АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-36558/23

28 июня 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   20 июня 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            28 июня 2024 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чукариной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заявлением общества с ограниченной ответственностью «ПВ-Юг» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

об обязании заключить договор, передать нежилое помещение, взыскании судебной неустойки в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки исполнения,

при участии:

от истца: представитель не явился,

от ответчика: директор ФИО1 лично по приказу от 03.06.2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ПВ-Юг» обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» об обязании заключить договор, передать нежилое помещение, взыскании судебной неустойки в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки исполнения.  

Впоследствии истец уточнял требования. В соответствии с ходатайством истца об уточнении иска от 04.06.2024 истцом заявлены следующие требования:

1) Обязать Ответчика заключить основной договор аренды недвижимого имущества с Истцом незамедлительно с момента вступления решения суда в силу;

2) Обязать Ответчика провести государственную регистрацию основного договор аренды недвижимого имущества, которые направлено Арендатором, незамедлительно с момента вступления решения суда в силу;

3) Обязать Ответчика передать нежилое помещение ориентировочной общей площадью 830 кв.м (восемьсот тридцать) квадратных метров, расположенное в пределах земельного участка с к/н 61:56:0120488:17 по адресу: 

<

...> незамедлительно с момента вступления решения суда в силу;

4) Установить и взыскать судебную неустойку в порядке ст. 308.3 ГК РФ с Ответчика в пользу Истца в размере 1 000 (одна тысяча) рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта начиная со дня принятия судом решения по настоящему делу по день фактического исполнения решения суда Ответчиком.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.

В судебное заседание представитель истца не явился, заявлений, ходатайств не направил. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Ответчик поддержал доводы отзыва на исковое заявление, дополнений к нему.

При таких обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие истца. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «Строитель» (далее - Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ПВ-Юг» (далее - Арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения №б'н от 21.10.2021 г.

Согласно п. 1.1. предметом Предварительного договора является обязательство Сторон заключить Долгосрочный договор аренды недвижимого имущества (далее по тексту - «Основной договор») в срок не позднее 10 ноября 2022 г., в соответствии с которым Арендодатель по Основному договору обязуется предоставить, а Арендатор по Основному договору принять для использования в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией и для целей, связанных с такой деятельностью во временное владение и пользование (аренду) сроком на 10 (десять) лет нежилое помещение ориентировочной общей площадью 830 кв.м (восемьсот тридцать) квадратных метров, ' расположенное в пределах земельного участка с к/н 61:56:0120488:17 расположенного по адресу: 

<

...>, которое будет построено Арендодателем на Земельном участке в ходе реконструкции либо возведения нового Здания. Сведения, содержащиеся в настоящем пункте позволяют определённо установить имущество, подлежащее передаче   аренду по Основному договору.

Согласно п. 2.2. Договора Арендодатель обязуется завершить строительство Объекта, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на реконструированный Объект в срок до 01 ноября 2022 г.

В соответствии с п. 2.6. Договора в течение 10 (десяти) дней после выполнения п. 2.2. Предварительного договора стороны обязуются заключить Основной договор аренды нежилого помещения, на условиях, указанных в Приложении №1, являющемся неотъемлемой частью Предварительного договора, но не позднее срока, указанного в п. 1.1. настоящего договора.

Письмом от 08 сентября 2022 года  ООО «Строитель» предложило ООО «ПВ-ЮГ» изменить срок, указанный и п. 2.2. предварительного договора,» 01 ноября 2022 года на 31 мая 2023 года.

03 октября 2022 года стороны подписали дополнительное соглашение к предварительному договору, в соответствии с которым предельный срок заключения сторонами основного договора согласован датой 31 мая 2023 года.

Письмом от 29 мая 2023 года ООО «Строитель» уведомил ООО «ПВ-ЮГ» о выполнении условий пункта 2.2. предварительного договора, а именно завершено строительство объекта; получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, зарегистрировано право собственности на объект в срок до 31 мая 2023 года.

07 июня 2023 года Истец направил на адрес электронной почты Ответчика, указанной в предварительном договоре, претензию (требование) о заключении основного договора аренды с приложением, в которой требовал исполнить обязательства по заключению основного договора аренды, произвести государственную регистрацию основного договор аренды недвижимого имущества, а также о передачи нежилого помещения ориентировочной общей площадью 830 кв.м (восемьсот тридцать) квадратных метров, расположенного в пределах земельного участка с к/н 61:56:0120488:17 по адресу: 

<

...> в сроки, установленные Договором, однако к настоящего времени требования Истца не выполнены.

