СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                          Дело № А27-20250/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 24  апреля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Киреевой О.Ю.,

судей

Апциаури Л.Н.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой Е.А.,  рассмотрел в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции дело № А27-20250/2023 по иску Администрации города Кемерово, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой», город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ФИО2, город Кемерово, ФИО3, город Кемерово, ФИО4, пос. Соревнование Промышленновского района Кемеровской области, ФИО5, город Прокопьевск Кемеровской области, ФИО6, город Белово Кемеровской области ФИО7, город Кемерово ФИО8, г. Кемерово ФИО9, город Кемерово, ФИО10, город Кемерово ФИО11, г. Кемерово ФИО12, г. Кемерово ФИО13, город Кемерово ФИО14, город Новосибирск Новосибирская область ФИО15, город Юрга Кемеровской области-Кузбасса ФИО16, город Кемерово ФИО17, город Кемерово ФИО18, город Кемерово ФИО19, город Прокопьевск Кемеровской области-Кузбасса о признании права собственности на квартиры и обязании передать квартиры к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права муниципальной собственности города Кемерово на квартиры,

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Прокуратура Кемеровской области – Кузбасса, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), публичное акционерное общество банк «Финансовая корпорация открытие» город Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице филиала Сибирского публичного акционерного общества банк «Финансовая корпорация открытие», Инспекция государственного строительного надзора Кузбасса, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО20, г. Кемерово, ФИО21, г. Кемерово, ФИО22, г. Кемерово, ФИО23, г. Кемерово, ФИО24, г. Кемерово, ФИО25, г. Кемерово, ФИО26, г. Кемерово, ФИО27, г. Кемерово, ФИО28, г. Кемерово, ФИО29, г. Кемерово, ФИО30, г. Кемерово, ФИО31, г. Кемерово, ФИО32, г. Кемерово, ФИО33, г. Кемерово, ФИО34, г. Кемерово, ФИО35, г. Кемерово, ФИО36, г. Кемерово, ФИО37, ФИО38, г. Кемерово, ФИО39, г. Кемерово, ФИО40, г. Кемерово, ФИО41, г. Кемерово, ФИО42, г. Кемерово, ФИО43, г. Кемерово, ФИО44, г. Кемерово, общество с ограниченной ответственностью «Центральная Стройбаза» (ИНН: 

<

***>, юридический адрес: 117418, 

<

...>, этаж 2 помещение XV комната 53).

В судебном заседании приняли участие: 

От Администрации г. Кемерово – ФИО45 по доверенности от 28.12.2024

г., паспорт, диплом (в помещении Седьмого арбитражного апелляционного суда).

От ФИО46 – ФИО47, лично, паспорт, свидетельство о заключении брака (в помещении Седьмого арбитражного апелляционного суда).

От ФИО13 - ФИО48 по доверенности № 42/117-н/42-2024-1-42 от 16.01.2024 г., паспорт, диплом (онлайн-заседание).

От ФИО49 - ФИО50 по доверенности от 11.01.2025 г., паспорт, диплом (онлайн-заседание).

От ФИО10 - ФИО50 по доверенности от 26.07.2024 г., паспорт, диплом (онлайн-заседание).

От ФИО3 - ФИО50 по доверенности  от 14.01.2025 г., паспорт, диплом (онлайн-заседание).

От ООО СЗ "Спецстрой" – ФИО51 по доверенности от 24.03.2023 г., паспорт, диплом (онлайн-заседание).

От Прокуратуры Кемеровской области-Кузбасса - ФИО52 по доверенности № ТО 338588 от 15.11.2023 г., паспорт, служебное удостоверение (онлайн-заседание).

От ФИО12, ФИО18, ФИО15, ФИО16, ФИО19, ФИО14 - ФИО53 по доверенности  от 15.05.2024 г., паспорт, удостоверение адвоката (онлайн-заседание).

От ФИО8 - ФИО8, лично, паспорт (онлайн-заседание).

В зале судебного заседания участвует слушатель – ФИО54, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Кемерово (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой» (далее – ООО СЗ  «Спецстрой») о признании права муниципальной собственности г. Кемерово на квартиры №1, 2, 4, 6, 7, 11, 15, 17, 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 50, 52, 53, 56, 58, 59, 62, 64, 65, 68, 70, 71, 74, 76, 77, 80, 82, 83 в многоквартирном доме по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, 

<

...> обязании ООО СЗ «Спецстрой» передать администрации г. Кемерово указанные жилые помещения; обязании Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу осуществить государственную регистрацию права муниципальной собственности г. Кемерово на квартиры №1, 2, 4, 6, 7, 11, 15, 17, 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 50, 52, 53, 56, 58, 59, 62, 64, 65, 68, 70, 71, 74, 76, 77, 80, 82, 83 в многоквартирном доме по адресу Кемеровская область-Кузбасс, 

<

...>,с учетом уточнений, принятых судом в порядке положений статьи 49 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Кемеровской области – Кузбасса, Филиал Сибирский ПАО банк «Финансовая корпорация Открытие».

В предварительном судебном заседании судом завершена подготовка дела к судебному разбирательству, назначена дата судебного заседания, судом удовлетворены ходатайства третьих лиц ФИО8, ФИО12, ФИО11 о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, мотивированные  приобретением указанными третьими лицами квартир в многоквартирном доме по строительному адресу: Ленинский район, микрорайон №74, строительный номер 6 (квартиры № 1,50,56,82).

Впоследствии судом также привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, физические лица, которые приобрели квартиры, расположенные в спорном многоквартирном доме (ФИО13, ФИО49, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО14, ФИО17, ФИО18, ФИО15, ФИО16, ФИО19), а также физические лица, переселяемые из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, которым истец должен был предоставить квартиры в спорном многоквартирном доме: ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44.

