АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А48-2744/2016

г. Калуга

27 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20.09.2017.

Постановление в полном объёме изготовлено 27.09.2017.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

В.В. Циплякова

судей

 

И.В. Сорокиной

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:

 

ФИО2

при участии в заседании:

 

от ООО «Лилия»:

 

 

от УМИЗ администрации г. Орла:

 

от Управления Росреестра по Орловской области:

 

представителей ФИО3 по доверенности от 17.06.2014, ФИО4 по доверенности от 20.09.2017;

представителя ФИО5 по доверенности от 05.04.2017;

 

не явились, извещены надлежащим образом,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Лилия» и Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 19.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2017 по делу №А48-2744/2016, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Лилия» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ООО «Лилия», истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка площадью 4 410 кв.м, кадастровый номер 57:25:0010101:65, расположенного по адресу: 

<

...> государственная собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования: для строительства аквапарка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее – Управление Росреестра по Орловской области).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 19.12.2016 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки) (судья ФИО6) исковые требования удовлетворены частично, суд решил: 

– изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Срок действия договора устанавливается с момента передачи земельного участка арендатору и прекращается по истечении 7 (семи) лет с указанной даты»;

– исключить из текста договора пункт 5.1 следующего содержания: «Стороны установили, что в соответствии со статьей 425 (2) ГК РФ условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с начала срока, указанного в пункте 4.1 договора»;

– изложить абзацы 1, 2 пункта 5.2 договора в следующей редакции: «Арендные платежи начинают начисляться с момента передачи земельного участка арендатору. Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 57 249 рублей 99 копеек в год»;

– исключить из текста договора абзац 3 пункта 5.3 следующего содержания: «Указанные условия договора являются заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы в установленном договором порядке». В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2017 (судьи А.И. Поротиков, И.Б. Сухова, И.В. Ушакова) Арбитражного суда Орловской области от 19.12.2016 изменено: 

в абзаце одиннадцатом резолютивной части решения вместо слов «В остальной части в удовлетворении требований отказать» читать: «Исключить из текста договора №206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65, пункт 4.4 в редакции ответчика, состоящий из слов «Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка» и пункт 4.2. следующего содержания: «Договор аренды считается прекращенным по истечении срока, указанного в п. 4.1 настоящего договора. Арендодатель возражает против возобновления на неопределенный срок договора после истечения указанного в договоре срока». В остальной части решение суда оставлено без изменения. 

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, ООО «Лилия» и Управление обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых: 

ООО «Лилия» просит решение и постановление изменить, принять пункты 4.4, 5.2, приложения 1, 4 к договору в редакции истца; 

Управление просит отменить постановление апелляционного суда в части изменения абзаца одиннадцатого резолютивной части решения, изменить решение суда первой инстанции и изложить пункт 4.1 договора в редакции ответчика, исключить из решения суда следующий пункт: «исключить из текста договора аренды земельного учатска, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65, абз. 3 п. 5.3 следующего содержания: «Указанные условия договора являются заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы  в установленном договоре порядке». Слова «Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 57 249 рублей 99 копеек в год» заменить словами: «Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 64 520 рублей 74 копейки в год».

Заявитель жалобы ООО «Лилия» указывает, что способ передачи земельного участка в аренду по акту приема-передачи является существенным условием. Факт передачи земельного участка имеет существенное значение, поскольку арендные платежи согласно пункту 5.2 договора должны начисляться с момента передачи (разногласия по пункту 4.4 договора). В отношении разногласий по определению размера арендной платы (пункт 5.2 договора) заявитель указывает, что спорные отношения должны были разрешаться судом на момент их возникновения (на 18.06.2015) и применение постановления Правительства Орловской области от 04.03.2016 №70 в данном случае не обоснованно. По мнению истца, суд в решении вышел за пределы предмета спора, поскольку по пункту 5.2 договора разногласия у сторон возникли только в части размера кадастровой стоимости земельного участка. В отношении применения коэффициента между сторонами спора не имелось. Кроме того, решение суда в части применения коэффициента 1,127 противоречит тексту приложения к договору, где указан коэффициент 1,0. Приложение судом не изменено. Истец считает, что судом необоснованно отказано в разрешении разногласий по условиям пунктов 1, 4 приложения №1 к договору.

Заявитель жалобы Управление ссылается на то, что в решении суда не указана дата, с которой будет заключен договор, соответственно, не определено с какой даты будут начисляться арендные платежи. Таким образом, решение является неисполнимым. Ответчик не согласен с исключением из пункта 5.3 договора его части: «Указанные условия договора являются заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы в установленном договоромпорядке». Кроме того, ответчик не согласен с установленным размером арендной платы, поскольку, как указано в решении (страница 19), ее размер на момент принятия решения составляет 64 520, 74 рублей, тогда как в резолютивной части решения указан размер арендной платы в сумме 57 249,66 рублей. По мнению ответчика, суд апелляционной инстанции, указывая, что договор аренды земельного участка может продлиться на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации вступает в противоречие с позицией Федеральной антимонопольной службы России, по которой продление договора на новый срок возможно лишь путем заключения нового договора, а в случае если земельный участок был предоставлен для строительства, то такое продление возможно только один раз.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы своих кассационных жалоб, возражали против доводов жалоб противоположной стороны.

