/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-46411/2016

01 декабря 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     15 ноября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 декабря 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.

судей  Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Винниковым А.В.

при участии:  

от истца: представитель Авакян Е.В. (доверенность от 01.01.2016),

генеральный директор Авакян Н.В. (приказ от 25.06.2013),

от ответчика: представитель Проволоцкий В.В. (доверенность от 29.12.2016),

от 3-их лиц: 1- не явился, извещен,

2- представитель Чудакова Н.Н. (доверенность от 17.08.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18227/2017) ООО «Телта» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2017 по делу №А56-46411/2016 (судья Е.А. Герасимова), принятое

по иску ООО «Телта» 

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 

3-и лица: 1) АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», 

2) СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» 

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Телта» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, ответчик) с иском (с учетом заявленного истцом и принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения; л.д. 161-165 т.4) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., дом 34, литер А, помещение 5-Н, с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, при реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 9 053 000 руб., НДС не облагается»; об обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества на величину расходов по реконструкции помещения общей площадью 119,4 кв.м, находящегося на 1-м подвальном этаже, с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., дом 34, в размере 2 937 000 руб. в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора; об обязании зачесть стоимость величины арендной платы с 2012 года в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора. Кроме того, общество просило взыскать с Комитета 6000 руб. расходов по уплате госпошлины, 35 000 руб. расходов по оплате экспертизы, 33 280 руб. расходов на оплату услуг представителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд имущества) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП «ГУИОН», предприятие).

Решением от 02.06.2017 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области урегулировал разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО «Телта», при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., дом 34, литер А, помещение 5-Н, с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора: «Цена продажи объекта составляет 23 000 0000 руб., НДС не облагается». В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «Телта» подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования в полном объеме. По мнению общества, преимущественное право истца на выкуп помещения  должно было быть реализовано на основании заявления, поданного в Комитет 26.03.2012, соответственно, на указанную дату подлежала определению рыночная стоимость выкупаемого помещения. Однако письмом от 26.03.2012 №1279/12 Комитет неправомерно отказал обществу в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества. При этом общество исходило из того, что данный отказ Комитета им оспаривался во внесудебном порядке по причине противоправных действий Комитета по взысканию задолженности, инициировании споров в рамках арбитражных дел №А56-80631/2013, №А56-66955/2014. В свою очередь, в рамках арбитражного дела №А56-39192/2012 общество обратилось в суд с требованием о признании незаконным отказа Комитета, изложенного в письме от 16.05.2012 №2114/12, в направлении заявления общества от 16.04.2012 №17 об исключении арендуемого обществом помещения из перечня недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге) и предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге, утвержденного распоряжением Комитета от 26.12.2008 №237-р во исполнение постановления правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2008 №1624 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О развитии малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге», на основании пункта 12.12 Регламента городской комиссии, утвержденного постановлением правительства Санкт-Петербурга от 12.07.2011 №939 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при распоряжении объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга», в целях реализации в дальнейшем заявителем права на приобретение арендуемого объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.08.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее- Закон №159-ФЗ), с приложенными документами в Городскую комиссию по распоряжению объектами недвижимости, и об обязании Комитета направить заявление общества с представленными документами в Городскую комиссию. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.09.2012 заявление удовлетворено. Таким образом, общество полагало, что истец оспаривал незаконный отказ в реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения еще в 2012 году, следовательно,  заявление от 26.03.2012 является первоначальным заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения. Впоследствии  истец неоднократно обращался с повторными заявлениями о выкупе арендованного помещения (2013, 2014 года), однако Комитет необоснованно отказывал обществу в реализации преимущественного права. В этой связи общество полагало заявление от 21.10.2014 повторным заявлением, не имеющим правового значения для определения даты оценки помещения. По существу спора истец не согласился с отчетом ГУП «ГУИОН» об оценке рыночной стоимости от 24.03.2016 №31-8-0110(003)-2016, которым определена цена выкупаемого объекта по состоянию на 21.10.2014 в размере 23 000 000 руб., как относительно даты оценки, так и его содержания. Кроме того, по мнению общества, рыночная стоимость подлежит установлению независимым оценщиком, которым ГУП «ГУИОН» не является. Согласно отчету ООО «Аврора Консалтинг Северо-Запад» №34/2016, выполненному по заказу общества по состоянию на 26.03.2012, рыночная стоимость объекта составляет 9 053 000 руб. В то же время истец полагал, что преимущественное право выкупа помещения возникло у него с момента вступления в силу Закона №159-ФЗ, однако Комитет допустил бездействие, выразившееся в не разъяснении обществу соответствующего права. Кроме того, по мнению общества, судом первой инстанции нарушены положения пункта 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Также общество направило в апелляционный суд акт, отражающий спорные позиции, подписанный со стороны истца. Комитет и ГУП «ГУИОН» представили отзывы на апелляционную жалобу. Фонд имущества направил в апелляционный суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. 