Определением от 12.09.2024 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО49, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.10.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь, в том числе на то, что выводы суда, на которых основывается решение суда по делу, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; квартиры, в отношении которых, между администрацией города Кемерово и ООО СЗ «Спецстрой» заключены действующие муниципальные контракты, а именно квартиры № 1, 2. 4. 6. 7. 11. 15. 17. 19. 23, 24, 29, 32. 35, 38. 40. 41, 44, 46. 47. 50. 52. 53. 56, 58, 59, 62, 64, 65, 68, 70, 71. 74, 76. 77. 80. 82. 83 свободны от прав третьих лиц, однако в решении суда по делу А27-20250/2023 не установлены основания отказа в удовлетворении исковых требований администрации города Кемерово в отношении указанных квартир; вывод суда о том, что спорное имущество у ответчика отсутствует, поскольку передано физическим лицам, не соответствует фактическим обстоятельствам дела не только в отношении квартир, свободных от прав третьих лиц, но даже в отношении квартир, по которым заключены договоры долевого участия в строительстве; муниципальные контракты по спорным квартирам являются действующими, решения суда о признании недействительными односторонних отказов вступили в законную силу, а директор ООО СЗ «Спецстрой» признал неправомерность отказов по указанным в них обстоятельствам, квартиры № 1. 2, 4. 6, 7, 11, 15. 17. 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 50, 52. 53, 56. 58. 59. 62. 64. 65. 68, 70, 71, 74, 76, 77. 80, 82, 83 подлежат передаче администрации города Кемерово в соответствии с условиями заключенных муниципальных контрактов; учитывая в том числе, наличие действующих муниципальных контрактов с администрацией города Кемерово, основания для заключения договоров долевого участия в строительстве с иными лицами у ООО СЗ «Спецстрой» отсутствовали; вывод суда в абзаце 4 на странице 5 решения суда по делу № А27-20250/2023 не соответствует фактическим обстоятельствам дела, так как требования к соответчикам  - физическим лицам истцом не заявлялись, привлечение физических лиц в качестве соответчиков являлось инициативой суда с согласия истца,  а спорные квартиры находятся во владении данных физических лиц не в полном объеме, как было указано ранее в настоящей апелляционной жалобе; вопреки тому факту, что и застройщик, и физические лица знали о наличии обеспечительных мер по спорным квартирам, что установлено в указанном выводе Арбитражного суда Кемеровской области, данными лицами 30.12.2023 подписывались акты приема-передачи квартир, несмотря на наличие запрета; несоблюдение требований действующего законодательства об оплате по договорам долевого участия с использованием счетов эскроу не может являться основанием признания действий застройщика и участников долевого строительства законными и добросовестными; судом допущено неправильное применение норм материального права; физические лица, заключившие договоры с ООО СЗ «Спецстрой», не могут являться добросовестными приобретателями; администрация города Кемерово добросовестно исполнила свои обязательства, согласно условиям заключенных муниципальных контрактов, а факт полной оплаты не произошел в связи с недобросовестным поведением застройщика, не передавшим квартиры по актам приема-передачи.

Определением апелляционного суда от 23.12.2024 судебное заседание откладывалось на 21 января  2025 года на 12 час. 10 мин. в помещении суда,  предложено в срок до 15.01.2025 представить суду и заблаговременно направить другим лицам, участвующим в деле: Истцу – письменные мотивированные пояснения с указанием номеров семнадцати квартир, в отношении которых, как указывает апеллянт, суду не представлены застройщиком доказательства их передачи кому-либо, а также мотивированные пояснения в отношении четырех квартир (номера квартир, муниципальные контракты, были ли отказы от них, обжаловались ли они и т.д.), в отношении которых не возвращены денежные средства от застройщика Администрации,  ООО СЗ «Спецстрой» - с учетом пояснений Администрации представить, представить мотивированные документально обоснованные пояснения  кому, на каком основании переданы спорные квартиры (17 шт. и 4 квартиры, по которым не возвращены денежные средства).

От ФИО17 поступило ходатайство о приобщении документов к делу, а именно: АКТ приема-передачи квартиры №77 по договору №045-Ф.

От ФИО8  поступило ходатайство о приобщении документов: копию договора долевого участия в строительстве жилого дома №027-Ф от 01.06.2023, копию договора долевого участия в строительстве жилого дома №032-Ф от 15.08.2023.

От Администрации в день заседания поступило дополнение.

Учитывая, что документы поступили от лиц, участвующих в деле не заблаговременно, определение суда ответчиком (ООО СЗ «Спецстрой») не исполнено, апелляционный суд определением от 21.01.2025 откладывал судебное заседание на 04 февраля 2025 года на 12 час. 30 мин. в помещении суда. Указано на необходимость ответчику исполнить определение суда от 23.12.2024, а именно до 30.01.2025 представить мотивированные документально обоснованные пояснения  кому, на каком основании переданы спорные квартиры (17 шт., в  том числе 4 квартиры, по которым не возвращены денежные средства).

Определением от 04.02.2025 рассмотрение дела откладывалось на 10.02.2025 на 09 час. 25 мин. в помещении суда, в связи с отсутствием председательствующего судьи по причине болезни.

Определением от 07.02.2025 рассмотрение дела откладывалось на на 10.03.2025 на 11 час. 50 мин. в помещении суда, в связи с отсутствием председательствующего судьи по причине болезни.

Ко дню судебного заседания от  ООО СЗ «Спецстрой» поступили пояснения по делу с приложением дополнительных документов, заявление о переходе рассмотрения гражданского дела по правилам первой инстанции в связи с вновь открывшимся доказательством, изменяющим правоотношения сторон спора, ходатайство об истребовании доказательств;  от Прокуратуры Кемеровской области поступил отзыв на апелляционную жалобу, от Администрации г. Кемерово поступили возражения.

В судебном заседании представители сторон выразили свои позиции по делу.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить к материалам дела, поступившие документы.

Определением суда от 11.03.2025 судебное заседание откладывалось на 27 марта 2025 года на 10 час. 30 мин. в помещении суда,  предложено  лицам, участвующим в деле, ознакомиться со всеми поступившими документами, до 24.03.2025 представить суду и заблаговременно направить другим сторонам: истцу и ответчику выписки из ЕГРН по 17 спорным квартирам, в отношении которых не представлены сведения о передаче иным лицам; ответчику пояснения по возвратам денежных средств с учетом пояснения истца с указанием конкретно по каким квартирам и какие суммы не возвращены, пояснения по представленному договору ДДУ с ООО «Центральная стройбаза» (кв. №23), чем подтверждается оплата и передача квартиры; всем участвующим в деле лицам пояснения по рассмотрению заявленных требований с учетом наличия дела о банкротстве в отношении застройщика, а также по компетенции арбитражного суда рассмотрения спора по требованиям в отношении ответчиков  - физических лиц с учетом наличия спора в районном суде.

Ко дню судебного заседания от  ФИО18 ФИО15, ФИО16, ФИО12, ФИО19, ФИО14 поступил  дополнительный отзыв на апелляционную жалобу, От Администрации поступило ходатайство о приобщении к материалам дела выписок из ЕГРН, дополнение к правовой позиции; от ФИО10, ФИО49, ФИО3 поступила письменная позиция; от ФИО9 поступила письменная позиция; от ФИО13 поступило дополнение к отзыву с приложением копия искового заявления Администрации в Ленинский районный суд.

В судебном заседании представители дали пояснения по вопросам суда.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Апелляционным судом в целях полного и всестороннего рассмотрения дела к материалам дела приобщены все поступившие документы.