Управление Росреестра по Орловской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в суд округа не направило. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Орловской области от 03.09.2014 по делу №А48-367/2014, постановления Администрации г. Орла от 18.06.2015 №2377, акта о выборе земельного участка от 30.03.2015, постановления Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443, ответчик направил истцу для подписания проект договора №206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65, датированный 18.01.2016, по условиям которого Управление предоставляет в аренду ООО «Лилия» земельный участок общей площадью 4 140 кв.м из земель населенных пунктов, кадастровый номер 57:25:0010101:65, расположенный по адресу: 

<

...> разрешенное использование: аквапарки. 

Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена; зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется (пункты 1.2, 1.3 проекта договора).

Пунктом 4.1 проекта предусмотрен срок действия договора с 18.01.2016 по 17.01.2023. Договор считается прекращенным по истечении срока, указанного в пункте 4.1 договора (пункт 4.2 договора).

Согласно пункту 4.4 проекта договора, указанный договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

В пункте 5.1 проекта договора указано, что в соответствии со ст. 425(2) ГК РФ условия договора распространяются на отношения, возникшие с начала срока, указанного в пункте 4.1 договора.

Арендные платежи начинают начисляться с 18.01.2016. Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 406 622 рубля 73 копейки в год (пункт 5.2 проекта договора).

Согласно расчету (приложение №1 к проекту договора) годовой размер арендной платы определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка 27 108 181,80 рублей с учетом коэффициента категории арендаторов 0,015 и индекса инфляции 1.

Пунктом 5.3 проекта договора аренды в редакции Управления предусмотрено, что размер арендной платы, установленный в пункте 5.2 договора, пересматривается арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Правительства Орловской области, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель, а также в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и (или) изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также внесения изменений в Порядок, утвержденный постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443. При этом, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошли указанные случаи. Указанные условия договора являются заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы в установленном договором порядке.

В ответ на представленный проект договора письмом от 31.03.2016 истец предложил подписать договор в редакции протокола разногласий, в котором указал размер годовой арендной платы за земельный участок 74 520 рублей (пункт 5.2 проекта договора), а также предложил согласовать передачу земельного участка по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (пункт 4.4 проекта договора); начислять арендные платежи с момента передачи земельного участка арендатору по акту приема-передачи (абзац 1 пункта 5.2 проекта договора). Срок действия договора истец предложил согласовать с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи до истечения 7 лет с указанной даты (пункт 4.1 проекта договора); в пункте 4.2 договора предусмотреть, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Предложил исключить пункт 5.1 проекта договора, а также указание в пункте 5.3 договора на согласие арендатора с изменением арендной платы в установленном договором одностороннем порядке. Также истец предложил изменить редакцию пунктов 6.1, 6.4 договора аренды и приложения №1 к нему.

Рассмотрев предложенную ООО «Лилия» редакцию, Управление отклонило протокол разногласий к проекту договора аренды.

В уточненной редакции истец просил установить размер годовой арендной платы за пользование земельным участком сумме 57 249 рублей 99 копеек, исходя из расчета: 3 816 666 рублей * 0,015 * 1, где 3 816 666 рублей – кадастровая стоимость земельного участка, 0,015 – коэффициент категории арендаторов и 1 – индекс инфляции.

Истец также просил изложить пункт 4.4 договора аренды земельного участка в следующей редакции: «Земельный участок передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора». ООО «Лилия» возражает против редакции ответчика, согласно которой договор аренды является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Также предметом спора сторон является содержание пунктов 4.1 и 5.1 договора аренды земельного участка, распространяющих действие договора на отношения, возникшие с 18.01.2016. Истец просил исключить из текста договора пункт 5.1, установив в пункте 4.1 срок действия договора не с 18.01.2016 по 17.01.2023, как предложило Управление, а с момента приема-передачи земельного участка по акту приема-передачи до истечения 7 лет с указанной даты, соответственно, в пункте 5.2 договора аренды предусмотреть, что арендные платежи начинают начисляться не с 18.01.2016, а с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи.

Истцом были заявлены разногласия и по пункту 4.2 договора аренды в редакции ответчика, согласно которому договор считается прекращенным по истечении срока, указанного в пункте 4.1 настоящего договора. ООО «Лилия» полагает, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды должен считаться возобновленным на неопределенный срок.

У сторон также имелись разногласия по пункту 5.3 договора аренды. В редакции Управления размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Правительства Орловской области, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель, а также в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и (или) изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также внесения изменений в Порядок, утвержденный постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошли указанные случаи.

В редакции ответчика пункт 5.3 договора аренды земельного участка предусматривает, что указанные условия договора являются заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы в установленном договором порядке. Истец просит исключить данный абзац из пункта 5.3 договора, мотивируя тем, что предложенная ответчиком редакция не основана на законе, противоречит требованиям статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и ущемляет права арендатора.

В протоколе разногласий от 31.03.2016 к договору аренды истец предлагал дополнить пункт 5.3 договора абзацем следующего содержания: «Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются».

