Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-2933/2022

16 марта 2023 года

г. Махачкала

 

             Резолютивная часть решения объявлена  09 марта 2023 года

             Решение в полном объеме изготовлено    16 марта 2023 года

  Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Оруджева Х.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «Строительная компания «ФОРЦА» (ИНН 

<

***>)

к ООО «Тепличное» (ИНН 

<

***>)

о восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав и законных интересов ООО «СК «ФОРЦА» и пресечении действий ООО «Тепличное», нарушающих права или создающих угрозу их нарушения, путем восстановления в ЕГРН записи о земельном участке площадью 129 419 кв.м. с КН 05:40:000025:4563, расположенном по адресу: 

<

...>

об аннулировании в ЕГРН записей о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности ответчика на образованные из земельного участка площадью 129 419 кв.м. с КН 05:40:000025:4563 трех самостоятельных земельных участков с КН 05:40:000025:7328 площадью 30 060 кв.м., КН 05:40:000025:7329 площадью 69 360 кв.м., КН 05:40:000025:7330 площадью 30 000 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>

         при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 (доверенность от 16.06.2022 №7),

от ответчика – генеральный директор ФИО3 (паспорт), ФИО4 (доверенность от 16.09.2021 №05АА2878106), ФИО5 (доверенность от 14.11.2022),

 

                                                                      УСТАНОВИЛ:

ООО «Строительная компания «ФОРЦА» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО «Тепличное» (далее – ответчик) о восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав и законных интересов ООО «СК «ФОРЦА» и пресечении действий ООО «Тепличное», нарушающих права или создающих угрозу их нарушения, путем восстановления в ЕГРН записи о земельном участке площадью 129 419 кв.м. с КН 05:40:000025:4563, расположенном по адресу: 

<

...> об аннулировании в ЕГРН записей о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности ответчика на образованные из земельного участка площадью 129 419 кв.м. с КН 05:40:000025:4563 трех самостоятельных земельных участков с КН 05:40:000025:7328 площадью 30 060 кв.м., КН 05:40:000025:7329 площадью 69 360 кв.м., КН 05:40:000025:7330 площадью 30 000 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>

          К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД и Управление Росреестра по РД.

           В судебном заседании представитель истца поддержал исковое заявление и просил его удовлетворить. 

           В обоснование исковых требований истец указал, что между ООО «Концерн «Дагестан-Москва» (предшественник истца, смена наименования организации) и ООО «Тепличное» заключен договор аренды земельного участка от 10.01.2017г., по условиям которого ответчик предоставил истцу во временное пользование за плату земельный участок площадью 129419 кв.м. по адресу: 

<

...> кадастровый номер 05:40:000025:4563, вид разрешенного использования - под среднеэтажную жилую застройку. Указанный земельный участок передан во владение истца по акту приема-передачи земельного участка 10.01.2017г. Уведомлением о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения 10 июня 2022г. № КУВД001/2022-23778157/1 Управление Росреестра по РД сообщило что согласно сведений ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 05:40:000025:4563 имеет статус архивный. Иными словами, такой земельный участок площадью 129 419 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000025:4563 уже не существует, поскольку сведения о нем уже отсутствуют в базе данных ЕГРН. В этой связи истцом проведена поисково-информационная работа, в результате которой выяснилось, что ответчик 18.04.2022г. обратился в Управление Росреестра по РД с заявлением об осуществлении государственной регистрации прекращения (аннулирования записи) земельного участка с кадастровым номером 05:40:000025:4563 путем его раздела и образования трех самостоятельных земельных участков площадью 30060 кв.м., 69360 кв.м. и 30000 кв.м., соответственно. 25.04.2022г. Управление Росреестра по РД приостановило государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав в связи с наложением ареста на указанный земельный участок на основании постановления ОСП по Кировскому району г. Махачкалы 57136/20/05021-ИП.  29.04.2022г. Упправление Росреестра по РД осуществило действия по постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на три самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами 05:40:000025:7328 площадью 30060 кв.м., 05:40:000025:7329 площадью 69360 кв.м., 05:40:000025:7330 площадью 30000 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> Указанные действия ответчика по разделу земельного участка площадью 129419 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000025:4563 и образованию вместо указанного земельного участка трех самостоятельных земельных участков истец считает незаконными, нарушающими его права и интересы. 

          В судебном заседании представители ответчика просили отказать в удовлетворении исковых требований. 