Определением апелляционного суда от 27.03.2024 суд перешел к рассмотрению дела № А27-20250/2023 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено  общество с ограниченной ответственностью «Центральная Стройбаза», судебное заседание назначено на 24.04.2025 на 09 час. 50 мин. в помещении суда, указано на необходимость лицам, участвующим в деле направить в адрес третьего лица исковое заявление, отзыв, пояснения с приложенными документами, в срок до  21.04.2025 представить суду: ООО «Центральная Стройбаза» представить отзыв на исковое заявление, доказательства получения квартиры по договору долевого участия в строительстве жилого дома №039-Ф от 06.09.2023, доказательства оплаты за нее, пояснения по обстоятельствам обращения/необращения за регистрацией договора долевого участия; истцу, ответчикам уточнить перечень переданных квартир физическим лицам.

От ФИО9 поступила письменная позиция, в которой указала, что квартира является единственным жильем, начала здесь приживать с момента производства ремонтно-строительных работ «самоотделки», расположив все свои личные, бытовые вещи, так как чтобы приобрести данную квартиру, продала ранее имеющиеся единственное жильё, так же сын продал свой объект недвижимости в котором проживал сам. В настоящее время там прописаны. И не располагали лишними средствами, даже для аренды временного жилья, на время ремонта. Данное обстоятельство могут подтвердить, многочисленные свидетели, соседи, диспетчерская службы скорой помощи, управляющая компания нашего дома ООО УК «Квалитет» (прилагает копию чеков об оплате коммунальных услуг и потребления ресурсов).

От ФИО18 ФИО15, ФИО16, ФИО12, ФИО19, ФИО14 поступил дополнительный отзыв, в котором указано, что дело подлежит рассмотрению Арбитражным судом. Ответчик ООО СЗ «Застройщик» банкротом не признан, в отношении него никаких процедур банкротства не введено. Рассмотрение судом обоснованности поданных заявлений о признании должника банкротом введением процедуры банкротства не является. Следовательно, оснований для прекращения производства по апелляционной жалобе также не имеется.

От ФИО3, ФИО49 поступили дополнения, согласно которым в соответствии с договорами долевого участия в строительстве Застройщиком ООО СЗ «Спецстрой» переданы ФИО3 квартиры № 29 и № 47 и ФИО49 № 53 по актам приема-передачи. Договоры долевого участия ФИО3 и ФИО49 были зарегистрированы. ФИО3 и ФИО49 вправе зарегистрировать право собственности на квартиры (В настоящее время указанное невозможно только по причине наложения обеспечительных мер по заявлению Администрации г.Кемерово). Обстоятельства возврата / невозможности возврата денежных средств, уплаченных Администрацией во исполнение муниципальных контрактов от Застройщика, не могут влиять на правовую квалификацию требований Администрации и право собственности граждан на квартиры. Расчеты между Администрацией и Застройщиком не должны ложиться бременем ответственности на граждан. На указанные взаимоотношения граждане – жильцы спорных квартир повлиять не могут. Следует учитывать, что ФИО3 и ФИО49 добросовестные приобретатели. Квартиры были получены по актам приема-передачи и полностью оплачены покупателями. Истец – Администрация не является ни собственником, ни владельцем квартир, ответчик – Застройщик также не является ни собственником, ни владельцем квартир № 29, 47, 53. При таких обстоятельствах в удовлетворении иска о признании права собственности к ООО СЗ «Спецстрой» в отношении квартир ФИО3 и ФИО49 надлежит отказать.

От ООО СЗ «Спецстрой» поступили в табличном виде сведения в отношении муниципальных контрактов, квартир, цены контрактов, фактически перечисленных денежных средств в адрес ответчика по контрактам и сведения о возврате денег истцу до момента наложения обеспечительных мер по делам № № А27-16102/2023, А27-20250/2023, а также ходатайство о приобщении к материалам дела запроса СК от 17.04.2025 № 202-23-2025.

От ФИО13 поступило дополнение, в котором указал, что ФИО13 заключен договор уступки прав требований от 18.08.2023 по договору № 028-Ф долевого участия в строительстве жилого дома от 17.07.2023. Объект долевого строительства - квартира № 11, этаж 3, 45,08 кв.м. Копии договора уступки прав требований от 18.08.2023, договора № 028-Ф долевого участия в строительстве жилого дома от 17.07.2023, выписки ЕГРН, акта приема передачи квартиры приобщены к материалам дела вместе с ходатайством от ФИО13 о вступлении в дело в качестве третьего лица. Квартира№ 11 по адресу г. Кемерово, бул. Строителей, 69А используется по назначению, ФИО13 оплачиваются коммунальные услуги, что подтверждается чеками по оплате коммунальных услуг по лицевому счету № 

<

***>.

От ФИО15 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела следующих документов: копия договора долевого участия № 046-Ф от 25.09.20, копия договора займа № 25/09/2023 от 25.09.202, копия платежного поручения № 93155051 от 25.09.2023, копия Акта приема-передачи квартиры от 30.12.2023, копия описи документов на госрегистрацию от 25.09.2023).

От ООО «Центральная Стройбаза» поступил отзыв на исковое заявление, в котором указало, что заключение договора долевого участия в строительстве жилого дома №039-Ф от 06.09.2023 действительно было осуществлено, однако, государственная регистрация договора не была произведена по неизвестным причинам. ООО «Центральная стройбаза» от регистрации не уклонялось, стороны совместно за регистрацией договора не обращались. Передача квартиры №23 осуществлена не была, акт приема-передачи в адрес ООО «Центральная стройбаза» не направлялся. Оплата по вышеуказанному договору долевого участия в строительстве жилого дома №039-Ф от 06.09.2023 произведена не была, т.к. согласно условиям договора, обязанность по оплате поставлена в зависимость от факта государственной регистрации договора. Удовлетворение исковых требований оставляет на усмотрение суда. К отзыву приложена копия договора долевого участия №039-Ф от 06.09.2023.

От ФИО5 поступило ходатайство, в котором просил приобщать к материалам дела копию договора долевого участия в строительстве жилого дома № 034-Ф от 23.08.2023 и справку об оплате за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг.

От Администрации г. Кемерово поступили пояснения, в которых указала, что семнадцать квартир, в отношении которых между администрацией города Кемерово и ООО СЗ «Спецстрой» заключены действующие муниципальные контракты, свободны от прав третьих лиц.

С учетом, представленных в материалы дела, сведений в отношении квартиры №17, переданной застройщиком ФИО15, перечень квартир, свободных от прав третьих лиц выглядит следующим образом: квартиры № 4, 6,15, 23, 24, 40, 44, 46, 52, 58, 62, 64, 68, 70, 74, 80, 83.

