Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-43630/23

04 сентября 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 24 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 11.01.2016, юридический адрес: 143912, 

<

...>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Тайфи» (103062, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: 

<

***>)

Третьи лица: Министерство жилищной политики Московской области (143407, Московская область, Красногорск город, строителей бульвар, дом 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2018, ИНН: 

<

***>), Министерство имущественных отношений Московской области (143407, Московская область, Красногорск город, Строителей бульвар, дом 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: 

<

***>), ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха» (140016, Россия, Московская обл., Люберцы г.о., Люберцы г., Люберцы г., мкр. ФИО1 Самолёт, ФИО2 ул., д. 12, помещ. 6, ком. 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.10.2021, ИНН: 

<

***>), Управление Росреестра Московской области (143403, Московская область, Красногорск город, Речная улица, 8, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: 

<

***>),

об изъятии для муниципальных нужд объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Тайфи» с требованиями, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ:

-  Изъять для муниципальных нужд объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, площадью застройки 2448 кв.м., степень готовности 6%, по адресу: 

<

...> вл.4, принадлежащий на праве собственности ООО «Фирма ТАЙФИ».

 

-  Установить сумму возмещения за изымаемый объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, площадь застройки 2448 кв.м, степень готовности 6%, расположенный по адресу: 

<

...> вл.4 в соответствии с отчетом об оценке от 20.03.2023 № 16115/23, выполненного независимой оценочной организацией ООО «Светлоярский» в размере 6 050 000 (шесть миллионов пятьдесят тысяч) рублей.

-  Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «Фирма ТАЙФИ» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, расположенный по адресу: по адресу: 

<

...> вл.4.

- Установить следующие условия возмещения:

-возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха» в течение семи дней со дня вынесения решения суда путем перечисления денежных средств на счет правообладателя.

- правообладатель обязан в течение 3 (трех) рабочих дней с даты вынесения решение суда предоставить реквизиты расчётного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества, в случае отсутствия информации о таком банковском счете оплата производится на депозит нотариуса.

-  обязательства Администрации Г.о. Балашиха и ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха» по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха» , Управление Росреестра Московской области.

Определением от 27.07.2023 суд выделил из дела № А41-43630/23 в отдельное производство с присвоением номера дела, требование Администрации городского округа Балашиха к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Тайфи» об установлении стоимости возмещения за изымаемое для муниципальных нужд объекта незавершенного строительства.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Министерства жилищной политики Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Росреестра Московской области, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме. Представитель ответчика и ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха»  изложили позицию по делу.

Исследовав материалы по делу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 28 октября 2021. Администрацией Г.о. Балашиха принято Постановление № 976-ПА «О проекте решения о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 Га, расположенной по адресу: Московская область, го Балашиха, 

<

...> вл.4; мкрн. 15Б, ул. Зеленая; мкрн. Кучино ул. Почтовая».

 

06 декабря 2021 Администрацией Г.о. Балашиха принято Постановление № 1102-ПА от «О комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 Га, расположенной по адресу: Московская область, го Балашиха, 

<

...> вл.4; мкрн. 15Б, ул. Зеленая; мкрн. Кучино ул. Почтовая».

31 января 2022 Администрацией Г.о. Балашиха принято,Постановление № 61-ПА от «О проведении аукциона на право заключения Договора о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 Га, расположенной по адресу: Московская область, го Балашиха, 

<

...> вл.4; мкрн. 15Б, ул. Зеленая; мкрн. Кучино ул. Почтовая».

17 марта 2022 между Министерством Жилищной политики Московской области (министерство), Администрацией Г.о. Балашиха (Администрация) и ООО «СЗ «Реновация-Балашиха» (Инвестор) заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 Га, расположенной по адресу: Московская область, го Балашиха, 

<

...> вл.4; мкрн. 15Б, ул. Зеленая; мкрн. Кучино ул. Почтовая».

В рамках реализации вышеуказанного договора, инвестор обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные настоящим Договором обязательства по комплексному развитию территории, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, а Министерство и Администрация обязуются создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств.

В границах территории жилой застройки, в отношении которой организован и проведен Аукцион, находятся земельные участки с кадастровыми номерами 50:15:0011005:7098, 50:15:0011005:7099, 50:15:0011005:7102 и 50:15:0011005:7100, на которых расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, общей площадь застройки 2448 кв.м, со степенью готовности 6%, расположенный по адресу 

<

...> вл.4, находящийся в собственности ООО «Фирма ТАЙФИ».

Администрацией г.о. Балашиха издано постановление от 02.03.2023 №241-ПА «Об изъятии для муниципальных нужд объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, расположенного по адресу: 

<

...> вл.4», в соответствии с которым подлежит изъятию для муниципальных нужд объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, площадь застройки 2448 кв.м, степень готовности 6%, расположенный по адресу: 

<

...> вл.4 и принадлежащий на праве собственности ООО «Фирма ТАИФИ» для целей реализации распоряжения Министерства Жилищной политики Московской области от 14.09.2022 № П1/0050-22 «Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории по адресу: Московская область, городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл.4; мкр. 15Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая».

В соответствии с отчетом об оценке от 20.03.2023 № 16115/23, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Светлоярский», определена величина рыночной стоимости Объекта.

Сумма денежной компенсации за изымаемый объект незавершенного строительства составляет 6 050 000 (шесть миллионов пятьдесят тысяч) рублей, и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости.

Также отчетом об оценке установлено, что убытки, подлежащие возмещению в связи с изъятием Объекта, у Собственника отсутствуют.

Невозможность разрешения спора во внесудебном порядке послужила основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (Далее – АПК РФ) одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ (Далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Вместе с тем, избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован Гражданским (ст. ст. 279 - 282), Земельным (ст. ст. 49, 56) и Жилищным (ст. 32) кодексами Российской Федерации.