Таким образом, Ответчиком обязанности, предусмотренные п. 2.6. Договора, выполнены не были, основной договор аренды нежилого помещения с ООО «ПВ-Юг» не заключен, помещение не передано Истцу. 

Более того, по сведениям Истца, Ответчиком в нарушение предварительного договора аренды нежилого помещения №б/н от 21.10.2021 передано в аренду нежилое помещение общей площадью 830 кв.м квадратных метров, расположенное в пределах земельного участка с к/н 61:56:0120488:17 по адресу: 

<

...>. 7, иному лицу.

Истец, указывая, что ООО «Строитель» уклоняется от исполнения своих обязательств в соответствии с предварительным договором аренды нежилого помещения от 21.10.2021 злоупотребляет правом, в нарушении предварительного договора передает в аренду помещение третьим лицам, обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

 В статье 421 ГК РФ сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ). 

Согласно пунктам 1, 3, 4 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

По смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора. Следовательно, обязательства по данному договору ограничены заключением основного договора в будущем. 

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. 

Таким образом, предварительный договор заключается в целях установления между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, для чего они скрепляют свои обязательства договором организационного характера, т.е. сам по себе предварительный договор не порождает для его сторон каких-либо обязательств помимо обязательства заключить в будущем основной договор. 

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент заключения. 

Для возникновения договорных отношений участникам сделки необходимо достичь согласия по всем обязательным или существенным условиям договора купли-продажи (ст. 423 ГК РФ). 

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. 

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем (п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

21.10.2021 между ООО «Строитель» и ООО «ПН-ЮГ» подписан предварительный договор аренды нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1 которого сторонам следует заключить долгосрочный договор аренды недвижимого имущества в срок не позднее 10 ноября 2022 года.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

К данным, содержащим необходимые сведения об объекте недвижимости, позволяющим определенно установить имущество договора аренды, относятся его место нахождения, площадь, технические характеристики, иные индивидуализирующие объект признаки. 

Вместе с тем, в рассматриваемом случае предмет основного договора аренды сторонами не согласован, как и не установлены условия, позволяющие его определить.

Так, в п. 1.1. основного договора указано, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 830 кв.м (на момент заключения основного договора, площадь может быть уточнена) квадратных метров, находящееся по адресу: 

<

...> (на момент заключения основною договора адрес может быть уточнен).

Таким образом, в предварительном договоре сторонами не согласованы существенные условия основного договора, являющиеся его предметом, а именно: план и общая площадь передаваемого помещения: его местоположение. Условий, позволяющих определить конкретную передаваемую площадь, план и конкретное местоположение передаваемого помещения, предварительный договор не содержит, исходя из чего, невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Положениями ч. 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что при наличии заключенного надлежащим образом предварительного договора (содержащего существенные условия основного договора аренды) и при последующем отказе контрагента от совершения основного договора, заинтересованная сторона вправе требовать по суду его заключения на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков.

Между тем, как установлено судом, площадь торгового места, его место расположения внутри торгового центра согласно технической характеристики объекта, в предварительном соглашении отсутствует. 

При этом суд протокольным определением от 05.06.2024 предлагал истцу обосновать площадь спорного объекта , указать конкретное помещение, в отношении которого заявлено требование. Требования протокольного определения истцом не выполнены.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Это нормативное положение разъяснено определением от 03.11.2023 о принятии иска к производству, которое сторонами получено.

Таким образом, указанное обстоятельство не позволяет требовать заключения основного договора аренды, поскольку сторонами предварительно не согласованы условия будущего основного договора аренды. Обязательство по предоставлению торгового места отсутствует.

С учетом изложенного суд, принимая во внимание разъяснения Верховною Суда РФ, данные в пункте 25 постановления Пленума ВС РФ № 49, а также толкование ч. 3 ст. 607 ГК РФ, констатирует факт незаключенности спорного договора.

Кроме того, как установлено судом, в настоящее время помещения в спорном объекте недвижимости обременены правами третьих лиц, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.05.2024, а также соответствующие договоры аренды.

Таким образом, истцом не обоснована и реальная возможность исполнения заявленных требований и избранный способ защиты.

На основании вышеизложенного, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном нормами ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования истца по делу удовлетворению не подлежат. 

Расходы по госпошлине в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-1700 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяСолуянова Т. А.