ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-15252/2016

город Ростов-на-Дону

05 июля 2017 года

15АП-8281/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сулименко О.А.,

судей Ефимовой О.Ю., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.Ю.,

в отсутствие участвующих в деле лиц, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 по делу № А32-15252/2016, принятое судьей Назыковым А.Л.

по заявлению Администрации города Сочи 

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Южная строительно-инвестиционная компания"; общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк "Развитие"; акционерного общества "Русинвестпроект"

о признании незаконным отказа   

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление; Росреестр) о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 общей площадью 1180 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 15, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 общей площадью 1180 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 15, договором аренды, заключенным между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Южная строительно- инвестиционная компания».

Заявленные требования мотивированы тем, что у регистрирующего органа отсутствовали достаточные основания для отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка. Администрация указывает, что в случае расторжения договора аренды залог права аренды прекращается автоматически, наличие обременения не влияет на право сторон расторгнуть договор аренды. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, выраженный в сообщении от 25.01.2016 №23/050/803/2015-7449, в государственной регистрации прекращения договора аренды №809 от 31.03.1998 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу №А32-33704/2014, признан незаконным. Указанным решением суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать прекращение обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в виде его аренды на основании договора аренды земельного участка №809 от 31.03.1998 (номер регистрационной записи об аренде земельного участка: 23-23-50/043/2008-409; дата государственной регистрации арендного обременения: 08.08.2008) с одновременным прекращением регистрационной записи об ипотеке права аренды указанного земельного участка, зарегистрированной на основании договора об ипотеке от 11.08.2011 (номер государственной регистрации: 23-23-50/016/2011-673; дата государственной регистрации: 20.08.2011).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ, и просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 отменить, ссылаясь на то, что в ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором правомерно было установлено отсутствие возможности осуществить процедуру регистрации на основании представленных документов. В представленных судебных актах отсутствовали сведения о погашении ипотеки. 

Отзыв на апелляционную жалобу представлен не был.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы проводилось в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, комитетом по управлению имуществом г. Сочи и ФИО1 был заключен договор от 31.03.1998 №809 аренды земельного участка площадью 1 180 кв.м для строительства административного здания по ул. Горького, 15 в Центральном районе. Срок действия договора установлен с 01.01.1998 по 01.01.2047. По договору от 21.07.2008 ФИО1 передал ФИО2 права и обязанности арендатора по договору аренды №809 от 31.03.1998 земельного участка площадью 1 180 кв. м. По договору от 29.12.2008 ФИО2 передал ФИО3 права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №809 от 31.03.1998. ФИО3 передал ООО «Альтеро» права и обязанности арендатора земельного участка по тому же договору. На основании соглашения от 22.03.2011 ООО «Альтеро» передало ООО «Южная строительно-инвестиционная компания» все права и обязанности по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №809 от 31.03.1998 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 016:0007 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 15.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.03.2016 №90-15976158 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204016:7 площадью 1180 кв. м зарегистрировано 28.07.2010 право собственности муниципального образования город-курорт Сочи, также земельный участок обременен арендой в пользу ООО «Южная строительно-инвестиционная компания» на основании договора аренды земельного участка №809 от 31.03.1998. Земельный участок обременен ипотекой в пользу ООО коммерческий банк «Развитие» на основании договора об ипотеке от 11.08.2011.

В материалах регистрационного дела земельного участка имеются кредитный договор 

<

***> от 11.08.2011 между ООО коммерческий банк «Развитие» и ООО «Южная строительно-инвестиционная компания», договор об ипотеке от 11.08.2011 между ООО коммерческий банк «Развитие» и ООО «Южная строительно-инвестиционная компания».

По кредитному договору 

<

***> от 11.08.2011 ООО коммерческий банк «Развитие» предоставил ООО «Южная строительно-инвестиционная компания» кредит в сумме 24 000 000 рублей под залог недвижимого имущества, оформленный договором об ипотеке права аренды земельного участка по адресу: 

<

...>.

По договору об ипотеке от 11.08.2011 ООО «Южная строительно-инвестиционная компания» передала в залог ООО коммерческий банк «Развитие» принадлежащий залогодателю на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 04 016:0007, право аренды которого подтверждается соглашением от 22.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды №809 от 31.03.1998, договором аренды №809 от 31.03.1998. На указанном земельном участке здания, строения и сооружения отсутствуют (пункт 1.2 договора ипотеки). Предмет залога обеспечивает исполнение обязательств заемщика – ООО «Южная строительно-инвестиционная компания» по кредитному договору 

<

***> от 11.08.2011 между ООО КБ «Развитие» (залогодержатель) и заемщиком.

Материалами регистрационного дела спорного земельного участка подтверждается обращение администрации муниципального образования город-курорт Сочи с заявлением от 14.12.2015 в Управление Росреестра по Краснодарскому краю за регистрацией сделки по расторжению договора аренды земельного участка на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу №А32-33704/2014. На регистрацию были представлены постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 19.06.2015 и постановление арбитражного суда кассационной инстанции от 29.09.2015 по делу №А32-33704/2014.

В уведомлении от 25.12.2015 №23/050/803/2015-7449 Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило о приостановлении государственной регистрации, поскольку по сведениям ЕГРП земельный участок обременен ипотекой в пользу ООО КБ «Развитие» на основании договора об ипотеке от 11.08.2011, о чем в ЕГРП внесена запись от 20.08.2011 №50/016/2011-673. Поскольку в представленных судебных актах отсутствуют сведения о погашении ипотеки, а заявление залогодержателя о погашении ипотеки в регистрирующий орган не поступало, Управление Росреестра предложило администрации погасить ипотеку.

