/

 

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-21823/2017

г. Красноярск

24 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен         24 мая 2018 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Парфентьевой О.Ю.,

судей: Белан Н.Н., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания Щекотуровой Я.С.,

при участии: от ответчика – акционерного общества «Красноярский речной порт»: Лихтиной Т.Б., представителя по доверенности от 09.01.2018 № КРП/120,

от истца - Толкачевой Анастасии Александровны: Харлашина Д.И., представителя по доверенности от 19.09.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Толкачевой Анастасии Александровны,

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 19 января 2018 года по делу № А33-21823/2017,  принятое судьёй Горбатовой А.А.,

установил:

индивидуальный предприниматель Толкачева Анастасия Александровна (далее – истец по первоначальному иску, предприниматель, арендатор) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к открытому акционерному обществу «Красноярский речной порт» (далее –  ОАО «Красноярский  речной  порт»,  ответчик по первоначальному иску, арендодатель) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора № 20/35-14 аренды недвижимого имущества от 27.10.2014, выраженный в уведомлении от 10.08.2017.

18.09.2017 в материалы дела от ответчика поступило встречное исковое заявление о взыскании 1 703 605 рублей 04 копеек задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Красноярского суда от 19.01.2018 в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску – отказано, встречное исковое заявление – удовлетворено.

Не согласившись с данным судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе предприниматель указал, что задолженности по арендной плате по договору аренды не имеется, следовательно, у арендодателя отсутствовали основания  для  одностороннего  отказа  от исполнения договора на основании пункта 8.1 договора и взыскания    арендной платы;  при определении рыночной стоимости арендной платы, на основании отчета об оценке № 22.1-Н/14, не  учтен факт невозможности использования отдельных помещений в арендуемом  здании; судом  неверно оценены фактические  обстоятельства  дела.

Ответчик (арендодатель) представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 апелляционная жалоба оставлена без движения, поскольку была подана с нарушением требований статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, до 30.03.2018.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.04.2018 апелляционная жалоба принята к производству, поскольку заявителем были устранены обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения, судебное заседание назначено на 16.05.2018.

В судебном заседании представитель истца изложил доводы апелляционной жалобы, не согласен с решением суда первой инстанции. Просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы не признал, изложил доводы отзыва на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав  представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.04.2014   по заявлению  ОАО «Красноярский речной порт» подготовлен отчет№22.1-Н/14 об оценке права  пользования, выраженное  в виде  ежемесячной арендной  платы  на  объект аренды  задние  (рофилакторий),  общей  площадью 1932, 0 кв.м по адресу: , г. Красноярск, ул. Коммунальная, 2 строение 1 (т.3 л.д.16-73).

16.06.2014 ОАО «Красноярский речной порт» составлен акт осмотра здания (т.3 л.д.103-104), в ходе которого установлено, что здание в целом находится в удовлетворительном состоянии, обнаружены отдельные недостатки, требующие проведение ремонтов: на лестничных клетках остекление окон в трещинах 7,4 м? требует замены; на приборах отопления и водоснабжения видна ржавчина, присутствуют следы ремонта (сварка, хомуты); на плитах перекрытий в месте прохода водосточной трубы, видны следы замокания; переплеты деревянных оконных блоков в удовлетворительном состоянии; на стенах и перегородках местами, вспучена штукатурка; отслаивание краски с поверхности стен и потолков; следы замокания по стенам и перекрытиям в душевых и санузлах; присутствуют щели между стеной, перегородкой и облицовкой из керамической плитки стен; в некоторых местах облицовка стен из керамической плитки разрушена; на верхней части стен и потолков подвального помещения присутствует конденсат; произведена перепланировка в помещениях первого этажа под офисы ранее предназначенных для лечебных целей (демонтированы перегородки); принудительная вентиляция разукомплектована; канализация в подвале пищеблока разрушена; отсутствуют обратные клапана канализации на выводах из здания; оконные блоки подвальных помещений со следами гнили, створки рассохлись, щели, трещины переплетов и коробок; требуется смена оконных блоков в количестве 4 шт.

В ходе рассмотрения дела представитель истца (арендатора) пояснил, что отраженные в акте недостатки были устранены.