В судебном заседании апелляционного суда 30.08.2017 представитель общества заявил ходатайство о назначении независимой экспертизы, на разрешение эксперта поставить следующие вопросы: 1) Какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 34, литер А, помещение 5-Н, находящееся на                  1-подвальном этаже, с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, площадью              119,4 кв.м, по состоянию и в ценах на момент подачи истцом первоначального заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 26.03.2012?; 2) Какова стоимость проведения работ по реконструкции помещения общей площадью 119,4 кв.м, находящегося на                             1-подвальном этаже, с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: 197101, Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., дом 34?; 3) Какова стоимость материалов, использованных при реконструкции помещения общей площадью 119,4 кв.м, находящегося на 1-подвальном этаже, с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: 197101, Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., дом 34?

Представители Комитета и ГУП «ГУИОН» против удовлетворения ходатайства о назначении судебной экспертизы возразили.

Протокольным определением в соответствии со статьями 82, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство о назначении судебной экспертизы по поставленным обществом вопросам отклонено, поскольку исходя из норм действующего законодательства, времени возникновения обязательства Комитета, даты обращения общества с соответствующим заявлением (23.10.2014), стоимость нежилого помещения по состоянию на 26.03.2012 не относится к предмету доказывания по настоящему делу. Кроме того, с учетом заявленных обществом в суде первой инстанции ходатайств о назначении по делу экспертиз (л.д. 314 т.3; л.д. 1 т.4), апелляционный суд счел необоснованным назначение экспертизы по вопросу об определении стоимости работ и материалов, использованных при реконструкции нежилого помещения (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Ввиду необходимости установления обстоятельств в связи с доводами, приведенными в апелляционной жалобе, отзывах на жалобу, представления обществом копий оспариваемого заявления 2014 года, искового заявления и ходатайства об изменении требований по делу №А56-87651/2014, апелляционный суд определением от 30.08.2017 отложил рассмотрение дела. 

В апелляционный суд от ООО «Телта» поступили 22.09.2017 письменная позиция по делу; акт от 21.09.2017; ходатайство о приобщении доказательств; ходатайства о назначении экспертиз, на разрешение экспертов истец просил поставить следующие вопросы: Какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 34, литер А, помещение 5-Н, находящегося на 1-подвальном этаже, с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, площадью 119,4 кв.м, по состоянию и в ценах 2008 года? Какова стоимость проведения работ по реконструкции помещения общей площадью 119,4 кв.м, находящегося на 1-подвальном этаже, кадастровый номер 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 34?

Комитет представил дополнительный отзыв на апелляционную жалобу. 

На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нахождением судьи Колосовой Ж.В. в очередном отпуске произведена замена в составе судей, рассматривающем дело. В связи с заменой судьи Колосовой Ж.В. на судью Кашину Т.А. судебное разбирательство 27.09.2017 произведено с самого начала. Отводов составу суда            не заявлено.

В судебном заседании 27.09.2017 представитель общества поддержал ходатайства о назначении независимых экспертиз, приобщении к материалам дела дополнительных доказательств; представители Комитета и ГУП «ГУИОН» против удовлетворения ходатайств истца возразили. 