В свою очередь, ответчик, не возражая против удовлетворения исковых требований в части предложенной истцом редакции пунктов 4.1, 5.1, 5.2 договора, пояснил, что спора по размеру годовой арендной платы между сторонами не имеется. Ответчик не возражает установить период действия договора аренды земельного участка сроком на 7 лет с момента подписания договора сторонами и согласен начислять арендные платежи с момента фактической передачи земельного участка арендатору.

Возражения ответчика касаются предложенной истцом редакции п. 4.4 договора. Управление считает, что договор аренды может являться одновременно актом приема-передачи, при этом земельный участок будет считаться переданным арендатору с момента подписания договора. В случае наличия разногласий относительно границ земельного участка, в том числе в результате установления факта самозахвата, ООО «Лилия» имеет право не подписывать договор до фактического урегулирования разногласий.

Управление возражало также против изложения пункта 4.2 договора в редакции истца, мотивируя тем, что после истечения срока действия договора аренды на новый срок указанный договор должен заключаться по результатам конкурса. При наличии на земельном участке объекта недвижимости истец будет иметь преимущественное право на заключение договора на новый срок без торгов.

Возникшие при заключении договора разногласия явились основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

Устраняя возникшие у сторон разногласия, суды обоснованно исходили из следующего.

В силу части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как указано в части 4 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд апелляционной инстанции, с учетом положений статей 433, 446 ГК РФ, статей 173, 180 АПК РФ правильно указал, что при определении условий по спорным пунктам договора применимы положения земельного законодательства, действующего на момент рассмотрения спора, а не на дату, указанную в проекте спорного договора.

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 1 статьи 424 ГК РФ плата за пользование земельным участком относится к регулируемым ценам, а потому устанавливаются не соглашением сторон, а уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443 утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренд.

С учетом изложенных норм, судебная коллегия считает правильным содержание абзаца второго пункта 5.2 договора, изложенного в резолютивной части обжалуемого решения (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки), и исключение абзаца 3 пункта 5.3. Данные выводы соответствуют изложенным правилам в редакции, действовавшей при принятии судебного акта.

По смыслу статей 328, 611, 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 №13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только с момента передачи ему указанного имущества.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При применении указанной нормы придание обратной силы договора допускается лишь при наличии фактических отношений сторон до его заключения, при этом понуждение другой стороны при отсутствии такого соглашения не допускается.

Таким образом, исключение пункта 5.1 из проекта договора аренды земельного участка так же обоснованно.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, условие о сроке аренды, содержащееся в пункте 4.1 договора, в утвержденной судом редакции, соответствует положениям статьи 610 ГК РФ и не противоречит правилам статьи 22 ЗК РФ, положениям статьи 39.8 ЗК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ последствия истечения срока аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, регулируются императивными нормами земельного законодательства и не могут являться предметом усмотрения сторон, ввиду чего, условия, предусматривающие возобновление договора аренды на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ неправомерны.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Положения законодательства об аренде позволяют сторонам самостоятельно определить момент, когда обязательство арендодателя по передаче недвижимости считается исполненным. 

Вместе с тем, если условие о таком моменте не было согласовано сторонами, действует правило пункта 1 статьи 655 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что пункт 4.4 договора в редакции ответчика подлежит исключению, а спорное условие договора в редакции истца не является существенным для данного договора и не устанавливает регулирования, отличного от предусмотренного законом об аренде, по существу повторяя его диспозитивную норму.

С учетом требований статьи 173 АПК РФ суд апелляционной инстанции правомерно исключил из текста договора пункт 4.4 в редакции ответчика, согласно которой договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка, и пункт 4.2 о том, что договор аренды считается прекращенным по истечении срока, указанного в пункте 4.1 настоящего договора. Арендодатель возражает против возобновления на неопределенный срок договора после истечения указанного в договоре срока.

Указание на то, что суд в решении вышел за пределы предмета спора, поскольку по пункту 5.2 договора разногласия у сторон возникли только в части размера кадастровой стоимости земельного участка не нашли своего подтверждения.

Довод ООО «Лилия» о том, что решение суда в части применения коэффициента 1,127 противоречит тексту приложения к договору, где указан коэффициент 1,0, приложение судом не изменено и судом необоснованно отказано в разрешении разногласий по условиям пунктов 1, 4 приложения №1 к договору не может быть принят во внимание, поскольку в резолютивной части решения и постановлении апелляционного суда указано на необходимость применения к расчету арендной платы коэффициента, равного 1,0. Кроме того, в результате утверждения судом редакций условий договора, сторонам необходимо привести документы, относящиеся к нему, в том числе приложение №1, в соответствие с утвержденной редакцией договора. 

Доводы, приведенные в кассационных жалобах, были предметом рассмотрения в судах первой, апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом норм материального права.

Доводы кассаторов не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемой части, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. 

В силу статьи 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемой части соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых решения и постановления в обжалуемой части не имеется.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене обжалуемых решения и постановления), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на заявителя.      Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 19.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2017 по делу № А48-2744/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                В.В. Ципляков

 

Судьи                                                                                        И.В. Сорокина

 

                                                                                                  ФИО1