В сообщении от 25.01.2016 №23/050/803/2015-7449 Управление Росреестра по Краснодарскому краю информировало администрацию об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка, поскольку земельный участок обременен ипотекой в пользу ООО КБ «Развитие» на основании договора ипотеки от 11.08.2011, заявление залогодержателя о погашении ипотеки не поступало, в судебных актах, представленных на регистрацию, решение о погашении ипотеки отсутствует. Поскольку ипотека погашена не была, Управление Росреестра отказало в государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка.

Считая данный отказ незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 4 Федерального закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Федерального закона N 122-ФЗ).

Между тем, из материалов дела усматривается, что ООО КБ «Развитие» на сегодняшний день не является залогодержателем прав по договору аренды №809 от 31.03.1998 и не является кредитором ООО «Южная строительно-инвестиционная компания».

30.03.2012 между ООО КБ «Развитие» и ЗАО «РусИнвестПроект» был заключен договор цессии, по которому банк передал свои права (требования) к ООО «Южная строительно-инвестиционная компания» по кредитному договору новому кредитору – ЗАО «РусИнвестПроект». К новому кредитору также перешли права, обеспечивающие исполнение обязательства. К ЗАО «РусИнвестПроект» перешло право залога, обеспечивающее исполнение обязательств ООО «Южная строительно-инвестиционная компания» по кредитному договору.

В материалы дела ООО КБ «Развитие» представлен договор цессии №1 от 30.03.2012, по которому ООО КБ «Развитие» (цедент) передало ЗАО «РусИнвестПроект» (цессионарий) в полном объеме права (требования), вытекающие из кредитного договора 

<

***> от 11.08.2011, заключенного между ООО КБ «Развитие» и ООО «Южная строительно-инвестиционная компания». Цессионарию также был передан договор об ипотеке от 11.08.2011 (залог права аренды земельного участка по адресу: 

<

...>, общей площадью 1180 кв.м.).

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 04.10.2016 №23/001/009/2016-1253 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204016:7 зарегистрирована ипотека в пользу ООО коммерческий банк «Развитие» на основании договора об ипотеке от 11.08.2011.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу №А32-33704/2014 по иску Администрации города Сочи к ООО «Южная строительно-инвестиционная компания» расторгнут договор аренды земельного участка №490000809 от 31.03.1998, заключенный между комитетом по управлению имуществом города Сочи и ООО «Южная строительно-инвестиционная компания». Судом установлено, что основанием для обращения заявителем в арбитражный суд послужило неисполнение ООО «Южная строительно-инвестиционная компания» денежных обязательств в сумме 3 184 178,72 руб. по договору аренды земельного участка № 809 от 31.03.1998.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2015 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу №А32-33704/2014 оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.09.2015 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2015 по делу №А32-33704/2014 в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 31.03.1998 №4900000809 оставлено без изменения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что строительство объекта на предоставленном в аренду (в 1998 году) земельном участке не начато. Данный участок фактически представляет собой благоустроенную озелененную территорию, покрытую древесно-кустарниковой и травянистой растительностью (многолетние насаждения, кустарники, являющиеся частью благоустройства и выполняющие экологические, санитарно-гигиенические и рекреационные функции). 

Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора аренды от 31.03.1998 N 4900000809 послужило нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы в период с 22.06.2011 по 31.12.2012. Ответчик на протяжении длительного периода времени не исполнял возложенную на него договором аренды обязанность по своевременному и полному внесению арендной платы за пользование земельным участком. Долг по договору в заявленном истцом размере (составляет 3 123 711 рублей 52 копейки), а также обстоятельства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора подтверждены материалами дела. С учетом установленных обстоятельств и представленных в дело доказательств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 31.03.1998 №4900000809 с кадастровым номером 23:49:0204016:7.

   Как следует из материалов регистрационного дела, муниципальное образование город-курорт Сочи обратилось с данными судебными актами в Управление Росреестра с заявлением о прекращении арендного обременения земельного участка, однако, в сообщении от 25.01.2016 №23/050/803/2015-7449 в регистрации отказано в связи с непогашением записи об ипотеке права аренды земельного участка.

Между тем, как верно установлено судом первой инстанции, расторжение договора аренды земельного участка прекращает обязательственные отношения сторон в силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Так, с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу №А32-33704/2014 обязательства сторон по данному договору прекратились. Поскольку с указанной даты право аренды земельного участка прекращено, отпал предмет договора ипотеки в виде заложенного права аренды земельного участка.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно установил, что отказ Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 25.01.2016 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 препятствует исполнению вступившего в законную силу решения арбитражного суда о расторжении договора аренды земельного участка, прошедшего процедуры апелляционного и кассационного обжалования и которое является обязательным для всех без исключения органов, организаций, должностных лиц (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования

Суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправомерности вынесенного решения.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы судом апелляционной инстанции рассмотрены и признаны несостоятельными, неопровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит   выводу об отсутствии оснований для  отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 по делу № А32-15252/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

ПредседательствующийО.А. Сулименко

СудьиО.Ю. Ефимова

Р.Р. Илюшин