Протокольным определением в соответствии со статьями 82, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства о назначении судебных экспертиз по поставленным обществом вопросам отклонены, поскольку стоимость нежилого помещения по состоянию на 2008 год не относится к предмету доказывания по настоящему делу. Апелляционным судом также учтено применительно к постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N36 содержание заявленных обществом в суде первой инстанции ходатайств о назначении по делу экспертиз, соответственно, апелляционный суд счел необоснованным назначение экспертизы по вопросу об определении стоимости работ по реконструкции нежилого помещения. 

В силу необходимости дополнительной проверки и установления юридически значимых фактов с учетом доводов, приведенных в апелляционной жалобе, отзывах на жалобу, имеющихся в деле доказательств, приобщенных к делу дополнительных доказательств, апелляционный суд определением от 27.09.2017 отложил судебное разбирательство.

В судебном заседании 15.11.2017 представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, представитель ГУП «ГУИОН» поддержал правовую позицию Комитета.

Фонд имущества, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возразил, жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации". 

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее. 

Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета) и АОЗТ "Телта" (правопредшественником общества) заключен договор аренды от 01.10.1992 N15-390 в отношении нежилого помещения площадью 84,1 кв. м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., дом 34/64.

Впоследствии право пользования этим помещением (помещение 5Н) было предоставлено АОЗТ "Телта" на основании договора аренды от 25.01.1996 N15-А000390 (далее - договор аренды). Дополнительным соглашением от 05.04.2010 N9 к договору аренды стороны продлили срок действия данного договора до 16.10.2013; изложили пункт 1.1. договора аренды в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: 197198, г. С-Пб, Каменноостровский пр., д. 34, литера А,

- в помещении 5Н площадью 119,4 кв. м, 1 этаж, с кадастровым номером 78:7:3083:2:2:17 часть помещения 5Н (ч. п. 1, 2) площадью 35,6 кв. м;

- в помещении 5Н площадью 119,4 кв. м, подвал, с кадастровым номером 78:7:3083:2:2:17 часть помещения 5Н (ч. п. 3 - 12) площадью 83,8 кв. м, для использования под нежилые цели. Общая площадь, сдаваемая в аренду, составляет 119,4 кв. м".

Как усматривается из материалов дела, общество обратилось 23.10.2014 в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого помещения на основании Закона №159-ФЗ.

Письмом от 07.11.2014 N10359/14 Комитет, сославшись на то, что до заключения дополнительного соглашения от 05.04.2010 N9 к договору аренды часть испрашиваемого объекта, расположенная на 1 этаже, не находилась во временном владении и пользовании у общества на основании договора аренды с Комитетом, отказал обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2015 по делу №А56-87651/2014 признан незаконным отказ Комитета в реализации обществом преимущественного права на приобретение нежилого помещения, оформленный письмом от 07.11.2014 N 10359/14, суд обязал Комитет принять решение о реализации преимущественного права общества на приобретение нежилого помещения в собственность путем издания распоряжения об условиях приватизации и направления в адрес общества проекта договора купли-продажи. 

Комитет издал распоряжение от 21.04.2016 №914-рз о продаже обществу объекта нежилого фонда по преимущественному праву приобретения по цене                     23 000 000 руб., определенной на основании отчета ГУП «ГУИОН» №31-8-0110(003)-2016, выполненного по состоянию на 23.10.2014.

Фонд имущества направил 05.05.2016 обществу проект договора купли-продажи, в пункте 2.1 которого указано: «Цена продажи объекта составляет            23 000 000 руб., НДС не облагается».

 Не согласившись с рыночной стоимостью объекта, общество направило Комитету и Фонду имущества протокол разногласий, указав цену продажи объекта    9 053 000 руб., определенную по состоянию на 26.03.2012 на основании отчета №34/2016, выполненного ООО «Аврора Консалтинг Северо-Запад». 

Полагая, что установленная Комитетом на основании отчета ГУП «ГУИОН» цена объекта существенно завышена, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

 Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд  не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим. 