27.10.2014 между открытым акционерным обществом «Красноярский речной порт» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Толкачевой Анастасией Александровной (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 20/35-14 от (т.1 л.д.15-26), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется предоставить арендатору по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату определенное договором недвижимое имущество (объект), а арендатор своевременно вносить арендную плату и возвратить объект арендодателю по истечении срока действия договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа).

В соответствии с пунктами 1.2. и 1.3. договор вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Росреестра по Красноярскому краю и заключается на 5 лет.

Договор распространяет свое действие на отношения сторон возникшие с 01.07.2014.

Согласно пункту 2.1. договора объектом является недвижимое имущество: здание, площадью 1 932 м? (условный номер 24:50:06013:0003:12924), согласно Приложению № 1, являющемуся неотъемлемой частью договора, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Коммунальная, 2 строение 1, согласно плану границ земельного участка, также являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение № 2).

Объект принадлежит арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 24 БВ номер 005133 от 08.02.2001 (пункт 2.2. договора) (т.2 л.д.19).

Как следует из пункта 2.3. договора объект предоставляется арендатору для организации гостиницы, пункта общественного питания, в том числе и для работников ОАО «Красноярский речной порт», передачи площадей в субаренду, а также для ведения иной деятельности не противоречащей законодательству РФ.

В пункте 3.1.1. договора указано, что оплата за пользование объектом производится арендатором ежемесячно путем перечисления платежей на расчетный счет арендодателя двумя частями:

- постоянной части за аренду помещения - 273 405 рублей 55 копеек, в том числе НДС 18% в размере 41 705 рублей 93 копейки;

- переменной части - содержащей затраты арендодателя на телефонную связь, затраты по электроэнергии, тепло-, водоснабжению, корректируемой ежемесячно по показателям приборов учета, установленных арендатором за свой счет. Объемы потребленных услуг фиксируются в соответствующем акте, подписываемом ежемесячно уполномоченными представителями сторон, не позднее 3 числа месяца, следующего за отчетным.

В случае отсутствия и/или отказа арендатора от установки приборов учета переменная часть арендной платы определяется на основании расчетов, произведенных арендодателем.

В пункте 3.1.2. договора стороны согласовали, что арендатор уплачивает:

- постоянную часть арендной платы по договору - ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя;

- переменную часть арендной платы по настоящему договору на основании счетов- фактур арендодателя, полученных самостоятельно в отделе учета и контроля доходов не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным.

В течение пяти дней после окончания месячного периода аренды объекта арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру.

Из пункта 3.1.3. договора следует, что оплата за междугородние телефонные переговоры, постоянной и повременной части внутригородского тарифа производится арендатором по отдельно выставленным счетам-фактурам.

Отсутствие выставленного счета не является основанием для отказа от оплаты арендной платы со стороны арендатора. Последний в этом случае обязан самостоятельно оплатить арендную плату в сроки, указанные в договоре. В случае отсутствия составленного счета по переменной части арендной платы арендатор вправе оплатить переменную часть арендной платы на основании счета за предыдущий месяц. В этом случае размер переменной части арендной платы подлежит корректировке в следующем месяце с учетом фактического размера переменной части арендной платы за текущий месяц (пункт 3.1.4).

Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в месячный срок с момента наступления срока платежа арендодатель имеет право взыскать с арендатора задолженность в установленном действующим законодательством порядке.

Подтверждением перечисления арендной платы в срок является поступление денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с пунктами 4.1.1. и 4.1.2. договора арендодатель обязуется передать арендатору объект по акту приема-передачи в фактическом состоянии; не совершать действий, препятствующих арендатору использовать объект в соответствии с целями, определенными договором.

Из пункта 4.2.2. договора следует обязанность арендатора своевременно и полностью в соответствии с пунктом 3.1 договора оплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором, изменениями и дополнениями к нему, подписанными сторонами.

Согласно пункту 8.1. договор прекращает свое действие: по соглашению сторон; по истечении срока действия договора, установленного п. 1.2. договора; при одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора без обращения в суд, в случае нарушения арендатором своих обязательств по договору, в том числе в случае просрочки арендатором оплаты арендной платы более 45 дней, при этом договор прекращает свое действие по истечении 7 дней с момента получения арендатором соответствующего письменного уведомления арендодателя; при отказе исполнения в соответствии с пунктом 8.2. договора; по иным основаниям, установленным действующим законодательством.