Также, с учетом данных сведений, представленных в материалы дела в отношении квартиры №17, переданной застройщиком ФИО15, истцом внесены изменения в представленную ранее в материалы дела таблицу «Информация о спорных квартирах с учётом заключенных договоров долевого участия в строительстве»: в отношении квартиры №17 указан заключенный договор долевого участия в строительстве, а в отношении квартиры №74 указано на отсутствие заключенного договора долевого участия в строительстве. При этом общее количество спорных квартир, подлежащих передаче администрации города Кемерово, не изменилось и составляет 38 квартир.

Необходимо отметить, что согласно сводной таблице, представленной застройщиком в материалы дела, ООО СЗ «Спецстрой» не произведен возврат аванса по четырём муниципальным контрактам: от 20.09.2021 № Ф.2021.0171, от 12.11.2021 № Ф.2021.0224, от 12.11.2021 № Ф.2021.0225, от 12.11.2021 № Ф.2021.0226 из них квартиры № 4, 6, 15, 40, 46, 52, 58, 62, 64, 68, 70, 74, 80 свободны от прав третьих лиц.

Кроме того, по муниципальным контрактам от 11.05.2021 № Ф.2021.0062, от 15.11.2021 № Ф.2021.0234, перечисленный аванс частично возвращён обратно застройщику, согласно платёжным поручениям от 26.09.2023 № 250612, от 26.09.2023 № 250613, в связи с чем, у инвестора отсутствует в полном объеме сумма выплаченного аванса. Из них квартира № 23 свободна от прав третьих лиц.

Более того, решениями Арбитражного суда Кемеровской области от 30.06.2023 по делу № А27-7790/2023 и от 23.08.2024 по делу № А27-16102/2023, все односторонние отказы застройщика от исполнения 19 муниципальных контрактов в отношении всех 38 спорных квартир признаны недействительными, соответственно, благоустроенные квартиры подлежат передаче муниципальному заказчику (в том числе 17 вышеуказанных квартир, свободных от прав третьих лиц). Вместе с тем, в отношении оставшейся 21 квартиры, в производстве Ленинского районного суда города Кемерово находится дело № 2-1775/2024 о признании 21 договора долевого участия в строительстве недействительными и определении последствий их недействительности.

Определением Ленинского районного суда города Кемерово от 09.07.2024 производство по делу приостановлено до разрешения дел № А27-16102/2023 и № А27-20250/2023.

В судебном заседании  24.04.2025 представители сторон настаивали на своих позициях, изложенных ранее.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Представитель ООО СЗ «Спецстрой» ранее заявленное ходатайство об истребовании доказательств не поддерживает, в связи с чем, данное ходатайство судом не рассматривается.

Апелляционным судом в целях полного и всестороннего рассмотрения дела к материалам дела приобщены все поступившие документы.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по итогам проведения электронных аукционов между управлением городского развития администрации города Кемерово (далее – Истец, Инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Спецстрой» (далее – Ответчик, Застройщик, ООО СЗ «Спецстрой») заключено:

- 27 муниципальных контрактов по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово 71 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74, жилой дом № 6 на общую сумму 127 820 706,44 рублей, из них оплачено Застройщику в качестве аванса 125 943 698,76 рублей.

В связи с неисполнением ООО СЗ «Спецстрой» обязательств по муниципальным контрактам, администрацией города Кемерово произведена процедура одностороннего отказа от исполнения четырех муниципальных контрактов по этапу 2020 года региональной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.07.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2024 годы» в отношении следующих муниципальных контрактов: от 27.10.2020 № Ф.2020.0146, от 24.02.2021 № Ф.2021.0004, от 11.12.2020 № Ф.2020.0169, от 24.02.2021 № Ф.2021.0003 по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово 12 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74, жилой дом № 6.

Таким образом, после расторжения указанных муниципальных контрактов между Инвестором и Застройщиком осталось 23 действующих муниципальных контракта в отношении 59 квартир из 84, имеющихся в многоквартирном доме по строительному адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74, жилой дом № 6.

Муниципальные контракты по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово квартир № 1, 2, 4, 6, 7, 11, 17, 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 41, 44, 47, 53, 56, 59, 65, 71, 76, 77, 82, 83 по строительному адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74, жилой дом № 6 заключены в целях переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.

Согласно условиям муниципальных контрактов источником финансирования являются средства областного бюджета.

В соответствии с пунктом 2.1 муниципальных контрактов предметом контрактов является приобретение в муниципальную собственность города Кемерово определенное количество благоустроенных квартир (согласно приложению №1 к контракту) путем инвестирования в строительство многоквартирного дома.

В силу пункта 2.2 муниципальных контрактов Инвестор поручает и обязуется оплатить строительство Объекта, указанного в пункте 1.2 контракта, а Застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по созданию Объекта в соответствии с условиями контракта и приложением №2, являющимся неотъемлемой частью контракта, и передать Объект Инвестору.

Цена каждого муниципального контракта определена в пункте 3.1. контрактов.

Согласно пункту 5.2 муниципальных контрактов не позднее срока, установленного пунктом 2.3 контракта, Застройщик направляет Инвестору передаточный акт в 2-х экземплярах с приложением необходимых документов, подписанных Застройщиком.

В установленные пунктом 2.3 муниципальных контрактов сроки Застройщик не выполнил обязательство по передаче Инвестору благоустроенных квартир в муниципальную собственность города Кемерово.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что требования истца подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уточнил исковые требования (том 7, л.д.53-54 ).

В порядке ст. 49 АПК РФ суд принял к рассмотрению уточненное исковое заявление в части пунктов 3 и 4, а именно: признания права муниципальной собственности г. Кемерово на квартиры №1, 2, 4, 6, 7, 11, 15, 17, 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 50, 52, 53, 56, 58, 59, 62, 64, 65, 68, 70, 71, 74, 76, 77, 80, 82, 83 в многоквартирном доме по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, 

<

...> обязании ООО СЗ «Спецстрой» передать администрации г. Кемерово указанные жилые помещения; обязании Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу осуществить государственную регистрацию права муниципальной собственности г. Кемерово на квартиры №1, 2, 4, 6, 7, 11, 15, 17, 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 50, 52, 53, 56, 58, 59, 62, 64, 65, 68, 70, 71, 74, 76, 77, 80, 82, 83 в многоквартирном доме по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, 

<

...>.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь своей целью их восстановление. При этом заинтересованное лицо самостоятельно определяет способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим.

В силу абзаца 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом, при этом в качестве иных способов защиты права могут быть использованы только те способы, которые предусмотрены законом.

