Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-26314/2019

г. Владивосток

27 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июля 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего В.В. Верещагиной,

судей И.С. Чижикова, С.Н. Горбачевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Манукян,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДК-Строй»,

апелляционное производство № 05АП-2549/2020 

на решение от 04.03.2020

судьи ФИО1 

по делу № А51-26314/2019 Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Приморская строительная корпорация» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ДК-Строй»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо: Администрация Арсеньевского городского округа,

о взыскании 342 730 483 рублей 54 копеек,

при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности от 28.01.2020 сроком действия на 1 год;   

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 10.10.2018 сроком действия на 3 года;   

от третьего лица: ФИО4, по доверенности от 30.12.2019 сроком действия до 31.12.2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Приморская строительная корпорация» (далее – истец, ООО «ПСК», дольщик) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ДК-Строй» (далее – ответчик, ООО «ДКСтрой», застройщик) о расторжении договора долевого участия от 10.06.2016, взыскании 263 020 702 рублей основного долга по долевым взносам, 79 709 781 рубля 54 копеек процентов, а также обращения взыскания на заложенное имущество по договору долевого участия от 10.06.2016: объект незавершенного строительства с процентом готовности 72%, кадастровый № 25:26:010307:6164, расположенный по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, площадь Комсомольская, путем продажи его с публичных торгов по начальной стоимости в 160 000 000 рублей.

Определением суда от 30.01.2020 в порядке статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена администрация Арсеньевского городского округа.

Решением суда от 04.03.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «ДК-Строй» обжаловало его в порядке апелляционного производства, доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции ошибочно принял к вниманию результаты оценочной экспертизы  отчет № 328 от 27.12.2019 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества: торговый центр, расположенный по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, площадь Комсомольская» при том, что в дело представлены результаты другой оценочной экспертизы по которой установлена большая стоимость заложенного имущества, в связи с чем, полагает отказ суда в назначении судебной оценочной экспертизы необоснованным, а установление арбитражным судом начальной цены продажи заложенного имущества на основании такой экспертизы неправомерным.

Заявитель жалобы считает, что судом первой инстанции искажены обстоятельства спора, представлено оценочное суждение о достоверности отчета № 328 от 27.12.2019, в связи с чем нарушен принцип состязательности сторон в споре.

На основании определения исполняющего обязанности председателя первого судебного состава С.Н. Горбачевой от 20.07.2020 произведена замена судьи Е.Н. Номоконовой на судью И.С. Чижикова. Рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала в связи с изменением состава суда на основании пункта 2 части 2 статьи 18 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель третьего лица доводы жалобы поддержал, по основаниям изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы опроверг по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу  без удовлетворения.

Рассмотрев заявленное ООО «ДК-Строй» ходатайство о приостановлении производства по делу, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с частью 9 статьи 130 АПК РФ установлено, что в случае, если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Кодекса.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Согласно пункту 1 статьи 145 АПК РФ производство по делу приостанавливается в случае невозможности рассмотрения дела до разрешения другого дела - до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.

Из анализа приведенных правовых норм усматривается, что институт приостановления производства по делу направлен на устранение конкуренции между судебными актами по делам, пересекающимся предметом доказывания. При этом наличие обязательного основания для приостановления производства по делу не зависит от усмотрения суда и служит гарантом прав и законных интересов лица, участвующего в деле.

Объективной предпосылкой применения данной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. При этом невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в одном из вышеуказанных судов. Такая предпосылка налицо в случае, когда указанное решение будет иметь какиелибо процессуальные или материальные последствия для разбирательства по настоящему делу. Возможность рассмотрения спора по существу предопределена необходимостью установления обстоятельств, имеющих значение для дела, и входящих в предмет доказывания, которые определяются арбитражным судом, исходя из характера спорного правоотношения и норм законодательства, подлежащих применению.

Таким образом, закон прямо предусматривает приостановление разбирательства по делу лишь в случае невозможности рассмотрения дела до разрешения другого дела.

Из текста ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу, судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик просит приостановить рассмотрение настоящего спора до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-28008/2020, поскольку полагает, что признание недействительным договора долевого участия от 10.06.2016, заключенного между ООО «ДК-Строй» и обществом с ограниченной ответственностью «Конак» (далее – ООО «Конак») приведет к возможному противоречию между судебными актами, принятыми по настоящему делу и по делу № А3228008/2020.