В пункте 8.2. указано, что договор может быть расторгнут арендатором в соответствии с законодательством РФ при условии уведомления арендодателя не позднее, чем за два месяца о предстоящем освобождении арендуемого объекта.

Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате, выплате предусмотренных договором и законодательством РФ штрафов, пени.

Из пункта 8.5. договора следует, что по окончании действия договора арендатор передает арендодателю техническую документацию по выполненным неотъемлемым улучшениям объекта. Стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений, включая производство капитального ремонта и переоборудования, возмещению не подлежит.

По акту приема-передачи от 01.07.2014 здание, площадью 1 932 м?, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Коммунальная, 2 строение 1, а также товарно-материальные ценности, расположенные в здании, переданы арендатору. В акте стороны обозначили, что здание находится в удовлетворительном состоянии, пригодным к использованию. Техническое состояние здания отражено в акте осмотра здания, являющегося приложением № 1 к акту (т.2 л.д.27).

13.05.2015  предприниматель, ссылаясь  на  нестабильную финансовую ситуацию,    направил  арендодателю  письмо  с   просьбой  рассмотреть  вопрос  об  уменьшении арендной  платы за счет  количества   арендуемых помещений, в части  пустующих, технических и подвальных   помещений,  не  подлежащих эксплуатации в  целях предпринимательской  деятельности  и не приносящих  дохода,  либо  за счет снижения  стоимости  аренды  квадратного  метра (т.3 л.д. 5).

15.05.2015  ОАО «Красноярский речной порт» сообщило   о  невозможности   удовлетворить просьбу  о  снижении арендной  платы,  либо  о пересмотре  размера площадей, переданных в аренду.

26.05.2015 и 08.06.2015  арендатор  обращался  к арендодателю  с  письмами  о предоставлении  рассрочки  арендных платежей (т. 3  л.д. 7, 10).

17.06.2015 арендодатель  сообщил о согласовании   представленного  предпринимателем графика  погашения  задолженности,  при условии  своевременного  внесения  текущей  арендной платы.

01.07.2015 ОАО «Красноярский речной порт» и предприниматель  составили акт осмотра  помещений  задания  профилактория, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Коммунальная, 2 строение 1 (т. 1  л.д. 26-27).

05.10.2016 предприниматель  обращался  к арендодателя  с  просьбой  предоставить рассрочку платежа  до конца 2016 года (т. 2  л.д.  180).

27.01.2017  в адрес  арендатора  направлена  претензий   о погашении  задолженности по арендной  плате (т. 2 л.д. 186-187)

13.02.2017 предприниматель  направил арендодателю предложение  о заключении  дополнительного  соглашения к  договору  аренды, в части  касающейся  размера  арендной  платы (т. 3 л.д. 13-15).

Письмом от 10.08.2017 № КРП/1102 ОАО «Красноярский речной порт» уведомило индивидуального предпринимателя Толкачеву Анастасию Александровну об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 27.10.2014 № 20/35-14 на основании пункта 8.1., в связи с наличием задолженности, указало сумму долга по арендным платежам, а также на необходимость в течение 14 дней с момента получения уведомления освободить объект и передать по акту приема-передачи (т.1 л.д.28).

В письме от 25.08.2017 № 237 (т.1 л.д.29-30), адресованном ответчику, истец указал на несогласие с начисленным размером арендной платы с учетом уменьшения площади до 1 551,3 м? в период с 01.08.2015 по 01.08.2017, в связи с чем, задолженность по арендной плате отсутствует. Также указал, что арендатором произведены неотделимые улучшения арендуемого здания, которые при расторжении договора подлежат компенсации арендодателем.

Письмом от 28.08.2017 № КРП/1179 (т.1 л.д.31), адресованным предпринимателю, арендодатель указал, что общая площадь переданного в аренду здания согласно акту приема-передачи составляет 1 932 м?, дополнительных соглашений об изменении размера арендуемой площади не заключались, в соответствии с пунктом 8.5. договора оснований для компенсации стоимости произведенных улучшений не имеется; арендодатель предложил арендатору произвести оплату сформировавшейся задолженности либо освободить объект.