Согласно статье 212 Гражданского кодекса Российской Федерации в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В рамках дела № А27- 16102/2023 установлено следующее.

Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 07.05.2018 № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» разработан национальный проект «Жилье и городская среда», включающий в себя в том числе и федеральный проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».

Основная задача проекта заключается в переселении граждан из непригодных для проживания домов.

Финансирование мероприятий по расселению граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется за счет предоставления Фондом развития территорий (далее - Фонд) целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации на безвозвратной и безвозмездной основе с привлечением средств областного бюджета в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее по тексту - Закон № 185-ФЗ).

В целях реализации национальных проектов, в соответствии с Законом № 185-ФЗ разработана региональная адресная программа «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2024 годы», утвержденная постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 29.03.2019 №199 (далее - Региональная адресная программа).

Между ООО СЗ «Спецстрой» (Застройщик) и Управление городского развития администрации города Кемерово от имени администрации города Кемерово в интересах муниципального образования городской округ город Кемерово (Инвестор), в целях обеспечения муниципальных нужд, в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ), с соблюдением требований Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона № 44-ФЗ заключили муниципальные контракты № Ф.2021.0047 от 04.05.2021, № Ф.2021.0072 от 15.06.2021, № Ф.2021.0092 от 23.07.2021, № Ф.2021.0107 от 24.08.2021, № Ф.2021.0234 от 15.11.2021, № Ф.2021.0156 от 20.09.2021, № Ф.2021.0158 от 20.09.2021, № Ф.2021.0167 от 20.09.2021, № Ф.2021.0168 от 20.09.2021, № Ф.2021.0171 от 20.09.2021, № Ф.2021.0172 от 20.09.2021, № Ф.2021.0240 от 24.11.2021, № Ф.2021.0099 от 09.08.2021, № Ф.2021.0224 от 12.11.2021, № Ф.2021.0225 от 12.11.2021, № Ф.2021.0226 от 12.11.2021, предметом которых являлось приобретение квартир в муниципальную собственность города Кемерово путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: город Кемерово, Ленинский район, микрорайон № 74, жилой дом № 6 для переселения граждан.

В соответствии с условиями контрактов, застройщик обязан: направлять инвестиции, полученные от Инвестора, на создание Объекта, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для создания Объекта; предоставить Инвестору копию разрешения на строительство, копию проектной документации строительства жилого дома, с копией положительного заключения экспертизы, график строительства многоквартирного дома; предоставлять Инвестору по его требованию информацию о ходе строительства Объекта; обеспечить целевое использование средств, полученных от Инвестора; получить разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию; направить Инвестору сообщение (уведомление) о завершении строительства жилого дома и о готовности Объекта к передаче. Передать Инвестору по акту, подписанному со стороны Застройщика, Объект (квартиры); все документы,  необходимые для регистрации права собственности на Квартиры, а именно: акт регистрации адреса, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, кадастровые паспорта на жилые помещения, копия технического плана на дом; при передаче объекта передать Инвестору инструкцию по эксплуатации объекта, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий; предоставить до подписания акта-приема передачи Объекта обеспечение гарантийных обязательств; представить в орган по государственной регистрации документы, необходимые для регистрации прав муниципальной собственности муниципального образования города Кемерово на Объекты.

При этом, Застройщик обязуется передать Объект Инвестору со дня, следующего за днем заключения муниципального контракта и не позднее 01.12.2021 (пункты 2.3 контрактов).

14.06.2022 ООО «СЗ «Спецстрой» в адрес администрации направлено письмо с указанием на необходимость внесения изменений в муниципальные контракты, связанную с распространением новой короновирусной инфекции (COVID-19), а также резкое и существенное увеличение цен на строительные ресурсы в 2020 и 2021 годах, что привело к необходимости изыскивать возможность приобретения строительных материалов по ценам, соответствующим цене контракта, что негативно сказалось на сроках строительства.

Письмом от 07.07.2022 инвестор отказал в удовлетворении просьбы ООО «СЗ «Спецстрой», в том числе и по причине неисполнения ответчиком ранее выставленных требований об уплате неустоек.

26.01.2023 в адрес администрации застройщиком в рамках Закона № 44-ФЗ и Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 439 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» направлено письмо исх. № 3- 26/01 об увеличении стоимости муниципальных контрактов.

03.02.2023 за исх. № 458 инвестором повторно отказано в изменении условий контрактов, в том числе и по причине того, что данные контракты являются муниципальными и, соответственно, положения постановления Правительства Российской Федерации от 09.08.2021 № 1315 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» не могут применяться к отношениям, вытекающим из спорных контрактов.

В связи с отказом инвестора увеличить цену контракта, по основаниям, указанным в письме ООО СЗ «Спецстрой» (исх. № 3-26/01 от 26.01.2023), а как следствие этому отсутствие денежных средств и невозможность исполнения контракта, застройщик со ссылкой на пункты 11.2 и 11.4 Контрактов, а также положения частей 19, 20.1, 21 статьи 95 Закона № 44-ФЗ, статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял решения об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контрактов.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области по делу №А27-16102/2023  от 23.08.2024, вступившим в законную силу, признаны недействительными решения ООО «Специализированный застройщик «Спецстрой» об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контрактов, в частности: решение № 3-16/08 от 16.08.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0047 от 4.05.2021 решение № 6-16/08 от 16.08.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0072 от 15.06.2021; решение № 7-16/08 от 16.08.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0092 от 23.07.2021; решение № 5-20/08 от 20.08.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0107 от 24.08.2021; решение № 12-20/08 от 20.08.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0234 от 15.11.2021; решение № 6-20/08 от 20.08.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0156 от 20.09.2021, решение № 7-20/08 от 20.08.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0158 от 20.09.2021, решение № 8-20/08 от 20.08.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0167 от 20.09.2021, решение № 9-20/08 от 20.08.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0168 от 20.09.2021, решение № 10-20/08 от 20.08.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0171 от 20.09.2021, решение № 11-20/08 от 20.08.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0172 от 20.09.2021, решение № 13-20/08 от 20.08.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0240 от 24.11.2021, решение № 4-18/09 от 18.09.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0099 от 09.08.2021, решение № 5-18/09 от 18.09.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0224 от 12.11.2021, решение № 6-18/09 от 18.09.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0225 от 12.11.2021, решение № 7-18/09 от 18.09.2023 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № Ф.2021.0226 от 12.11.2021.

При этом, суды  при рассмотрении данного дела исходили из того, что с учетом того, что результатом инвестиций по рассматриваемым муниципальным контрактам является передача в собственность инвестору квартир и не предусмотрено какого-либо иного участия инвестора в исполнении контракта, данные муниципальные контракты являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 4 Постановления № 54).