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N178-ФЗ                            "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом. Такие особенности установлены Законом №159-ФЗ.

Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом N159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с решением суда.

При оценке спорного условия договора купли-продажи о цене выкупаемого помещения апелляционный суд исходил из следующего.

Как предусмотрено статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Правомерно сославшись на правовые позиции, изложенные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12 по делу №А57-9149/2010 и от 25.12.2012 №9785/12 по делу                          №А46-764/2011, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В данном случае определение рыночной стоимости выкупа нежилого помещения в соответствии с пунктом 5 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 №748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге» было выполнено ГУП «ГУИОН» за счет средств бюджета Санкт-Петербурга. 

Апелляционная инстанция отклонила как несостоятельные доводы общества о том, что отчет, составленный ГУП "ГУИОН", не может быть признан достоверным, поскольку при его составлении был нарушен принцип независимости оценщика. Закон об оценочной деятельности предусматривает основы правового регулирования рассматриваемого вида деятельности. В этой связи одной из фундаментальных гарантий соблюдения принципа законности при проведении оценочной деятельности является обеспечение независимости оценщика. Конкретизируя в статье 16 Закона об оценочной деятельности предъявляемое к оценщику требование независимости, законодатель прямо указал на невозможность проведения оценки в случае, если оценщик является учредителем, собственником или участником юридического лица - заказчика. Вместе с тем очевидно, что ГУП "ГУИОН" не является учредителем, собственником или участником Комитета, следовательно, имеет право осуществлять оценку имущества указанного заказчика; при этом не нарушаются требования о независимости оценщика, изложенные в Законе об оценочной деятельности.

Абзац 5 статьи 16 Закона об оценочной деятельности предполагает также невозможность заключения договора на проведение оценки с заказчиком в случаях, если юридическое лицо является аффилированным лицом заказчика. Понятие аффилированности раскрыто в статье 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 N948-1                        "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках". В соответствии с положениями указанного закона аффилированными лицами являются физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Правоспособность государственного унитарного предприятия не предоставляет ГУП "ГУИОН" механизмов, позволяющих оказывать влияние на деятельность заказчика (Комитета). Таким образом, ГУП «ГУИОН» не является аффилированным лицом Комитета, в связи с чем деятельность предприятия в полной мере соответствует требованиям о независимости заказчика и оценщика, предусмотренным в Законе об оценочной деятельности.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 24.03.2016 №31-8-0110(003)-2016, выполненном ГУП «ГУИОН», цена продажи помещения по состоянию на 23.10.2014 составляет 23 000 000 руб. 

В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество каких-либо доказательств недостоверности отчета ГУП «ГУИОН», выполненного по состоянию на 23.10.2014, не представило, то есть рыночную стоимость помещения на указанную дату не оспорило.

Доводы общества о необходимости установления рыночной стоимости помещения по состоянию на 2008 и 2012 год надлежащим образом оценены судом первой инстанции по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и обоснованно отклонены.

Вопреки доводам жалобы  в данном случае из положений Закона №159-ФЗ не следует обязанности Комитета по направлению арендатору предложения о заключении договора купли-продажи с момента вступления в силу указанного федерального закона.

Как разъяснено в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона №159-ФЗ требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона).

Учитывая изложенное, предоставление Законом №159-ФЗ с 01.01.2009 арендаторам государственного имущества, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, и отвечающим требованиям, предусмотренным указанным законом, преимущественного права на приобретение указанного имущества, не означает, что в отсутствие волеизъявления арендатора о намерении им воспользоваться, оценка выкупаемого имущества должна выполняться на иную дату, чем дата обращения с соответствующим заявлением, в связи с чем оснований для определения рыночной стоимости помещения по состоянию на 2008 год                      не имеется.

Кроме того, не имеется оснований определять рыночную стоимость помещения и по состоянию на дату подачи заявления от 26.03.2012, поскольку по результатам рассмотрения заявления общества от 26.03.2012 письмом Комитета от 23.10.2012 №1279/12 в реализации истцом преимущественного права отказано, однако данные действия Комитета истец не оспорил.