Между тем, на момент вынесения постановления в виде резолютивной части по настоящему делу, вопрос о принятии искового заявления ФИО5, являющегося участником ООО «ДК-Строй» с долей участия в размере 72,7%, не разрешен, иных процессуальных действий в отношении указанного иска не принято. 

То обстоятельство, что гражданином ФИО5 подано исковое заявление о признании недействительным договора долевого участия от 10.03.2016, заключенного между ООО «ДКСтрой» (застройщик) и ООО «Конак» (дольщик), в соответствии с которым застройщик обязался в установленные договором сроки построить торговый центр на Комсомольской площади в г. Арсеньеве, и применении последствий недействительности сделки в виде признания договора уступки прав требования от 16.07.2018 по указанному договору, заключенного между ООО «ДК-Строй», ООО «Конак» и ООО «ПСК» не свидетельствует о риске нарушения единообразия в судебной практике при рассмотрении настоящего дела.

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 143 АПК РФ основания для приостановлении производства по апелляционной жалобе ООО «ДК-Строй».

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания до принятия искового заявления Арбитражным судом Краснодарского края ФИО5 по делу № А3228008/2020.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции определил отказать в удовлетворении ходатайства ООО «ДК-Строй» об отложении судебного заседания исходя из следующего.

В соответствии с частью 4 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Обязательное отложение судебного заседания предусмотрено только в двух случаях: когда это прямо предусмотрено АПК РФ и в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о месте и времени судебного разбирательства.

Между тем в соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Данная норма не носит императивного характера. Вопрос об удовлетворении или неудовлетворении ходатайства об отложении слушания дела решается судом с учетом всех обстоятельств дела по своему внутреннему убеждению.

С четом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство ООО «ДК-Строй» об отложении судебного заседания определил его отклонить ввиду отсутствия оснований, препятствующих рассмотрению настоящего спора в текущем судебном заседании. 

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

10.06.2016 между ООО «ДК-Строй» (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «Конак» заключен договор долевого участия (далее – договор) по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок, с привлечением других лиц, построить на земельном участке с кадастровым № 25:26:010307:6158 торговый центр на площади Комсомольская в г. Арсеньеве. 

Участок находится примерно в 100 м по направлению на северовосток от ориентира (жилое здание), расположенное за пределами участка по адресу: 

<

...> назначение: для завершения строительства объекта долевого строительства участнику долевого строительства и передачи соответствующего объекта участнику, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1.2 договора объектами долевого строительства являются: объект 1 – нежилые помещения площадью 4 224,14 м2 на первом этаже торгового центра на площади Комсомольской в г. Арсеньеве (далее – торговый центр), помещения 100-102, 105, 108-115, 117-118, 120-177; объект 2 - нежилые помещения площадью 1 776,76 м2, расположенные на втором этаже торгового центра, помещения 202, 205-242.

Согласно пункту 2.1.4 договора застройщик обязался обеспечить сдачу торгового центра в эксплуатацию. Срок сдачи торгового центра декабрь 2017 года.

Размер долевого взноса определяется как произведение стоимости 1 м2 на общую площадь объектов 1, 2. Стоимость 1 м2 общей площади объектов является фиксированной и оставляет 50 000 рублей. Общий размер долевого взноса составляет 300 192 500 рублей в том числе НДС (пункт 3.1 договора).

Исходя из содержании пункта 3.2 договора следует, что дольщик оплачивает свой взнос в следующем порядке: 15% от общего размера взноса в течении 10 дней с момента государственной регистрации договора; 15% в течении 10 дней с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, готовностью не менее одного процента; 3% от общего размера взноса до 30.06.2016; 3% от общего размера взноса до 31.07.2016; 3% от общего размера взноса до 31.08.2016; 9% от общего размера взноса до 01.10.2016; 9% от общего размера взноса до 01.02.2017; 10% от общего размера взноса до 01.05.2017; 9% от общего размера взноса до 01.08.2017; 9% от общего размера взноса до 01.11.2017. Окончательный платеж в размере 15% от общего размера взноса в течении 10 дней с момента государственной регистрации права собственности объектов на дольщика.

В соответствии с пунктом 7.1 договора настоящее соглашение считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним.

Дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательств по передаче объектов в установленный срок; существенного нарушения требований к качеству объектов (пункт 7.5 договора).

В случае одностороннего отказа договор считается расторгнутым со дня получения другой стороной соответствующего уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 7.7 договора).

