АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-406/2021

г. Южно-Сахалинск

25 июля 2022 года

Резолютивная часть решения суда вынесена 28 июня 2022 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 25 июля 2022 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Поронайского городского округа (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, процентов за пользование чужими денежными средствами,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, 

 

установил:

администрация Поронайского городского округа (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2) с названным иском.

В обоснование исковых требований указано о том, что ИП ФИО2 является собственником нежилых зданий, находящихся в аварийном состоянии. Тем самым, ИП ФИО2 фактически без оплаты использует земельные участки под принадлежащими ему объектами недвижимого имущества, что явилось основанием для расчета платы за фактическое использование земельными участками за период с 13.11.2017 по 12.11.2020. Поскольку требования претензии об уплате неосновательного обогащения за пользование земельными участками и о сносе аварийных объектов ИП ФИО2 оставил без удовлетворения, истец обратился с иском, в котором просил взыскать 1 259 322 рубля 95 копеек неосновательного обогащения и возложить обязанность снести нежилые здания.

Определением от 04.02.2021 иск принят судом для рассмотрения по общим правилам искового производства.

ИП ФИО2 в отзыве на иск возражал против удовлетворения исковых требований. Согласно возражениям, к иску не приложен расчет задолженности и в иске не указан период образования задолженности. Кроме того, объектами недвижимости в своей хозяйственной деятельности, а соответственно земельными участками под ними фактически пользовался индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - ИП ФИО3), которому объекты были переданы по условиям договора подряда от 09.06.2018 в целях сноса и демонтажа объектов. 

В связи с отчуждением ИП ФИО2 объектов недвижимости ИП ФИО3 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.2020, по ходатайству истца определением от 10.06.2021 суд привлек ИП ФИО3 к участию в деле вторым ответчиком. Истец предъявил ИП ФИО3 требование о возложении обязанности снести находящиеся в аварийном, потенциально опасном состоянии нежилые здания.

В дополнительных письменных пояснениях от 20.07.2021, ИП ФИО2 указал о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.2020, заключенный с ИП ФИО3 расторгнут с 30.06.2021 в связи с односторонним отказом, мотивированным длительным неисполнением покупателем обязательств по оплате приобретенной недвижимости. 

Поскольку аналогичный договор купли-продажи недвижимости был заключен ИП ФИО2 с обществом с ограниченной ответственностью «Лидер» с 01.07.2021, определением от 21.07.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Лидер».

Определением от 13.10.2021 суд по ходатайству истца в связи с уточнением им исковых требований исключил ИП ФИО3 из числа ответчиков по делу, а ООО «Лидер» - из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Указанным определением суд привлек ООО «Лидер» вторым ответчиком по требованию о возложении обязанности снести (демонтировать) находящиеся в аварийном, потенциально опасном состоянии нежилые здания. 

Определением от 11.03.2022 требование истца к ООО «Лидер» о возложении обязанности снести находящиеся в аварийном, потенциально опасном состоянии нежилые здания выделено в отдельное производство. 

В ходе рассмотрения дела, в связи с неоднократным изменением круга ответчиков по делу, а также уточнением периода владения ИП ФИО2 объектами недвижимости, истец неоднократно уточнял исковые требования. В окончательном уточнении (согласно расчету к заявлению об уточнении исковых требований от 13.09.2021), истец просил взыскать с ИП ФИО2 1 147 016 рублей 28 копеек (1 076 836 рублей 87 копеек неосновательного обогащения и 70 179 рублей 41 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами). Согласно прилагаемому расчету истец просил взыскать неосновательное обогащение, за период с 12.01.2019 по 30.06.2021 и проценты за пользование чужими денежными средствами за аналогичный период, в том числе:

- 559 268 рублей 77 копеек неосновательного обогащения и 36 457 рублей 14 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:17:0000004:54;

- 366 351 рубль 57 копеек неосновательного обогащения и 23 864 рубля 90 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:17:0000004:55;

- 151 216 рублей 48 копеек неосновательного обогащения и 9 857 рублей 37 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:17:0000004:56.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял заявление об уточнении исковых требований истца к рассмотрению.

Лица, участвующие в деле своих представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.

Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на территории Поронайского городского округа имеются объекты недвижимости, бывшие нежилые здания ОАО «Поронайский ЦБЗ», расположенные по адресу: 

<

...>, а именно: сульфатный цех площадью 17 329,6 кв.м, (кадастровый номер 65:17:0000004:234); бумажный цех площадью 7 377,9 кв.м (кадастровый номер 65:17:0000004:194); сульфитный цех площадью 15 743,9 кв.м, (кадастровый номер 65:17:0000004:237).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 12.12.2018 по делу № А59-4870/2018 установлено, что законным владельцем указанных объектов является ИП ФИО2

Так, указанным решением суда установлено, что 01.06.2018 между ИП Пак Чу Дя (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, по которому продавец продал, а покупатель купил в собственность и оплатил в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимое имущество в количестве трех строений: бумажного, сульфатного и сульфитного цехов. Указанные объекты по акту приема-передачи от 01.06.2018 переданы ИП ФИО2

В силу закона к ИП ФИО2 также перешло и право пользование земельными участками под принадлежащими ему объектами недвижимости. Земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет.

Вместе с тем, в установленном законом порядке право собственности на указанные объекты недвижимости ИП ФИО2 не зарегистрировал, как и не оформил права на использование земельными участками, которые заняты нежилыми зданиями и необходимы для их использования.

За пользование земельными участками ИП ФИО2 арендную плату не вносил, что им не оспаривалось.

Указанное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о неосновательном обогащении ИП ФИО2 Поскольку под объектами недвижимости ИП ФИО2 фактически использует земельные участки: 65:17:0000004:54, 65:17:0000004:55, 65:17:0000004:56, истец предъявил ему требование об уплате неосновательного обогащения, рассчитанного за период пользования земельными участками под объектами недвижимости с 12.01.2019 по 30.06.2021. Расчет произведен по 30.06.2021 - до момента отчуждения объектов недвижимости ООО «Лидер».

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Под бременем содержания имущества, возложенным на собственника, следует понимать обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии.

Статья 210 ГК РФ действует в интересах абстрактного круга лиц либо иногда даже в государственных или общественных интересах, поскольку обязывает собственника поддерживать имущество в надлежащем состоянии в тех случаях, когда это необходимо для предотвращения вреда жизни и здоровью, имуществу окружающих собственника лиц, общественной инфраструктуре и общественной безопасности. Таким образом, собственник должен следить за своим имуществом, собственник обязан заботиться о своем земельном участке. Обязанности по уборке и содержанию возлагаются на собственников либо на иных лиц, не являющихся собственниками земельных участков, в соответствии с гражданско-правовым принципом возложения бремени содержания на собственника имущества.

Также, согласно пункту 7 части 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 1107 ГК РФ также закреплено, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

По смыслу указанных норм  права обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии совокупности определенных обстоятельств, а именно: имел факт приобретения или сбережения имущества одним лицом (ответчиком); приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица (истца); отсутствие правовых оснований для сбережения или приобретения имущества одним лицом за счет другого.

Названные правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В свою очередь, поскольку ИП ФИО2 не оформил в установленном законом порядке права на такой земельный участок, тем самым не является плательщиком земельного налога либо арендной платы.

Соответственно за период пользования данным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, в соответствии со статьей 1102 ГК РФ ИП ФИО2 допустил неосновательное обогащение в размере недополученных муниципальным образованием Поронайским городским округом доходов в виде арендных платежей.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ суд оценил представленные сторонами доказательства, и пришел к выводу о доказанности использования ИП ФИО2 земельными участками с кадастровыми номерами с 12.01.2019 по 30.06.2021 без правоустанавливающих документов на эти земельные участки и в отсутствие платы за пользование земельными участками. 

В ходе рассмотрения дела ИП ФИО2 подтвердил факт, что платежи за земельные участки им в спорный период не вносились.

Возражения ИП ФИО2 о том, что земельные участки не находились у него в пользовании, поскольку объекты недвижимости были переданы ИП ФИО3 для сноса и демонтажа. Кроме того, также в передавались ему по договору купли-продажи, от которого в последующем ИП ФИО2 отказался в одностороннем порядке, суд отклоняет как несостоятельные, не влияющие на период неосновательного обогащения, заявленный истцом к расчету и взысканию, поскольку они не соответствуют действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из приведенных императивных норм следует, что по сделке об отчуждении недвижимого имущества иное лицо может приобрести право собственности при условии, что отчуждающее лицо имеет данное вещное право в установленном законом порядке, то есть при наличии соответствующей государственной регистрации.