Арендованное здание возвращено арендатором и принято арендодателем по акту приема-передачи 11.09.2017. Здание находится в удовлетворительном состоянии, оборудование передано в полном объеме, что отражено в акте осмотра помещений здания от 11.09.2017 (т.2 л.д.192-193).

Считая, что решение от 10.08.2017 № КРП/1102 ОАО «Красноярский речной порт» об отказе от исполнения договора является незаконным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении первоначального искового заявления и удовлетворяя встречное исковое заявление в полном объеме, суд первой  инстанции, руководствуясь статьями 8, 307, 309, 310, 606, 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно исходил из того, что спорные правоотношения, вытекают из договора аренды недвижимого имущества от 27.10.2014 № 20/35-14.

Факт передачи здания в аренду подтверждается представленным в материалы дела подписанным сторонами актом приема-передачи от 01.07.2014.

Письмом от 10.08.2017 № КРП/1102 акционерное общество «Красноярский речной порт» известило индивидуального предпринимателя Толкачеву А.А. о расторжении в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества № 20/35-14 от 27.10.2014 в связи с наличием задолженности по арендным платежам.

Арендатором - индивидуальным предпринимателем Толкачевой А.А., заявлено требование о незаконности уведомления от 10.08.2017 № КРП/1102 акционерного общества «Красноярский речной порт» об одностороннем отказе от исполнения договора.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений статей 153, 154, 156 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Согласно пункту 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Уведомление от 10.08.2017 № КРП/1102 акционерного общества «Красноярский речной порт» является односторонней сделкой, направленной на прекращение прав и обязанностей сторон по договору аренды недвижимого имущества № 20/35-14 от 27.10.2014.

Как следует из пункта 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из содержания пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что оспоримая сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая  приведенные  нормы  права,  суд первой  инстанции  обоснованно  указал, что  на момент заключения договора, а также на момент оспариваемого одностороннего отказа от договора действующее  законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа от договора в случаях, когда такой отказ предусмотрен договором.

В пункте 8.1. договора стороны  предусмотрели возможность  одностороннего отказа   арендодателя  от исполнения договора без обращения  в суд  в случае нарушения арендатором обязательств по договору, в том числе в случае просрочки арендатором оплаты арендной платы более 45-ти дней.

Судом первой  инстанции исследован  и обоснованно  отклонен довод   предпринимателя  об отсутствии у  него  задолженности по арендной  плате.

В соответствии с представленным в материалы дела договором № 20/35-14 от 27.10.2014, а также актом приема-передачи от 01.07.2014, в аренду было передано недвижимое имущество: здание, площадью 1 932 м? (условный номер 24:50:06013:0003:12924), расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Коммунальная, 2 строение 1. Указанный факт сторонами не оспаривается.

Арендованное здание возвращено арендатором и принято арендодателем по акту приема-передачи 11.09.2017.

Из содержания пункта 3.1.1. договора следует, что оплата за пользование объектом производится арендатором ежемесячно путем перечисления платежей на расчетный счет арендодателя двумя частями:

- постоянной части за аренду помещения - 273 405 рублей 55 копеек, в том числе НДС 18% в размере 41 705 рублей 93 копейки;

- переменной части - содержащей затраты арендодателя на телефонную связь, затраты по электроэнергии, тепло-, водоснабжению, корректируемой ежемесячно по показателям приборов учета, установленных арендатором за свой счет. Объемы потребленных услуг фиксируются в соответствующем акте, подписываемом ежемесячно уполномоченными представителями сторон, не позднее 3 числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 4.2.2. договора установлено, что арендатор обязан своевременно и полностью в соответствии с пунктом 3.1. договора выплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором, изменениями и дополнениями к нему, подписанными сторонами.

Согласно расчету истца по встречному иску (арендодателя) и учитывая действующие в период пользования здания, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Коммунальная, дом 2, строение 1, площадью 1 932 м?, согласованные сторонами размеры арендных платежей, АО «Красноярский речной порт» предъявило к взысканию задолженность в размере 1 703 605 рублей 04 копейки, в том числе задолженность по постоянной части арендных платежей в размере 1 431 750 рублей 33 копейки за период с сентября 2016 года по 28 августа 2017 года и задолженность по переменной части арендных платежей в размере 271 854 рубля 71 копейка за период с октября 2016 года по 28 августа 2016 года.