То обстоятельство, что в рамках арбитражного дела №А56-39192/2012 истцом оспаривался отказ Комитета в направлении заявления ЗАО «Телта» в Городскую комиссию по распоряжению объектами недвижимости, а в рамках судебных дел №А56-80632/2013 и №А56-66955/2014 рассмотрены требования Комитета к ООО «Телта», связанные с изменением размера арендной платы и взысканием задолженности по арендной плате, не свидетельствует об оспаривании обществом в установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке отказа Комитета в реализации преимущественного права, выраженного в письме  от 23.10.2012 №1279/12.

Допустимых доказательств недобросовестного чинения Комитетом препятствий к выкупу арендуемого помещения посредством инициирования споров о взыскании арендной платы в материалах дела не имеется. В свою очередь, само по себе обращение с соответствующей правовой позицией за судебной защитой не может являться злоупотреблением правом по смыслу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку после отказа Комитета от 23.10.2012 истец вновь обратился с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп 23.10.2014;  принятый по результатам рассмотрения данного заявления отказ Комитета, оформленный письмом от 07.11.2014, признан незаконным в рамках арбитражного дела №А56-87651/2014, соответственно, по состоянию на 23.10.2014 должна определяться рыночная стоимость выкупаемого имущества на основании положений Закона №159-ФЗ и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12.

Таким образом, отчет об оценке ООО «Аврора Консалтинг Северо-Запад» от 07.04.2016 №34/2016, выполненный по состоянию на 26.03.2012, не может опровергать достоверность отчета ГУП «ГУИОН», выполненного по состоянию на 23.10.2014; кроме того, исходя из указанных выше правовых норм и фактических обстоятельств дела, не может быть признан достоверным доказательством рыночной стоимости помещения применительно к целям его выкупа в порядке, установленном Законом №159-ФЗ.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно урегулировал преддоговорный спор, установив цену продажи объекта в размере 23 000 000 руб.

Требования общества об обязании зачесть стоимость величины арендной платы с 2012 года в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества обоснованно отклонены судом первой инстанции в соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 5 и 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым обязанность по внесению арендных платежей прекращается с момента перехода к арендатору права собственности на арендуемое помещение. 

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. В целях применения этой нормы Закона №159-ФЗ необходимо установить факт осуществления неотделимых улучшений и наличие на это согласия арендодателя. 

Судом первой инстанции подробно  рассмотрен вопрос о возможности зачета стоимости неотделимых улучшений в выкупную стоимость объекта. Суд  с учетом обстоятельств, установленных в рамках арбитражного дела №А56-87651/2014, имеющих в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, пришел к выводу о том, что обществом проведена реконструкция помещения 5-Н за счет собственных средств, которая в установленном законом порядке была согласована. 

Между тем при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения. 

Как было указано выше, рыночная стоимость объекта определена судом по состоянию на 23.10.2014, в то же время стоимость неотделимых улучшений на эту же дату ГУП «ГУИОН» не определялась, равно как и не определялась по состоянию на 2012 год ООО «Аврора Консалтинг Северо-Запад» в отчете, представленном истцом. 

Суд первой инстанции неоднократно предлагал истцу провести по делу судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости помещения по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права (23.10.2014), суд направил запросы в экспертные организации. Однако истец отказался от оплаты экспертизы, полагая, что рыночная стоимость объекта подлежит определению по состоянию на 2008, 2012 год.

В этой связи суд первой инстанции был лишен возможности определить стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 23.10.2014, в связи с чем зачет стоимости неотделимых улучшений не выполнен исключительно по причине процессуальных действий самого истца.

Приведенные в жалобе доводы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права подлежат отклонению, поскольку при не реализации обществом права на проведение экспертизы по делу (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", оценка требований и возражений сторон осуществлена судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, доводы апелляционной жалобы общества не содержат фактов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного акта. Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права; обстоятельства, определенные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

 При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 02 июня 2017 года по делу №  А56-46411/2016  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.М. Горбик

 

Судьи

 

Т.А. Кашина

 

 Н.С. Полубехина