Учитывая, что ИП ФИО2 в установленном порядке не зарегистрировал переход права собственности на нежилые здания, то последующие сделки (передача объектов ИП ФИО3) по отчуждению данных объектов недвижимости являются ничтожными и не порождают какие-либо правовые последствия ввиду отсутствия у ИП ФИО2 зарегистрированного права собственности.

Тот факт, что ИП ФИО2 допустил к объектам недвижимости и прилегающей территории третьих лиц (физических лиц), является его внутренней организационной проблемой, которая не влияет на его отношения с иными третьими лицами.

Право собственности ИП ФИО2 было зарегистрировано за ним в целях последующего отчуждения объектов недвижимости и перехода права собственности на них ООО «Лидер» - 01.07.2021.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа, осуществляется органом местного самоуправления такого городского округа.

В соответствии с подпунктом 13 пункта 1.9 статьи 37 Устава муниципального образования Поронайский городской округ, принятого Решением Собрания Поронайского городского округа от 13.03.2013 № 35, полномочиями передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти РФ (органам государственной власти субъекта РФ) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждение, совершение иных сделок в соответствии с федеральными законами наделена администрация Поронайского городского округа.

Таким образом, администрация как уполномоченный орган местного самоуправления, в том числе в области земельных отношений в Поронаяйском городском округе, вправе требовать возмещения стоимости неосновательного обогащения в виде причитающихся арендных платежей за пользование земельными участками, находящимися в государственной неразграниченной собственности на территории данного муниципального образования, в том числе в отношении спорных земельных участков.

Статьей 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что плата за пользование публичным земельным участком относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, при расчете размера неосновательного обогащения истец правомерно руководствовался Законом Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-30 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области», Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 24.10.2019 № 12-п, решением Собрания Поронайского городского округа от 03.12.2019 № 160.

Представленный истцом расчет платы за пользование земельными участками произведен с учетом площади земельного участка, его кадастровой стоимости, коэффициентов разрешенного использования и местоположения участка, судом проверен и признан верным.

Таким образом, сумма неосновательного обогащения, которая подлежит взысканию с ИП ФИО2 за период с 12.01.2019 по 30.06.2021, составляет 1 076 836 рублей 82 копейки, в том числе:

- 559 268 рублей 77 копеек за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:17:0000004:54;

- 366 351 рубль 57 копеек за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:17:0000004:55;

- 151 216 рублей 48 копеек за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:17:0000004:56.

Требования истца в указанной части являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 2 Закона Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области» арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в собственности Сахалинской области, вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал - не позднее 25 ноября текущего года, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, поскольку спорные правоотношения носят публичный характер и являются нормативно урегулированными в соответствующих правовых актах, то при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами необходимо учитывать установленные Законом Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-ЗО сроки внесения арендной платы и предусмотренные статьей 193 ГК РФ правила исчисления сроков.

Поскольку расчет процентов за пользование чужими денежными средствами произведен истцом без учета указанного порядка и сроков внесения арендной платы, суд находит его не верным.

С учетом произведенного судом перерасчета, размер процентов за пользование чужими денежными средствами составил в сумме 57 498 рублей 48 копеек, в том числе:

- 29 862 рубля 56 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:17:0000004:54;

- 19 561 рубль 61 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:17:0000004:55;

- 8 074 рубля 31 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:17:0000004:56.

В удовлетворении остальной части уточненных исковых требований по сумме процентов за пользование чужими денежными средствами суд отказывает.

При таких обстоятельствах, поскольку наличие долга нашло свое подтверждение и в материалы дела не представлены доказательства его оплаты, суд частично удовлетворяет исковые требования и взыскивает с ИП ФИО2 1 076 836 рублей 82 копейки неосновательного обогащения, 57 498 рублей 48 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В общей сумме в пользу истца подлежит взысканию 1 134 335 рублей 30 копеек.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ суд относит на ответчика судебные расходы по уплате в доход федерального бюджета 24 199 рублей 47 копеек государственной пошлины от суммы удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 171 и 176 АПК РФ, арбитражный суд 

 

решил:

исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу администрации Поронайского городского округа 1 076 836 рублей 82 копейки неосновательного обогащения, 57 498 рублей 48 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, всего 1 134 335 рублей 30 копеек. 

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 24 199 рублей 47 копеек государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

 

Судья

М.В. Зуев