этом в пункте 4.3.2 договора указано на предоставление арендатору права сдавать участки в субаренду, а также передавать свои права и обязанности третьим лицам без согласия собственника при условии его письменного уведомления.

Дополнительным соглашением от 12.11.2021 № 1, заключенным на основании на основании решения Арбитражного суда Брянской области от 06.08.2021 по делу № А09-3409/2021, постановления администрации от 12.11.2021 № 1461 и в соответствии с ч.ч.6,7 ст.19 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций от 01.04.2020 № 98-ФЗ, стороны договорились об увеличении срока аренды земельных участков на три года, внеся соответствующие изменения в п.2.1 договора от 14.08.2017 об установлении шестилетнего срока аренды (с 14.08.2017 пол 14.08.2023).

В материалы дела представлен датированный 22.06.2022 договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 14.08.2017 и дополнительному соглашению от 12.12.2021, согласно которому права арендатора - ФИО6 уступлены предпринимателю.

Отметок о государственной регистрации договора уступки от 22.06.2022 прав и обязанностей из договора аренды от 14.08.2017 в установленном законом порядке предоставленная в дело его копия не содержит.

О передаче прав и обязанностей арендатора на основании договора от 22.06.2022 в разумный срок и в течении календарного 2022 года арендодатель не был уведомлен, согласия на заключение договора уступке им не предоставлялось.

Согласно представленной в дело копии документа, администрация была уведомлена о заключении договора уступки от 22.06.2022 лишь 18.07.2023 (вх. № 415-3).

Согласно представленных в дело выписки из ЕГРИП и листа записи ЕГРИП, ФИО5 поставлен на учет в качестве индивидуального предпринимателя и главы КФХ 12.10.2020.

Предприниматель 10.07.2023 направил в администрацию заявление о заключении на новый срок договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 32:20:0110104:89; 32:20:0110104:86; 32:20:0110104:88; 32:20:0110104:87; 32:20:0110104:90; 32:20:0110102:667; 32:20:0110102:666; 32:20:0110102:668; 32:20:0040101:85; 32:20:0040101:86.

В ответе от 10.08.2023 № 2917-и администрация отказала в продлении срока действия договора аренды, ссылаясь на отсутствие письменного согласия арендодателя на передачу предпринимателю прав арендатора, а также отсутствие уведомления арендодателя о передаче таких прав.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании незаконным отказа в заключении на новый срок договора аренды земельных участков, изложенного в письме от 10.08.2023 № 2917-и.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами ст.ст. 22, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 308, 617,  615 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,  положениями п. 15, 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 21 от 28.06.2022  «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», п.п. 16, 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 54 от 21.12.2017 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», по результатам изучения, анализа и оценки в совокупности и взаимной связи в порядке, установленном ст. 71 АПК РФ представленных в материалы дела доказательств, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судами установлено, что спорный договор аренды от 14.08.2017 заключен на 3 года (пункт 2.1); его пункт 4.3.2 предусматривал право арендатора передавать свои права и обязанности третьим лицам без согласия собственника при условии его письменного уведомления. Доказательств, подтверждающих исполнение указанного условия пункта 4.3.2 в разумный срок после перехода прав арендатора к предпринимателю (т.е. в период с 22.06.2022-дату договора уступки до 01.01.2023 – даты вступления в силу пункта 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ) в деле не имеется. Сообщение арендодателю о переходе прав более чем через 1 год после даты договора уступки в условиях вступления на момент этого уведомления в силу изменений в Закон № 101-ФЗ, прямо предусматривающих запрет на передачу прав арендатора земельного участка публичной собственности, предоставленного для деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства и за несколько дней до окончания срока аренды признано не свидетельствующим о добросовестности участника гражданских правоотношений. Предприниматель также не мог не понимать, что представление информации о переходе к нему прав арендатора после вступления в силу Закона № 316-ФЗ, а не в разумный срок после такого перехода, является его риском (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации), не позволяющим достоверно установить реальную дату перехода прав.