30.06.2016 договор зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю согласно № регистрации: 25 25/00325/012/301/20161940/1, кроме того, в отношении объектов №№ 1, 2 договора установлено обременение путем установления ипотеки в пользу ООО «ПСК».

16.07.2018 между ООО «Конак», ООО «ДК-Строй», ООО «ПСК» заключен договор уступки прав требования (цессии), в соответствии с которым все права и обязанности ООО «Конак» перешли к ООО «ПСК». Указанный договор зарегистрирован 21.11.2018 управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю под № 25:26:010307:6158-25/003/2018-2.

Во исполнение условий договора истцом платежными поручениями № 6 от 07.04.2016, № 8 от 12.05.2016, № 9 от 17.05.2016, № 11 от 09.06.2016, № 13 от 06.07.2016, № 14 от 26.07.2016, № 17 от 31.08.2016, № 20 от 04.10.2016, № 21 от 20.12.2016, № 1 от 18.01.2017, № 5 от 26.04.2017, № 2 от 13.07.207, № 4 от 31.07.2017, № 6 от 31.10.2017, № 7 от 15.12.2018, № 1 от 29.03.2019, № 2 от 11.12.2018, № 3 от 27.12.2018 оплачено 263 020 702 рубля взносов.

Полагая, что застройщик пропустил установленные договором сроки для строительства торгового центра и считая, что у последнего отсутствует возможность получения разрешения на строительство, 20.11.2019 истец направил ответчику претензию с требованием о расторжении договора и возвращении ранее уплаченных ООО «ПСК» денежных средств и процентов, начисленных на них.

Поскольку указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, ООО «ПСК» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, отзыве на жалобу, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора.

В этом случае застройщик в силу части 2 указанной статьи в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Пунктом 1 части 1.1 статьи 9 указанного Закона предусмотрено, что по требованию участника долевого строительства, договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

В силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным, а согласно части 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае расторжения такого договора, у застройщика возникает обязанность возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Из материалов дела судом верно установлено, что в соответствии с условиями договора торговый центр должен быть передан застройщиком дольщику в срок до 31.12.2017, при этом по состоянию на 20.11.2019 объект долевого строительства истцу не передан, а возможности продолжать строительство торгового центра на спорном земельном участке у ответчика не имелось согласно письму администрации Арсеньевского городского округа б/н от 17.06.2019, поскольку у последнего отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым № 25:26:010307:6158, на котором осуществляется долевое строительство.

На основании вышеизложенного, учитывая, что торговый центр, являющийся предметом спорного контракта, в установленный соглашением сторон срок не построен, а текущее состояние объекта строительства с очевидностью свидетельствует о невозможности его возведения и сдачи в установленные контрактом сроки в эксплуатацию, как невозможна его передача в установленные сроки участнику долевого строительства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в части расторжения договора долевого строительства и взыскании основного долга по соглашению.

Истцом также заявлено требование о взыскании 79 709 781 рубля 54 копеек процентов за неправомерное удержание денежных средств за период с 07.04.2016 по 25.12.2019, начисленных ответчику в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. 

Согласно позиции, изложенной в пункте 9 обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013 при расторжении договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях - также частью 6 этой статьи.

Учитывая, что факт нарушения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства на срок более двух месяцев установлен судом и ответчиком документально не опровергнут, ООО «ПСК» обосновано заявило требование о взыскании с ООО «ДК-Строй» процентов за неправомерное удержание денежных средств.

Представленный истцом расчет процентов повторно проверен судом апелляционной инстанции и признан верным арифметически и по праву, соответствующим положениям части 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ. Контррасчет процентов ответчиком не представлен.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании 79 709 781 рубля 54 копеек процентов за неправомерное удержание денежных средств за период с 07.04.2016 по 25.12.2019. 

Ответчиком ходатайства о применении положений статьи 333 ГК РФ и снижения размера взыскиваемых процентов не заявлено, таких оснований суд апелляционной инстанции также не находит.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части отсутствуют.

Истцом также заявлено требование об обращении взыскания на предмет залога: объект незавершенного строительства с процентом готовности 72%, кадастровый № 25:26:010307:6164, расположенного по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, площадь Комсомольская.

В соответствии с частью 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно абзацу 3 пункта 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10 от 17.02.2011 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» положения части 2 статьи 348 ГК РФ также подлежат применению к отношениям залогодателя и залогодержателя, возникшим на основании закона.