Согласно ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в т.ч. инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации; объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Из пп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в т.ч. отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

 

Согласно п. 3 ст. 239.2 ГК РФ, отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В силу ст. 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Из п. 6 ст. 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее также соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со ст. ст. 281, 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в т.ч. упущенная выгода.

Согласно п. 2 ст. 56.2 ЗК РФ, изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в т.ч. для размещения объектов регионального значения.

Администрацией г.о. Балашиха издано постановление от 02.03.2023 №241-ПА «Об изъятии для муниципальных нужд объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, расположенного по адресу: 

<

...> вл.4»

Согласно пункту 4 статьи 57 Гражданского кодекса при расчетах размеров возмещения убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 281 Гражданского кодекса плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.

Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

В соответствии с пунктом 4 статьи 56.10 Земельного кодекса одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы:

1) кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением об изъятии недвижимости, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства (если сведения о таких зданиях, сооружениях, помещениях в них, объектах незавершенного строительства внесены в государственный кадастр недвижимости);

2) отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

3) отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества.

Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии (пункт 2 статьи 282 Гражданского кодекса, пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса).

В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 56.10 ЗК РФ Администрацией г.о. Балашиха в адрес ответчика письмом за исходящим номером  от 13.04.2023  №Исх.-1036 направлен на согласование проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости.

Указанные документы (проект соглашения и отчет об оценке) 16.02.2021 получены Ответчиком, что подтверждается отчетом об отслеживании отправлений с почтовым  идентификатором  14390482007561.

Согласно статье 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд является обязательным.

В соответствии с отчетом об оценке от 20.03.2023 № 16115/23, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Светлоярский», определена величина рыночной стоимости Объекта.

Сумма денежной компенсации за изымаемый объект незавершенного строительства составляет 6 050 000,00 рублей, и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 12 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ, наличие судебного спора о размере подлежащих возмещению стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества, не является препятствием для принятия судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества, а также для осуществления на основании вступившего в законную силу указанного судебного акта соответствующих выплат или иного возмещения и государственной регистрации перехода, прекращения прав и обременении на изымаемое недвижимое имущество.

В рамках настоящего спора судом исследуется лишь вопрос соблюдения процедуры изъятия имущества со стороны государственных органов.

Изъятие недвижимого имущества без установления условий и порядка изъятия недвижимого имущества приводит к правовой неопределенности.

По своей сути, исполнение решения об изъятии происходит путем прекращения права собственника на изъятое недвижимое имущество.

Требование об изъятии и требование о прекращении права собственности неразрывны между собой: удовлетворение первого требования влечет безусловное удовлетворение требования о прекращении прав собственника на изъятое недвижимое имущество.

 

Согласно ч. 2 ст. 60 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", одновременно с документом, указанным в ч. 1 настоящей статьи, для государственной регистрации прав представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное.

Следовательно, при изъятии недвижимого имущества в судебном порядке, при отсутствии в резолютивной части решения об изъятии недвижимого имущества указания на размер денежной компенсации, государственный орган не имеет оснований для перечисления денежных средства, а также, в части пункта 3 заявленных требований истца - при отсутствии доказательств оплаты денежной компенсации, у регистрирующего органа отсутствуют основания регистрировать переход права собственности, что означает неисполнимость судебного акта.

Наличие судебного спора о размере подлежащих возмещению стоимости изымаемого недвижимого имущества или убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества, не является препятствием для принятия судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества, а также для осуществления на основании вступившего в законную силу указанного судебного акта государственной регистрации перехода, прекращение прав и обременений на изымаемое недвижимое имущество и суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Данная позиция подтверждается в том числе судебной практикой (постановление АС Московского округа от 06.11.2020 N А40-200862/2019).

В силу положений пункта 3 статьи 56.11 Земельного кодекса права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное.

Вступивший в законную силу судебный акт о принудительном изъятии недвижимого имущества является основанием для прекращения и возникновения прав на изымаемое недвижимое имущество, регистрации перехода прав на изымаемое недвижимое имущество и выплат соответствующего возмещения, включающего в себя, в частности, убытки, подлежащие возмещению и определенные на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества, без принятия каких-либо дополнительных решений и заключения соглашений об этом.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым установить, что решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «Фирма ТАЙФИ» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, расположенный по адресу: по адресу: 

<

...> вл.4.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Изъять для муниципальных нужд объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, площадью застройки 2448 кв.м., степень готовности 6%, по адресу: 

<

...> вл.4, принадлежащий на праве собственности ООО «Фирма ТАЙФИ».

 

Установить сумму возмещения за изымаемый объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, площадь застройки 2448 кв.м, степень готовности 6%, расположенный по адресу: 

<

...> вл.4 в соответствии с отчетом об оценке от 20.03.2023 № 16115/23, выполненного независимой оценочной организацией ООО «Светлоярский» в размере 6 050 000 (шесть миллионов пятьдесят тысяч) рублей.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «Фирма ТАЙФИ» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, расположенный по адресу: по адресу: 

<

...> вл.4.

Установить следующие условия возмещения:

-возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха» в течение семи дней со дня вынесения решения суда путем перечисления денежных средств на счет правообладателя.

- правообладатель обязан в течение 3 (трех) рабочих дней с даты вынесения решение суда предоставить реквизиты расчётного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества, в случае отсутствия информации о таком банковском счете оплата производится на депозит нотариуса.

- обязательства Администрации Г.о. Балашиха и ООО «Специализированный застройщик «Реновация-Балашиха» по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

 

Судья                                                                                                          В.С. Желонкин