Размер задолженности рассчитан истцом в соответствии с условиями договора и действующим законодательством, проверен судом, подтвержден материалами дела.

В ходе рассмотрения дела арендатор ИП Толкачева А.А. расчет задолженности не оспорила, пояснив, что указанная арендодателем сумма долга соответствует расчету исходя из произведенных оплат и фактически установленного договором размера арендных платежей.

Вместе с тем ИП Толкачева А.А. полагает, что поскольку в осуществлении предпринимательской деятельности по договору аренды от 27.10.2014 использовалась площадь объекта аренды в размере 1 551,3 м?, тогда как в договоре размер арендной платы определен исходя из площади 1 932 м?, начисление арендных платежей исходя из условий договора неправомерно. Согласно представленному ИП Толкачевой А.А. контррасчету, произведенному исходя из пропорционального объема объекта аренды, фактически используемого арендатором (1 551,3 м?), к размеру установленной договором арендной платы, задолженность по арендным платежам у арендатора отсутствует.

В обоснование доводов о фактическом использовании части здания (1 551,3 м?) и невозможности использования помещений площадью 380,7 м?, арендатор сослался на акт осмотра подсобных помещений спорного здания, из которого следует, что общая площадь неподлежащих и непригодных помещений к использованию в целях ведения предпринимательской деятельности составляет 380,7 м?.

Толкачева А.А. полагает, что в силу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации установленное сторонами обстоятельство невозможности использования части площадей для ведения предпринимательской деятельности прекращает обязательства арендатора по внесению арендной платы и коммунальных платежей за использование этой части здания.

Суд  первой  инстанции,  отклоняя  приведенные  доводы  предпринимателя,  обоснованно  исходил  из следующего.

Гражданским законодательством предусмотрен принцип свободы договора (статьи 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), подразумевающий, в том числе, добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, включая их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из условий пункта 2.1. договора от 27.10.2014 предметом договора является здание, площадью 1 932 м?.

Из представленных в материалы документов, а также пояснений сторон усматривается, что при подписании спорного договора неопределенности относительно его предмета, разногласий и сомнений у сторон не возникало.

Из анализа акта от 01.07.2015 осмотра подсобных помещений здания профилактория, находящихся по адресу: ул. Коммунальная, 2 строение 1, следует, что сторонами установлено:

- подвал 1 не подлежит использованию по причине технического назначения - 176,7 м? («Бойлерная», «Водомерный узел», «Венткамера», «Коридор», «Тамбур», «Коридор»;

- площадь помещений лечебно-санитарного назначения не подлежит к эксплуатации 42,1 м? по причине несоответствия требованиям санитарных норм и пожарной безопасности (помещение не вентилируемое, отсутствует естественное освещение, внутренняя отделка стен выполнена из сгораемого материала);

- подвал 2 не подлежит использованию по причине технического назначения 55,2 м? («Лестничная клетка», «Камера отходов», «Коридор», «Электрощитовая», «Компрессорная», «Охлаждаемая камера», «Сантехническая»). Оставшиеся помещения площадью 106,7 м? подвала № 2 предназначены исключительно для обеспечения пищеблока при функционировании здания в качестве профилактория с организацией 3 разового питания. На данный момент пищеблок работает в режиме одноразового питания и потребности в данных площадях не испытывает;

- 1 этаж помещения ванного зала (№ 17-25) общей площадью 46 м? могут быть пригодны для складского хранения инвентаря и материалов, после удаления ванн.

Общая площадь неподлежащих и непригодных помещений к использованию в целях ведения предпринимательской деятельности составляет 380,7 м?.

Акт осмотра от 01.07.2015 составлен и подписан сторонами по установленным обстоятельствам.

Таким образом, из содержания акта следует о невозможности использования в предпринимательской деятельности части помещений по их техническим назначениям, а также по причине непригодности.