Так, в соответствии со статьями 702, 708, 709 и 720 Гражданского кодекса Российской Федерации существующее в его рамках обязательственное правоотношение состоит из двух основных встречных обязательств, определяющих тип этого договора: обязательства подрядчика выполнить в натуре работы надлежащего качества в согласованный срок и обязательства заказчика уплатить обусловленную договором цену в порядке, предусмотренном сделкой (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, каузой (основанием) соглашения о купле-продаже (поставке), как ближайшей целью договора, является передача права собственности на вещь, в то время как в договоре подряда в качестве таковой предстает достижение материально овеществленного результата путем изготовления (переработки или иного изменения) вещи (вещей). По общему правилу, если договор регулирует ведение работ по созданию (изменению) предмета материального мира, то к отношениям сторон подлежат применению нормы главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре подряда. В случае же, если из содержания договора-документа следует интерес кредитора лишь в достижении экономической цели в виде получения вещи в свою имущественную массу, безотносительно интереса к контролю над ходом выполнения работ по изготовлению (изменению) соответствующего предмета, в большинстве случаев возникшие правоотношения подлежат регулированию нормами гражданского права о купле-продаже (поставке).

Согласно сложившемуся в хозяйственной жизни обычаю, в случае с договором купли-продажи (поставки) будущей вещи таковая создается (изготавливается) вне зависимости от заключения договора с конкретным покупателем (например, при серийном производстве автомобилей, деталей, мебели и прочего), что согласуется с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.02.1998 N№ 5341/97, в договоре подряда же обязанное лицо приступает к изготовлению (переработке или иному изменению) вещи именно в связи с поступившим заказом от контрагента (статья 5 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Другими словами, в купле-продаже вещь, как правило, изготавливается для рынка (обезличенного потенциального покупателя), в подряде - для конкретного заказчика.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления № 54, в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

Установив, что земельный участок, на котором осуществлялось строительство, не предоставлялся Обществу от Управления городского развития администрации города Кемерово, муниципальные контракты заключены в рамках реализации региональной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.07.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2024 годы, и их предметом является приобретение жилых помещений (квартир) путем инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома, исходя из буквального содержания пунктов 1.2, 2.1, 2,2, 4,1 муниципального контракта, застройщик обязуется передать инвестору квартиры, а также оформить документы, необходимые для государственной регистрации права муниципальной собственности на Квартиры (акт регистрации адреса, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, кадастровые паспорта на жилые помещения, копия технического плана на дом), в том числе из содержания пунктов 4.1.1, 4.1.2, 4.1.5, 4.1.6 согласно которых застройщик направляет инвестиции на создание объекта, предоставляя инвестору проектную документацию строительства жилого дома с положительным заключением проведенной в соответствии с требованиями градостроительного законодательства экспертизы в отношении проектной документации на строительство дома, получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и обеспечивает таковой, суд квалифицировал спорные контракты как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При рассмотрении дела № А27-16102/2023 суды пришли к выводу, что   контрактом в пункте 11.4 предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке отказаться от контракта, однако, с учетом его правовой квалификации, Гражданским кодексом Российской Федерации оснований для такого отказа в правоотношениях, регулируемых главной 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предусмотрено.

При этом, несмотря на тот факт, что решением суда от 18.07.2023 по делу № А27-4338/2022 установлены обстоятельства, свидетельствующие о существенном изменении экономических и геополитических факторов и обществом подтверждена невозможность выполнения работ по контракту в установленные сроки, в том числе, из-за роста цен на материалы (сырье) на рынке, а отказ администрации в заключении соглашения об изменении условий контрактов признан необоснованным, указанное не подтверждает факт наличия оснований, предусмотренных гражданским законодательством именно для одностороннего отказа застройщика от исполнения контракта применительно к положениям Главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 95 Закона № 44-ФЗ и пункта 11.4 контрактов.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом  № А27-16102/2023  установлено  отсутствие правовых оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения контрактов № Ф.2021.0047 от 04.05.2021, № Ф.2021.0072 от 15.06.2021, № Ф.2021.0092 от 23.07.2021, № Ф.2021.0107 от 24.08.2021, № Ф.2021.0234 от 15.11.2021, № Ф.2021.0156 от 20.09.2021, № Ф.2021.0158 от 20.09.2021, № Ф.2021.0167 от 20.09.2021, № Ф.2021.0168 от 20.09.2021, № Ф.2021.0171 от 20.09.2021, № Ф.2021.0172 от 20.09.2021, № Ф.2021.0240 от 24.11.2021, № Ф.2021.0099 от 09.08.2021, № Ф.2021.0224 от 12.11.2021, № Ф.2021.0225 от 12.11.2021, № Ф.2021.0226 от 12.11.2021, указанные отказы признаны недействительными.

В силу статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.

Таким образом, муниципальные контракты по спорным квартирам являются действующими, решения суда о признании недействительными односторонних отказов вступили в законную силу, контракты квалифицированы как договоры купли-продажи будущей вещи.

В рамках настоящего спора оснований для иной квалификации судом не установлено, поскольку ссылки ООО СЗ «Спецстрой» на уголовное дело и наличие нарушений при заключении контрактов, не изменяют их правовой квалификации и обязательств по контрактам и не свидетельствуют, исходя из вышеизложенного, что они являются договорами подряда.

Из представленных в материалы дела документов, пояснений Администрации следует, что в отношении 21 квартиры из подлежащих передаче в муниципальную собственность города Кемерово, заключены договоры долевого участия в строительстве с иными лицами:

1) Квартира № 53 заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № 039-Ф от 15.09.2023, дата государственной регистрации: 20.09.2023 ФИО49.

2)         Квартира №47 заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № 041-Ф от 18.09.2023, датагосударственной регистрации: 27.09.2023 ФИО3.

3)           Квартира № 41 заключен договордолевого участия в строительстве жилого дома № 037-Ф от 28.08.2023, датагосударственной регистрации: 26.09.2023 ФИО4.

4)           Квартира № 29 заключен договордолевого участия в строительстве жилого дома № 038- Ф от 07.09.2023, датагосударственной регистрации: 22.09.2023 ФИО3.

5)           Квартира № 32 заключен договордолевого участия в строительстве жилого дома № 034-Ф от 28.08.2023, датагосударственной регистрации: 11.09.2023 ФИО5.

6)           Квартира № 19 заключен договордолевого участия в строительстве жилого дома № 035-Ф от 24.08.2023, датагосударственной регистрации: 11.09.2023 ФИО6.

7)           Квартира № 38 заключен договордолевого участия в строительстве жилого дома № 036-Ф от 24.08.2023, датагосударственной регистрации: 11.09.2023 ФИО7.

