АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Пенза                                                                                                       дело №А49-14142/2018 

«25» июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 25 июня 2019 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Г.В. Алексиной, при ведении протокола помощником судьи Скакалиной Е.А., протоколировании с помощью средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по иску  

Управления муниципального имущества администрации 

<

...>, Пенза г., 440000 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью парикмахерская «Лотос», Тернопольская ул., д. 4, Пенза г, Пензенская область, 440066 (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды и возврате земельного участка,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации 

<

...>, Пенза г., Пензенская область, 440600, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии в заседании:

от истца: до перерыва представитель ФИО1 (доверенность), после перерыва: не явился, извещен;

от ответчика до и после перерыва: представитель ФИО2 (доверенность),

от третьего лица до и после перерыва: не явился, извещен,

установил:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее – УМИ администрации г. Пензы, истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью парикмахерская «Лотос» (далее – ООО парикмахерская «Лотос», ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка №4411 от 06.08.2013 г. и об обязании ответчика возвратить истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 179 кв.м с кадастровым номером 58:29:03007015:0022, расположенный по адресу: 

<

...> свободным от имущества.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 309, 450, 452, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 09.04.2019 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечена администрация города Пензы.

Судебное заседание назначено на 11.06.2019 г.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом в соответствии со ст.ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 76).

Неявка надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела участников судебного процесса не препятствует рассмотрению дела по существу в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд признал возможным проведение судебного заседания в отсутствие представителя третьего лица.

Истец на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик иск не признал  по доводам, изложенным в отзыве на иск (т. 1 л.д. 55-57), указал, что на спорном земельном участке выполняются работы по строительству нежилого здания (магазина). На момент осмотра сторонами земельного участка 07.06.2019 г. выполнены работы по устройству фундамента, ведутся  работы по монтажу металлических конструкций каркаса здания. Разрешение на строительство от администрации города Пензы ответчиком получено.

В соответствии с абз. 7 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Целью указанного правила является  предоставление арендатору возможности сохранить договорные отношения с арендодателем, устранив ранее допущенные нарушения условий договора. 

Согласно направленного в адрес ответчика предупреждения от 09.08.2018 г. истец требовал представить доказательства уже состоявшегося освоения земельного участка  в срок до 13.09.2018 г., т.е. по истечении 1 месяца и 4 дней со дня направления претензии. Для исполнения обязательства по возведению объекта капитального строительства данный срок объективно не является разумным. В разумный срок ответчик устранил допущенные нарушения, получил разрешение на строительство и в настоящий момент начал осуществление строительных работ. Таким образом, на данный момент основания для удовлетворения иска отсутствуют, поскольку нарушения устранены, строительство объекта ведется на законном основании, в соответствии с выданным администрацией г. Пензы разрешением на строительство.

Третье лицо – администрация г. Пензы своей позиции по иску не выразило. 

В судебном заседании 11.06.2019 г. судом был объявлен перерыв до 18.06.2019 г.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя ответчика, представитель истца в судебное заседание после перерыва не явился, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещен.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика до перерыва, арбитражный суд приходит к следующему.   

На основании постановления главы администрации г. Пензы № 1353 от 17.07.2003 г. (т. 1 л.д. 14) между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (являвшимся на момент заключения договора уполномоченным органом местного самоуправления по распоряжению муниципальным имуществом, арендодателем) и ООО «Черкизово-Пенза-2» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка №4411 от 06.08.2003 г., предметом которого является предоставление арендатору в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:03007015:0022, площадью 179,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза,  район дома № 98 по ул. Терновского, для проектирования и строительства магазина (т. 1 л.д. 15-18).

Договор аренды заключен сроком на 2 года с 17.07.2003 г. по 17.07.2005 г.  (пункт 8.1  договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.08.2003 г. (т. 1 л.д. 19).  