Согласно части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (часть 2 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 14 вышеуказанного закона взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

В силу части 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами вторым и третьим части 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Как установлено судом из материалов дела, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, предусмотренный договором истек 31.12.2017, при этом как ранее указано на момент рассмотрения настоящего дела в арбитражном суде первой инстанции работы по возведению торгового центра ответчиком не выполнялись в виду отсутствия разрешения на строительства, также у последнего утрачено право пользования арендованным участком, на котором располагается объект незавершенного строительства, таким образом, у суда отсутствуют доказательства того, что объект – торговый центр будет возведен и введен в эксплуатацию застройщиком и передан участнику долевого строительства.

При таких обстоятельствах, учитывая, что обременение залогом незавершенного строительством объекта с процентом готовности 72%, кадастровый № 25:26:010307:6164, расположенный по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, площадь Комсомольская в пользу дольщиков зарегистрировано в силу закона, а требования по обращению взыскания на него истцом соблюдены последний обоснованно заявил требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с части 2 статьи 54 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102ФЗ) принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При этом, судом первой инстанции правомерно принято во внимание, что в соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с статьей 13 Закона № 135-ФЗ возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчетов.

Из материалов дела судом установлено, что ответчиком заявлены ходатайства об отложении судебного заседания, проведении судебной оценочной экспертизы заложенного имущества в виду недостижения сторонами согласия по вопросу определения рыночной (начальной) стоимости реализуемого с публичных торгов имущества – торгового центра, которое отклонено судом первой инстанции в связи с его необоснованностью.

Доводы апеллянта о неправомерном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайств истца об отложении судебного заседания, назначении экспертизы по делу, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле для разъяснения возникающих при рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Отложение судебного заседания по ходатайству стороны является правом суда, но не его обязанностью, суд первой инстанции, исходя из обстоятельств дела и представленных доказательств, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения соответствующего ходатайства.

При этом, из обжалуемого судебного акта следует, что суд первой инстанции, в соответствии с требованиями части 1 статьи 168, пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ проверил доводы сторон, дал оценку доказательствам и не установил оснований для назначения по делу судебной экспертизы, поскольку сторонами в дело представлены отчеты № 328 от 27.12.2019 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества: торговый центр, расположенный по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, площадь Комсомольская, выполненный Краевым центром оценки (далее  отчет № 328) и отчет № 218А от 14.08.2019 об оценке стоимости недвижимого имущества от 14.08.2019, выполненный Арсеньевским городским отделением Приморской краевой организацией общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» краевое экспертнооценочное бюро «ВОА» (АГО ПКО ОО «ВОА» Краевое экспертнооценочное бюро «Всероссийское общество автомобилистов») (далее  отчет № 218-А, на который представлено заключение специалиста № 4-2019 от 18.11.2019, в котором сделан вывод о невозможности признания результатов отчета № 218-А как выполненного с нарушением требований Закона № 135-ФЗ и не соответствующего федеральным стандартам оценки и заданию на оценку.

При таких обстоятельствах, поскольку отчет № 328 ответчиком прямо не оспорен, доказательств нарушения требований проведения оценки недвижимого имущества в рассматриваемом отчете ответчиком не представлено, суд первой инстанции обосновано счел отчет № 328 достоверным доказательством по делу, в связи с чем отказал в удовлетворении ходатайства ООО «ДК-Строй» о назначении судебной оценочной экспертизы объекта залога.

Учитывая, что начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации определяется с особенностями, установленными частью 9 статьи 77.1 Закона № 102-ФЗ, в соответствии с которым начальная  продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика, суд первой инстанции, принимая во внимание не доказанность ответчиком отсутствия вины в неисполнении условий спорного договора, правомерно удовлетворил требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, определив начальную продажную цену реализуемого имущества в размере 160 000 000 рублей.

 Довод заявителя жалобы о несоответствии информации о ходе судебного заседания от 27.02.2020, отраженной в протоколе судебного заседания информации аудиопротокола такого заседания, отклоняется судом апелляционной инстанции поскольку не является нарушением процессуальных прав ответчика и не может служить безусловным основанием отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 АПК РФ, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт, удовлетворив исковые требования.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результат рассмотрения спора, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 110 АПК РФ отнес расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска на ответчика, расходы по оплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.03.2020 по делу № А51-26314/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

В.В. Верещагина

Судьи

И.С. Чижиков 

С.Н. Горбачева