Однако, как следует из пояснений самого арендатора, на момент приемки объекта аренды последний был осмотрен арендатором. Кроме того, самим арендатором в материалы дела представлен акт осмотра здания от 16.06.2014, составленный до заключения договора (27.10.2014), в котором обозначены обнаруженные при осмотре недостатки, требующие ремонта. Обозначенные в акте от 16.06.2014 недостатки не соответствуют указанным в акте осмотра от 01.07.2015 недостаткам, а кроме того арендатор пояснил, что зафиксированные в акте от 16.06.2014 недостатки к моменту передачи объекта аренды в пользование были устранены.

Более того, из пояснений сторон следует, что Толкачева А.А. ранее, до заключения спорного договора, пользовалась помещениями, расположенными в здании.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что на момент передачи арендатору объекта аренды в пользование, последнему было известно техническое состояние переданного в аренду здания в целом и его помещений в отдельности.

Арендатор, подписав акт приема-передачи, возражений по поводу невозможности использования конкретных помещений в соответствии с назначением, обусловленным договором, не предъявил.

Более  того, как следует из  пояснений   представителя  ОАО «Красноярский речной порт» в суде апелляционной  инстанции,  акт  осмотра  сторонами  составлялся  01.07.2015  с целью возможного  рассмотрения  заявлений  предпринимателя  о  заключении  дополнительного  соглашения  к  договору в части  размера  арендной  платы.  Вместе с  тем стороны  не  пришли  к соглашению  о возможности  изменения  размера  арендной  платы.  Приведенные  доводы   подтверждаются,  представленной в  материалы  дела  перепиской  сторон.

Также обоснованно  суд  первой  инстанции отклонил  довод истца (арендатора) о том, что  при определении рыночной стоимости арендной платы, на основании отчета об оценке № 22.1-Н/14, факт невозможности использования отдельных помещений не учитывался, в силу следующего.

Как следует из материалов дела, арендодателем размер ежемесячного платежа за аренду здания определен на основании отчета № 22.1.-Н/14 от 22.04.2014, подготовленного НП СРО «Национальная коллегия специалистов оценщиков».

Из представленного отчета № 22.1.-Н/14 от 22.04.2014 следует, что размер ежемесячного платежа оценщиком определен, с учетом технических характеристик и состояния объекта аренды, рыночной стоимости, назначение здания, общей площади и площади конкретных помещений здания, а также учтена доходоприносящая арендная площадь.

Технические характеристики спорного здания отражены в отчете, размер арендной платы оценщиком произведен, в том числе с учетом доходоприносящей арендной площади (страницы 13-18). На странице 17 отчета, в графе «доходоприносящая арендная площадь» по строкам в таблице № 5: 5-6, 8-19, 21-22, 1-7 (таблица № 6) отсутствуют сведения о площадях.

При этом, наименование помещений по вышеуказанным строкам, совпадает с наименованием помещений, указанных в акте осмотра от 01.07.2015 и признанных не подлежащими использованию.

Таким образом, размер арендной платы определен договором с учетом фактического состояния здания, а также с учетом доходоприносящей арендной площади.

Суд апелляционной  инстанции учитывает, что оценка  производилась  до заключения  договора   аренды  с целью  определения  размера  арендной  платы.

При  заключении  договора  аренды  арендатор  не возражал относительно  размера  арендной  платы,  определенной  на основании   заключения  оценки, здание  было осмотрено  предпринимателем  и было принято  без замечаний и возражений по акту приема-передачи  с учетом всех  помещений.

Как следует из материалов  дела, все здание находилось в фактическом пользовании ответчика, что не оспаривается последним.

Суд  первой  инстанции  обоснованно указал, что согласно условиям договора от 27.10.2014 во временное владение и пользование арендатору передано все здание, общей площадью 1 932 м?, а не отдельные помещения в указанном здании. Учитывая назначение использования здания – гостиница, эксплуатация и фактическое осуществление деятельности по назначению использования, без технических помещений (бойлерная, сантехническая, венткамера и т.д.), невозможно.

Поименованные в акте осмотра от 01.07.2015 ответчиком по встречному иску помещения по своему назначению являются вспомогательными помещениями, в том числе с находящимся в них инженерным оборудованием здания. Инженерное оборудование здания, как и иные помещения переданного в аренду здания технологически и технически неразрывно связано с помещениями, в которых оно находится, и в целом со зданием, является частью здания как объекта недвижимого имущества. Использовать помещения основного назначения в здании без вспомогательных (коммуникационных) помещений и находящегося в них оборудования невозможно.