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (в настоящее время его полномочия переданы УМИ администрации г. Пензы, арендодателем), ООО «Черкизово-Пенза-2» (арендатором) и ООО «СКИФ-2» (новым арендатором) 27.04.2007 г. был  заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4411 от 06.08.2003 г., по условиям которого арендатор (ООО «Черкизово-Пенза-2») уступает, а новый арендатор (ООО «СКИФ-2») принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащее арендатору по договору аренды земельного участка №4411 от 06.08.2003 г. Наряду с уступкой прав арендатор передает, а новый арендатор в полном объеме  принимает на себя обязательства арендатора по договору аренды (т. 1 л.д. 20-21).

Дополнительным соглашением от 06.07.2007 г. срок действия договора аренды земельного участка №4411 от 06.08.2003 г. продлен до 17.07.2056 г. (т. 1 л.д. 22-24).

Между ООО «СКИФ-2» (арендатором) и ООО парикмахерская «Лотос» (новый арендатор) 10.05.2012 г. был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №4411 от 06.08.2003 г., по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает в полном объеме все без исключения права и обязанности арендатора, возникшие на основании договора аренды земельного участка № 4411 от 06.08.2003 г. (в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2007 г. к договору, договора уступки прав и обязанностей от 27.04.2007 г. по договору аренды земельного участка № 4411 от 06.08.2003 г.), заключенного между арендатором и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы.

По настоящему договору арендатор передал, а новый арендатор принял, в том числе, право аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:03007015:0022, площадью 179,0 кв.м. из земель населенных пунктов, местоположение: относительно ориентира, расположенного за переделами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 140 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Земельный участок предоставлен для проектирования и строительства магазина. Разрешенное использование: под общественную застройку (т. 1 л.д. 25).

27.07.2018 г. актом № 53 планового (рейдового) осмотра земельного участка, составленным главным специалистом отдела муниципального земельного контроля администрации города Пензы, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:03007015:0022 не огорожен, в границах указанного земельного участка здания, строения отсутствуют. Земельный участок не освоен (т. 1 л.д. 27-29).

09.08.2018 г. истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение № 9/5228 о необходимости подтвердить факт освоения арендованного земельного участка в срок до 13.09.2018 г. (т. 1 л.д. 31, 37-38).

18.09.2018 г. истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение № 9/5779 о необходимости по истечении одного месяца с даты получения уведомления освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Пенза, район дома № 98 по ул. Терновского, передать его по акту приема-передачи УМИ администрации г. Пензы (т. 1 л.д. 32-36). При этом истец сослался на положения п. 6.3.2. договора аренды земельного участка №4411 от 06.08.2003 г., согласно которому договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в п. 1.2. договора, в течение одного года с даты вступления договора в силу. 

Арбитражный суд признает данное предупреждение предложением о расторжении договора аренды земельного участка №4411 от 06.08.2003 г.

Поскольку ответчик отказался от расторжения договора аренды по соглашению сторон, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка №4411 от 06.08.2013 г. и об обязании ответчика возвратить истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 179 кв.м с кадастровым номером 58:29:03007015:0022, расположенный по адресу: 

<

...> свободным от имущества.

При этом в обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на положения ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на п. 6.3.2. договора аренды земельного участка №4411 от 06.08.2013 г. (в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2007 г.).

Арбитражный суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению.  При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В п. 6.3. договора аренды земельного участка №4411 от 06.08.2003 г. (в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2007 г.) стороны предусмотрели условие о том, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих признаваемых сторонами существенными нарушениях договора:

- при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные п. 1.2. договора (п. 6.3.1. договора),

- при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в п. 1.2. договора, в течение одного года с даты вступления договора в силу (п. 6.3.2. договора),

- при невнесении арендной платы в течение двух и более месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки (п. 6.3.3. договора),

- если арендатор умышленно ухудшает состояние участка (п. 6.3.5. договора),

- при несоблюдении обязанности, предусмотренной п.п. 4.2.10 - 4.2.18 договора (п. 6.3.6. договора).

Истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка №4411 от 06.08.2003 г. на основании п. 6.3.2. договора в связи с неиспользованием арендатором участка в соответствии с целями, указанными в п. 1.2. договора, в течение одного года с даты вступления договора в силу.

В силу ст. 452  Гражданского кодекса Российской Федерации  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ответчик уклонился от расторжения договора аренды по соглашению сторон, в связи с чем, истец обратился в суд с иском.

Арбитражным судом установлено, что 10.08.2018 г. истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение №9/5228 от 09.08.2018 г. (т. 1 л.д. 31), содержащее требование в срок до 13.09.2018 г. подтвердить факт освоения арендованного земельного участка.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 г. №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Арбитражным судом установлено, что после получения ответчиком предупреждения истца о необходимости подтверждения факта освоения земельного участка ответчиком была разработана проектная документация на строительство магазина в районе ул. Терновская, 98 в г. Пензе (т. 1 л.д. 134-147, т. 2 л.д. 1-48), и 25.03.2019 г. администрацией города Пензы  ответчику было выдано разрешение на строительство № 58-29-016-2019 объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией на земельном участке с кадастровым номером 58:29:03007015:0022  (т. 2 л.д. 66-67). Срок действия разрешения на строительство – до 15.08.2019 г.

В настоящее время на спорном земельном участке ответчиком осуществляются строительные работы в соответствии с выданным разрешением на строительство № 58-29-016-2019 от 25.03.2019 г.

07.06.2019 г. представителями истца, ответчика и проектной организации – ООО «Пензастройпроект» был составлен акт осмотра земельного участка (т. 2 л.д. 88), в котором указано, что на земельном участке выполняются работы по строительству нежилого здания (магазина). На момент осмотра выполнены работы по устройству фундамента, ведутся работы по монтажу металлических конструкций каркаса здания.

Таким образом, арбитражный суд признает, что с учетом необходимого срока для разработки проектной документации, получения разрешения на строительство, ответчиком в разумный срок были устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, что является основанием для отказа в иске.

Согласно пункту 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

С учетом того, что органом местного самоуправления города Пензы – администрацией г. Пензы ответчику выдано разрешение на строительство №58-29-016-2019 от 25.03.2019 г., которое на момент рассмотрения настоящего спора является действующим, действия другого органа местного самоуправления – УМИ администрации г. Пензы, направленные на расторжение договора аренды земельного участка и изъятие земельного участка, на котором осуществляется строительство, у ответчика, арбитражный суд оценивает как злоупотребление правом, что в силу положений ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является недопустимым и влечет отказ в удовлетворении иска.

Произвольным расторжением договора аренды с изъятием законно предоставленного земельного участка, на котором находится незавершенный строительством капитальный объект, нарушаются публичный порядок, принципы правовой определенности и уважения к собственности.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Исходя из представленного в материалы дела акта осмотра земельного участка от 07.06.2019 г. ответчиком на спорном земельном участке на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство возведен объект до уровня первого этажа, выполнены работы по устройству фундамента,  таким образом возведенный объект даже при отсутствии государственной регистрации права представляет собой объект недвижимости (объект незавершенного строительства).

В соответствии с п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017 г.) в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. №10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. №14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Таким образом, требования истца об освобождении земельного участка фактически направлены на необоснованное лишение ответчика права осуществить строительство объекта согласно условиям предоставления земельного участка по договору аренды земельного участка №4411 от 06.08.2003 г. и в соответствии с выданным администрацией г. Пензы разрешением на строительство. 

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд, оценив доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  пришел к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат. 

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в иске расходы по госпошлине подлежат отнесению на истца.

Истец от оплаты госпошлины освобожден в силу ст. 333.37 Налогового  кодекса Российской Федерации, в связи с чем, госпошлина взысканию с истца в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Пензы к обществу с ограниченной ответственностью парикмахерская «Лотос» оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

           Судья                                                                                  Г.В. Алексина