          В обоснование возражений на иск ответчик указал, что истец  за пять с половиной лет не предпринял никаких шагов по освоению земельного участка, не огородил его, не обеспечил охрану участка, не выполнил необходимые требования по обеспечению и последующему соблюдению требований законодательства о пожарной безопасности, требований об охране окружающей среды,  не произвел ни одного платежа в счет платежа по договору аренды, не провел мероприятия предусмотренные п.1.4. договора. Учитывая содержание прав и обязанностей заказчика, инвестора, подрядчика пользователя, предусмотренные в статье 4 Закона об инвестиционной деятельности, а также указанные в договоре №1 от 10.01.2017, права и обязанности истца, а именно обязанности по осуществлению формирования границ земельного участка, составлению и согласованию проектно-сметной документации, получению разрешения на реконструкцию, осуществлению реконструкции и вводу объекта в эксплуатацию, а также право па получение в собственность на возводимые объекты, следует сделать вывод о совмещении ООО «Концерн «Дагестан-Москва» функций заказчика, инвестора, подрядчика и пользователя. В свою очередь. ООО «Тепличное», предоставляющее объект для строительства и приобретающее права на владение, пользование части возводимых объектов имеет правовое положение инвестора и пользователя как субъекта инвестиционной деятельности, определяемый указанным Законом об инвестиционной деятельности. Между тем, инвестиционный проект, позволяющий установить предмет договора, в том числе определить права и обязанности всех сторон как субъектов инвестиционной деятельности, не утверждался. Иное сторонами не доказано. Из договора №1 от 10.01.2017, не представляется возможным установить объем капитальных вложений, осуществляемых сторонами договора. Описание (содержание, объемы) работ является обязательным условием такого договора. Не представляется возможным установить размер вложения ООО «Концерн «Дагестан-Москва», необходимый для реализации инвестиционного проекта в целом. Какая-либо проектно-сметная документация, на момент подписания договора отсутствовала. Таким образом, размер инвестиций общества (ООО «Концерн «Дагестан-Москва») поставлен в прямую зависимость от конечного результата работ, что не дает возможности определить размер такого вложения на момент подписания договора. Следовательно, предмет договора инвестирования, а также размеры вкладов сторонами не определены. Помимо элементов договора инвестиционной деятельности, договор №1 от 10.01.2017 содержит элементы договора строительного подряда. Как следует из текста договора №1 от 10.01.2017, содержание и объемы строительных работ, определяющие вид, состояние, назначение, параметры и иные заданные характеристики недвижимого объекта в результате реконструкции, не определены. Задание на проектирование, проектно-сметная документация или техническая документация, из которых возможно было бы определить предмет договора, а также конкретные права и обязанности ООО «Концерн «Дагестан-Москва» как подрядчика, стороны не утвердили и не согласовали. Договор №1 от 10.01.2017 не содержит ссылок на наличие таких согласованных сторонами документов, которые могут быть истребованными и оцененными как неотъемлемые части договора, восполняющие пробелы в определении его предмета. Договор считается заключенным (возникшим как юридическое основание прав и обязанностей), если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Поскольку сторонами договора №1 от 10.01.2017 его существенные условия не согласованы, указанный договор не является заключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей сторон. Незаключенный договор не может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке. По смыслу п.1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Ответчик считает договор аренды земельного участка незаключенным, так как не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. В связи с тем, что спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, кроме предусмотренных п.3 ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013), поскольку договор считается заключенным с момента государственной регистрации. До этого момента сделки между сторонами не существует. Следовательно, такой договор является незаключенным. Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не порождает последствий, на которые был направлен,  и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

         Выслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд установил следующее. 

 К  исковому заявлению истец приложил договор аренды земельного участка от 10.01.2017 №1, заключенный между ООО "Тепличное" ИНН: 

<

***> (арендодатель) и ООО "Концерн "Дагестан-Москва" ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***> (арендатор). Согласно указанному договору арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату земельный участок площадью 129419 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 05:40:000025:4563, с видом разрешенного использования "под среднеэтажную жилую застройку" (п.1.1., п.1.4.). Срок действия договора установлен с 10.01.2017 по 10.01.2027 (п.2.1.). Арендная плата составляет 25810 руб. в месяц (п.3.1.). Указанный договор подписан генеральным директором ЗАО "Тепличное" ФИО3 и генеральным директором ООО "Концерн "Дагестан-Москва" ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***> ФИО6 М-Р. 

10.01.2017 между ЗАО "Тепличное" и ООО "Концерн "Дагестан-Москва"  подписан акт приема-передачи земельного участка. 

16.11.2022 через канцелярию суда от ответчика поступило заявление о фальсификации доказательств, а именно договора аренды от 10.01.2017, представленного истцом.  

В судебном заседании 20.12.2022 директор ООО «Тепличное» ФИО3 пояснил, что договор от 10.01.2017 №1 подписывал, подпись и печать выполнены им, однако первый лист договора от 10.01.2017 №1, представленного истцом, является подложным, подлог заключается в сроке договора и организационно-правовой форме юридического лица (ООО «Тепличное» вместо ЗАО «Тепличное»), договор с ЗАО «Тепличное» заключался сроком до 31.12.2022, договор на 10 лет директор не подписывал.        