Ответчик по встречному иску, подписав акт приема-передачи спорного здания по договору аренды от 27.10.2014, возражений по поводу невозможности использования части помещений по договору аренды в соответствии с назначением, не предъявил. Напротив, из акта приема-передачи следует, что здание находится в удовлетворительном состоянии, пригодным к использованию. Техническое состояние здания отражено в акте осмотра здания (приложение № 1).

Ссылки ИП Толкачевой А.А. о неиспользовании спорных помещений в арендуемом здании не подтверждены документально. В дело не представлено ни одного доказательства того, что истец (арендатор) фактически не мог использовать спорные помещения по независящим от него обстоятельствам.

Суд первой инстанции обоснованно учел, что пользование арендованным имуществом является правом арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению. Наличие  обстоятельств, свидетельствующих о том, что арендатор не пользовался частью спорного арендованного имущества по своему усмотрению, в силу статей 309, 310, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не свидетельствует об обстоятельствах, являющихся основанием для освобождения его от обязанности своевременно вносить арендные платежи.

Суд первой  инстанции  при  оценке  доводов  арендатора  обоснованно  учел, что ИП Толкачева А.А., ссылаясь на статью 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на то, что обозначенные в акте от 01.07.2015 обстоятельства невозможности использования части помещения возникли после заключения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

При этом обозначенный довод ответчика по встречному иску о том, что помещения стали непригодными к использованию после заключения договора, документально не подтвержден.

Кроме того, в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания раздела 4 договора следует, что на арендатора возложена обязанность по содержанию объекта аренды в нормальном санитарно-техническом и противопожарном состоянии, а также обязанность по производству за свой счет текущего и капитального ремонта.

Таким образом, содержание объекта аренды в надлежащем состоянии возложено на арендатора, соответственно ссылка арендатора о том, что непригодность к использованию помещений возникла после подписания договора и передачи объекта аренды, не освобождает арендатора от внесения арендных платежей.

Предприниматель   не представил  в  материалы  дела доказательства того, что непригодность к использованию помещений возникла по вине арендодателя.

Суд  первой  инстанции  обоснованно указал, что нормами действующего гражданского законодательства установлен принцип возмездного перехода ценностей в гражданском обороте между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, согласно которому приобретатель, получивший в свою собственность имущество (работы, услуги), обязан предоставить прежнему собственнику встречное исполнение в виде оплаты стоимости перешедшего к нему имущества (работ, услуг). Уклонение от предоставления встречного исполнения влечет обогащение одного лица за счет другого, что является недопустимым.

Доказательства изменения в предусмотренном законом порядке (глава 29 Гражданского кодекса Российской Федерации) условий договора в части объекта и цены материалы дела не содержат.

При указанных обстоятельствах, суд  первой  инстанции пришел к верному выводу, что договор подлежит исполнению на согласованных условиях.

Стороны договора, являясь самостоятельными хозяйствующими субъектами, определили условия договора по своему усмотрению, а потому, подписав договор аренды, действовали добровольно, не по принуждению, ответчик был согласен с его условиями.

Доказательств иного суду первой  инстанции не представлено.

Отказ предпринимателя  от уплаты арендных платежей в установленном договором порядке противоречит вышеперечисленным нормам права.

В связи с тем, что истцом (арендатором) в материалы дела не представлено доказательств оплаты задолженности по арендным платежам, задолженность подтверждена материалами дела, а также установив наличие задолженности арендатора перед арендодателем, с учетом условий договора аренды от 27.10.2014 (пункты 4.2.2. и 8.1.) и норм действующего законодательства, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого истцом по первоначальному иску одностороннего отказа от 10.08.2017 № КРП/1102 от исполнения договора от 27.10.2014 № 20/35-14 незаконным, а требование акционерного общества «Красноярский речной порт» о взыскании с индивидуального предпринимателя Толкачевой А.А. задолженности в размере 1 703 605 рублей 04 копеек подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, по  существу  дублируют  доводы, приведенные  в суде первой  инстанции,  направлены  на переоценку установленных судом  обстоятельств, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 января 2018 года по делу № А33-21823/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

О.Ю. Парфентьева

Судьи:

Н.Н. Белан

 

 

О.В. Петровская