8)           Квартира № 1 заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № 032-Ф от 15.08.2023, дата государственной регистрации: 31.08.2023 номер государственной регистрации: ФИО8.

9)           Квартира № 7  заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № 031- Ф от 10.06.2023, дата государственной регистрации: 29.08.2023 ФИО9.

10)         Квартира № 76  заключен договордолевого участия в строительстве жилого дома № 030- Ф от 20.07.2023, датагосударственной регистрации: 01.08.2023 ФИО10.

11)         Квартира № 2 заключен договордолевого участия в строительстве жилого дома № 029- Ф от 20.07.2023, датагосударственной регистрации: 28.07.2023 ФИО10.

12)         Квартира № 56 заключен договордолевого участия в строительстве жилого дома № 033-Ф от 17.08.2023, датагосударственной регистрации: 31.08.2023 ФИО11.

13)         Квартира №82 заключен договордолевого участия в строительстве жилого дома № 027- Ф от 01.06.2023, датагосударственной регистрации: 14.08.2023 ФИО8.

14)         Квартира №11 заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № 028-Ф от 17.07.2023, дата государственной регистрации: 31.07.2023, 18.08.2023,  договор уступки прав требований по договору №028-Ф долевого участия в строительстве жилого дома от 17.07.2023  ФИО13.

Также по договорам долевого участия с физическими лицами переданы квартиры 50, 35,59, 17,65,71,77

15)  ФИО12 - договор долевого участия в строительстве жилого дома № 048-Ф от 26.09.2023, квартира №50.

16)  ФИО14- заключен договор долевого участия №047-Ф от 26.09.2023, квартира №71.

17) ФИО15 - заключен договор долевого участия №046-Ф от 25.09.2023, квартира №17

18) ФИО16 - заключен договор долевого участия №044-Ф от 25.09.2023 квартира №65

19) ФИО17 -заключен договор долевого участия №045-Ф от 25.09.2023 квартира №77.

20) ФИО18- заключен договор долевого участия №042-Ф от 18.09.2023, квартира №35

21) ФИО19 - заключен договор долевого участия №043-Ф от 18.09.2023, квартира № 59.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в материалы дела представлен договор долевого участия  №039-Ф от 06.09.2023, который ранее не представлялся сторонами в материалы дела, заключенный между ООО Специализированный застройщик «Спецстрой» и обществом с ограниченной ответственностью «Центральная Стройбаза», по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201013:4570 (далее - Дом), находящийся по строительному адресу: Российская Федерация, Кемеровская область, г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон № 74, строительный номер 6, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать обозначенный в п. 2.2. Договора Объект долевого строительства (квартира строительный номер №23).

Однако, доказательств передачи данной квартиры оплаты за нее не представлено.

В силу абзаца 1 статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно статье 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В пункте 37 совместного Постановления Пленума № 10/22 разъяснено, что ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

При этом, возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 Постановления №  10/22).

Лицо признается добросовестным приобретателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо (приобретатель) знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (абзац 3 пункта 38 постановления Пленума № 10/22, Постановлении Конституционного Суда РФ № 16-П от 22.06.2017).

Из материалов дела следует, что договоры долевого участия, заключенные между застройщиком и физическими лицами являются возмездными (например с л.д. 9 т.7, с л.д. 114 т.7, с л.д. 18 т.9) доказательства какой-либо заинтересованности физических лиц, заключивших с застройщиком возмездные договоры долевого участия и оплативших стоимость квартир, материалы дела не содержат, доводов об аффилированности физических лиц, заключивших с застройщиком возмездные договоры долевого участия и ответчика, лицами, участвующими в деле не заявлено.

В ходе рассмотрения спора  третьи лица и их представители дали суду пояснения относительно приобретения, фактической передачи и использования спорных квартир, в частности: ФИО4 – квартира передана по акту приема-передачи, в квартире сделан ремонт; ФИО6 – квартира передана по акту приема-передачи, в настоящее время проживает в квартире, сделан ремонт; ФИО9 – зарегистрирована по месту жительства в квартире, проживает совместно с ФИО55 в указанной квартире с конца осени 2023г., оплачивает коммунальные услуги, в квартире сделан ремонт; ФИО10 – в квартире сделан ремонт, проживает в квартире в течение последних двух месяцев; ФИО11 – квартира передана по акту 30.12.2023, в квартире сделан ремонт, не проживает; ФИО12 – квартира передана по акту от 30.12.2023, сделан ремонт, не проживает в квартире; ФИО13 – квартира передана по акту от 30.12.2023, сделан ремонт; ФИО14 – квартира передана по акту от 30.12.2023, в квартире не проживает; ФИО15 – квартира передана по акту от 30.12.2023, не проживает в квартире, сделан ремонт; ФИО16 – квартира передана по акту от 30.12.2023, приобретена для проживания матери, в квартире сделан ремонт, не проживает в квартире. Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции физическими лицами представлялись доказательства оплаты коммунальных услуг, возражения против требований Администрации.

По доводам Администрации со ссылкой на несоблюдение требований об оплате по договорам через эскроу-счета, суд отмечает, что в соответствии с пунктами 5.1 договоров долевого участия, цена договора подлежит оплате в течение 3-х рабочих дней с момента государственной регистрации договора.

Уплата цены договора производится любым не запрещенным действующим законодательством способом, в связи с чем, по предложению ООО СЗ «Спецстрой» соответчиками были заключены договоры займа, по которым на счет застройщика внесены денежные средства в сумме, соответствующей каждому из договоров. Факт оплаты денежных средств физическими лицами подтвержден письменными доказательствами (платежными поручениями, договорами займа и т.д.).

Ссылки Администрации на нерыночную стоимость, по которой физические лица приобретали квартиры, отклоняются с учетом всего вышеизложенного,  достоверных и надлежащих доказательств приобретения указанными лицами квартир по существенно заниженным (нерыночным) ценам, не имеется. Из материалов дела не следует, что цены договоров продиктованы приобретателями квартир.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для вывода о недобросовестности физических лиц, иного в рамках настоящего спора не доказано.

При этом, апелляционный суд отмечает, что большинство договоров долевого участия, заключенных между застройщиком и физическими лицами, зарегистрированы в установленном законом порядке, оснований для вывода о том, что указанные лица при заключении договоров не проявили осмотрительность не имеется.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что как указывает Администрация ею не заявлено требований к физическим лицам, которые приобрели квартиры по договорам долевого участия, при этом, в настоящее время в суде общей юрисдикции рассматривается дело о признании договоров долевого участия недействительными и применении последствий.