Кроме того по результатам рассмотрения спора по существу судами было установлено, что в ответ на запрос суда первой инстанции 21.032024 Управлением Росреестра по Брянской области  в адрес суда представлены сведения о том, что на эту дату в ЕГРН отсутствовали данные о государственной регистрации на основании договора от 22.06.2022 перехода прав из договора аренды от 14.08.2017 к предпринимателю. При этом в период после представления 31.03.2024 Управлением Росреестра в суд этих документов до объявления 31.10.2024 резолютивной части решения суда первой инстанции у лиц, участвующих в деле, имелась достаточная процессуальная возможность представить иные дополнительные документы. Согласно письменных пояснений Управления Россельхознадзора по Брянской, Смоленской и Калужской областям в ходе внепланового выездного обследования 15.03.20523 было установлено зарастание ряда арендуемых земельных участков сельскозяйственного назначения, в том числе сорной, древесно-кустарниковой растительностью высотой до 8 метров, при отсутствии каких-либо следов агротехнических мероприятий по обработке почвы (в частности, вспашка, боронование, посев сельскохозяйственных культур, скашивание травяной растительности, выпас скота).

В ходе рассмотрения спора по существу учтены представленные в дело копии соответствующих материалов внепланового обследования земельных участков территориальным органом Россельхознадзора, в том числе содержащиеся в них копии выписок из ЕГРН по состоянию на период 2023 года в отношении части спорных земельных участков в которых не указаны сведения о датах государственной регистрации перехода прав арендатора к предпринимателю (регистрации обременения соответствующей части участков, в отношении которых представлены выписки ЕГРН, правом аренды в пользу предпринимателя). Данные выписки в отношении части спорных участков были изучены, подробно проанализированы и оценены судом апелляционной инстанции в совокупности и взаимной связи с иными представленными в дело доказательствами в рамках процессуальной компетенции суда апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах материалы дела не содержат сведений о том, что государственная регистрация перехода к предпринимателю прав арендатора (обременения в его пользу) спорных десяти земельных участков состоялась до 01.01.2023 и, соответственно, заключение договора уступки от 22.06.2022 (в случае, если эта дата является действительной) было публично раскрыто его сторонами с соблюдением требований к разумному и добросовестному поведению (ст. 10 ГК РФ) внесением в государственный реестр, в том числе персонально для администрации, не получившей на протяжении боле 1 года (до 18.07.2023) уведомления о переходе прав арендатора. Указанная в договоре уступки дата 22.06.2022, проставление которой контролируется исключительно сторонами сделки,  до ее раскрытия внесением соответствующих сведений в публичный реестр и (или) персонального уведомления администрации, как таковая, не может подтверждать как фиксацию для третьих лиц (включая администрацию) факта уступки прав и обязанностей арендатора, так и добросовестность поведения сторон договора уступки с учетом установленных фактических обстоятельств, которые имели все необходимые возможности для определенного и исчерпывающего обоснования в первой и апелляционной инстанциях дат перехода к предпринимателю прав и обязанностей арендатора всех спорных земельных участков, если оно действительно имело место, в том числе в период до 01.01.2023.

По мнению суда кассационной инстанции, указанный вывод по существу оставления без удовлетворения требований предпринимателя соответствует положениям законодательства и материалам дела. 

Дополнительно к изложенному суд округа считает необходимым отменить, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Арендодатель вправе предъявить требование о возмещении убытков как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности (п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Между тем в настоящем случае, договор аренды от 14.08.2017 № 1 содержит условие пункта 4.3.2 о возможности передачи прав и обязанностей арендатора, несмотря на то, что он заключен на 3 года (на срок менее 5 лет). Его продление на основании ч.6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и решения арбитражного суда по делу № А09-3409/2021 от 06.08.2021 ещё на 3 года не изменяет и не отменяет установленный договором срок для цели применения льгот арендатора (в том числе, в отношении установленного п.4.3.3 договора аренды права на преимущественное заключение договора на новый срок), поскольку указанные выше нормы Федерального закона № 98-ФЗ являются исключительными и направлены на порождение лишь конкретных и определенных данным Законом правовых последствий, которые применительно к настоящему случаю, заключаются непосредственно в продлении срока договора. В этой связи установленное договором аренды от 14.08.2017 № 1 условие о возможности передачи прав и обязанностей арендатора ничтожно, поскольку противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ; арендатор был не вправе передавать свои права и обязанности на основании договора уступки от 22.06.2022. При таких обстоятельствах, вопрос о применении к данному конкретному случаю Закона № 316-ФЗ, изменившему с 01.01.2023 редакцию п. 9 ст. 9  Закона № 101-ФЗ, не влияет на результат рассмотрения настоящего спора с учетом установленных фактических обстоятельств и судебной оценки представленных в дело доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ.

С учетом изложенного, доводы кассационной жалобы не опровергают обоснованности выводов судов первой и апелляционной инстанций, их соответствия обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с судебной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств, не является основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства. Оснований для переоценки у суда округа не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 07.11.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025 по делу № А09-8455/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3