Из выписки ЕГРЮЛ от 16.06.2022 следует, что ООО "Концерн "Дагестан-Москва" ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***> было переименовано в ООО «Строительная компания «ФОРЦА», о чем 05.11.2018 внесена запись за ГРН 2180571380196. 

Из выписки ЕГРЮЛ от 16.06.2022 следует, что ООО "Тепличное" ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***> было создано 30.05.2019 путем реорганизации в форме преобразования Акционерного общества "Тепличное", о чем 30.05.2019 внесена запись за ГРН 

<

***>. 

         При таких обстоятельствах, учитывая, что ООО "Тепличное" было создано 30.05.2019 путем реорганизации в форме преобразования Акционерного общества "Тепличное", суд приходит к выводу о том, что приложенный к иску договор аренды земельного участка от 10.01.2017 №1 не мог быть составлен между ООО "Тепличное" и ООО "Концерн "Дагестан-Москва" 10.01.2017. 

          С учетом изложенного суд критически оценивает первый лист договора аренды земельного участка от 10.01.2017 №1, представленного истцом. 

          В ходе судебного разбирательства генеральный директор ООО «Тепличное» не отрицал факт заключения договора аренды земельного участка от 10.01.2017 №1,   между ЗАО "Тепличное" ИНН: 

<

***> (арендодатель) и ООО "Концерн "Дагестан-Москва" ИНН: 

<

***> (арендатор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату земельный участок площадью 129419 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 05:40:000025:4563, с видом разрешенного использования "под среднеэтажную жилую застройку" (п.1.1., п.1.4.). Срок действия договора установлен с 10.01.2017 по 31.12.2022 (п.2.1.). Арендная плата составляет 25810 руб. в месяц (п.3.1.).  

Из материалов дела следует, что 10.01.2017 между ЗАО "Тепличное" и ООО "Концерн "Дагестан-Москва"  был подписан акт приема-передачи земельного участка в соответствии с договором  аренды земельного участка от 10.01.2017 №1.

Учитывая пояснения генерального директора ООО «Тепличное»  и подписанный акт приема-передачи земельного участка от 10.01.2017, суд приходит к выводу о том, что между ЗАО "Тепличное" ИНН: 

<

***> (арендодатель) и ООО "Концерн "Дагестан-Москва" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка сроком действия с 10.01.2017 по 31.12.2022.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка от 10.01.2017 №1 не зарегистрирован.  

Из материалов дела следует, что спорные земельные участки с кадастровыми номерами 05:40:000025:7328, 05:40:000025:7329  и 05:40:000025:7330 были образованы в результате их выделения из земельного участка с кадастровым номером 05:40:000025:4563.

Положениями п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.

Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 6 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что истцу на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером 05:40:000025:4563 площадью  129419 кв.м.; путем раздела данного земельного участка образованы новые земельные участки с кадастровыми номерами 05:40:000025:7328, 05:40:000025:7329  и 05:40:000025:7330. При этом ответчиком согласие истца на раздел земельного участка получено не было. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

В обоснование своей позиции ответчик указал, что договор аренды земельного участка от 10.01.2017 №1,  является незаключенным.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Положениями ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 14 разъяснений, данных в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Как следует из материалов дела,  договор аренды земельного участка от 10.01.2017 №1 не зарегистрирован. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения указанного договора истцом, а именно доказательства строительства на земельном участке  среднеэтажной жилой застройки и внесения арендных платежей.

В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Согласно правовым разъяснениям пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Таким образом, исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая, что договор аренды земельного участка от 10.01.2017 №1 не зарегистрирован,  доказательства исполнения указанного договора истцом и внесения им арендных платежей в материалах дела отсутствуют, суд приходит к выводу о том, что указанный договор  является незаключенным. Кроме того,  срок действия договора истек 31.12.2022. 

Таким образом, материалами дела не подтверждено наличие у заявителя статуса арендатора земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования о восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав и законных интересов ООО «СК «ФОРЦА» и пресечении действий ООО «Тепличное», нарушающих права или создающих угрозу их нарушения, путем восстановления в ЕГРН записи о земельном участке площадью 129 419 кв.м. с КН 05:40:000025:4563, расположенном по адресу: 

<

...> об аннулировании в ЕГРН записей о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности ответчика на образованные из земельного участка площадью 129 419 кв.м. с КН 05:40:000025:4563 трех самостоятельных земельных участков с КН 05:40:000025:7328 площадью 30 060 кв.м., КН 05:40:000025:7329 площадью 69 360 кв.м., КН 05:40:000025:7330 площадью 30 000 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> необоснованными и не подлежащими удовлетворению. 

          В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов. 

         В силу части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску относятся на истца.             

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении искового заявления отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в тот же срок в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Ессентуки Ставропольского края), через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья                                                                                                          Х.В. Оруджев