Таким образом, учитывая, что договоры долевого участия в установленном законом порядке недействительными не признаны, спор по указанным требованиям находится на рассмотрении суда общей юрисдикции, по которому судебный акт не принят, вышеуказанные физические лица приобрели квартиры и получили их на основании возмездных сделок, оснований для удовлетворения требований о признании права муниципальной собственности на квартиры, переданные физическим лицам и их передаче Администрации, в настоящее время в настоящем споре не имеется.

Судом ставился на обсуждение вопрос о передаче дела в отношении физических лиц в  соответствии с компетенцией, однако, все стороны и Прокуратура возражали, указывая на длительное рассмотрение спора, ранее высказанную  и принятую позицию в суде первой инстанции, в том числе со ссылкой на п. на пункт 17 Постановления Пленума №46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции».

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части требований относительно 21 квартир, находящихся во владении физических лиц а именно № 1, 2, 7, 11, 17, 19, 29, 32, 35, 38, 41, 47, 50, 53, 56, 59,  65, 71, 76, 77, 82.

Требования в части квартир № 83, 23, 24, 44, 4, 6, 15, 40, 46, 62, 68, 74, 80, 52, 58, 64, 70, расположенных по адресу: 

<

...> подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Также в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Так из материалов дела судом установлено, что квартиры № 83, 23, 24, 44, 4, 6, 15, 40, 46, 62, 68, 74, 80, 52, 58, 64, 70, расположенные по адресу: 

<

...> находятся у застройщика и никому не переданы в фактическое пользование. Дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 72 т.4) и не никем не оспаривается.

При этом, относительно квартиры №23  апелляционный суд отмечает, что как пояснило в своем отзыве  «Центральная Стройбаза», заключение договора долевого участия в строительстве жилого дома №039-Ф от 06.09.2023 действительно было осуществлено, однако, государственная регистрация договора не была произведена по неизвестным причинам. ООО «Центральная стройбаза» от регистрации не уклонялось, стороны совместно за регистрацией договора не обращались. Передача квартиры №23 осуществлена не была, акт приема-передачи в адрес ООО «Центральная стройбаза» не направлялся. Оплата по вышеуказанному договору долевого участия в строительстве жилого дома №039-Ф от 06.09.2023 произведена не была.

Доводы ответчика ООО СЗ «Спецстрой» о том, что по части муниципальных контрактов Администрации возвращены денежные средства, не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку ответчик не лишен права требовать от Администрации стоимости квартир. При этом, как установлено выше, отказы ООО СЗ «Спецстрой» от контрактов признаны незаконными, последнее не обращалось с требованиями к администрации об увеличении стоимости контрактов в судебном порядке ( в связи с чем сами по себе ссылки на судебный акт по делу А27-4338/2022 в отсутствие урегулирования данного спора отклоняются, при этом в денном деле рассматривался спор по иску Администрации о взыскании неустоки), а само по себе самовольное возвращение денежных средств не соответствует требованиям законодательства. При этом, суд отмечает, что согласно условиям муниципальных контрактов 99% от суммы контракта перечислялось авансом и перечисление этих денежных средств в адрес застройщика в установленном порядке не оспаривалось, а 1% от суммы контракта должен был быть оплачен  после передачи объекта, подписания акта приема-передачи, что не было исполнено со стороны застройщика.

Доводы застройщика о невозможности достроить объект без отказа от контрактов и заключения договоров долевого участия, исходя из всего вышеизложенного отклоняется, как отмечено выше, застройщик после отказа от увеличения стоимости контракта  в судебном порядке за урегулированием данного спора не обращался.

Исходя из установленных обстоятельств представитель Прокуратуры  просил применить к действиям застройщика положения ст. 10 ГК РФ, что, по мнению суда является обоснованным, поскольку в результате действий застройщика по незаконному отказу от контрактов, возврату денежных средств Администрации, привлечению физических лиц по договорам долевого участия, вместо разрешения спора с Администрацией, в том числе в судебном порядке,  возникла ситуация, в результате которой незаконно не исполнены обязательства застройщика по муниципальным контрактам, в спор вовлечены физические лица, приобретатели квартир, которые были предназначены для передачи иным лицам. Застройщик указывает на наличие уголовного дела в отношении должностных лиц, при этом ссылается на нарушения при заключении контрактов, о которых он очевидно не мог не знать, если они существовали, и в связи с этим пытается переквалифицировать существо контрактов с купли-продажи будущей вещи на подряд, тем самым причинив вред заинтересованным лицам.

Учитывая все изложенное, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, обстоятельства дела, апелляционный суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части требований о  признании права муниципальной собственности - муниципального образования г. Кемерово на квартиры № 83, 23, 24, 44, 4, 6, 15, 40, 46, 62, 68, 74, 80, 52, 58, 64, 70, расположенные по адресу: 

<

...> обязании общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой» передать Администрации г. Кемерово в течение 30 дней со дня вступления в законную силу судебного акта квартиры № 83, 23, 24, 44, 4, 6, 15, 40, 46, 62, 68, 74, 80, 52, 58, 64, 70, расположенные по адресу: 

<

...>.  На установление срока в течение 30 дней указал представитель Администрации на вопрос апелляционного суда, полагая его достаточным для совершения необходимых действий.

В остальной части в иске надлежит отказать.

При этом, апелляционный суд отмечает, что требования заявленные к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу обязать осуществить государственную регистрацию права муниципальной собственности г. Кемерово на квартиры №1, 2, 4, 6, 7, 11, 15, 17, 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 50, 52, 53, 56, 58, 59, 62, 64, 65, 68, 70, 71, 74, 76, 77, 80, 82, 83 в многоквартирном доме по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, 

<

...>, не подлежат удовлетворению, поскольку осуществление действий по регистрации носит заявительный характер и само по себе удовлетворение требования о признании  права собственности является основанием для регистрации права.

Государственная пошлина по иску подлежит отнесению на ООО СЗ «Спецстрой» на основании ст. 110 АПК РФ.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 271, 110, 268 (пунктом 6.1), 270 (пунктом 4 части 4) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.10.2024 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-20250/2023 отменить.

Признать право муниципальной собственности - муниципального образования г. Кемерово на квартиры № 83, 23, 24, 44, 4, 6, 15, 40, 46, 62, 68, 74, 80, 52, 58, 64, 70, расположенные по адресу: 

<

...> обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой» передать Администрации г. Кемерово в течение 30 дней со дня вступления в законную силу судебного акта квартиры № 83, 23, 24, 44, 4, 6, 15, 40, 46, 62, 68, 74, 80, 52, 58, 64, 70, расположенные по адресу: 

<

...>.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Председательствующий                                                       О.Ю. Киреева

Судьи                                                                                     Л.Н. Апциаури

ФИО1